Změna stanov
Nemám moc času listovat diskusemi. Jen si chci ověřit zda chápu dobře. Má otázka se týká změny stanov společenství. "Dle stávajících patří do výlučné působnosti shromáždění mimo jiné schválení nebo změně stanov. Tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů je zapotřebí k přijetí usnesení o:
- schválení nebo změně stanov, …" Chtěla bych jednou konečně ukončit spor o financování oprav, které jsou platnou legislativou označeny za společné části (konkrétně se týká balkonů). Chci provést revitalizaci starého domu – s lidmi jsem předběžně domluvená, chtějí jít do toho. V momentě, když řeknu že nový balkon pro byt 3+1 bude za 45.000,– Kč a pro byt 1+1 za 15.000,– Kč, přepočteno na spoluvlastnický podíl (náklady na opravu 1 balkonu činí 30.000,– Kč) tak mi do toho nikdo nepůjde. Nechci opravit dům a nechat neopravené balkony – to by bylo šílené. Chci provést zákonné vyúčtování skutečných nákladů spojených s balkony na BJ. Neseženu totiž 100% souhlas všech pokud změnila vzhled stavby-to bych neudělala s domem už vůbec nic.
Pokud by se měnily stanovy, musí to být za účasti notáře? Předpokládám, že ano. Uvítám zkušenosti s provedením revitalizace a následného rozúčtování nákladů na BJ. Předem díky za odpovědi, Šebestová
Popletený dotaz. Jakou vidíte souvislost mezi stanovami SVJ a hrazením nákladů na opravy a údržbu domu?
lake
Na SBD, které mám dělá správu, mi říkali, že pokud chci změnit rozúčtování nákladů na společné prostory můsím mít buď sepsanou dohodu o souhlasu všech vlastníků v této věci (nezbytné 100%), nebo podstoupit proces změny stanov, kde bude zakotvena tato vyjímka. Stále jsem na začátku, když už se s vlastníky domluvím a přistoupí mi na rekonstrukci, řeším způsob jak rozúčtovat náklady, aby byly přijatelné pro všechny.
cit.(): „…pokud chci změnit rozúčtování nákladů na společné prostory…“
– notář není potřeba
– máte nějaký před-diskutovaný návrh jak se Stanovy změní nebo chcete jen Vlastníky obejít?
rivr
Dostala jste od správce nepoužitelnou radu. Přispívání na správu domu jinak nežli podle spoluvlastnických podílů musí být přijato dohodou všech podle § 15 odst. 1 ZoVB; zákon o daních z příjmů navíc stanoví, že taková dohoda musí být písemná.
Nelze tedy uplatnit ustanovení § 11 odst. 4 ZoVB, podle něhož ke změně stanov je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. K této změně stanov by byl nutný souhlas všech, neboť ustanovení § 15 odst. 1 ZoVB má postavení lex specialis.
Změna stanov nebude však mít účinky vůči dalším osobám, které se stanou vlastníkem jednotky později. Mohou namítnout, že nikdy nedali souhlas s odlišným způsobem přispívání a tedy tato část stanov je pro ně neplatná pro rozpor se zákonem.
lake
Začínám chápat, že to nebude jednoduché. Je někde k dispozici vzor takové dohody? Mám poslední možnost revitalizovat dům o 80 BJ (z toho 16 BJ bez balkonů) ještě za 10% DPH. Snažím se tedy co nejrychlejší cestou vyřešit rozúčtování na balkony, které se budou opravovat. V dnešní době mi nepřijde přijatelná kalkulace podle spoluvlastnického podílu-jedná se o poměrně vysokou částku a náklady na BJ jsou přitom stejné (byt 1+1 nemá balkon menší než byt 3+1). Do fondu oprav mi byty s balkony také nepřispívají větší částkou – odvod do fondu oprav se odvíjí od podlahové plochy. Z celkového podílu mám 83% souhlasu pro revitalizaci (sehnat 100% souhlas je nemožné už z toho důvodu, že mám byty, které vlastník pronajímá a nekomunikuje s SVJ. Navíc je trvale bytem mimo okres. Paradoxem na tom všem je, že byty bez balkonu mají velký zájem o balkon pro jejich BJ (celou dobu 40 let přispívají na opravy balkonů-společných prostor, přístupných pouze z jednotlivých BJ). Teď, když je možnost jim balkony vybudovat – měním vzhled domu a k tomu je zapotřebí také 100% souhlas všech. Jak z tohoto kola ven? Je vůbec nějaká šance takto vzniklou situaci vyřešit, nebo se musím obrnit pevnými nery a tzv. „ukecat ostatní“ aby podepsali dohodu? Co s vlastníky, kteří nekomunikují?
cit.(): „…Změna stanov nebude však mít účinky vůči dalším osobám, které se stanou vlastníkem jednotky později. …“
§20/3 ZoVB:
Práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám
pro ostatní čtenáře:
Tvrzení, že nový Vlastník BJ se nemusí řídit minulými usneseními,
které vyžadovaly kvórum dle §11/5 první věta, §11/2,4 v důsledku
§11/6, §15/1 ZoVB by podle mého názoru znamenaly ABSOLUTNÍ CHAOS.
Proto jej považuji za účelově šířený NESMYSL.
rivr
Pane rivr,
Plete si zřejmě dohodu vyžadovanou podle § 15 odst. 1
ZoVB s většinovým hlasováním shromáždění. Dohodu
nelze nikomu nařídit, k ní by musel nový vlastník jednotky přistoupit.
K Vámi citovanému § 20 odst. 3 ZoVB si přečtěte rozsudek Nejvyššího
soudu 22 Cdo 242/2009. Právní výklad tohoto ustanovení je jiný, než se
Vy domníváte.
Pane rivr, k Vašemu nesmyslnému názoru si představte tento příklad:
- V domě s deseti byty je odsouhlasena revitalizace za 2 miliony. Splátky úvěru bance budou činit 25000 Kč měsíčně. Před zahájením revitalizace vlastník jednotky č. 8 svou jednotku prodá, ale těsně před tím si všichni odhlasují změnu stanov v tom smyslu, že vlastník jednotky č. 8 bude platit od 1.ledna 2012 zálohy na správu domu ve výši 24100 Kč měsíčně, ostatní vlastníci jednotek 100 Kč měsíčně.
Vy jste, pane rivr, nový vlastník jednotky č. 8. Jak se zachováte, až Vám jednoho dne zabuší na dveře členové výboru s tím, že jste nesplnil svou stanovami určenou povinnost platit 24100 Kč každý měsíc?
Podle Vašeho názoru (vyjádřeného v předchozím příspěvku) začnete zřejmě jako ovce platit bez protestu. Vždyť jste napsal: „Tvrzení, že nový Vlastník BJ se nemusí řídit minulými usneseními, (…) by znamenaly ABSOLUTNÍ CHAOS. Proto jej považuji za účelově šířený NESMYSL.“
Jak je libo, pane rivr. Proti popsanému postupu SVJ tedy ničeho nenamítáte. Plaťte tedy co je ve stanovách. Dobře Vám tak.
My ostatní víme, že usnesení většiny nemůže nahradit dohodu předvídanou zákonem. Tedy postup je protiústavní (rozhodnutí Ústavního soudu č. IV.ÚS 673/09 ze dne 27.04.2009). Víme, že je rovněž v rozporu s Občanským zákoníkem (neboť nelze platně uzavřít dohodu v neprospěch třetí osoby). Viz http://www.portalsvj.cz/…pojmu-dohoda
lake
Poslední komentáře