Portál společenství vlastníků jednotek - NObčZ § 1 208/d - Comments

NObčZ § 1 208/d - Příspěvky a zálohy jinak 2

lake — Tue, 16 Sep 2014 12:51:35 +0200

AsiTak napsal: „Platba příspěvku za dodávku má charakter zálohové platby vždy: je li poskytována předem, tj. před vyúčtováním dodávky“.

To zcela jistě není pravda. Jestliže pan AsiTak pojede vlakem z Ostravy do Prahy, zaplatí jízdenku PŘEDEM a určitě nebude tvrdit, že jde o zálohu. Když si objedná zboží v internetovém obchodu, zaplatí PŘEDEM a není to záloha.

Zálohová platba je dobře definována v judikatuře i v daňových předpisech. Už se zde o tom psalo, s citací z rozsudků. Záloha a konečná platba – to jsou dva zcela odlišné platební důvody jak z hlediska určení, tak právně, a zejména účetně a danově.

Příspěvek je daňově účinný, nejde-li o zákonnou výjimku podle ZDP. Záloha není daňově účinná, neboť jde o cizí zdroj a v účetnictví se s přijetím zálohy objeví zároveň dluh vůči plátci ve stejné výši.

Úvahy pana AsiTak o „platbě příspěvku s charakterem zálohových plateb“ – to je takový duševní zmatek, že nevím, zda se mám smát, či spíše plakat. Vytváří se zde umělý a neexistující problém, jen kvůli neznalosti pisatele.

Aby nás pánbůh při zdravém rozumu zachovati ráčil…

lake

NObčZ § 1 208/d - příspěvky a zálohy jinak

AsiTak — Tue, 16 Sep 2014 09:54:35 +0200

Podle mne nedostatkem NOZu i předcházejících zákonů je v tom, že používá dva pojmy (příspěvky a zálohy) na pojmenování plateb od vlastníků a není přesně vymezeno jejich rozlišení. Přitom stačí použít pouze jedno slovo, např. „příspěvek“.
Slovo „záloha“ netvoří jiný druh platby, ale vlastnost platby definovaná ekonomickým určením.
Platba příspěvku za dodávku má charakter zálohové platby vždy:
= je li poskytována předem, tj. před vyúčtováním dodávky
= nebo byla poskytována v jiné výši než hodnota vyúčtované dodávky.

To platí i pro souhrn plateb jako zdroj pro financování nějakého účelu plnění reprezentovaný souhrnem dodávek.

Podle této definice pak měsíční příspěvky za bydlení:

1. mají charakter zálohových plateb

teplo, TUV, SV jinak „Služby s kontinuálním odběrem“ z důvodu „průběžného financování“
technická péče krátkodobá, technická péče dlouhodobá a ostatní náklady provoz domu neboť pro stanovení výše příspěvku byl použit odhad plnění pro budoucí období.

2. nemají charakter zálohových plateb (nenastane-li změna)

odvoz odpadu, pojištění domu, odměna externího správce

pokud tyto dodávky budou vyúčtovány za konstantní cenu, která určila výše příspěvku.

Platby příspěvku s charakterem zálohových plateb se mají vyúčtovat za zúčtovací období nebo za akci u „technická péče dlouhodobá“. Takto již není problém rozlišit, co je příspěvek a co je záloha!

NObčZ § 1 208/d - K závěru o příspěvcích na správu

N. Klainová — Tue, 16 Sep 2014 09:23:25 +0200

Souhlasím se závěrem, pouze drobně upravím. Příjmy z příspěvků na správu nejsou od zdanění osvobozeny. § 18 ZDP stanoví, že „nejsou předmětem daně“. Jsou tedy zařazeny do jiné kategorie příjmů, ale se stejnými důsledky, tzn., že nevstupují do základu daně z příjmů.

Teď si dovolím odvozovat další závěry plynoucí ze ZDP, a to pro účely účetnictví.

Objeví-li se v ZDP v souvislosti s účetními jednotkami pojem „příjem“, je třeba to číst jako „výnos“ viz § 23 odst. 1 ZDP. Čili příspěvky na správu jsou v ZDP považovány za výnosy, které nejsou předmětem daně.
Jde-li o nezálohové příspěvky na správu, je třeba je účtovat do výnosů. Od MF mám písemně potvrzeno, že SVJ nemá žádné výjimky v tom smyslu, že by mohlo u výnosů SVJ vynechávat účtovou třídu 6 – Výnos, stejně jako nemůže u nákladů SVJ vynechávat účtovou třídu 5 – Náklady. Tímto je snad rozvahové účtování o správě domu konečně vyřešeno.
Účtování o příspěvcích do výnosů není vhodné ve všech případech. Např. při „šetření“ na akce, které budou uskutečněny v budoucích obdobích, je vhodné zůstat u starých známých dlouhodobých záloh na správu apod.
Účetní předpisy na nové ustanovení ZDP zatím nereagovaly, já ano. V e-shopku je pro pokročilé prográmek Klaiex 19 se zaúčtovaným souvislým příkladem ve dvou verzích – se zálohami na správu a s příspěvky na správu účtovanými do výnosů.

Příklad s různými příspěvky odvozenými od rozpočtů nákladů na správu obsahuje i srovnání vlivů na výsledek hospodaření SVJ a dva různé přehledy informací pro vlastníky.

Doufám, že účetní laici tento můj odkaz na příklad s účtováním příspěvků do výnosů, který je zřejmě zatím jediný v ČR, tuto reklamu na novou metodiku účtování skousnou bez zbytečných útoků. Výhrady účetních profesionálů vítám. Přestože někteří mají příklad k dispozici už od března 2014, žádné jsem zatím nedostala.

N. Klainová

NObčZ § 1 208/d - Závěr starší diskuse o příspěvcích na správu

lake — Tue, 16 Sep 2014 08:19:54 +0200

Tuto starší diskusi z roku 2012 je nyní možno už shrnout: Měl jstem ve všem pravdu. Oponenti se mýlili.

Šlo o to, že vlastník jednotky v SVJ(2012) není podle zákona povinen skládat žádné zálohy na správu domu. Podle NOZ totiž hradí pouze příspěvky na správu. Ty jsou (na rozdílod záloh) vlastním zdrojem právnické osoby a podléhají tedy zdanění. O zálohách na správu se NOZ nezmiňuje ani slovem.

Z toho jsem dovodil jednoduchý fakt, že vlastník v SVJ(2012) nemá zákonnou povinnost skládat zálohy na správu. Taková povinnost mu nemůže být uložena jednostranným rozhodnutím SVJ bez jeho souhlasu. (Poznámka: zcela jinak tomu je v SVJ(2000), kde zálohy na správu jsou výslovně předepsány, i způsob jejich schválení a sdělení vlastníkovi).

Plně se správnost mého stanoviska ukázala od 1.1.2014, kdy nabyla účinnosti novela zákona o daních z příjmů: ta výslovně určila, že příspěvky na správu domu, vybírané právnickou osobou SVJ, jsou osvobozeny od zdanění. Takže zákonodárce připouští, že jde o vlastní zdroj právnické osoby, který by normálně podléhal zdanění. K osvobození od daňové povinnosti musel tedy zákonodárce do zákona o daních z příjmů vložit (jako výjimku) toto speciální ustanovení.

Zákonodárce dal tedy jak v NOZ, tak v zákonu o daních z příjmů najevo, že rozlišuje „příspěvky na správu“ (vlastní zdroj) od přijatých záloh (cizí zdroj).

Což jsem zde tvrdil od počátku.

lake

NObčZ § 1 208/d - Věštírna pana Votočky

lake — Wed, 04 Jul 2012 21:26:38 +0200

Pane Votočko,
Vy možná věštíte z křišťálové koule.
Já (na rozdíl od Vás) nemusím věštit, protože jsem si přečetl ustanovení § 1180 a 1181 nového Občanského zákoníku a (na rozdíl od Vás) vím co je v nich uvedeno.

Ustanovení o povinnosti hradit příspěvky na správu je jasné a nevyžaduje žádné dotváření práva per analogiam, ani složitý výklad právního textu. Rovněž povinnost hradit zálohy na služby je vlastníku jednotky uložena srozumitelně a jednoznačně.

Na čisté věštění ve Vašem stylu nemám čas ani náladu. Přečtěte si raději také nový ObčZ.

lake

NObčZ § 1 208/d - Pro Účtařku o platbách

lake — Wed, 04 Jul 2012 21:10:24 +0200

Účtařka napsala: "Dle názoru přispěvatele zn. lake si nesou peníze zaslané vlastníkem na účet společenství s sebou označení, které říká: Já, koruna, jsem na zálohy na příspěvky.
Já, (jiná) koruna, jsem na příspěvky na správu. (...) Pozoruhodné."

Paní Účtařko,
na hloupé příspěvky většinou neodpovídám, ale Váš příspěvek je tak hloupý, že učiním výjimku. Samozřejmě jsem nenapsal nic, co by se podobalo Vašemu blábolu. K jakému účelu je která částka předepsána k úhradě je známo předem - vyplývá to ze zákona, ze smlouvy, z předpisu plateb, z vyúčtování či faktury (nazvat to můžete jakkoliv). Plátce tedy vždy ví co hradí - zda příspěvek nebo zálohu.

Pokud plátce má více různých závazků, jeho právem je určit jakou konkrétní částku hradí na jaký účel. Příjemce je povinen přijmout i částečné plnění (nyní § 566 ObčZ, od 1.1.2014 § 1930 nObčZ). Požádá-li plátce, je příjemce povinen mu potvrdit kterou částku přijal na který závazek plátce (nyní § 569 ObčZ, od 1.1.2014 § 1933 nObčZ). Účtařko, neznáte-li ani tyto základní fakta o platebních vztazích, nejste dobrá účtařka.

lake

NObčZ § 1 208/d - Pozoruhodné - 2

Votočka — Wed, 04 Jul 2012 15:31:40 +0200

Pozoruhodné je srovnávání práva ve Státech a v Čechách. To je úlet. Historicky jsme vzhlíželi k mocnářství, směr Vídeň, poté chvilku tak všeobecně směrem na západ Evropy, dále pak na opačnou stranu, směr východ – Moskva. A dnes? Směr jakýkoliv, ale vždy směrem na Spojené státy americké přezdívané Spojené státy debilní. S nadsázkou řečeno. Od 8. listopadu 1620 musíme trvale trčet z cizí prdele.

Fabulace o příspěvku na správu a jeho vymahatelnosti (pohledávce / závazku) je vzhledem k účinnosti NObč. čisté věštění z křišťálové koule. A to pominu něco jako vyúčtování.

Naštěstí si to budu moci ve svém SVJ vyložit po svém a to tak, aby to vyhovovalo nám všem.

Votočka

NObčZ § 1 208/d - Zálohy kontra příspěvky - opravdu jde o problém?

lake — Wed, 04 Jul 2012 13:20:00 +0200

Nevymyslel jsem "problém", který by bylo nutno odstraňovat. Pouze jsem poukázal na právní skutečnost, která bezpochyby nastane dne 1.1.2014.

Povinné hrazení příspěvků na správu (namísto současných záloh na správu) není samo o sobě žádným problémem. Ostatně právě tak to v civilizovaných zemích desítky let funguje.

Problémem naopak je snaha překrucovat zákon a bez výslovné právní úpravy do něj roubovat povinnost, která zjevně neexistuje. Toto vidím jako skutečný a hlavní problém v této diskusi.
--------------------------------------------------------------

Mimochodem, platba příspěvků je pro SVJ neskonale výhodnější z hlediska vymáhání od neplatičů: Při nynějším neuhrazení zálohy nevzniká nárok na úrok z prodlení ani nelze efektivně uplatnit zástavní právo. U pouhé zálohy to nelze, neboť výše dluhu není dosud známa.

U příspěvků je to samozřejmě zcela jinak: každá jednotlivá nezaplacená úhrada již znamená samostatný dluh po lhůtě splatnosti, se všemi důsledky.

Nebo se někdo domnívá, že v USA a Kanadě zákonodárci nevědí, co činí?

lake

NObčZ § 1 208/d - vyúčtování, zálohy 2

Pavel — Wed, 04 Jul 2012 09:24:37 +0200

Jene von Braunau,

můj a lakeho názor zde máte. Nikdo jiný se s argumentací ani k jedné straně nepřipojil.

Pan lake prakticky vždy vychází pouze z gramatického znění, kdy předpokládá, že právní předpis je bezvadný a že zákonodárce dodržuje pravidla pro tvorbu normy, např. že jeden pojem náleží jen jedné situaci. Ve skutečnosti tomu tak není. Není tomu tak i v případě NObčZ. A když máte špatné předpoklady, nemůžete dosáhnout dobrého výsledku, ať se snažíte sebevíce.

Připomenu problém Zelené úsporám popsaný zde:

http://www.portalsvj.cz/…lena-usporam

Každému kdo se o problém dotací jen trochu zajímal bylo zřejmé, že se Zelená úsporám logicky vztahuje i na SVJ neplatící daň z nemovitosti.

Podle litery vyhlášky a jejího pouze gramatického výkladu, ale měl pan lake pravdu. Protože by bylo možné, ža i nějaký ministerský úředník by byl schopen pouze gramatického výkladu, projednal jsem s ředitelem SFŽP Ing. Štěpánkem, CSc., že by bylo vhodné výslovně uvést do vyhlášky, že i SVJ mohou čerpat dotaci. Jednání nebylo jednoduché, pan ředitel stále opakoval, že z kontextu vyhlášky jasně plyne, že i SVJ nevlastnící nemovitost mohou podat žádost, že tak činí a žádosti že jsou přijímané. Že nechápe, kdo by mohl rozumně namítat něco jiného.

A v tom je pan lake přínosný. Dokáže vymyslet absurdní situace, které by v teoretických případech i mohly nastat resp. nějaký méně rozumný úředník by je mohl namítat. Soud by to s poukazem na logický výklad předpisu asi zvrátil, ale nerad se soudím.

Tož tak.

Je možné, že se někdo přidá s argumenty na jednu či na druhou stranu.

Je pravděpodobné, že se udělá technická novela NObčZ, která by odstranila chyby.

Domnívám se, že by bylo vhodné pro příznivce pouze gramatického výkladu doplnit § 1 208/d o slovo „záloha“.

I když z pohledu ekonomického je zřejmé, že zálohy jsou pro SVJ i členy SVJ výhodnější. Může se v SVJ vyskytnout kverulant, který by trval na „příspěvcích“ a nikoliv „zálohách na příspěvky“. A mohl by to dát k soudu etc.

Proto děkuji panu lake, že vymyslel ještě v zárodku problém, který by měl jít odstranit.

Hezký den!

Pavel

NObčZ § 1 208/d - vyúčtování, zálohy

Jan von Braunau — Wed, 04 Jul 2012 06:56:52 +0200

Sleduji diskuzi a konstatuji, že jsem Hirsch. Nejen, že stále nevím, zda vyúčtovávat nebo ne, ale už ani nevím, kdy se má a kdy nemá platit.

Jste schopni jednoduše a laicky napsat, co a kdy se má platit, vyúčtovávat a co ne? Jan von Braunau

NObčZ § 1 208/d - NObčZ § 1208/d a zálohy 11

lake — Tue, 03 Jul 2012 08:07:55 +0200

Pane Pavle,
z Vašich dosavadních příspěvků o této problematice je zřejmá intenzivní snaha najít v novém ObčZ neexistující „klacek na vlastníka“ kterým byste jej přinutil proti jeho vůli hradit příspěvky na správu zálohově.

Upozornil jsem, že Vaše tvrzení o nemožnosti hospodařit bez záloh je nepodložené. Uvedl jsem příklad, že ani v USA a Kanadě se s žádnými zálohami neoperuje. Odpovídáte nesmyslnou námitkou „… srovnávat podnikatelské organizace a neziskové SVJ je nepatřičné. Pokud si podnikatel vezme úvěr aby měl do začátku, tak většinou předpokládá, že ze zisku úvěr splatí.“ Námitka je opět nepatřičná, protože SVJ samozřejmě bude případný úvěr splácet ze zákonem předvídaného zdanitelného příjmu – z příspěvků na správu. Není zde žádného rozdílu mezi „neziskovými“ a „podnikatelskými“ organizacemi.

Vaše argumentace Ústavním soudem je opět nepatřičná: Jen Vy tvrdíte, že SVJ se neobejde bez záloh, aniž to ovšem můžete jakkoliv doložit. Z toho pak přecházíte oslím můstkem na údajnou (avšak v zákoně výslovně nezmíněnou) povinnost hradit zálohy. Argumentace o svévolném dotváření práva s citací nálezu Ústavního soudu je v tomto případě natolik děravá a přitažená za vlasy, že se jí nebudu dále zabývat.

Slovo „vyúčtování“ není pro účely bytového vlastnictví definováno žádným právním předpisem a proto jeho význam je i ten, který jsem popsal ve více příkladech z praxe. Tvrzení, že vyúčtovat lze jen a pouze zálohové platby je nesprávné a v reálném životě nepoužitelné.

viz zákon č. 280/2009 Sb. Daňový řád a v něm zmíněné vyúčtování daně vybírané srážkou;
viz Vyhláška č. 135/2012 Sb. ze dne 20. dubna 2012 o stanovení rozsahu vyúčtování ceny podle druhu služby.

Z pouhého užití slova „vyúčtování“ našimi zákonodárci nelze nižádným způsobem dovodit povinnost VJ hradit náklady na správu zálohově. Připomenu znění Listiny základních práv a svobod o ukládání povinností (zákonným způsobem a na základě zákona).

Naprosto totéž je s pojmem „vypořádání příspěvků“. Je to totéž jako u družstva „vypořádání výsledku bytového hospodaření“. Z formulace v zákoně nelze nižádným způsobem dovodit, že příspěvky by se měly povinně hradit formou záloh na příspěvky. Pak by totiž zákonodárce měl podle Vás zmínit v první řadě „vyúčtování záloh“ – právě tento pojem zákonodárce používá v § 1181 u záloh na služby a je naprosto jasné jak to myslel.

Přijaté příspěvky budou zdanitelným příjmem SVJ – právnické osoby. Doufám, že nezpochybňujete právo právnické osoby svůj majetek nebo jeho část vypořádat s členy. Bez právního důvodu předpokládáte, že k vypořádání má (povinně?) docházet každoročně a z toho nejasného předpokladu vyvozujete, že mají být vybírány povinné zálohy. Nic takového ovšem ze znění zákona neplyne. K vypořádání může dojít z různých důvodů, i jednorázově a výjimečně, např. při zániku domu, nebo při změně domu na budovu v podílovém spoluvlastnictví, nebo při jednorázovém příjmu SVJ z pronájmu, z prodeje jednotky nebo pozemku. V takových případech je nepochybně v pravomoci shromáždění rozhodnout o vypořádání aktiv SVJ.

Možná jste neuvážil, že účetní jednotka rozhoduje jak o rozdělení zisku, tak o vypořádání ztráty. To je korektní účetní termín – možná právě to měl zákonodárce na mysli. Shromáždění jistě může po vlastnících jednotek požadovat mimořádný příspěvek ke krytí ztráty z hospodaření SVJ. I toto patří pod „vypořádání“. Závěrem: z pouhého ustanovení o možnosti vypořádání nelze nižádným způsobem dovodit, že by VJ byl povinen skládat na běžnou správu zálohy.

Na závěr budu citovat z nového ObčZ tu část, která se SKUTEČNĚ a NEPOCHYBNĚ zabývá přispíváním pomocí záloh. Nejde ovšem o bytové vlastnictví! Všimněme si laskavě, že zákonodárce zde přesně rozlišuje přispívání od záloh na toto přispívání. (V tom se nový ObčZ neliší od § 15 odst. 1 a 2 platného ZoVB.) Platbu záloh jako povinnost zde stanoví zákonodárce naprosto určitě a jednoznačně:

§ 1235
(1) Na správu věci v přídatném spoluvlastnictví přispívají spoluvlastníci poměrně podle velikosti svých podílů. Na náklady spojené se správou věci v přídatném spoluvlastnictví složí spoluvlastníci k rukám správce přiměřenou zálohu; není-li jiné dohody, je záloha splatná k 31. lednu.
(2) Kolik má činit úhrn záloh, rozhodnou spoluvlastníci většinou hlasů. Nepřijmou-li spoluvlastníci takové rozhodnutí do konce předcházejícího roku, platí, že byl úhrn záloh pro další rok stanoven částkou složenou na zálohách v posledním roce zvýšenou o desetinu. Není-li možné úhrn záloh takto stanovit, určí jej na návrh správce soud.

U bytového vlastnictví nejen že chybí takovéto jednoznačné určení záloh, ale zákonodárce se o zálohách na správu vůbec nezmiňuje. Nejde o opomenutí, které by mohl nějakou záplatou nahradit soud, neboť zálohové platby v bytovém vlastnictví jsou výslovně stanoveny u služeb (§ 1181):

§ 1181
(1) Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.

Jestliže obdobné ustanovení o zálohách na správu v novém ObčZ chybí, nemohu z toho učinit jiný právní závěr, než že zálohové hrazení příspěvků na správu nepatří mezi povinnosti vlastníka jednotky.

lake

NObčZ § 1 208/d - „…Mimo nás dva nikoho

NeznáIek˙ — Tue, 03 Jul 2012 00:05:25 +0200

„…Mimo nás dva nikoho asi nezajímá, alespoň podle minimálních reakcí…“

velmi se mýlíte. Každý ale není tak zkušený ¹/₂ JUDr který je ochoten diskutovat.
za tyto názorové střety jsem alespoň já osobně rád. :)

NObčZ § 1 208/d - NObčZ § 1208/d a zálohy 8

Pavel — Mon, 02 Jul 2012 23:16:17 +0200

Pane lake,

tvrdíte, že množina údajů:

"Celkem uhrazeno: 4500 Kč

Platební povinnost: 6000 Kč

Zbývá uhradit: 1500 Kč

Nedoplatek příspěvků uhraďte přiloženou složenkou do 21.01.2015."

je vyúčtování. Já si to nemyslím. Já bych to nazval „výkaz nedoplatků“, „přehled pohledávek po lhůtě“ či „upomínka“.

Ale připusťme na okamžik, že je to skutečně vyúčtování.

NObčZ v § 1 208/d uvádí, že do působnosti shromáždění patří „schválení rozhodnutí o vyúčtování“. Co bude shromáždění schvalovat? Že se má Vonáskovi poslat dopis s tímto „vyúčtováním“?

Tomu snad nevěříte. :-))

Jiná situace by byla, a já se domnívám, že pouze takto je vyúčtování v § 1 208 myšleno, kdyby shromáždění rozhodlo o tom, že bylo zálohově vybráno např. 100 000 Kč, skutečné náklady byly 95 000 Kč a že se toto vyúčtování schvaluje. Přeplatek 5 000 Kč nevyčerpaného zálohového příspěvku se buď vrátí nebo nevrátí. O tom může jednat shromáždění. Zasílat upomínky na běžné nedoplatky je věcí správce či výboru nikoliv předmětem schvalování na shromáždění.

Překvapuje Vás, že o tom diskutujeme. Navrhuji diskuzi ukončit. Mimo nás dva nikoho asi nezajímá, alespoň podle minimálních reakcí. V září mám plánované jednání na MMR a SMBD. Poptám se tam na jejich názor. I když tuším odpověď.

NObčZ má i jiná zajímavá ustanovení. :-))

Hezký den!

Pavel

NObčZ § 1 208/d - NObčZ § 1208/d a zálohy 7

lake — Mon, 02 Jul 2012 17:24:50 +0200

Připomínám, že zdejší diskuse nebyla o tom, zda vlastník jednotky bude DOBROVOLNĚ chtít skládat zálohu namísto příspěvku. Diskuse je o nepodloženém tvrzení, že vlastníka jednotky bude nějak možno ke skládání záloh na správu donutit pomocí komplikovaného výkladu nového ObčZ. Tvrdím, že to nejde.

„Racionální zákonodárce by přece ve stejném písmenu jednoho § nepoužil dva pojmy pro jednu záležitost.“
Souhlasím s argumentem racionálního zákonodárce. Racionální zákonodárce rozlišuje příspěvky a zálohy. Přece by nepoužil dva pojmy pro jednu záležitost.

„Protože je v § 1208/d uvedeno, že se příspěvek vyúčtovává, tak musí být příspěvek zálohový. Konečný, nevratný příspěvek nelze vyúčtovávat.“
Inu, to je samozřejmě jenom opakovaný omyl. Překvapuje mne, že o tom musíme diskutovat. Dám raději příklad: V SVJ se od 1.1.2014 budou hradit příspěvky 500 Kč měsíčně. Panu Vonáskovi přijde v lednu 2015 toto vyúčtování příspěvků za rok 2014:

Vyúčtování příspěvků na správu domu I-XII 2014
leden 500 Kč
únor 0 Kč
březen 500 Kč
duben 500 Kč
květen 500 Kč
červen 500 Kč
červenec 500 Kč
srpen 500 Kč
září 500 Kč
říjen 500 Kč
listopad 0 Kč
prosinec 0 Kč
.--------------------------
Celkem uhrazeno: 4500 Kč
Platební povinnost: 6000 Kč
Zbývá uhradit: 1500 Kč
Nedoplatek příspěvků uhraďte přiloženou složenkou do 21.01.2015.

Pan Vonásek dostal zcela jistě vyúčtování příspěvků, pane Pavle. A to přes to, že žádné zálohy na příspěvky po celý rok nehradil.

I já dostávám pravidelně (měsíčně) vyúčtování plateb (NIKOLIV ZÁLOH) od poskytovatele internetového připojení O2 Telefónica. Podotýkám, že hradím vždy za předchozí měsíc, tedy v červenci za červen atd. Nehradím žádné zálohy. Připojím se na svůj účet u O2, kliknu na „Vyúčtování“ (ano pane Pavle, nazývají to tak) a čtu:

VYÚČTOVÁNÍ ZA SLUŽBY
Dič plátce
Přiřazené zúčtovací období 01.04.2012 – 30.04.2012
Datum vystavení dokladu 04.05.2012
Datum splatnosti 30.5.2012
Datum uskutečnění zdanitelného plnění 30.04.2012
Variabilní symbol (evid. č.) 25×xxxxxxx
Konstantní symbol 0308
VYÚČTOVÁNÍ ZA SLUŽBY
CELKEM stálé platby 500,00
Daňová rekapitulace: Cena celkem bez DPH v Kč (20%) 500,00 DPH (Kč) 20% 100,00
Cena celkem bez DPH 500,00
Cena celkem včetně DPH 600,00
Celkem k úhradě včetně DPH (Kč) 600,00

Namátkou – konkurenční UPC poskytuje rovněž kabelovou TV a internetové služby a hradí se pevný měsíční poplatek. Nikoliv záloha. Na jejich webové stránce http://www.upc.cz/…/vyuctovani/ je slovo „Vyúčtování“ zmíněno celkem osmkrát. Skutečně posílají vyúčtování buď papírově, nebo jako PDF. A o zálohy určitě nejde ani v tomto případě.

Podle § 234 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád se vyúčtování týká i odvedené srážkové daně, která nemá charakter zálohy na daň. Snad není nutno hledat další příklady?

lake

NObčZ § 1 208/d - NObčZ § 1208/d a zálohy 6

Pavel — Mon, 02 Jul 2012 01:31:44 +0200

Pane lake,

na řadu záležitostí máme stejný názor, jen si jinak vykládáme jejich dopady. :-))

Pane Pavle, příspěvek je účetně příspěvek, i kdyby se platil pravidelně jednou měsíčně. Záloha je něco úplně jiného, právně i účetně. Příspěvek v SVJ bude mít spíše charakter obdobný nájemnému u družstev: jde o platbu, která je nevratná (nerozhodne-li SVJ o vypořádání přebytku) a není spojena se vznikem závazku vůči plátci.

Souhlasím s tím, že příspěvek v SVJ má charakter nájemného v družstvu z hlediska účetnictví i daní. Nájemné v družstvu se ale nevyúčtovává (příspěvek ano podle § 1208/d) ani se nevypořádávají přebytky nájemného (u příspěvku ano). V družstvu vznikne zisk, o jehož rozdělení rozhodne členská schůze (§656/i zákona o obchodních korporacích).

Stejně tak v SVJ pokud by příspěvek nebyl poskytován zálohově. Vznikl by výsledek hospodaření, který by se po zdanění vypořádal jak uvádí § 1208/d. Vypořádání výsledku hospodaření je něco jiného než vypořádání nevyčerpaných příspěvků (Vy zavádíte nikde nedefinovaný pojem vypořádání přebytku) jak je uvedeno v § 1208/d. Racionální zákonodárce by přece ve stejném písmenu jednoho § nepoužil dva pojmy pro jednu záležitost.

Platba záloh je samozřejmě možná, avšak s výslovným souhlasem plátce.

To není nikde řečeno. Navíc je platba zálohy pro člena SVJ výhodnější. Při platbě zálohy má právo na vyúčtování. U příspěvku nikoliv, ten je nevratný, jak správně uvádíte. U zálohy vznikne členovi SVJ pohledávka, u příspěvku nikoliv, jak správně uvádíte.

Napsal jste: „Pokud (…) mám provést vyúčtování/vypořádání, tak mi z toho jednoznačně vychází, že příspěvek musí být vybírán jako zálohový.“

A na tom trvám. Pokud je příspěvek nevratný, nemůže se vyúčtovávat. Musí se tedy jednat o zálohy na příspěvek, které lze vyúčtovávat. U nevratného příspěvku samozřejmě nelze provést vypořádání nevyčerpaného příspěvku. Jak jsem uvedl výše vypořádání výsledku hospodaření je něco jiného než vypořádání nevyčerpaného příspěvku.

Zákon se zmiňuje o „vyúčtování příspěvků“, což je pochopitelné, neboť SVJ vede účetnictví.

Tomu nerozumím. Vyúčtování příspěvků nemá nic společného s vedením účetnictví, alespoň pokud je mi známo. Můžete uvést, které ustanovení ZoÚ, vyhlášky 504 či ČUS o tom pojednává?

Pojem „vypořádání příspěvků“ je v nObčZ použit, což ovšem neznamená, že by mělo jít o vypořádání záloh. Při vypořádání jde o převod části majetku právnické osoby na členy a o tom rozhoduje pochopitelně nejvyšší orgán – shromáždění.

Vypořádávat lze pouze zálohové příspěvky. To o čem mluvíte v druhé větě se nazývá vypořádání výsledku hospodaření, což je něco úplně jiného než vypořádání nevyčerpaných příspěvků.

A jakpak je to ve světě? V Kanadě a USA jsou statisíce kondominií. Jak se v nich řeší financování jsem napsal jinde http://www.portalsvj.cz/…hy-na-spravu#…. O skládání dlouhodobých záloh tam už desítky let nic nevědí. Vybírají se příspěvky. Zálohy totiž nejsou ke správě domu zapotřebí. Jde pouze o řízení cashflow.

Nejde jen o řízení cash flow, ale i o daně a lepší pozici člena SVJ, který je na tom lépe pokud bude platit zálohu než pokud by platil konečný nevratný příspěvek.

Závěr:

Protože je v § 1208/d uvedeno, že se příspěvek vyúčtovává, tak musí být příspěvek zálohový. Konečný, nevratný příspěvek nelze vyúčtovávat. To že se v účetnictví SVJ zobrazí, jak bylo naloženo s příspěvky, za co byly utraceny, to není vyúčtování, to je účetnictví. Pokud se SVJ rozhodne vypořádat výsledek hospodaření, tak se nejedná o vypořádání nevyčerpaných příspěvků. Konečný, nevratný příspěvek nelze nevyčerpat.

Je ale pravda, že zákonodárce mohl pro zastánce výlučně jakykového výkladu normy uvést u příspěvku i slovo „zálohový“. Ti kdo využívají i ostatní metody výkladu právní normy ho ale nepotřebují. Z logického výkladu § 1 208/d se jedná o zálohový příspěvek.

Hezký den!

Pavel

NObčZ § 1 208/d - NObčZ § 1208/d a zálohy (5)

lake — Sun, 01 Jul 2012 08:24:23 +0200

Platba záloh je samozřejmě možná, avšak s výslovným souhlasem plátce. Snažíte se tuto právní skutečnost obejít a hledáte právní skulinky, které neexistují.

Napsal jste: „Jak je vidět moudrý zákonodárce důsledně odlišuje oba druhy příspěvků navzájem …“
Opravdu? Myslíte pane Pavle, že daňově a majetkově je nějaký rozdíl mezi členským příspěvkem člena sdružení a členským příspěvkem člena SVJ? Zkuste to vysvětlit Finančnímu úřadu.
Zajímavé je pouze zda tyto dva příspěvky „moudrý zákonodárce“ rozlišuje v zákoně o daních z příjmů. Já jsem v ZDP nenašel nic v tomto smyslu. A není jisté, že dojde do 1.1.2014 k nějaké novelizaci.

Napsal jste: „Pokud (…) mám provést vyúčtování/vypořádání, tak mi z toho jednoznačně vychází, že příspěvek musí být vybírán jako zálohový.“
Nikoliv: nic takového ze znění nObčZ jednoznačně nevychází. Chtělo by to přestat myslet podle ZoVB a přestat hledat v nObčZ neexistující povinnost vlastníka jednotky. Ze znění zákona č. 89/2012 Sb. nelze dovodit ani nepřímo, že by existovala povinnost hradit zálohy na správu.

Zákon se zmiňuje o „vyúčtování příspěvků“, což je pochopitelné, neboť SVJ vede účetnictví. Zákon výslovně zmiňuje vyúčtování záloh, ovšem v § 1181 a jde pouze o zálohy na služby. Z toho a contrario plyne, že zálohy na správu nemínil zákonodárce předepsat. Pojem „vypořádání příspěvků“ je v nObčZ použit, což ovšem neznamená, že by mělo jít o vypořádání záloh. Při vypořádání jde o převod části majetku právnické osoby na členy a o tom rozhoduje pochopitelně nejvyšší orgán – shromáždění. I bytové družstvo například může provést vypořádání přebytků z bytového hospodaření (příjmy z nájemného) a nikdo se nesnaží tvrdit, že snad předmětem tohoto vypořádání jsou ZÁLOHY od nájemců. Je tak?

A jakpak je to ve světě?
V Kanadě a USA jsou statisíce kondominií. Jak se v nich řeší financování jsem napsal jinde http://www.portalsvj.cz/…hy-na-spravu#…. O skládání dlouhodobých záloh tam už desítky let nic nevědí. Vybírají se příspěvky. Zálohy totiž nejsou ke správě domu zapotřebí. Jde pouze o řízení cashflow.

lake

NObčZ § 1 208/d - NObčZ § 1208/d a zálohy 4

Pavel — Sun, 01 Jul 2012 01:17:02 +0200

Pane lake,

aby se neztratil kontext, tak se budu opakovat:

Právní argument pro zálohy je v § 1 208/d podle kterého shromáždění mj. schvaluje

1)celkovou výši příspěvků na správu pro příští období

2)rozhodnutí o vyúčtovaní

3)rozhodnutí o vypořádání nevyčerpaných příspěvků

Pokud mám stanovenou výši příspěvků pro budoucí období a zároveň mám provést vyúčtování/vypořádání, tak mi z toho jednoznačně vychází, že příspěvek musí být vybírán jako zálohový.

Jinak by nemohlo dojít k nevyčerpání příspěvků.

Hezký den!

Pavel

P.S.

příspěvek na správu je něco úplně jiného než členský příspěvek. Jak podle současných předpisů tak podle NObčZ. Členský příspěvek je uveden mj. v § 235, 238, 265, 1197, kdežto příspěvek na správu je mj. v § 1166, 1180, 1186, 1200, 1208, 1214, 1215. Jak je vidět moudrý zákonodárce důsledně odlišuje oba druhy příspěvků navzájem a odlišuje je i od jiných příspěvků např. příspěvku nadačního.

NObčZ § 1 208/d - NObčZ § 1208/d a zálohy 3

Pavel — Sun, 01 Jul 2012 01:37:53 +0200

Pane lake,

1)z Vašich příspěvků mj.

„Pokud snad VJ hodlá dobrovolně skládat zálohu na tyto budoucí příspěvky, bude......

Společenství není oprávněno libovolně překračovat své zákonné oprávnění a vybírat zálohy na správu, jestliže je zákonem oprávněno pouze vymáhat příspěvky.

Přispívat znamená hradit skutečné náklady poté co prokazatelně vznikly. “

jsem nabyl dojmu, že podle Vašeho názoru se příspěvky na správu budou platit výhradně až v budoucnu poté co vznikly.

Z toho plynula moje obava, že by financování SVJ mohlo být zajištěno pouze úvěrem. Tento zjevně nerozumný postup by byl argumentem pro soud, aby přisvědčil mému názoru. Jak jsem opakovaně uváděl, soud považuje jazykový výklad pouze za východisko pro vyjasnění obsahu normy. Podrobněji příspěvek

http://www.portalsvj.cz/…ha-veta-zovb

z něhož vyjímám: nález Ústavního soudu ze dne 30. 9. 2009, sp. zn. III. ÚS 384/08: „Ústavní soud již ve své dřívější judikatuře (nálezy ve věci sp. zn. III. ÚS 258/03, Pl. ÚS 33/97) konstatoval, že neudržitelným momentem používání práva je jeho aplikace, vycházející pouze z jazykového výkladu. Jazykový výklad představuje pouze prvotní přiblížení se k aplikaci právní normy. Je pouze východiskem pro objasnění a ujasnění si jejího obsahu a účelu (k čemuž slouží i řada dalších postupů, jako logický a systematický výklad, výklad e ratione legis atd.).“

2)srovnávat podnikatelské organizace a neziskové SVJ je nepatřičné. Pokud si podnikatel vezme úvěr aby měl do začátku, tak většinou předpokládá, že ze zisku úvěr splatí.

Pokud si SVJ vezme úvěr na 1. rok provozu a podle Vaší teorie až po skončení 1. roku bude mít právo na získání příspěvku, tak úvěr splatí z příspěvku a mezitím si vezme úvěr na 2. rok provozu? To by samozřejmě vyhovovalo bankám, nikoliv však SVJ a samotným členům SVJ. Není sebemenší racionální ekonomický důvod, aby nemohlo SVJ získávat finance na činnost nikoliv až v budoucnu ale průběžně v průběhu roku. Z hlediska většiny členů SVJ je nepodstatné, zda se průběžná platba bude nazývat 1/12 příspěvku nebo záloha na příspěvek. Naopak záloha bude pro členy SVJ přijatelnější, protože bude muset být vyúčtována jak je uvedeno v § 1 208/d

3)Nikdo nehledá obezličky jak vlastníka donutit k dlouhodobým zálohám, jak uvádíte. Pokud by chtělo SVJ uskutečnit nákladnější opravu tak má možnost

a)požadovat vyšší jednorázový příspěvek, to je pro velkou část členů problematické

b)vzít si úvěr, banka často požaduje, aby SVJ mělo nějaké zdroje např. ze záloh

c)postupně vybírat zálohy a až jich bude dost, tak provést nákladnou opravu (případně v kombinaci s úvěrem). To je asi nejčastější varianta.

Hezký den!

Pavel

NObčZ § 1 208/d - § 1208/d nObčZ a zálohy (2)

lake — Sat, 30 Jun 2012 20:23:19 +0200

Pan Pavel napsal: „Základním argumentem je, že by většina SVJ nezvládla svoje financování jinak než s úvěrem.“
To ovšem není žádný právně platný argument. Mimochodem, pročpak by si SVJ nemohlo vzít úvěr? Desetitisíce právnických a podnikajících fyzických osob používají úvěr, nebo jej použily v počátku své činnosti. Klidně poskytnu SVJ úvěr. Ten (na rozdíl od záloh podle ZoVB i příspěvků podle nObčZ) nepropadne v okamžiku prodeje mé jednotky.

Nový ObčZ prostě povinnost k platbám záloh na náklady správy neobsahuje. Nelze přinutit vlastníka k platbě záloh, pokud s tím sám nesouhlasí. Hledání obezliček jak vlastníka donutit k dlouhodobým zálohám je protiústavní. Platit příspěvky budeme – to nikdo nezpochybňuje. Ale to je zcela jiná hromádka peněz a zachází se s ní účetně jinak.

lake

NObčZ § 1 208/d - § 1208/d nObčZ a zálohy (1)

lake — Sat, 30 Jun 2012 20:48:14 +0200

Pan Pavel napsal: „Z bodu ad 1) plyne, že když už jsou příspěvky schváleny pro příští období, tak že se asi i budou vybírat zálohově.“
Pane Pavle, nesdílím Váš názor. Nic takového z bodu 1 neplyne. Jestliže shromáždění schvaluje „celkovou výši příspěvků na správu pro příští období“, neříká to vůbec nic o tom, že tyto příspěvky by měly být vybírány zálohově. Bude to prostě příspěvek, nikoliv záloha na budoucí příspěvek. Nezapomínejme, že příspěvek je účetně i daňově něco naprosto jiného než záloha. Připomenu zásadní odlišnosti obou druhů plateb:

Při uhrazení zálohy vzniká ve stejné výši závazek SVJ vůči vlastníkovi jednotky. Vlastník jednotky má právo na vyúčtování složené zálohy alespoň jednou ročně. Odpadne-li důvod k němuž byla záloha vybírána, má vlastník jednotky individuální právo na vrácení z titulu bezdůvodného obohacení SVJ. Přijaté zálohy nejsou předmětem daně z příjmů u SVJ – právnické osoby.
Příspěvek je příjmem SVJ a žádný závazek vůči vlastníkovi jednotky nevzniká. Vlastník jednotky není oprávněn domáhat se vyúčtování jeho příspěvku. Odpadne-li důvod k němuž byl příspěvek vybrán, nemá VJ právo na vrácení; musí se podřídit vůli shromáždění. Přijaté příspěvky jsou předmětem daně z příjmů SVJ – právnické osoby.

To je pořádný rozdíl z hlediska hospodaření SVJ.

Zákon o daních z příjmů § 18 Předmět daně:
(3) U poplatníků, kteří nejsou založeni nebo zřízeni za účelem podnikání, jsou předmětem daně vždy příjmy z reklam, z členských příspěvků a příjmy z nájemného (…).

Hospodaření s příspěvky bude zcela odlišné než hospodaření se zálohami: PŘÍSPĚVKY SE ZDAŇUJÍ. Po přijetí příspěvků bude SVJ muset vydat stejnou částku buď během roku, nebo využije změkčení v zákonu o daních z příjmů, které umožňuje odložit výdaje maximálně do konce následujícího zdaňovacího období. Třetí možností bude vytváření účetní rezervy.

lake

NObčZ § 1 208/d

Pavel — Sat, 30 Jun 2012 18:46:42 +0200

Opakovaně se tu vyskytují názory, že podle NObčZ se již nemusí platit zálohy na správu. Např.

http://www.portalsvj.cz/…hy-na-spravu#…

Mám jiný názor.

Základním argumentem je, že by většina SVJ nezvládla svoje financování jinak než s úvěrem. To snad nechtěli ani autoři tohoto předpisu.

Právní argument je v § 1 208/d podle kterého shromáždění mj. schvaluje

1)celkovou výši příspěvků na správu pro příští období

2)rozhodnutí o vyúčtovaní

3)rozhodnutí o vypořádání nevyčerpaných příspěvků

Z bodu ad 1) plyne, že když už jsou příspěvky schváleny pro příští období, tak že se asi i budou vybírat zálohově. Nedovedu si představit, že příspěvky schválím, nebudu zálohově vybírat a náklady na správu zaplatím až podle skutečných nákladů zpětně.

Z bodů ad 2) a ad3) plyne, že abych mohl něco vyúčtovávat/vypořádávat, tak nejdříve musím příspěvky zálohově vybírat, pak zjistím skutečnou výši nákladů a vyúčtuji/vypořádám.

Nepoužívám „argument racionálního zákonodárce“, protože tento zákon s řadou chyb byl schválen v Parlamentu ČR a tam určitě racionální zákonodárci nejsou v převaze.

Hezký den!