Změna způsobu vytápění

Dle metodické pomůcky ministerstva pro místní rozvoj, nepotřebujete souhlas ostatních vlastníků, k individuální změně vytápění.

http://www.mmr.cz/…-odpojenim-o

Vzhledem k tomu, že v případě centrálního zdroje vytápění je celá otopná soustava (tedy i „trubky“, ventily a radiátory v jednotlivých bytech) společnou částí domu (tj. nemůžete je bez souhlasu SVJ například legálně odstranit), a vzhledem k tomu, že změna způsobu vytápění je změnou stavby, je nutný souhlas ostatních spoluvlastníků.

Dobrý den, hodně jsem pátral v zákonech, a nenašel jsem žádná zákonná ustanovení, která by to, co zde píšete, potvrzovala. Můžete mě prosím navést, na tato zákonná ustanovení?

Dobrý den,

předně bych korigoval mou předchozí odpověď, když jsem si neuvědomil, že se může jednat o staré SVJ, kde může být v prohlášení vlastníka uvedeno ke společným částem něco jiného.

Podle nového OZ již i části otopné soustavy v jednotlivých bytových jednotkách jsou společnými částmi (§ 1160 OZ ve spojení s § 6 písm. e nařízení vlády 366/2013 Sb.)

Pokud se tak jedná o společnou část (dle OZ či dle prohlášení vlastníka z minulosti), pak vede k tomu, že například o odstranění takové společné části nemůže rozhodovat vlastník bytové jednotky sám (věc není v jeho výlučném vlastnictví, byť může být v jeho výlučném užívání – typicky radiátor) – to vyplývá z ust. § 1175 s násl. OZ.

To, že změna způsobu vytápění je změnou stavby dovodily soudy, např. Nejvyšší správní soud ČR v rozsudku 3 As 26/2005, ve kterém mimo jiné uvedl následující:

„Z předchozích demonstrativně uvedených ustanovení zákona je zřejmé, že vytápění jednotek v budově tvoří vzájemně provázaný systém, kde změna ve vytápění jednotky má vliv na vytápění domu jako celku. Připojení jednotky na samostatný plynový kotel mimo ústřední vytápění tak sice je z hlediska zákona možné, je však vázáno na řadu technických podmínek a nelze je posuzovat izolovaně, bez zřetele na celkovou tepelnou bilanci stavby a na bezpečnostní a protipožární předpisy. O tom ostatně svědčí i potřeba stanovisek zúčastněných orgánů státní správy. Lze tedy uzavřít, že zhotovení samostatného plynového etážového vytápění bytu stěžovatelky je svým charakterem změnou stavby bytového domu. Vzhledem k tomu, že tento dům je v podílovém spoluvlastnictví a k jeho správě je zřízeno společenství vlastníků, bylo podle ust. § 11 odst. 5 z. č.72/1994 Sb. ve znění platném v době vydání napadeného správního rozhodnutí k vydání stavebního povolení nutné, aby o změně stavby přijalo shromáždění společenství vlastníků usnesení se souhlasem všech vlastníků jednotek.“

Dovolte mi, abych vám trochu oponoval. Nařízení vlády 366/2013 vzniklo na základě, § 1222 zák. 89/2012 citace:

Prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

K tomuto nařízení jsem našel právní názor http://svj-stepanka1787.cz/…-comment.pdf z něhož vyjímám poslední část,

Z toho důvodu jsou ustanovení nařízení vlády vymezující, které části nemovité věci jsou společné a dále ustanovení o podrobnostech činností týkajících se správy domu a pozemku, stanoveny pouze demonstrativně, nikoliv taxativně (přičemž navíc ustanovení týkající se vymezení společných částí mají povahu právní domněnky).

Dále odkazujete na všeobecně známý judikát 3 As 26/2005, ze kterého citujete, že na základě ust. § 11 odst. 5 z. č.72/1994 Sb., lze tedy uzavřít, že zhotovení samostatného plynového etážového vytápění bytu stěžovatelky je svým charakterem změnou stavby bytového domu, a že ve znění platném v době vydání napadeného správního rozhodnutí k vydání stavebního povolení je nutné, aby o změně stavby přijalo shromáždění společenství vlastníků usnesení se souhlasem všech vlastníků jednotek.

Když se pořádně podíváme do ust. § 11 odst. 5 z. č.72/1994 Sb., tak podmínkou pro povinnost mít 100% souhlas je, při splnění obou podmínek, jak změny užívání, tak změny stavby. Pokud by dle ust. § 11 měla platit každá podmínka samostatně, musela by se ve znění ustanovení, vyměnit větná spojka „a“ za spojku „nebo“. Ustanovení by potom znělo: K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby nebo o změně stavby, je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Proto, je rozsudek nesprávný neboť paní A.K. usnesení se 100% souhlasem nepotřebovala, neboť ke změně užívání nedošlo. V katastru nemovitostí má každá jednotka vymezený způsob užívání, a ten se, se změnou vytápění nemění.
Ještě dodám, že stavební zákon, ve stavebním řízení, neukládá stavebníkovi povinnost, předložit souhlasná stanoviska ostatních účastníků řízení. Tato povinnost je součástí řízení územního, a regulačního plánu. K tomu doporučuji, ještě jednou nahlídnout do výše uvedené metodické pomůcky ministerstva pro místní rozvoj, zabývající se změnou vytápění.