Portál společenství vlastníků jednotek - Co hradíte z příspěvků na správu domu a pozemku, z tzv. fondu oprav? - Comments

Co hradíte z příspěvků na správu domu a pozemku, z tzv. fondu oprav? - příspěvky, zálohy, .......

anonymus — Mon, 26 Nov 2012 08:37:42 +0100

Ano napsal jste to přesně. Tak to je. To co napsal p.Lake je poměrně ucelený výklad problematiky. Bohužel lidé, kteří nic neví (ale hlavne si nic nepřečtou)plácají obvykle paté přes deváté.Sám dělám předsedu 8 let a vím o čem mluvím.

Co hradíte z příspěvků na správu domu a pozemku, z tzv. fondu oprav? - Příspěvky, zálohy a Fantomas

Jar — Fri, 23 Nov 2012 17:13:36 +0100

Pane Fantomasi, promiňte, ale Váš přístup je dokonalou ukázkou toho, jak funguje většina lidí v této zemi. Lidská společnost za tisíceltí své existence stanovuje určitá pravidla, protože bez nich se lidé nejsou schopni domluvit. Většuna lid od nich prostě abstrahuje, to znamená na ně kašle. Výsledek je vidět nejen v SVJ, i když tam je to přímo ukázkové, ale všude kolem nás. Většina lidí začne tím, že pravidla prostě popře, protože jsou podle něj „blbá“, nebo zbytečně komplikobaná, nebo je líný nebo neschopná je pochopit, nebo je ignoruje proto, že mu nevyhovují. Vy jste představitel jakéhosi mixu ve svém přístupu. Lake Vám fundovaně poskytl dosti precizní výklad o tom, jak se účtuje v rámci a Vy ho slušně řečeno posíláte do háje. Až se někdo vzepře Vašim, promiňte blbým praktikám, budete mu nadávat do prudičů a otrapů. V SVJ panuje s prominutím bordel,protože o všem většinou rozhodují věci neznalí laici. Chcete fundovanbou radu a nebo názor nějakého „kutila“?

Co hradíte z příspěvků na správu domu a pozemku, z tzv. fondu oprav? - Zálohy, dlouhodobé zálohy 5

lake — Fri, 23 Nov 2012 12:03:15 +0100

Pane Fantomasi, diskutujte laskavě k věci. V pěti srozumitelně formulovaných odstavcích jsem Vám něco napsal o pojmech „záloha“ a „příspěvek“ a připojil informaci co je dlouhodobá záloha. Vy na to nesmyslně odpovídáte že mne něco vytáčí. V mém (věcně formulovaném) příspěvku nebylo nic, co by Vás opravňovalo k takovému závěru. Slušňák na Vašem místě by spíše poděkoval za informace.

Pokud je nyní již vyjasněno, co je v účetnictví dlouhodobá záloha, že příspěvky nejsou totéž co zálohy a že zálohy se zúčtují a vyúčtují – pak je možno přikročit k dalšímu zkoumání.

Příspěvek na správu poznáte zejména podle toho, že jeho výše je určitá a konečná, nevyúčtuje se s plátcem a jeho přijetím nevzniká závazek SVJ vůči plátci. K předpisu příspěvku není třeba souhlasu shromáždění. Neplacení příspěvku je spojeno s úrokem z prodlení. Příspěvek není možno požadovat zpět: jeho uhrazením plátce uznává oprávněnost požadavku.
Zálohu na správu poznáte zejména podle toho, že jde o platbu předem na budoucí výdaj, který v době platby nemá zpravidla přesně určenu výši či dobu splatnosti. Vždy se vyúčtuje s plátcem a přijetím zálohy vzniká závazek SVJ vůči vlastníkovi jednotky. K předpisu záloh je nutný souhlas shromáždění. Zálohu je možno požadovat zpět, jestliže odpadne důvod platby.

Z toho celkem lehce odvodíme, že mezi zálohy (nejen podle ZoVB) patří veškeré platby předem na budoucí výdaje, které jsou nutné, ale nelze v době platby prokázat právní povinnost k úhradě konkrétní částky za zboží či službu. Dlouhodobá či krátkodobá záloha na opravy a údržbu domu je typickým případem. Totéž platí pro odměny členům výboru, jestliže jejich výše není zatím pevně stanovena, avšak má o ní rozhodnout shromáždění teprve na konci roku. Zálohy se vybírají, přestože není známo, zda při vyúčtování vznikne přeplatek nebo nedoplatek.

Naopak příspěvky SVJ předepisuje na ty výdaje, které je schopno vlastníkovi právně prokázat, včetně jejich výše i termínu úhrad. Například odměnu správci na základě mandátní smlouvy, odměny členům výboru na základě smluv o výkonu funkce, úhrady bance na základě smlouvy o úvěru, odměny za vedení účetnictví, úhrada za havarijní opravu střechy, kterou výbor nechal provést a má k ní v zásuvce fakturu na konkrétní částku, platby ze smlouvy o kontrolách a revizích výtahu, atd. Ve všech těchto případech má SVJ v rukách „papír“ (zavedený do účetnictví), kterým může prokázat oprávněnost požadované částky co do výše a termínu splatnosti.

Chcete-li, můžete vše v SVJ účtovat jako zálohy – ovšem kromě úhrady nákladů, které již byly vynaloženy a zavedeny do účetnictví. Na takový účel je vyloučeno dodatečně vybírat zálohu. Slovo „záloha“ je od „založit někoho“, to jest poskytnout jiné osobě předem částku na budoucí výdaj.

lake

Co hradíte z příspěvků na správu domu a pozemku, z tzv. fondu oprav? - Zálohy, dlouhodobé zálohy ... 4

Fantomas — Fri, 23 Nov 2012 09:49:18 +0100

Pane lake, když vás to tak vytáčí, nereagujte.

Můj příspěvek byl v podstatě otázkou, jak jiná SVJ řeší platby za služby a správu. Na to jste nereagoval.

Naše SVJ úplně vše platí ze záloh (krátkodobých, zúčtovatelných za účetní období 1 rok), zatímco zálohy dlouhodobé zůstávají ležet. Že tento stav je neudržitelný, je jasné nejen mně, ale i lidem, kteří podobné věci v rámci svých SVJ řeší.

Stav je to divný i proto, že naším správcem je poměrně velká a „renomovaná“ firma (všimněte si uvozovek). Kdyby bylo na většině výboru, firma končí, ale jistě znáte vzorové stanovy a podmínku nadpoloviční většiny souhlasu přítomných nejen se změnou správce, ale i se zněním smlouvy se správcem podle Čl.5 (3). Samozřejmě by bohatě stačilo, kdyby správce své povinnosti plnil řádně. Lidem v domě to nevadí, většina platí ráda, ale pak existuje nebezpečí, že shromážděné prostředky nebudou využity v souladu se ZoVB.

Za judikát ÚS děkuji.

Co hradíte z příspěvků na správu domu a pozemku, z tzv. fondu oprav? - Příspěvky, zálohy a záhady 3

lake — Thu, 22 Nov 2012 23:41:45 +0100

Pane Fantomasi,
napsal jste: „… jaký typ nákladů zaúčtovávají v zálohách a jaký v příspěvcích, v tzv. fondu.“ Dal jste tedy rovnítko mezi příspěvky a tzv. „fond“, což je pojem neurčitý, ale laici pod ním zpravidla míní zálohy složené vlastníky. Nikoliv příspěvky. Proto jsem napsal, že si oba pojmy pletete.

Také jste napsal: „… příspěvky na správu (5Kč/m2) zůstávají ležet na separátním účtu“. To je opět nepravdivé tvrzení: nejde o příspěvky, vybírané z konkrétního právního důvodu a určené na konkrétní výdaje, nýbrž jde o zálohy vybírané neoprávněně na neurčitý budoucí účel.

Napsal jste: „Pojem dlouhodobá záloha … Snad se shodneme, že mluvíme o platbách, které nejsou zúčtovatelné …“. Obávám se, že v ani tomto se neshodneme. Zálohové platby podléhají zúčtování. Jinak by zůstaly v účetnictví „viset“ navěky. Mám právě před sebou usnesení Ústavního soudu I.ÚS 2708/12 ze dne 11.09.2012, kde je to v rekapitulaci napsáno černé na bílém. Ale najdete to i v učebnicích.

Jste překvapen, že zálohy se z účetního hlediska dělí na dlouhodobé a krátkodobé. Ono to už tak v účetnictví bývá. O přijaté záloze se účtuje jako o závazku. Rozhodující je doba mezi poskytnutím zálohy a provedením dodávky (poskytnutí služby). Pokud je tato doba delší než 1 rok, jedná se o dlouhodobý závazek. To je běžná skutečnost, opět dohledatelná v učebnicích účetnictví i v právních předpisech.

Používám pojem „Reserve Study“ a podrobně jsem jej vysvětlil v jiné diskusi. Jde pouze o běžný dlouhodobý plán příjmů a výdajů (cashflow plan). Pokud nevíte, o čem je řeč, nechte to být.

lake

Co hradíte z příspěvků na správu domu a pozemku, z tzv. fondu oprav? - Příspěvky, zálohy a lake 1

Fantomas — Thu, 22 Nov 2012 21:09:02 +0100

Pane lake, naučte se číst. Zálohy na správu nenazývám příspěvkem, zálohy nazývám zálohami, čili platbami, které jsou zúčtovatelné. Slovo fond dávám do uvozovek a ještě před něj dávám zkratku tzv. Přesto vylétáte jak čertík z krabičky.

Pojem dlouhodobá záloha jste donedávna nepoužil, to je nějaká novinka ve vašem projevu? Snad se shodneme, že mluvíme o platbách, které nejsou zúčtovatelné, a je třeba je stanovit podle plánu udržby domu. Paní Klainovou jako účetní jste nejdřív napadal, a když se k vám stále chovala slušně, začal jste couvat. Možná by neškodilo trošku Kinderstube i k ostatním.

Že jste odborníkem na Reserve Study je fajn. Vůbec je dobré být odborníkem na něco, co je hodně daleko, aby vás náhodou někdo nepřistihl při žvanění.

Co hradíte z příspěvků na správu domu a pozemku, z tzv. fondu oprav? - Příspěvky, zálohy a Fantomas

lake — Thu, 22 Nov 2012 17:36:45 +0100

Pane Fantomasi, máte zmatek v pojmech. Nemyslím jen neexistující „fond“. Samotný nadpis Vašeho textu je zmatený: máte-li platit příspěvek, víte přesně na co a kolik. Proč se tedy na důvod Vaší platby ptáte NÁS ???

Co nazýváte ve vašem společenství nesrozumitelně „fond“ jsou dlouhodobé zálohy. Tak se tomu správně říká v účetnictví. Podle ZoVB jde o zálohy na budoucí náklady správy domu podle § 15 odst. 2 ZoVB.
Zálohy na správu domu nazýváte „příspěvkem“. To je špatně. Nejde o příspěvek. Zřejmě Vám ušlo, že o přijatých zálohách je SVJ povinno účtovat jako o závazku vůči konkrétnímu vlastníkovi jednotky. A je povinno mu tyto zálohy vyúčtovat. Pokud by šlo o příspěvek, nevznikl by tento závazek, ani by se nekonalo žádné vyúčtování.
Tvrdíte, že „náklady se zaúčtovávají v zálohách“, popřípadě „v příspěvcích“. Co jste tím chtěl sdělit? Každá záloha, je-li použita na správu domu, se tím okamžikem mění v příspěvek na správu. O tuto částku se zároveň snižují pasiva SVJ (závazek SVJ vůči vlastníkovi jednotky).

Ve Vašem SVJ je nejspíše bordel, česky řečeno nepořádek v účetnictví, v dlouhodobém plánování údržby a oprav domu i v dlouhodobém finančním plánu (Reserve Study). Platíte-li určitou částku měsíčně jako dlouhodobou zálohu, každá koruna z této částky musí být určena na konkrétní budoucí NUTNÝ výdaj. Není vůbec důležité zda jedna parta by nejraději platila 5 Kč měsíčně a druhá parta 10 Kč měsíčně. To je handrkování jako na perském trhu. Takto se zálohy nestanovují.

Je třeba zpracovat dlouhodobý plán údržby a oprav domu se započítáním předpokládané životnosti (časový horizont 20 až 30 let). Z toho vám zhruba vyjde jaké částky bude SVJ nuceno vydat v jednotlivých letech. Vezmou se do úvahy i budoucí bankovní úvěry, kterými SVJ vyurovná cashflow v době, kdy výdaje by převýšily příjmy. Z těchto dokumentů se odvodí plánovaná nutná výše dlouhodobé zálohy v jednotlivých letech, řekněme do roku 2032.

Pokud se jen navzájem překřikujete a navrhujete čísla bez jakéhokoliv smyslu, obsahu a účelu, pak platí, že žádný vlastník jednotky není povinen na takový neurčitý účel hradit ani korunu.

lake

Co hradíte z příspěvků na správu domu a pozemku, z tzv. fondu oprav? - Nedotknutelné příspěvky

Thu, 22 Nov 2012 11:44:50 +0100

Fantomas píše

„Naproti tomu příspěvky na správu (5Kč/m2) zůstávají ležet na separátním účtu a „nikdo na ně nesmí sáhnout“.“

Tak to tu ještě nebylo! Příspěvky se přece vybírají na výdaje, jejichž výše i datum splatnosti jsou známy. Ve většině SVJ se ale i takovéto výdaje řeší zálohami (rozlišovat zálohy a příspěvky na správu je pro většinu SVJ zbytečná komplikace, jak vyplynulo z diskusí).

Co hradíte z příspěvků na správu domu a pozemku, z tzv. fondu oprav?

Thu, 22 Nov 2012 10:53:15 +0100

Omlouvám se, debata na toto téma tu probíhá už delší dobu, ale zatím se tu nijak zvlášť neprezentují informace členů SVJ o tom, jaký typ nákladů zaúčtovávají v zálohách a jaký v příspěvcích, v tzv. fondu. Mají nějaký klíč u sporných položek?

U nás je situace taková, že ze záloh za správu společných prostor se hradí vše, na konci zúčtovacího období jsou vysoké nedoplatky a dochází pravidelně ke zvýšení záloh, protože v domě bylo třeba učinit velké zásahy na rozvodech tepla (neuznaná reklamace), elektřiny atd.

Naproti tomu příspěvky na správu (5Kč/m2) zůstávají ležet na separátním účtu a „nikdo na ně nesmí sáhnout“. Teď si dokonce shromáždění bez jakékoliv kalkulace odsouhlasilo navýšení na 10Kč/m2.

Dům je novostavba, ale zvládli jsme jako nový výbor hospodařit se (zvýšenými) zálohami. Navyšovat i příspěvky mi přijde nesmyslné, ale někomu to asi nevadí.