Zaplacení vodoměrů a kalorimetrů z "fondu oprav".
V prohlášení vlastníka je napsáno: „Součástí jednotky jsou veškeré její vnitřní instalace (potrubní rozvody, rozvody STA, včetně uzavíracích ventilů a bytových výměníků, kromě stoupacích vedení)…“
Shromáždění odsouhlasilo financovat nákup vodoměrů a kalorimetrů z takzvaného „fondu oprav“.
Prosím o názor, zda je to správně nebo nesprávně a prosím o odkaz na judikáty, kde se tato problematika případně rozhodovala.
Děkuji ABD
Jako společenství vlastníků máte vysokou míru autonomie, takže, co si ujednáte platí, jestliže to někdo nenapadne u Soudu.
Jestliže pojem „fond oprav“ užíváte pravidelně, historicky v rámci SVJ, je nepodstatné, zda se v účetních předpisech a zákonech píše o jinému pojmu.
Shromáždění odsouhlasilo, že to půjde z těchto peněz, nechť to jde. Vlastníci tímto způsobem rozhodli.
Osobně se nemyslím, že by se Soud touto otázkou vůbec zabýval, už jen z těchto dvou důvodů:
- Nejedná se věc, která podstatně zasahuje do postavení, práv a povinností vlastníků
- Nejedná se o důležitou věc, Soud bude konstatovat, že se jedná o běžnou věc týkající se správy a poskytování služeb v době a tím by to uzavřel.
ABD Dobrý den všem, děkuji za reakce, ještě bych se vrátil/a k vlastnímu dotazu, který zřejmě mohl být formulovaný exaktněji: Má smysl za dále uvedených podmínek brojit proti rozhodnutí shromáždění? Znáte a můžete uvést nějaká rozhodnutí soudů o této věci? Ještě upřesním fakta:
- výňatek z prohlášení vlastníka jsem opsal/a (přesnější text tam k vodoměrům, kalorimetrům, či vodovodním rozvodům v bytové jednotce není)
- o proplacení bylo rozhodnuto nedávno, takže zvažuji žalobu zřejmě na neplatnost hlasování a mám 2 měsíce na podání
- text hlasování říká: „ Financování nákupu a výměny měřidel schválených v bodu 6. bude z fondu oprav.“ Pro hlasovalo 83,8%, proti 3,9% (včetně žalobce) a hlasování se zdrželo 12,3%, celkem bylo přítomno 53%.
- faktura za nákup měřidel na vodu a teplo bude kolem 400000 Kč
Pokud by někdo nabídl placenou poradu na tato témata, tak ji rád/a využiji. Prosím o informaci – nabízí někdo takovou službu?
Děkuji ABD
Fond oprav neexistuje. Takže na tento naprosto nesmyslný účel nic neplatíte. Nemůže Vás tedy rozházet, jestliže se z této tajemné hromádky peněz něco uhradí.
V prohlášení vlastníka budovy musí povinně být uvedeny jak všechny společné části, tak i všechny části, které jsou ve výlučném vlastnictví vlastníků jednotek.
Jestliže o vodoměrech není v prohlášení žádná zmínka, existují dvě možnosti:
- Prohlášení je vadné, a pak to může být s vlastnictvím vodoměrů jakkoliv.
- Prohlášení je v pořádku a vodoměry jsou tedy ve vlastnictví či spoluvlastnictví někoho jiného (městská část, původní vlastník budovy, SVJ, Ferda Mravenec).
Vaše usnesení je vadné, neurčité a nesrozumitelné. Nejen pro ten nešťastný pojem „fond oprav“. Zcela chybí informace jaký bude právní režim nově pořízeného majetku. Zavede si ty vodoměry SVJ do účetnictví jako majetek, nebo nezavede? Neví se totiž kdo bude vlastníkem nově pořízených vodoměrů. To je ovšem zcela zásadní informace. Bez toho nelze nic pořizovat a nelze náklad ani rozúčtovat.
- Nové vodoměry se mohou pořídit jako nová společná část domu – v tom případě ovšem je nutné, aby všichni souhlasili se změnou prohlášení vlastníka budovy. Jde o pořízení nové věci. Hrazeno bude samozřejmě podle spoluvlastnických podílů a půjde o příspěvek na splečnou věc, nikoliv o zálohu na opravy. Nejedná se o správu domu vykonávanou právnickou osobou SVJ(2000).
- Nové vodoměry se mohou pořídit do vlastnictví jednotlivců. Hrazeno bude tak, že každý zaplatí cenu svého vodoměru a montáž. Nejedná se o správu domu vykonávanou právnickou osobou SVJ(2000). Tuto variantu velmi nedoporučuji, ale netuším zda to bylo či nebylo takto míněno.
- Nové vodoměry si může pořídit do svého vlastnictví SVJ. Jestliže SVJ poskytuje službu „dodávka vody“, mělo by si vzniklé náklady na vodoměry + montáž zahrnout do kalkulované ceny této služby. (Cenu bude postupně „rozpouštět“ v ceně služby.) Náklady, které SVJ vynakládá svým jménem na poskytování služeb, samozřejmě nejsou nákladem na správu domu!
Jen se divím jací osli jsou ve vašem výboru. Jednoduchou věc zamotali tak, že nikdo netuší co jste si vlastně odhlasovali, kdo bude vlastníkem přístrojů, kdo je bude hradit a z jakého zdroje se budou pořizovat.
Přitom kalorimetr – to je několikatisícová položka a pravidelné metrologické ověření k tomu přidá další náklad pár tisíc každé čtyři roky.
lake
Myslím, že si můžete dovodit dopad Vaší případné žaloby dle uvedené citace z rozsudku NS 26 Cdo 5363/2014:
Citované ustanovení zakládá přehlasovanému vlastníku právo obrátit se na soud v případě, že nesouhlasí s usnesením, které přijalo shromáždění vlastníků jednotek v důležité záležitosti. Jeho účelem je ochrana práv a oprávněných zájmů vlastníků jednotek, jakož i obecná ochrana zákonnosti ve vnitřních poměrech společenství, resp. souladu těchto vnitřních poměrů s autonomní úpravou provedenou ve stanovách, a zprostředkovaně i ochrana všech dalších osob, jež mohou být těmito vnitřními poměry dotčeny (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu České republiky z 25. ledna 2012, sp. zn. 29 Cdo 3706/2010, uveřejněného pod č. 95/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Postupem podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb. se přehlasovaný vlastník jednotky může u soudu domáhat pouze určení (vyslovení) neplatnosti usnesení přijatého shromážděním; naléhavý právní zájem na takovém určení prokazovat nemusí a citované ustanovení brání tomu, aby byla platnost usnesení přijatých shromážděním vlastníků jednotek posuzována v jiném řízení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 25. ledna 2012, sp. zn. 29 Cdo 383/2010, uveřejněný pod č. 58/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, tj. rozhodnutí vydané v souzené věci před jejím postoupením Krajskému soudu v Ostravě jako věcně příslušnému soudu prvního stupně). Z možnosti podat návrh na přezkum rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek v důležité záležitosti (§ 11 odst. 3 věta třetí zákona č. 72/1994 Sb.) není bez dalšího vyloučen ani vlastník jednotky, který se hlasování nezúčastnil a s rozhodnutím nesouhlasí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 25. května 2011, sp. zn. 22 Cdo 1423/2009). Přitom však nelze přehlédnout, že při rozhodování podle § 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. jde o zásah veřejné moci do soukromoprávních vztahů, a proto je třeba vykládat takto upravený institut restriktivně a připustit jej pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech.
Z věcného hlediska je právo přehlasovaného vlastníka obrátit se na soud omezeno pouze na „důležité záležitosti“. K výkladu uvedeného slovního spojení se Nejvyšší soud vyjádřil již v usnesení ze dne 22. října 2008, sp. zn. 28 Cdo 3246/2007 (na něž poukázaly oba soudy). V něm dovodil, že důležitou záležitostí ve smyslu § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb. se rozumí taková záležitost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.
- Podle toho, co píšete, může SVJ jednoduše argumentovat, že vodoměry jsou povinnou součástí rozvodů vody ve vašem domě
- Podle toho, co píšete, může SVJ jednoduše argumentovat, že kalorimetry budou součástí topné soustavy
- Spočítejte si kolik vychází jeden vodoměr a kalorimetr. Celková částka je sice docela vysoká, nicméně my netušíme, zda se nejedná například o domů o 100 bytových jednotek.
- Projděte si uvedená usnesení NS a odpovězte si na otázku, zda se jedná o důležitou záležitost, zda nedojde zrušením usnesení k nepřiměřenému zásahu do autonomie Vašeho společenství.
Osobně si myslím, že s žalobou neuspějete.
Domnívám se, jde o důležitou záležitost, která zasahuje do samé podstaty vlastnictví nejen tazatele, ale i všech vlastníků jednotek v domě.
Oni dodnes netuší kdo je vlastníkem starých vodoměrů a kalorimetrů, ani si neurčili kdo bude vlastníkem těch nových přístrojů.
- Bude vlastníkem vodoměru a kalorimetru jednotlivý vlastník jednotky?
- Nebo vlastníkem každého vodoměru a kalorimetru budou všichni vlastníci jednotek ve spoluvlastnictví? Pak ovšem tazatel má právo požadovat změnu prohlášení vlastníka.
- Nebo vlastníkem každého vodoměru a kalorimetru bude právnická osoba SVJ?
Domnívám se, že tazatel by mohl dosáhnout zneplatnění přijatého usnesení pro jeho neurčitost a nesrozumitelnost, která dosahuje takového stupně, že znemožňuje zjistit vlastníka nově pořizovaných zařízení.
lake
Vážený/á ABD, shromáždění vlastníků je nejvyšší orgán společenství vlastníků a když rozhodne, že vodoměry a kalorimetry se koupí z příspěvků na správu domu a pozemku (podle Vás z fondu oprav) a když to žádný vlastník nenapadne, tak platí, že je to správně, ať máte v prohlášení vlastníka nebo ve stanovách napsáno cokoliv.
Na vodoměr i kalorimetr můžete totiž pohlížet buď jako na společnou část ve výlučném užívání vlastníka (viz § 6 písm. d nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), nebo jako na majetek vlastníka. Podle mého názoru většina SVJ pohlíží na vodoměry a kalorimetry jako na společné části ve výlučném užívání vlastníků. Má to totiž některé praktické výhody.
Na Vašem místě bych toto rozhodnutí shromáždění považoval za správné.
ivanq
Ivanq se mýlí jak ve zdůvodnění, tak i v závěrech.
Zapomněl, že vlastnictví vodoměrů může být upraveno nejméně ČTYŘMI různými způsoby.
- vodoměry ve výlučném vlastnictví vlastníků jednotek
- vodoměry ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek
- vodoměry ve vlastnictví SVJ
- vodoměry ve vlastnictví jiné osoby (např. rozúčtovatele)
Tazatel už ode mne přece dostal radu: přečíst si prohlášení vlastníka. Nejsou-li v něm vodoměry zmíněny, nenastala ani možnost č. 1, ani možnost č. 2.
Vodoměry si může pořídit SVJ do svého majetku. Nepůjde však o náklad na správu domu, jak se zde nesprávně psalo. Jde samozřejmě o náklad na poskytování služby.
Omylem je tedy tvrzení, že se jedná o náklad, který by bylo možno hradit z dlouhodobých záloh na správu. Ty jsou určeny ke zcela jinému účelu – na budoucí nàklady, které bude nutné vynaložit na správu domu (§ 15 ZoVB).
Zálohy na správu byly stanoveny a vybírány k jinému účelu. Nikoliv k nákupu přístrojů pro poskytování služby! SVJ má možnost zahrnout náklady na tyto přístroje do ceny poskytované služby. Úplně stejně to přece řeší každý dodavatel elektrické energie i plynu.
Vnucuje Vám snad Váš dodavatel vody, plynu či elektrické energie, abyste si koupil vlastní předávací vodoměr, plynoměr či elektroměr? Nevnucuje. Má tyto přístroje v majetku a také odpovídá za jejich pravidelné metrologické ověřování. Myslete hlavou, proboha.
Pokud si snad chtějí pořídit vodoměry všichni vlastníci jako společné technické zařízení domu, musí k tomu změnit prohlášení vlastníka, a peníze se vyberou od současných vlastníků jednotek jako jednorázový příspěvek na pořízení společného majetku. Nejde o náklad na správu domu vykonávanou společenstvím!!!!! Myslete hlavou, proboha.
Vymýšlejí se podvody v účetnictví a plánuje se zpronevěra vybraných záloh. Nazývá se to SVJ.
lake
Milý lake,
dal jste tazateli cennou radu – přečíst si prohlášení vlastníka. Ale on prohlášení četl, dokonce napsal co si v prohlášení přečetl. A nebyl z toho moudrý, proto se ptal. Takže odhaduji, že mu Vaše rada byla nanic.
Dotaz je sice psán trochu nejednoznačně, protože se v něm hovoří o vodoměrech a kalorimetrech. To může vyvolat mylný dojem, že se jedná o měřiče na patě domu. Předpokládal jsem proto, že tazatel má ve skutečnosti na mysli něco trochu jiného, a sice dílčí vodoměry v bytech a rozdělovače topných nákladů na radiátorech v bytě a že poskytovatelem služby je SVJ a příjemci služeb jsou vlastníci jednotek. Tak to totiž vychází z logiky dotazu.
Vaše tvrzení, lake, že nákup uvedených měřidel nelze platit z z příspěvků na správu domu, je velmi zajímavý. Souvisí totiž s problémem, zda mohou být zmíněná měřidla považována za společné části domu, přenechané vlastníkům konkrétních jednotek k výlučnému užívání. Byla by to jistě pro praxi zajímavá diskuse, ale to by chtělo založit nové vlákno.
Zajímá mě Váš názor, lake, i názor ostatních diskutujících.
ivanq.
Pane ivanq, já také od samého počátku předpokládám, že se má jednat o vodoměry uvnitř domu. Patní (fakturační, předávací) měřidla by přece SVJ nikdy neřešilo.
- Ptáte se, „zda mohou být zmíněná měřidla považována za společné části domu, přenechané vlastníkům konkrétních jednotek k výlučnému užívání“.
Váš dotaz je poněkud zmatečný. Vlastník věci může svůj majetek užívat, není nikomu povinen platit za to nájemné ani náhrady za opotřebení věci. Může svůj majetek přenechat do užívání jinému, a to buď úplatně, nebo bezúplatně (výprosa).
Poměrová měřidla nainstalovaná v bytech jsou na tom stejně: užívá je ovšem rozúčtovatel, který je oprávněn odečítat jejich náměry a podle toho provádí rozúčtování nákladů. Vlastník jednotky (i kdyby byl vlastníkem měřidla) není oprávněn takový přístroj sám užívat: nemůže jej ani odpojit, ani zablokovat, ani vyhodit do popelnice, dokud je měřidlo užíváno rozúčtovatelem k plnění jeho povinností.
lake
Z neexistujího fondu nelze nic hradit. Poohlédněte se po profesionální správní firmě, která používá pojmy zakotvené v právních předpisech, jinak se nedomluvíte.
ABD V dotazu je napsáno „takzvaného“. Nechci diskutovat o správném názvu pro „fond“. Proč je plno nesmyslných diskuzí o ničem a nejsou skutečné odpovědi?
Aby nedošlo k dalším zbytečným odpovědím, upřesním dotaz – je možné hradit nákup uvedených zařízení z fondu, který někdy bývá označovaný jako FO, nebo asi správněji jak „dlouhodobé zálohy…“, do kterého se přispívá podle podílu vlastníků?
ABD, ono je vidět, že netušíte co jsou fondy právnické osoby. Kdybyste to věděl, neopakoval byste dokola ty nesmysly i po upozornění.
Ptáte se: „Proč je plno nesmyslných diskuzí o ničem a nejsou správné odpovědi?“
Odpovím Vám: Kvůli takovým, jako jste Vy. Chcete-li se dorozumět, používejte pojmy uvedené v zákoně a v účetních předpisech.
Odpověď na Váš dotaz:
Přečtěte si prohlášení vlastníka budovy. Teprve pak by mohlo mít smysl,
abyste položil dotaz o způsobu financování.
lake
Chtěl bych reagovat na Váš dotaz. Takové arogantní jednání, které bohužel používáte u všech příspěvků, jako kdybyste byl bůh, ale nejste. Zde chodí lidé, kteří se chtějí na něco zeptat, ale co od Vás mohou jen číst, je jen kritika, že dotaz napsali nesprávně. Je to úplně jedno, jak se to napíše, protože odborník, tak i vy vystupujete, ví odpověď.
Vždyť já odpověď vím, a taky jsem ji tazateli sdělil ;-)
Zato Vy, pane DVD, jste mu – jak koukám – neporadil nic.
Poslyšte, každý by tady chtěl správnou a právně podloženou odpověď, nejlépe ihned, a samozřejmě úplně zdarma. Ale když je vyzván aby nazýval věci srozumitelně, pindá k tomu a pindá…
lake
DvD, o fondech už se tady psalo snad 1000× a pořád se najdou lidi, co tvrdí, že existují. Kážete tady, jako kdybyste byl bůh, ale nejste. Není to jedno, jak se co napíše, to jak se co napíše je sakra rozdíl. Jedno je jenom kolečko u trakaře, což zrovna vám bude připadat arogantní.
Poslední komentáře