Portál společenství vlastníků jednotek - Nedostatečná výše úhrady záloh "fondu oprav". - Comments

Nedostatečná výše úhrady záloh "fondu oprav". - Jak dlužník nejlépe označí, čeho hradí

Hradil — Wed, 19 Dec 2012 10:35:50 +0100

Hodlá-li dlužník uplatnit své právo na určení, čeho hradí, jakým způsobem by tak měl učinit? Musí tak dlužník učinit do nějaké lhůty po úhradě dluhu? Může toto své sdělení později měnit, řekněme po obdržení vyúčtování či žaloby (sdělením „Platbu původně mnou označenou jako nájemné za duben pokládejte za platbu nájemného za květen“)? Může předem oznámit, jak má být na jeho úhrady nahlíženo (sdělením „Mé dluhy jsou vyrovnány tak, že nejprve je vyrovnán dluh s nejpozdější splatností“)?

Jak postupovat, odmítne-li pronajímatel úhradu na účel určený nájemcem převzít? Příklad: Nájemce hodlá uhradit nájemné za květen. To pronajímatel odmítá a vystaví nájemci kvitanci na nájemné za duben.

Nedostatečná výše úhrady záloh "fondu oprav". - Pořadí úhrady záloh pro p. Studeného

lake — Wed, 19 Dec 2012 09:01:05 +0100

Pane Studený, připojuji čistě praktickou odpověď pro Vás. Napsal jste: „Zaúčtování je provedeno tak, že je pokryt nejprve předpis do FO a zbytek je zaúčtován jako úhrada [záloh na služby]. Pokud není provedena žádná úhrada, je i tak zaúčtována úhrada předpisu FO a na úkor toho se zvýší dluh v [zálohách na služby].“

Domnívám se, že obojí je nesprávně. Nemáte žádný „FO“, ani „předpis do FO“, jak jste tvrdil, ale budu předpokládat, že tím míníte dlouhodobou zálohu (DZOÚ) na opravy v následujících obdobích. Pak ovšem vyšší prioritu má úhrada záloh na služby, neboť SVJ z těchto záloh průběžně hradí svým dodavatelům za teplo, vodné, stočné; neplacení by mohlo mít za následek ukončení dodávek pro dům z důvodu porušení smluvních podmínek. Naopak dlouhodobá záloha na opravy domu je určena na budoucí opravy, jejichž potřeba teprve nastane, které zpravidla nejsou ani objednány a neexistuje ještě smluvní povinnost SVJ k úhradě nějakých částek. Priorita úhrady těchto záloh je tedy nižší.

Zcela nesprávný a protiprávní je postup, kdy věřitel svévolně ponižuje účet již zaplacených záloh vlastníka a přesouvá připsané prostředky dodatečně jinam. Jestliže věřitel již přijal plnění na určitý účel a v účetnictví je zařadil konkrétním způsobem, šlo o právní úkon. Není oprávněn dodatečně toto přiřazení měnit podle toho „jak se car vyspal“.

Správný způsob je po skončení zúčtovacého období vyčíslit náklady na služby, porovnat je s uhrazenými zálohami na služby a případný přeplatek lze pak započíst vůči jiné pohledávce za dlužníkem.

lake

Nedostatečná výše úhrady záloh "fondu oprav". - Pořadí úhrady záloh 5

lake — Wed, 19 Dec 2012 08:21:24 +0100

Paní Účetní,
jestliže dávám odkaz, předpokládám automaticky, že čtenář si jej prostuduje a bude s ním dále myšlenkově pracovat. Pokud jste tedy prostudovala zmíněný judikát 33 Cdo 1598/2009, jistě Vám neušlo, že se odkazuje na dřívější rozsudky Nejvyššího soudu, které vytvářejí již od 90. let ucelenou konstantní judikaturu.

Cituji namátkou z usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 1649/2004 ze dne 15.06.2005:
_{„Představuje-li splnění dluhu (soluce) v první řadě
jednostranný právní úkon dlužníka, kterým poskytuje věřiteli předmět
plnění s úmyslem splnit svou povinnost vyplývající ze závazku nebo
z jiného občanskoprávního vztahu, vyplývá z toho též, že z více
dluhů, které má dlužník u téhož věřitele, je vyrovnán (nestačí-li
plnění na úhradu všech dluhů) ten z nich, o němž dlužník projeví
při plnění úmysl jej splnit, tedy takový dluh, o němž dlužník při
plnění prohlásí nebo který dlužník při plnění jinak určí, že jej
chce splnit.

V případě, že plnění nestačí na vyrovnání všech dluhů
u téhož věřitele a že dlužník při plnění neurčil, který z více
dluhů (popřípadě v jaké části) chce vyrovnat, nepřechází „právo
volby“, který z více dluhů byl uhrazen, popřípadě v jaké výši, na
věřitele.

Při splnění dluhu věřitel totiž může projevit svou vůli jen v
(jednostranném) právním úkonu, kterým plnění přijme (…), a jeho
případná vůle, na který z více dluhů si plnění započte (…), nemá
žádnou právní relevanci.

Při úvaze, který z dluhů byl za této situace vyrovnán, pak lze vycházet
obecně vzato buď ze zásady priority (přednostního
vyrovnání některého z více dluhů, založeného například na době
jejich splatnosti, na úrovni jejich zajištění, na jejich povaze apod.) nebo
ze zásady proporcionality (poměrného vyrovnání všech
dluhů); nemůže-li se uplatnit zásada priority, neboť pravidla stanovená
pro přednostní vyrovnání dopadají na více dluhů, je třeba postupovat jak
je zřejmé z povahy věci podle zásady proporcionality (srov. rozsudky
Nejvyššího soudu České republiky ze dne 7. července 2004, sp. zn. 21 Cdo
326/2004, a dále např. ze dne 27. ledna 2005, sp. zn. 33 Odo
1112/2003).“}
..............................................................................................

Standardní soudní praxe je tedy taková, že neurčil-li dlužník důvod platby, hradí se přednostně dluh, který má prioritu (nejnaléhavější, nebo nejdříve splatný), a to napřed jeho příslušenství a pak jistina.
Pokud dva či více dluhů mají shodnou prioritu (např. jsou určeny na shodně naléhavý účel a vznikly ve stejný okamžik), započte se platba na všechny tyto dluhy poměrně (zásada proporcionality), opět v pořadí napřed příslušenství a co zbude jde na jistiny.
Pořadí úhrad si tedy nevolí věřitel zcela podle své libovůle.

lake

Nedostatečná výše úhrady záloh "fondu oprav". - Pořadí

Účetní — Wed, 19 Dec 2012 00:07:20 +0100

Tady jde o několik různých otázek, co má přednost, neurčil-li plátce:

(a) jistina x příslušenství,

(b) zálohy x doplatek,

© správa x služby (přesněji: záloha na správu, příslušenství zálohy na správu, doplatek na správu, příslušenství doplatku na správu, záloha na služby, příslušenství zálohy na služby, doplatek na služby, příslušenství doplatku na služby, přičemž se jedná o opakovaná plnění, takže navíc může u každé z uvedených položek být více dat splatnosti – ty je potřeba seřadit).

Pouze (a) řeší shora uvedený judikát.

Nedostatečná výše úhrady záloh "fondu oprav". - Nedostatečná výše úhrady záloh 3

lake — Wed, 19 Dec 2012 00:03:04 +0100

Plnění dluhu je jednostranný právní úkon. V občanskoprávních vztazích rozhoduje o účelu úhrady vždy dlužník svým prohlášením při úhradě, nikoliv příjemce platby. Jiný postup by musel být mezi stranami dohodnut ve smlouvě.

Je to tedy dlužník, kdo oznamuje věřiteli, zda plní na jistinu nebo na příslušenství (např. úrok z prodlení); zda plní zálohu na správu domu, příspěvek na správu, zálohu na služby nebo doplatek na služby plynoucí z jejich vyúčtování. Dlužník může například určit, že plní později splatný dluh – neboť ví, že u dříve splatné částky bude moci úspěšně uplatnit námitku promlčení.

Pouze pokud dlužník neurčil jednoznačně účel úhrady, použijí se obecná výkladová pravidla – nikoliv však podle libovůle věřitele. Přednostně se vyrovnává příslušenství dluhu ke dni plnění, teprve zbytek lze započíst na jistinu. Viz zásadní rozsudek Nejvyššího soudu 33 Cdo 1598/2009, ze dne 21.10.2010. (Co jsem uvedl se netýká obchodních vztahů podle Obchodního zákoníku; tam platí jiné postupy.)

lake

Nedostatečná výše úhrady záloh "fondu oprav". - Nedostatečná výše úhrady záloh 2

Petr87 — Tue, 18 Dec 2012 22:41:07 +0100

Dobrý den, být na Vašem místě, žádné opodstatnění bych jim neposkytoval. Dlužníkům bych vzkázal ať nejprve splatí dluhy a pak bych s nimi diskutoval.

Přece není možné, aby od Vás dlužník vyžadoval opodstatnění řešení situace, kterou sám způsobil. Pokud bude platit správnou částku, nebude muset reagovat odmítavě a bude mít klid.

S Vámi navrženým postupem přiřazování plateb v zásadě souhlasím, jen osobně preferuji během roku účtování pohledávek a jejich úhrad bez ohledu na účel (služby / správa) na jednom účtě (311) a na konci roku o nedoplatek snížit předepsané zálohy na služby (výsledkem jsou skutečně zaplacené zálohy, které se objeví ve vyúčtování).

Nedostatečná výše úhrady záloh "fondu oprav".

Tomáš Studený — Mon, 17 Dec 2012 20:41:14 +0100

Pěkný den. Pokud nejsou úhrady dlouhodobých záloh na správu domu (dále „fond oprav“ FO) v předepsané výši (dle rozhodnutí shromáždění), je dosti obecnou praxí jejich následující účtování: platba vlastníka většinou obsahuje jak částku zálohy na služby (dále ZS) tak částku do FO. Úhrada je nižší než předpis. Zaúčtování je provedeno tak, že je pokryt nejprve předpis do FO a zbytek je zaúčtován jako úhrada ZS. Pokud není provedena žádná úhrada, je i tak zaúčtována úhrada předpisu FO a na úkor toho se zvýší dluh v ZS. Protože rakce některých vlastníků (dlužících) jsou na tento způsob odmítavé, snažil jsem se najít opodstatnění (vycházející z právních norem) – ale nenašel. Máte, prosím, s tímto způsobem zkušenosti ? Děkuji.