Změna stanov a notář.
Je třeba, aby při případné změně stanov byl na shromáždění notář přítomen anebo postačí mu předložit (v jeho kanceláři) příslušné dokumenty (zápis, prezenci a pod.) ? Jakou máte zkušenost ? Děkuji za odpověď.
Pročítal jsem vlákno a pro jistotu jsem napsal našemu správci. Správce přeposlal dotaz na advokátku a zde je její odpověď:
Vážená paní xxxxxxx, ano, vím o tomto názoru a vím i jak vzniká. Vzhledem k tomu, že obchodní rejstříky bez notářského zápisu změnu stanov nezapíšou, je myslím konečný výklad a postup tímto daný. Pokud si chcete být jistá, zavolejte třeba na Váš příslušný obchodní rejstřík, aby Vám to potvrdil.
Takže, nezbývá než zavolat na příslušný obchodní rejstřík. p.s. ,,Jedem" dle stanov 72/1994Sb.
Stanovy (spolu s NOZ) tvoří základní dokument k jednání ve
Společenství a jejich změně po 1.1.2014 by měla být věnována
náležitá pozornost. Pokud budou jejich články dostatečně
„výstižné“, odpadne mnoho důvodů ke stížnostem (případně řešení
u soudu), viz stávající diskuze na různá témata problémů členů
Společenství s Výborem a Výboru s členy Společenství. Proto se
domnívám, že jejich změna je stejně důležitá jako při jejich
vzniku – při založení Společenství, a účast notáře se mi jeví jako
potřebná. Otázku právního výkladu by měly řešit odpovědné instituce,
či tvůrci NOZ. Přepokládám, že případné změny Stanov je nutno řešit
jako „nové“ Stanovy, které je nutno předložit k založení do
rejstříku, takže uvidíme co na to Krajské soudy.
(info https://www.patria.cz/…nezenky.html)
Měla jsem na mysli změnu podle NOV, kdy notář je nutný. Kolik to asi může stát ?
Notář na shromáždění cca 5000Kč. Pokud máte všechno připraveno a nebudete jej zdržovat.V ceně je samozřejmě i jeho zápis.
Ale ano. I podle NOZ při změně stanov není nutná přítomnost notáře. Přítomnost notáře, který by dal stanovám charakter veřejné listiny, je nutná jen při založení SVJ.
Podle tohoto http://obcanskyzakonik.justice.cz/…1166_NOZ.pdf stanoviska platí:
„Z toho vyplývá, že pokud nebyly stanovy přijaty podle § 1166 odst. 2 NOZ, nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, bude třeba k jejich změně forma veřejné listiny a to s ohledem na § 1200 odst. 3 NOZ.“
A obráceně. Pokud jste nezakládali SVJ podle § 1200 NOZ, není ke změně stanov nutná forma veřejné listiny a tedy i notář.
Dobrý den pane Zděňku, zdá se mi, že Vaše tvrzení je v rozporu s tímto názorem:
"Společenství vlastníků jednotek, která se řídí vzorovými stanovami podle nařízení vlády č. 371/2004 Sb. nebo která v mezidobí přijala vlastní stanovy mají podle § 3041 odst. 2 nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) povinnost přizpůsobit celé stanovy NOZ a doručit změněné znění stanov rejstříkovému soudu, a to do 4.1.2017.
Současně však platí podle § 3042 NOZ povinnost SVJ přizpůsobit název společenství tak, aby obsahoval i slovo „vlastníků“, a to do 2.1.2016. Změna názvu společenství je přitom změnou stanov SVJ.
Vzhledem ke skutečnosti, že stanovy vyžadují formu veřejné listiny podle § 1200 odst. 3 NOZ, tj. formu notářského zápisu, je přítomnost notáře na zasedání shromáždění vlastníků jednotek zapotřebí.
Z tohoto pohledu lze doporučit vyčkat se změnou stanov SVJ, kdy lze navíc očekávat, že povinnost přijímat změny stanov notářským zápisem může být přehodnocena v rámci připravovaných změn nové legislativy. Je však namístě upozornit, že v případě ponechání stávajících stanov pozbyla k 1.1.2014 platnost ta ustanovení stanov, která jsou v rozporu s donucovacími ustanoveními NOZ."
Martin Kroh, Česká společnost rozvoje bydlení
Připomnám, že pan Martin Kroh z České společnosti rozvoje bydlení se mýlí.
Povinný název, obsahující slovo „vlastníků“, musí mít pouze právnická osoba SVJ(2012), nově vznikající podle NOZ od 1.1.2014. Těmito osobami ovšem stávající SVJ(2000) nejsou. Na právnické osoby SVJ(2000), které vznikaly podle ZoVB do 31.12.2013, se samozřejmě tato část NOZ nevztahuje. Proto nemají povinnost měnit svůj název. Stávající SVJ mají v názvu zcela jistě slovo „společenství“ (v souladu se ZoVB), takto byla zapsána do rejstříku a zůstávají v něm samozřejmě nadále i bez jakékoliv změny svého názvu.
Pan Kroh uvádí, že stanovy vyžadují formu veřejné listiny podle § 1200 odst. 3 NOZ. To opět není pravda. Pan Kroh je právní analfabet. Zcela mu ušlo, že § 1200 patří do speciální části NOZ o bytovém spoluvlastnictví, a ta se týká výhradně SVJ(2012), vznikajících podle NOZ nově od 1.1.2014. Netýká se tedy SVJ(2000).
Použije se nepochybně toto obecné ustanovení NOZ:
| 89/2012 Sb. § 564 Vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje. |
• Zda zákon vyžaduje ke změně stanov SVJ(2000) formu
notářského zápisu?
Nikoliv. NOZ nevyžaduje výslovně, aby stanovy SVJ(2000) měly vždy formu
veřejné listiny. Je tomu tak proto, že NOZ se o právnických osobách
SVJ(2000) vůbec nezmiňuje. Profesor Eliáš na ně v přechodových
ustanoveních NOZ zapomněl. Ani ZoVB nevyžadoval pro každou změnu stanov
notářský zápis. ZoVB vyžadoval přítomnost notáře podle § 9 odst.
8 ZoVB pouze při PRVNÍM přijetí stanov – což mohlo být nahrazeno
automatickou platností stanov vzorových (tedy bez notáře, bez existence
veřejné listiny a bez schvalování).
• Zda ujednání (stanovy či prohlášení vlastníka budovy)
vyžadují pro stanovy formu veřejného zápisu?
To záleží konkrétním SVJ. Povinnost měnit stanovy ve formě notářského
zápisu (veřejnou listinou) dopadá na ta SVJ(2000), která mají ve stanovách
zakotvenu povinnost měnit stanovy za přítomnosti notáře. Pak pochopitelně
nelze stanovy změnit bez notáře, neboť to vyžaduje ujednání stran. Viz §
564 NOZ, poslední věta.
lake
Zdravím, chystáme se příští rok změnit stanovy. Je je nějaká volba, jaké si vybrat? Nebo to je jasně dané? Je zde nějaký popis, jaké druhy stanov jsou a jaké jsou mezi nimi rozdíly? Jsou nějaká všeobecná doporučení? A notář, jak tomu rozumím, musí být jen na té měnící (pokud to je ve stanovách), ale na běžných schůzích v násl. letech již přece nikoliv, že?
Děkuji za objasnění.
Pane enzoferra,
pokud někoho citujete a dotyčný se odvolává na §§ právního předpisu, ověřte si vždy, zda je citace úplná nebo nezkreslená.
Pan Martin Kroh cituje jen část odst. 3, celé znění je následující:
„Stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.“
Co myslíte, vyžadují stanovy formu veřejné listiny ve všech případech?
Pane Zdeňku, děkuji za odpověď, ale přesto mi dovolte ještě jednu otázku pro mé lepší porozumění problematice. Naše SVJ bylo za přítomnosti notáře založeno před mnoha lety a tehdy jsme také přijali Stanovy. Pak jsme bez notáře Stanovy dvakrát změnili. Poslední platné znění je z roku 2009. Nikde se v něm nepraví o přítomnosti notáře při změnách Stanov. Nyní chce Výbor provést změnu Stanov formou hlasování o Dodatku opět bez notáře. Bude tato změna platná v souladu s platným NOZ po 1.1.2014? Děkuji Jiří
A není lepší k tak vážné záležitosti raději notáře přizvat? Aspoň pak nikdo nezpochybní stanovy. Přece jen se nepřijímají každý rok.
Pokud nemáte ve Vašich stanovách, že změnu stanov musí osvědčit notář, pak jeho přítomnost na shromáždění není nutná.
Pochopitelně ani jakékoliv dodatečné osvědčení stanov notářem za shora uvedeného předpokladu nejen že není nutné, ale ani možné.
Poslední komentáře