Portál společenství vlastníků jednotek - NObčZ § 1 206/2 - Comments

NObčZ § 1 206/2 - A co raději přitvrzení...

Neználek' — Thu, 12 Sep 2013 11:18:56 +0200

já se domnívám pod nánosem řečí Luka Skywalkera )ale mohu se mýlit :))), že 3/4 přítomných si může prohlasovat stanovy jak chce. Můžete tam vložit třeba fyzické tresty neboť §1200 je v té části NOZ o které Luk hlásí na SVJ(2000) nespadá.

A zase je to o nesrozumitelnosti – Luk mne v jiném vlákně vypeskoval, protože se mu nehodilo, že jsem chtěl pochopit jeho nesrozumitelné a protichůdné výplody. Pokud si srovnáte co bylo uvedeno ve vlákně „Otevřený dopis profesoru Eliášovi“ a zde, vyjde Vám že 3/4 přítomných může do Stanov prohlasovat třeba připojení SVJ k Varšavské smlouvě. Nakonec Luk je teď názoru, že Stanovy jsou „základní kámen“ SVJ ačkoliv v minulosti tvrdil že ustanovení nad rámec zákona (ZoVB, ObčZ) jsou neplatná.

Doporučuji konzultovat ještě s nějakým doktorem práva než jen tady. Ne vše co „je zdarma“ je alespoň neškodné. Zde srozumitelnost nehledejte tu najdete v Dokobraze 80-tých let. zde nikoliv.

Neználek

NObčZ § 1 206/2 - Změkčení zákonného kvora stanovami

Technik — Thu, 12 Sep 2013 10:44:46 +0200

„pokud se všichni dohodnou na jiném kvóru a schválí upravené stanovy, lze při následných změnách stanov takové kvórum uplatnit.“

Zatím se tu tvrdilo, že stanovy mohou hlasovací kvora zpřísnit, nikoliv změkčit. Tohle je nějaká novinka? Pokud ano, pak by totéž platilo pro jakýkoliv případ, nejen pro změnu stanov.

NObčZ § 1 206/2 - NObčZ § 1 206/2

lake — Mon, 13 Aug 2012 15:06:32 +0200

Zde se rozsáhle diskutovalo o tom, zda za účinnosti nového Občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) bude možné měnit práva a povinnosti vlastníků jednotek na základě většinového hlasování o stanovách.

Domnívám se, že takto položená otázka je nesprávná. Rozsah práv a povinností vlastníka jednotky totiž neurčují Stanovy. Tato práva a povinnosti jsou definovány jednak zákonem, jednak jsou povinně obsaženy již v Prohlášení vlastníka budovy (viz § 1166 nObčZ) nebo v dohodě která je součástí smlouvy o výstavbě (viz § 1170 odst. 2 nObčZ).

"§ 1166 odst. 2:
Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek."

Náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek jsou taxativně vyjmenovány v ustanovení § 1200. Patří sem mimo jiné:
"c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování, (...)
f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, (...)".

Z uvedeného plyne, že je to Prohlášení (nikoliv stanovy SVJ), kdo určuje rámec práv a povinností vlastníků jednotek. Stanovy SVJ mohou povinnosti vlastníka pouze upřesňovat, nemohou však ukládat povinnosti nové, neuvedené v zákoně ani v Prohlášení. Změna práv a povinností pouze ve stanovách bude absolutně neplatná, je-li v rozporu s platným Prohlášením vlastníka budovy.

Zbývá tedy pouze vyřešit jakým způsobem lze změnit obsah Prohlášení a tím změnit i rozsah práv a povinností jednotlivého vlastníka. To stanoví nový Občanský zákoník ve svém § 1169 odst. 2:

"Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.".
--------------------------------------------------------------

Závěr:
Platí tedy co jsem napsal v dřívějších příspěvcích: není možné vlastníkovi jednotky ubrat práva, ani uložit povinnosti bez jeho výslovného souhlasu.

lake

NObčZ § 1 206/2 - Změna stanov 3

lake — Fri, 20 Jul 2012 07:40:58 +0200

Pane Jaroslave, ale no tak. Máte-li dobře napsané stanovy, nemusíte nic bastlit dodatečně, že ano. V běžném životě není možné přepisovat jednou uzavřenou smlouvu donekonečna jak se komu právě hodí. To je jako byste chtěl každý rok přepisovat ústavu.

A pokud se změní zákon, jak se obáváte, pak příslušná část stanov se nejspíše automaticky stane neplatnou.

Nynější zákon č. 72/1994 o vlastnictví bytů výslovně stanoví v § 11 odst. 4 kvórum k hlasování „o schválení nebo o změně stanov“, a to tříčtvrtinovou většinou přítomných na shromáždění. Stanovy SVJ nejsou schvalovány všemi a totéž kvórum platí obdobně pro jakoukoliv pozdější úpravu stanov.
Naproti tomu nový Občanský zákoník v § 1200 staví přijetí stanov nikoliv na většinovém principu, nýbrž na smluvním základě. Zákonodárce tedy opustil princip rozhodování většinou proti menšině. V tom je zásadní rozdíl od ZoVB a snad proto zde v diskusi zaznívají protichůdné názory.

K přijetí stanov (rozuměj: smlouvy) podle nového ObčZ je nutný souhlas vlastníků všech jednotek. Stanovy povinně obsahují „členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování“ (§ 1200 odst. 2 písm. c)). Jde tedy o skutečnou smlouvu sui generis.

Jde tady o prastarou římskou zásadu Pacta sunt servanda. Jestliže strany uzavřely smlouvu (kterou nazývají „stanovy“), je závazná a její změny musí být opět odsouhlaseny VŠEMI smluvními stranami (nedohodnou-li se jinak). Z pouhé absence jiné zákonné právní úpravy nelze konstruovat pozitivní omezení práv účastníka smlouvy/stanov SVJ.

Kdyby racionální zákonodárce hodlal stanovit pro druhé a další stanovy jiné kvórum než pro první stanovy, byl by tak nepochybně učinil, stejně jako to výslovně učinil v ustanovení § 218 a § 220 o spolku. Jenomže část o SVJ asi psal jiný plzeňský právník …
-------------------------------------------------
P.S. Mimochodem pane Pavle souhlasím s Vámi v tom, že ustanovení § 1200 se nejspíše uplatní pouze pro SVJ zakládaná od 1. ledna 2014. Jistý si tím ale nejsem, protože přechodná ustanovení obsažená v novém ObčZ svou nepřehledností překračují hranici „rozumu průměrného člověka“ ve smyslu § 4 nového ObčZ.

lake

NObčZ § 1 206/2 - Změna stanov 2

Pavel — Thu, 19 Jul 2012 16:34:38 +0200

Pane Jaroslave,

máme 141 jednotek a o něco více vlastníků.

Část jich žije mimo ČR, některé jsme ještě nikdy neviděli, jsou nekontaktní, pouze platí, byty pronajímají a průběžně přeprodávají.

Prakticky stále běží nějaké dědické řízení.

A samozřejmě téměř každé SVJ má svého prudiče, který je z principu proti všemu, bez ohledu na racionálnost návrhu. Má přece své právo. Podle pana lake by mohl mít i právo veta.

Za tohoto stavu je pro mne nepřijatelné, aby na změnu stanov bylo potřeba 100%.

Ale rozumím tomu, že si někdo chce hrát na Boha, který bude rozhodovat o všem a bude mít právo veta. Asi si neuvědomuje, že v SVJ může být i jiný Bůh, který může mít jiný názor, třeba úplně nesmyslný, a 99% spoluvlastníků tím bude trpět, pokud se nebudou chtít soudit.

Závěr je pro mne takový, že zákon vyžaduje pouze nadpoloviční většinu přítomných hlasů. A protože stávajících SVJ se případné kvorum 100% pro změnu stanov netýká, tak se bavíme pouze v rovině teorie u nových SVJ po roce 2014. Podle mého názoru SVJ se 100% pro změnu stanov rozhodně nebude většina. A když bude, tak to bude jejich problém.

Připouštím ale, že nějaká SVJ se 100% na změnu stanov mohou vzniknout. Názor zda je 100% výhodné či nevýhodné může být rozdílný. Máme svobodu, ne? :-))

Hezký den!

Pavel

NObčZ § 1 206/2 - změny stanov - vlastníci

Jaroslav Jaroslav — Thu, 19 Jul 2012 16:07:19 +0200

ale jak chcete ošetřit, že Vám jeden vlastník – toho času nelegálně v USA zablokuje jakoukoliv změnu stanov (i pro případnou opravu stanov k platné legislativě) ??

NObčZ § 1 206/2 - K § 1 200/1 pro pana Pavla

lake — Thu, 19 Jul 2012 15:54:42 +0200

Pan Pavel napsal: „Teoreticky je možné, aby při zakládání SVJ byly schváleny stanovy, které budou podle § 1 206/2 vyžadovat 100% pro schválení změny stanov. Ale to by asi myslící člověk neudělal. “

Právě naopak. Jestliže jsem vlastník jednotky a zakládá se společenství, budu trvat na tom, aby jakékoli pozdější schvalování stanov podléhalo souhlasu všech. Vždyť pouze to mi zajistí, že budu mít právo veta. Většina mi pak nemůže nadiktovat povinnosti se kterými nesouhlasím, ani odebrat některá z mých práv.

Byl bych hlupák, kdybych se při samém založení vzdal svého práva mít plnou kontrolu nad zněním stanov. Nemám zájem, aby většinový developer po založení a vzniku SVJ začal pohodlně prosazovat např. ustanovení, že za své neprodané byty nebude nic hradit. Nemám zájem, aby mi většina ukládala nesmyslná omezení a povinnosti proti kterým bych se mohl bránit jedině soudně s nejistým výsledkem.

Jako rozumný vlastník jednotky odsouhlasím stanovy pouze takové, které budou ke změně práv a povinností vyžadovat souhlas všech, tedy i souhlas můj. Jde o můj byt, můj majetek, moje peníze, můj domov.

lake

NObčZ § 1 206/2 - K § 1 200 pro paní Klainovou

Pavel — Thu, 19 Jul 2012 11:05:34 +0200

Paní Klainová,

asi jsem tam měl dát smajlík. :-))

Ale pokud tu pan lake argumentuje „racionálním chováním zákonodárce“, tak jsem toto teoretické (ale žádoucí) očekávání použil. Protože také čtu důvodové zprávy (a výsledky vypořádání připomínek, tam je to ještě lépe vidět), tak vím jak se často obsah důvodové zprávy odlišuje od písmenek ve vlastní právní normě. Bohužel někteří pracují jen s písmenky a nepřemýšlí nad obsahem normy.

Hezký den!

Pavel

NObčZ § 1 206/2 - K § 1200 pro p. Pavla

N. Klainová — Thu, 19 Jul 2012 10:20:58 +0200

Pane Pavle, děkuji, něco podobného jsem si myslela, když jsem zareagovala na příspěvek p. lake.

K § 1200 už nebudu diskutovat, jenom si dovolím poznámku k Vaší větě, že kdyby něco zákonodárce opravdu chtěl, tak by to zřetelně vyjádřil.

Přečetla a prostudovala jsem poměrně hodně zákonů a mnohokrát přitom zaregistrovala, že podle důvodové zprávy zákonodárce sice něco chtěl, ale vyjádřil to tak nezřetelně, že se kolem toho motají právníci už pěknou řádku let.

Ještě horší je, když jsou autoři zákona upozorněni, že chybí vysvětlení – např. pojmu „dohoda“ v § 15 ZoVB a připomínku ignorují celou řadu let. Podobně nejsou definovány služby atd…

Sám víte, kolik ustanovení, která zdaleka nejsou vyjádřena zřetelně, obsahuje platný ZoVB. Oddíl V nového ObčZ jsem přečetla asi 5× a zatím tam mám taky docela dost otazníků.

N. Klainová

NObčZ § 1 206/2 - K § 1 200/1 pro paní Klainovou

Pavel — Thu, 19 Jul 2012 10:19:38 +0200

Paní Klainová,

skutečnost, že moudrý zákonodárce nenapsal „Ke schválení stanov se vždy vyžaduje souhlas vlastníků všech jednotek.“ je jeden z argumentů, že 100% při schvalování změny stanov zákon nevyžaduje. Pokud by zákonodárce chtěl 100% pro změnu stanov, jistě by to zřetelně vyjádřil.

Dalším argumentem je, že 100% je zmiňováno v § 1 200, který má nadpis Založení společenství vlastníků. I když nadpisy a odkazy nejsou normotvorné, mají podle legislativních pravidel vlády usnadnit orientaci v předpisu. Usnadněním by určitě nebylo dávat do paragrafu o založení SVJ obecně platné kvorum pro změnu stanov, které má platit i v jiném okamžiku než je založení SVJ.

Teoreticky je možné, aby při zakládání SVJ byly schváleny stanovy, které budou podle § 1 206/2 vyžadovat 100% pro schválení změny stanov. Ale to by asi myslící člověk neudělal. A pokud to udělá, ať nese důsledky.

Domnívám se, že člověk, který by si chtěl koupit jednotku a měl elementární právní povědomí, by si jednotku v SVJ, které má ve stanovách 100% pro změnu stanov, nekoupil. A developer chce byty prodávat. Proč by si uměle vytvářel byty s právní vadou?

Domnívám se, že 100% při schvalování změny stanov je jen uměle vytvořená bublina. Autoři NObčZ z Plzně již jistě pilně píší komentáře, kde nám vysvětlí, jak to vlastně mysleli. Do té doby asi není racionální v debatě pokračovat.

Hezký den!

Pavel

NObčZ § 1 206/2 - K § 1200 odst. 1 pro p. Dušana

N. Klainová — Thu, 19 Jul 2012 09:14:43 +0200

Pane Dušane, vypadá to, že bych se měla věnovat jenom právní úpravě účetnictví a ostatní nechat jiným.

§ 1200 už nechci a nebudu rozebírat, protože asi nikdy nepochopím, proč do něj autoři nenapsali pouze: „Ke schválení stanov se přitom (při zakládání společenství) vyžaduje souhlas vlastníků všech jednotek.“

Nebo abychom nemuseli přemýšlet o schvalování stanov v dalších případech: „Ke schválení stanov se vždy vyžaduje souhlas vlastníků všech jednotek.“

N. Klainová

NObčZ § 1 206/2 - § 1200 odst.1 - pro p. Klainovou

Dušan — Wed, 18 Jul 2012 19:07:44 +0200

p. Klainová, píšete, že:

„Z druhé věty § 1200 odst. 1 jsem vyrozuměla, že pouze v případě, že bylo společenství založeno jinak, než prohlášením vlastníka nebo smlouvou o výstavbě, je třeba, aby byly stanovy schváleny všemi vlastníky.“

Jestli tím myslíte, že v ostatních případech založení společenství není třeba 100% souhlas, tak v tom s Vámi nesouhlasím.

Těch případů, kdy je společenství založeno jinak, než prohlášením vlastníka nebo smlouvou o výstavbě, je statisticky malý počet, a skutečně v těchto případech je třeba schválení stanov všemi vlastníky.

Ale i u té většiny ostatních společenství (které nebyly založeny jinak), které se zakládají prohlášením vlastníka nebo smlouvou o výstavbě platí platí 100% souhlas se stanovami. V těchto případech, kdy dochází k rozdělení práva k domu na práva k alespoň pěti jednotkám prohlášením, anebo kdy má dům s alespoň pěti jednotkami vzniknout na základě smlouvy o výstavbě, se vyžaduje, aby společenství bylo založeno přijetím stanov osobou, která činí prohlášení, nebo stranami smlouvy o výstavbě (vždy dohodou, tedy také 100% souhlas).

Tzn., že při všech případech založení společentsví je třeba 100% souhlas pro přijetí či schválení stanov.

Jaké kvórum bude potřebné k úpravám stanov po vzniku společenství si netroufám hodnotit.

NObčZ § 1 206/2 - Pro NEZNÁLKA

Orlí hnízdo — Wed, 18 Jul 2012 11:42:48 +0200

Neustále napadáte „LAKE“, ale mínusován jste vy, Neználku. Hezký den !

NObčZ § 1 206/2 - O nedorozumění o právním textu

NeznáIek˙ — Wed, 18 Jul 2012 08:47:13 +0200

„…údajně nedává žádný smysl můj odkaz na rozsudek Nejvyššího soudu…“

nikoliv „údajně“, ale „bezpochyby“ nedává. Rozsudek jsem četl; celý. Obsahu jsem domnívám se porozuměl natolik abych v něm žádnou souvislost s §1200 NObčZ nenašel.
prostě a jednoduše: „tvrzení že §1200 lze používat opakovaně je podle mne nesmysl“. p.LAKE vaří „polévku ze sekery“… bohužel podle toho také chutná…
zklamu pana LAKA. Dal si práci, ale ani po zvýraznění mi není jasné proč by měl NObčZ blokovat jakoukoliv změnu Stanov požadavkem na 100% když tomu v nynějším ZoVB tak není. Ach jo.
kdyby byla vysvětlení Mr.LAKA přijata, asi by nebyl vymínusován. Prostě pedagog z něj nebude. A kdyby skutečně chtěl obhájit své tvrzení – vyvrátil by všechny moje argumenty. K tomu se ale nemá, protože to by zjevně bral jako přikazování či dokazování …např. funkčnosti „snu“ o „smlouvě o výkonu funkce“ kterou možná uzavřel pouze On sám.
doufal jsem, že nakonec budu moci říct „U mně dobrý“ ale zatím bohužel: „Je to špatný“ :)
(svou tezi by měl obhájit polopatě a nejen pro právníky od nejvyššího soudu)

PS: je zajímavé jak se dá vyložit ještě neúčinný zák.89/2012 judikátem z r.2010

NObčZ § 1 206/2 - O porozumění právnímu textu

lake — Wed, 18 Jul 2012 07:31:36 +0200

Panu NeznáIkovi údajně nedává žádný smysl můj odkaz na rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 3904/2010. Inu, buď tedy rozsudek nečetl, nebo neporozuměl obsahu. Cituji tedy přímo z textu rozsudku část, kterou si měl přečíst, ale nepřečetl:

"... je třeba zdůraznit, že soudy jsou předně povinny respektovat zákon (srov. čl. 95 odst. 1 Ústavy) a, ač znění zákona mohou svým výkladem do jisté míry doplňovat, jejich postup musí být vždy v mezích příslušných zákonných ustanovení. K analogii se soudy mohou uchýlit pouze v již existujících občanskoprávních vztazích (srov. znění § 853 obč. zák.), avšak nemohou s její pomocí konstruovat zcela nové právní vztahy.
Analogii lze přitom uplatnit především v rovině v hmotného práva, v právu procesním je analogie považována za v zásadě nežádoucí (k tomu srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 31. 5. 1994, sp. zn. III. ÚS 65/93, publikovaný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu pod č. 27/1993, svazek 1).
Řeší-li tedy soudy otázku procesního nástupnictví, nemohou svým postupem konstruovat jiné podmínky jeho vzniku, než jaké jsou vymezeny v příslušných zákonných ustanoveních. "

lake

NObčZ § 1 206/2 - § 1206 a změna stanov 7

NeznáIek˙ — Wed, 18 Jul 2012 03:13:55 +0200

„…Na nutnosti schválit stanovy všemi se tím nic nemění…“

nemění. To tady nikdo nerozporuje. Co pan LAKE uvedl samozřejmě částečně PLATÍ. Ovšem nutno dodat JEN při „Založení společenství vlastníků“ – což je ostatně i text, kterým je v NObčZ §1200 uvozen
prostě §1200 NObčZ je stejně jednoúčelový jako např. §9/3 ZoVB. Společenství jej více než 1× aplikovat nemůže.

„…omezení ústavou garantovaných práv vlastníka jednotky by zákon musel obsahovat výslovné …“

mám za to, že jde o zavádějící překrucování a matení.
Dle ZoVB lze měnit Stanovy „usnášením se“ a tedy mohou jistě existovat spoluvlastníci, kteří se změnou nemusí souhlasit, ale jsouli přehlasováni dle §11/4 ZoVB pak se jí musí podřídit – chudáci. Z toho tedy plyne, že stávající ZoVB dle LAKE-výkladu porušuje LZPS. Nikde jsem o tom ale p.LAKA psát neviděl. Že by si to porušování LZPS uvědomil až nyní? Asi ne.
nyní p.LAKE vytrhne větu, která se mu líbí v NObčZ a vítězoslavně hlásí:
- Neználek nedovede porozumět jednoduchému právu (možná po „houbičkách“ :'))
- nebudou li nadále Stanovy schvalovány 100% vlastníků, jde o porušení LZPS
- místní Neználci si mne dovolí mínusovat. (Uff. To mínusování ale musí bolet… :))
S tím pěkně kontrastuje jemná připomínka o tom, že vznik<>založení.

A souvislost „28 Cdo 3904/2010“ který se týká toho,
…že smrtí zůstavitele končí možnost věřitele domáhat se dluhu po nabyvatelích majetku, na něž snad zůstavitel účelově majetek převáděl a bez ohledu na to, že zůstal li by dlužník naživu, že by se věřitel svých práv zjevně domohl…
mi žádný smysl pro účely výkladu §1200 NObčZ – nedává.
Pokud někomu dává, pak se ozvěte samozřejmě :))

Neználek

NObčZ § 1 206/2 - § 1200 odst. 1 oprava

lake — Tue, 17 Jul 2012 23:17:06 +0200

Pani Klainová,
ohledně otázky vzniku SVJ podle nového ObčZ máte pravdu. Zákonodárce v novém ObčZ oddělil založení SVJ od vzniku SVJ. omlouvám se za chybnou formulaci. Správně mělo být:
"První věta stanoví jednoznačně okamžik založení společenství. Neobsahuje žádnou informaci o způsobu schvalování stanov.".

Na nutnosti schválit stanovy všemi se tím nic nemění. Z druhé věty § 1200 odst. 1 plyne jednoznačně, že stanovy musí být schváleny všemi kdo mají v daném okamžiku k budově spoluvlastnický vztah. Může jít o manžele kteří mají budovu ve společnšm jmění, nebo o podílové spoluvlastníky budovy, nebo o stavebníky budoucího domu s byty, nebo o vlastníky jednotek v domě.

Ve všech myslitelných případech se ke schválení stanov vyžaduje souhlas všech kdo jsou nebo se mají stát vlastníky jednotek v domě. Nepřichází tedy v úvahu vnucení stanov většinově bezbranné menšině. Zákonodárce nestanovil z tohoto pravidla žádnou výjimku; jde tedy o kogentní ustanovení, nikoliv dispozitivní.

K omezení ústavou garantovaných práv vlastníka jednotky by zákon musel obsahovat výslovné ustanovení omezující tato práva zajištěná Listinou základních práv a svobod. V novém ObčZ takovou pozitivní právní úpravu nenalézám. Naopak se výslovně praví, že ke schválení stanov je třeba souhlasu všech. Není tedy o čem dumat. Proto je na místě restriktivní výklad, chránící práva jednotlivce.

Tento svůj názor opírám o konstantní judikaturu (namátkou rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 28 Cdo 3904/2010, nález Ústavního soudu Pl. ÚS-st.10/99, nález Ústavního soudu III. ÚS 3/96). Deficit zákonné úpravy není možné překlenout ani výkladem či analogií, neboť není možné bez specifické právní úpravy zasahovat do ústavou chráněných práv jednotlivých osob.

To je taková právní abeceda. Minusování místních neználků ukazuje, že si s Ústavou tohoto státu a Listinou základních práv a svobod příliš hlavu nelámou.

lake

NObčZ § 1 206/2 - § 1200 odst. 1 - pro p. lake

N. Klainová — Tue, 17 Jul 2012 15:00:38 +0200

Pane lake, panu neználkovi jste napsal:

"Ustanovení § 1200 odst. 1 nového ZoVB zní: „Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.“.

•První věta stanoví jednoznačně okamžik vzniku společenství. Neobsahuje žádnou informaci o způsobu schvalování stanov."

…

Neměl byste tohle Vaše tvrzení (nejspíše přehlédnutí) opravit? První věta § 1200 odst. 1 nestanoví okamžik vzniku, ale okamžik založení SVJ. Vznik SVJ upravuje § 1204.

Z druhé věty § 1200 odst. 1 jsem vyrozuměla, že pouze v případě, že bylo společenství založeno jinak, než prohlášením vlastníka nebo smlouvou o výstavbě, je třeba, aby byly stanovy schváleny všemi vlastníky.

Stejně jako p. neználek nejsem právník, přesto jsem si dovolila zareagovat.

Připouštím, že jsem mohla něco přehlédnout. Proč ne, Vy se taky občas vyjadřujete k účetním předpisům, které si vykládáte po svém. Nikdo nemůže umět všechno. Pokud jsem mimo, klidně se do mne pusťte.

N. Klainová

NObčZ § 1 206/2 - K § 1 200/1

Pavel — Tue, 17 Jul 2012 10:52:32 +0200

Pane lake,

opusťme nyní problematiku samotného § 1 200.

Domníváte se, že nová úprava po 2014 dopadne v plném rozsahu i na stávající SVJ? O § 3041 a 3042 nemluvím.

Přechodná ustanovení o části právnických osob hovoří tak, že sice právní předpis je zrušen, ale některé právnické osoby budou postupovat nadále podle zrušeného předpisu(obecně prospěšné společnosti, zájmová sdružení právnických osob, smíšené komory aj.)

O některých právnických osobách (sdružení, odborové organizace, nadace aj.) hovoří předpis tak, že PO vzniklé podle dosavadních právních předpisů se považují za PO podle nového ObčZ.

O SVJ přechodná ustanovení nového předpisu mlčí, až na nepodstatnou zmínku v § 3 063.

Pokud by platila první varianta, nemusel bych schvalování stanov 100% nadále zkoumat. :-))

Nová SVJ ať si to s těma neumětelama z plzeňské Sorbony vyřídí.

Hezký den!

Pavel

NObčZ § 1 206/2 - K § 1200 odst. 1 nObčZ

lake — Tue, 17 Jul 2012 10:25:49 +0200

PaneNeznáIku,
jak je vidět, nedovedete porozumět jednoduchému právu. Pochybuji tedy že byste byl schopen rozpoznat zda platí či neplatí co jsem napsal.

Ustanovení § 1200 odst. 1 nového ZoVB zní: „Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.“.

První věta stanoví jednoznačně okamžik vzniku společenství. Neobsahuje žádnou informaci o způsobu schvalování stanov.
Druhá věta stanoví kvórum k přijetí stanov společenství – všemi vlastníky. Toto ustanovení je kogentní (nelze se od něj odchýlit). Věta neobsahuje žádnou nábaznost na větu první, ani právní tvrzení o tom, že by přijetí stanov prvních v pořadí se mělo nějak lišit od přijetí stanov druhých, třetích, čtvrtých, pátých či dalších. Tento způsob schvalování se nepochybně použije při KAŽDÉM hlasování o obsahu stanov, neboť zákon neobsahuje jakoukoliv výjimku. Změna stanov v některé jejich části (novelizace) samozřejmě rovněž spadá pod ustanovení § 1200 odst. 1.

Opačné tvrzení nemá oporu v zákoně, neboť chybí výslovná právní úprava, která by odlišovala přijetí prvních stanov od přijetí stanov dalších. Zkrátka – pokud to zákonodárce neřekl na plnou hubu, pak jde pouze o nepodložené přání. Pouhá skutečnost že v textu zákona jsou vedle sebe dvě různé věty, upravující naprosto odlišné záležitosti, neznamená ještě, že by mezi oběma větami bylo nutno hledat nějakou tajemnou a skrytou souvislost.

Zcela absurdní je představa, že shromáždění na svém prvním zasedání přijme stanovy (se souhlasem všech podle § 1200 odst. 1) a vzápětí – po jedné minutě – odhlasuje jiným kvórem jinou verzi stanov. Tvrzení, že ke každému z obou hlasování o téže věci je údajně možno použít jiné kvórum – to je právní pohádka z říše zlých snů.

lake

NObčZ § 1 206/2 - § 1206 a změna stanov 2

NeznáIek˙ — Tue, 17 Jul 2012 05:26:17 +0200

„…Takže platí co jsem napsal:…“

mně tvrzení, že se „souhlas všech“ týká pouze přijetí nových Stanov zdá docela pochopitelné, protože upřesňuje 1.vní větu dotčeného §-u.
tvrzení, že se použije §1200/1 pokaždé znovu, je stejně NErelevantní (=nesmyslné), jako kdybych tvrdil, že ve chvíli kdy neprojde navrhovaná změna Stanov (§11/4 ZoVB), že se vracíme ke Stanovám dle zák.371/2004 tj. vládním Stanovám jen kvůli gramatickému výkladu §9/10 ZoVB věty první …kde je uvedeno
cit.: „Pokud shromáždění neschválí stanovy společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády…“
kdyby skutečně byl pravdou LAKE-výklad – > pak by byla veškerá změna Stanov po 1.1.2004 blokována, protože z 99% nebude nikdy možné „sehnat 100%“ pro to, aby byla do Stanov vsunut článek „…výslovný souhlasu každého jednotlivého vlastníka…“ s nějakým omezením svého jakéhokoliv práva.

Stejně by mne pak zajímalo zda by to mohl napadnout nový spoluvlastník s tím že s takovým ustanovením které by jej něčeho „zbavilo“ souhlasil. Nesouhlasil.

„…Takže platí co jsem napsal:…“

konzultoval jste pane LAKE taky svoje „přesvědčení“ u nějakých jiných „právních názorů“ nebo se v zde cítíte „goaldem“, který si myslí, že ví všechno nejlíp a jedině se svým výkladem je spokojen ??
z uvedeného tedy lze vyvodit jedině, že „neplatí co LAKE napsal“

Neználek

NObčZ § 1 206/2 - § 1206 a změna stanov

lake — Sun, 01 Jul 2012 11:20:41 +0200

Pavel napsal: "Podle mého názoru se stanovy mohou měnit podle § 1 206/2 s kvorem nadpoloviční většina přítomných (pokud samotné stanovy nebudou obsahovat kvorum vyšší)."

Napřed by ovšem takovéto stanovy musely být přijaty. A v tom to právě je! Je třeba vyjít ze znění zákona. Podle § 1200 platí:
"Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.".

Také v případě, kdy společenství vzniklo prohlášením nebo smlouvou o výstavbě (které obsahovaly podle § 1166 a 1170 náležitosti stanov), byl k sepsání prohlášení či k uzavření smlouvy nutný souhlas vlastníků všech jednotek.

Zákonné ustanovení § 1200 o tom, že stanovy musí být schváleny všemi vlastníky jednotek, se samozřejmě použije i při každém dalším schválení stanov. Jde o ustanovení dispozitivní, jehož platnost může zrušit pouze shodná vůle (dohoda) všech vlastníků jednotek. Pouze pokud se všichni dohodnou na jiném kvóru a schválí upravené stanovy, lze při následných změnách stanov takové kvórum uplatnit. Bez výslovného souhlasu každého jednotlivého vlastníka jednotky nebude možné přijmout stanovy, které by toto zákonné právo vlastníka jednotky zrušily.

Takže platí co jsem napsal:
Jestliže se vlastník jednotky dobrovolně (nepochybným projevem vůle) nevzdá svého zákonem zaručeného práva rozhodovat o změně stanov, pak mu nemůže toto právo být žádným způsobem odňato. Nepostačuje, jestliže se sám za sebe tohoto zákonného práva vzdá. Souhlas s takovou změnou stanov by museli vyjádřit opět vlastníci všech jednotek a teprve pak by tato změna nabyla účinnosti.
------------------------------------------------------------

Zcela jinou otázkou je, že ani pomocí takto změněných stanov nebude možno vlastníka jednotky nutit ke skládání záloh bez právního důvodu. Je to naprosto tentýž případ, jako časté dotazy zda lze vlastníkovi jednotky uložit povinnost roboty (úklid společných prostor). Odpověď zní NE, a to ze stejného důvodu jako u záloh:
Podle Listiny základních práv a svobod lze povinnosti ukládat pouze na základě zákona a zákonným způsobem. Nový ObčZ ani jiný celostátně platný předpis takovou povinnost neukládá, takže ani přes stanovy to nepůjde, stejně jako nejde nařídit robotní povinnost či uvržení vlastníka jednotky do nevolnictví. Vítejte ve 21. století.

lake

NObčZ § 1 206/2

Pavel — Sat, 30 Jun 2012 01:08:22 +0200

Uvedené ustanovení uvádí jako základní hlasovací kvorum souhlas většiny přítomných hlasů. Existují zákonné výjimky např. § 1 214 či § 1 200/1.

Asi na základě posledního paragrafu zde bylo publikováno tvrzení: „Ostatně je to jasné už z toho, že podle nového ObčZ bude ke změně stanov ......... nutný souhlas všech.“

Nesdílím tento názor. Podle mého názoru se stanovy mohou měnit podle § 1 206/2 s kvorem nadpoloviční většina přítomných (pokud samotné stanovy nebudou obsahovat kvorum vyšší).

Ustanovení § 1 200/1 ale řeší pouze situaci při zakládání SV a rozhodně ho nelze vztáhnout na celou dobu existence SV. Takový paskvil zase NObčZ není. :-))

Hezký den!