Změna účelu užívání společných částí domu
Dobrý den, jsme bytový dům SVJ. Máme vlastní plynovou kotelnu pro vytápění, která je součástí společných částí domu. Dvě třetiny bytů používá na ohřev vody vlastní plynovou karmu umístěnou v bytě, ostatní bojler. Z mnoha důvodů máme zájem využít kotelnu i pro ohřev TUV. Chceme nechat umístit do kotelny zásobník vody a rozvést rozvody na teplou vodu do bytů. Projektant navrhl, že by se mohli po odpojení karem komíny využít k rozvodu potrubí k bytům, protože již nebudou plnit svůj účel. Komíny jsou vedeny jako společné části domu. Mám za to, že dojde, co se týče komínů, k změně účelu užívání společné části domu a tam je potřeba odpovídající souhlas vlastníků. V našich stanovách máme v jednom odstavci ,, K přijetí usnesení shromáždění o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy, je zapotřebí tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek´´. V následujícím odstavci se píše ,,K přijetí usnesení o podstatných změnách týkajících se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek´´ Vykládáme si to různě a neshodneme se, zda rozvod potrubí komínem je či není podstatná změna společných částí domu. Děkuji za radu.
Vůbec nejde o pouhý „rozvod potrubí komínem“. V domě jsou komíny s napojenými plynovými spotřebiči k ohřevu vody pro byty. Předpokládám, že budova byla s komíny zkolaudována. Chcete-li komíny zrušit a přinutit vlastníky přejít na centrální zásobování teplem, jde nepochybně o zásah, který se netýká pouze společných částí domu. Zasahuje se tím do práv k bytu a SVJ nemá v této věci žádné oprávnění. Také se změní kolaudační stav nemovitosti (změna přípravy TUV z lokální na centrální).
Za prvé: O samotné změně v užívání společných komínů se hlasuje podle § 11 odst. 4 ZoVB (změna způsobu užívání společných částí podle Prohlášení vlastníka), ale nesouhlasící vlastník se může obrátit na soud z důvodů, které jsem uvedl.
Za druhé: SVJ hodlá poskytovat službu „dodávka teplé vody z domovní kotelny“. K tomu musí být individuální smlouva s každým budoucím odběratelem. Nebo je třeba v tomto smyslu změnit stanovy SVJ (§ 11 odst. 4 ZoVB). Práva a povinnosti člena SVJ totiž mohou být stanoveny pouze smlouvou, nebo stanovami. Není-li tato služba ve vašich stanovách uvedena, pak není povinností vlastníka jednotky takovou službu odebírat ani hradit.
Za třetí: Centrální příprava teplé vody z domovní kotelny nese s sebou zvýšené ztráty tepla při cirkulaci ohřáté vody v potrubí. Jste si jist, že všichni jsou připraveni platit za centrální ohřev vody o 25% až 35% více?
lake
Díky za odpověď.
- Souhlasím a jsme si toho vědomi. Komíny jsme chtěli vyvložkovat a nechat dál sloužit svému účelu. Nechceme je bezdůvodně rušit. Problém se odvíjí od toho, že máme více byt.jednotek napojených do jednoho odtahu. Bohužel technicko-stavební charakter objektu nám neumožňuje překonat všelijaké předpisy, normy a vyhlášky, které s tím souvisí a další problémy na to navazující. Ani hromada vystřídavších se odborníků nám nepomohla. To je na dlouhé psaní. Jsme do toho řešení tlačeni samotnými vlastníky.
- Ve stanovách to nemáme a je nám jasné, že do toho nikoho tlačit nemůžeme. Kdo má bojler, toho se to netýká. Bojler si mohou pořídit i ostatní, vlastníkům jsme to navrhli. mezi vlastníky ale převládá zájem na zhotovení centrálního ohřevu TUV.
- Nejsem si jistý, zda by byli ztráty tak vysoké jak uvádíte. Cirkulace by byla časově omezena po dohodě s vlastníky, pro rozvody se vybere vhodná izolace, atd. Navíc do budoucna dojte k úspoře nákladů na revizích a kontrolách komínů a plynových ohřívačů.
Je tedy pro vás nejvhodnější tento postup:
- Vlastníci jednotek změní Prohlášení vlastníka tak, že nové zařízení k ohřevu a rozvod TUV se stane společnou částí domu, společnou pouze některým vlastníkům jednotek (těm, kteří budou na tento systém připojeni). Zároveň se zruší fungování komínových sopouchů pro spotřebiče.
- SVJ uzavře dvoustranné smlouvy o centrální přípravě a dodávce TUV s jednotlivými zájemci, nebo v tomto smyslu změní stanovy.
- Provedou se potřebné stavební a instalační úpravy.
lake
„…K tomu musí být individuální smlouva s každým budoucím odběratelem. Nebo je třeba v tomto smyslu změnit stanovy SVJ …“
Mohu se zeptat proč?
Proč by se měly uzavírat separátní smlouvy (které by mohly být
v budoucnu vypověditelné i bez důvodu), pokud by stačilo
nesouhlasící spoluvlastníky přehlasovat (a platilo by to i na
nabyvatele)?
(a prosím, mělo by se to týkat SVJ(1994) kde se Stanovy nemusí schvalovat 100% jak jistě víte :))
Poslední komentáře