založení svj jediným vlastníkem - bytovým družstvem
Dobrý den,
jsem velký panelák, kde je bytové družstvo (BD), bylo odsouhlaseno, že se dům rozdělí na byt. jednotky a ty se převedou do osob.vlastnictví družstevníků (jednotky už jsou rozděleny prohlášením vlastníka a nyní jsou všechny ve vlastnictví BD.
Zatím není založeno SVJ a nyní mě zajímá, prosím, postup založení:
- Ještě než začneme jednotky převádět, můžeme založit SVJ? – tj. může BD jako jediný a 100% vlastník jednotek sám udělat ustavující schůzi a schválit stanovy, navolit orgány SVJ atd.? Tj. toto vše udělat ještě před tím než budou alespoň 3 různí vlastníci jednotek? (viz §1198 OZ)
- kdo bude udělovat souhlas za BD jakožto vlastníka jednotek k založení SVJ – k schválení stanov SVJ apod.? – členská schůze BD? pokud ano, jakou většinou? nebo představenstvo BD?
Předem děkuuji za odpovědi
Zdravím, možná Stanovisko-14 výkladové komise napomůže. Ti kdo jsou BD a chtějí založit SVJ, je jednodušší cestou vložit stanovy a první členy výboru přímo do prohlášení vlastníka. Vaši situaci bych řešil převodem 2 nebo 3 jednotek novým vlastníkům, teprve pak založení SVJ. Více viz stanovisko: http://obcanskyzakonik.justice.cz/…visko-14.pdf
Ještě před položením Vašeho dotazu, jste si měl pročíst vše co se o založení popř. vzniku SVJ,píše v příslušných zákonech.
Např.:§ 1198 z.č.89/2012 Sb.,
(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.
(2) Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.
§ 1199
Je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.
Dle znění těchto § je zřejmé,že právnická osoba SVJ, se nedá založit do té doby ,dokud nebudou v KN zapsáni vlastníci tří bytových jednotek, tří rozdílných majitelů.
JaVa
Společenství vlastníků jednotek se založí dle odst.2 § 1166 „Prohlášení“ uvedením náležitostí stanov do prohlášení https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…
Tazatelka uvádí, že už byl dům rozdělen na jednotky prohlášením, pokud se tak stalo po 1.1.2014, mělo by prohlášení obsahovat náležitosti stanov.
V tom případě společenství už bylo založeno, ale nevzniklo, tj. nebylo zapsáno do veřejného rejstříku jako právnická osoba. Podle § 1202 https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… bude BD správcem domu a pozemku.
Podle § 1203 https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… BD teprve až ztratí převodem jednotek do vlastnictví družstevníkům většinu hlasů, podá návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku a svolá ustavující shromáždění kde schválí statutární ográny (dle náležitostí stanov uvedených v prohlášení, nebo si schválí stanovy nové).
Kdo bude zastupovat BD je uvedeno ve veřejném rejstříku případně ve stanovách družstva.
Já jsem pouze vycházel ze znění úvodního příspěvku a v něm je to,že byl dům prohlášením vlastníka rozdělen na jednotky.O stanovách,které by ve Vámi uvedeném případě musely být jeho nedílnou součástí,není ani zmínka.Tudíž můj předpoklad byl, že stanovy neexistují.V tom případě by mohlo platit to, co jsem napsal já.Proto jsem pisateli doporučil samostudium příslušných zákonů,které se založení SVJ týkají,ještě než zde nanese neúplný a nejasný dotaz a nemusí se vařit z vody.
JaVa
lucy,
jenom doplním Reného s odpovědí na Váš dotaz č.2. Pokud prohlášení vlastníka již obsahuje stanovy, tak povinnou součástí stanov je i určení prvních členů statutárního orgánu. Tento statutární orgán pak bude jednat za SVJ až do svolání ustavujícího shromáždění.
JaVo, myslím že zde se mýlíte. Toto ve Vámi uvedených paragrafech nečtu. Tam pouze je, že pokud je aspoň pět jednotek a tři majitelé, SVJ se založit musí. Nečtu tam, že pokud je jich méně, tak že se SVJ založit nemůže. Jediným omezením je to, že pokud je jednotek méně než 5, musí se založením SVJ souhlasit všichni majitelé. Což ale zde bude splněno, je jediný vlastník, BD.
Ostatně teď mám u klienta podobný případ, kdy developer postavil dům s 20 jednotkami. Ve 12/2016 byly schváleny stanovy, SVJ bylo do rejstříku zapsáno 1/2017. V tuto dobu ještě všechny jednotky vlastnil developer, první jednotky byly prodány až 3/2017.
Myslím, že v případě jednoho vlastníka BD to bude obdobné.
Ostatně i věta "nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve" v sobě zahrnuje možnost založení SV ještě dříve, než je splněna tato podmínka 5+3.
Uvádíte, že SVJ bylo zapsáno do rejstříku v době, kdy developer vlastnil všechny jednotky. To je zajímavé. Zapsání SVJ do rejstříku společenství vlastníků jednotek rejstříkovým soudem je v rozporu s tím, co tvrdil K. Eliáš. Cituji z článku K. Eliáše:
„V praxi se při realizaci developerských projektů stává, že developer rozprodá jen malou část bytů v domě a na svolaném shromáždění zvolí vahou svých hlasů výbor, na němž nevezme účast, a tak se odpovědnosti za správu domu a pozemku zbaví. Nová právní úprava tomu brání v § 1202 n.o.z. Dokud má zakladatel společenství většinu hlasů, je správcem domu a pozemku ze zákona a nemůže se ze správy domu vyvázat; návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku podá až poté, co většinu hlasů ztratí a v návaznosti na to svolá shromáždění společenství mj. i k volbě členů orgánů společenství.“
Pokud má K. Eliáš pravdu, pak z uvedeného vyplývá, že na jednu stranu jsou vlastníci jednotek zákonodárcem nuceni k brzkému založení společenství vlastníků, avšak na druhou stranu vznik tohoto společenství, k němuž dochází zápisem do veřejného rejstříku, je ustanoveními § 1202 a 1203 NOZ odložen na neurčito, tj. do doby, až ztratí zakladatel (tj. původní vlastník, který rozdělil prohlášením dům na jednotky) většinu hlasů.
René, osobně v tom nevidím rozpor. Je potřeba rozlišit založení SVJ jako právnické osoby a správu domu.
Jak jistě víte, podle par. 1190 je osobou odpovědnou za správu domu SVJ (tam kde vzniklo). To tuto správu vykonává prostřednictvím statutárního orgánu. Zde K. Eliáš popisuje možnost, kdy je založeno SVJ jediným vlastníkem (developerem). Toto SVJ by tedy mělo ze zákona vykonávat správu. Tento jediný vlastník také sám zvolí výbor, kde by sám neměl účast. Tím by se zbavil zodpovědnosti za správu domu.
Na to právě reaguje par. 1202, který říká, že dokud má zakladatel SVJ většinu hlasů, je správcem on (tedy nikoliv SVJ), této odpovědnosti se tedy nemůže zbavit.
Pane Krčma,
nějak to nelogicky motáte. Píšete, že „K. Eliáš popisuje možnost, kdy je založeno SVJ jediným vlastníkem (developerem). Toto SVJ by tedy mělo ze zákona vykonávat správu. Tento jediný vlastník také sám zvolí výbor, kde by sám neměl účast. Tím by se zbavil zodpovědnosti za správu domu.“
Z toho co píšete vyplývá, že by mělo jít o založené a už vzniklé SVJ (vzniklé proto, že píšete, že SVJ vykonává správu a zvolí výbor). To je ovšem nesmysl. Jak jsem už citoval, K. Eliáš uvádí: "Dokud má zakladatel společenství většinu hlasů, je správcem domu a pozemku ze zákona a nemůže se ze správy domu vyvázat; návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku podá až poté, co většinu hlasů ztratí a v návaznosti na to svolá shromáždění společenství mj. i k volbě členů orgánů společenství.“
Z toho jasně plyne, že dokud má zakladatel společenství většinu hlasů, nemůže SVJ vzniknout a být zapsáno do rejstříku. Správu v takovém případě upravuje část „Správa bez vzniku společenství“ viz § 1191 až 1193
§ 1191 „Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce.“
§ 1192 „(1) Má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se správcem…“
Pane Nováku,
no, já tam prostě (v NOZ) ten zákaz založit SVJ dokud neztratí zakladatel většinu hlasů nevidím. Pouze tam vidím, že toto SVJ zatím nevykonává správu domu a pozemku. Jinými slovy vznikne, je zapsáno v rejstříku, ale správu domu začne vykonávat až v momentě, kdy zakladatel ztratí většinu.
A jak jsem psal, osobně s takovým založením SVJ mám zkušenosti. Samozřejmě můžeme to svést na lajdáctví soudu, že toto SVJ zapsal. Ale spíše bych to viděl tak, že tomu skutečně nic nebránilo :)
Pane Krčma napsal jste:
„Pouze tam vidím, že toto SVJ zatím nevykonává správu domu a pozemku. Jinými slovy vznikne, je zapsáno v rejstříku, ale správu domu začne vykonávat až v momentě, kdy zakladatel ztratí většinu.“
To je naprostá hloupost. Pokud SVJ vznikne, tak je samozřejmě osobou odpovědnou za správu SVJ od okamžiku vzniku viz § 1190
„Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.“
a také máte v rejstřiku SVJ u vzniklého společenství uveden statutární orgán a kdo za SVJ jedná. To jsou jediné relevantní údaje. Že by mohl být osobou odpovědnou za správu někdo jiny (zakladel s většinou hlasů) nepřipadá v úvahu. K takové situaci, že by SVJ mohlo vzniknout dříve než zakladatel ztratí většinu by podle zákona vůbec nemělo dojít.
„máte v rejstřiku SVJ u vzniklého společenství uveden statutární orgán a kdo za SVJ jedná.“
Ne vždy.
JaVo vždyť vy jste to napsal dobře, cituji:
„Dle znění těchto § je zřejmé,že právnická osoba SVJ, se nedá založit do té doby ,dokud nebudou v KN zapsáni vlastníci tří bytových jednotek, tří rozdílných majitelů.“
Nepsal jste, že musí být 5 jednotek, psal jste jen, že musí být 3 vlastníci a to 3 různí vlastníci.
Krčma nesprávně píše: „Jediným omezením je to, že pokud je jednotek méně než 5, musí se založením SVJ souhlasit všichni majitelé. Což ale zde bude splněno, je jediný vlastník, BD.“
To omezení se vztahuje jen na méně než 5 jednotek, niko-liv na 3 různé vlastníky. Tzn., že podle uvedené výjimky může být méně než 5 jenotek, ale alespoň tři různí vlastníci. Tj. musí bý minimálně 3 jednotky s 3 různými vlastníky, niko-liv 1 vlastník, jak tvrdí Krčma. Alespoň to vyplývá z citovaných ustanovení NOZ.
Z Krčmova tvrzení: „Ostatně i věta "nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve“ v sobě zahrnuje možnost založení SV ještě dříve, než je splněna tato podmínka 5+3.„ není možné vyvodit, že je možný vznik SVJ při jediném vlastníkovi. Věta "nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve“ znamená jen tolik, že SVJ mohlo být už založeno uvedením náležitostí stanov do „prohlášení“ zakladatelem tj. původním vlastníkem, mluví se jen o založení nikoliv vzniku SVJ.
Pane Nováku, pořád v zákoně nikde nevidím, že by SVJ založit v uvedeném případě bylo zakázáno. Je tam pouze kdy musí být založeno, nikoliv kdy nesmí. Resp. nesmí pouze tehdy, je-li v domě méně než 5 jednotek a nesouhlasí-li všichni. Jiné omezení tam nevidím.
Takže jaký paragraf zakazuje založit SVJ v případě, že je v domě 20 jednotek třeba jen se dvěma vlastníky? Nebo jedním?
Napsal jste, že SVJ nesmí být založeno pouze tehdy, je-li v domě méně než 5 jednotek a nesouhlasí-li všichni.
A můžete mně vysvětlit smysl § 1199?
„Je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.“
Přece souhlas všech vlastníků je vyžadován při každém založení SVJ, protože k založení je potřeba přijetí stanov odsouhlasených všemi vlastníky. Proč je tedy podle vás povolováno založení SVJ v domě s méně než pěti jednotkami, když nikde v zákoně není založení s méně než pěti vlastníky zakázáno?
Děkuji za názory.
Stanovy (ani jeho náležitosti) prohlášení vlastníka neobsahuje, tj. bude právě potřeba SVJ teprve založit a přijmout stanovy.
prosím tedy ješt jednou o opověď, když bude SVJ zakládat jediný vlastník (BD), tak kdo bude za BD SVJ zakládat – kdo bude schvalovat stanovy, volit orgány atd? členská schůze nebo představenstvo BD? a kolika hlasy?
děkuji
A kdy byl vůbec rozdělen dům na jednotky prohlášením? Pokud chcete ještě před převáděním jednotek do vlastnictví založit SVJ, tak můžete změnit prohlášení tak, že ho doplníte o stanovy. Orgány žádné volit nebudete, správcem bude ze zákona družstvo. Při takovémto založení SVJ se nevyžaduje forma veřejné listiny stanov. Orgány budete volit až družstvo v důsledku převodů jednotek do vlastnictví družstevníkům ztratí většinu hlasů a poté podáte návrh na zápis do rejstříku a po jeho provedení SVJ vznikne. V tom momentě přestane být osobou odpovědnou za správu družstvo a stane se jí SVJ.
Kdo bude schvalovat stanovy? Pokud rozhodne nejvyšší orgán družstva tj. členská schůze, že stanovy bude schvalovat členská schůze, tak je schváli členská schůze tolika hlasy, které máte uvedeny ve stanovách pro rozhodování na členské schůzi. Můžete také postupovat tak, že stanovy navrhne a schválí ten orgán družstva, který vyřizoval prohlášení vlastníka při rozdělení domu na jednotky.
Další možností založení SVJ je, že nejdříve budete převádět jednotky na vlastníky a teprve až družstvo ztratí většinu hlasů svoláte ustavující shromáždění vlastníků (tj. družstva a těch vlastníků, kterým už byly převedeny jednotky do vlastnictví). Na shromáždění vlastníků schválíte stanovy (tím SVJ založíte), schválíte členy orgánů podle stanov a podáte návrh na zápis SVJ do rejstříku. Na rozdíl od založení SVJ popsaného v předchozích dvou odstavcích bude potřeba ke každé změně stanov forma veřejné listiny tj. výdaje navíc za notáře.
René,
napsal jste Pokud chcete ještě před převáděním jednotek do vlastnictví založit SVJ, tak můžete změnit prohlášení tak, že ho doplníte o stanovy. Orgány žádné volit nebudete,…
S první větou souhlasím.Jenže podle par 1200 NOZ je určení prvních členů statutárního výboru povinnou součástí stanov.
Dále jste napsal Další možností založení SVJ je, že nejdříve budete převádět jednotky na vlastníky a teprve až družstvo ztratí většinu hlasů svoláte ustavující shromáždění vlastníků…
Jenže dle par 1198 NOZ nesmí bytové družstvo čekat tak dlouho a musí založit SVJ po převodu čtvrtému vlastníkovi. A jsme zpět u stanov a prvního statutárního orgánu.
Závěrem stejně jako krcma nevidím v NOZ žádný zákaz založit SVJ v budově, kde je více než pět jednotek, ale pouze dva různí vlastníci.
Podle § 1200 je určení prvních členů statutárního výboru povinnou součástí stanov v případě, pokud po založení SVJ následuje vznik SVJ (zápisem do rejstříku). Ovšem v případě založení SVJ uvedením náležitostí stanov do prohlášení podle odst. 2 § 1166 https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… tj. v případě, jak je v uvedeném odstavci uvedeno, „nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků“, SVJ nevznikne. Osobou odpovědnou za správu je správce tj. vlastník, který rozděluje prohlášením dům na jednotky. SVJ může vzniknout až později, když správce ztratí většinu hlasů viz § 1202 a 1203 NOZ § 1202 zákona č. 89/2012 Sb.
Podle § 1198 musí družstvo založit SVJ přijetím stanov po převodu čtvrtému vlastníkovi přijetím stanov. Pokud tak učiní přijetím stanov, tak podle už zmíněného § 1202 musí družstvo zůstat osobou odpovědnou za správu až do doby než ztratí většinu hlasů (statutární orgán proto volen nebude) a SVJ do té doby ani nevznikne (zápisem do rejstříku) a správa v domě se bude řídit ustanoveními "Správa bez vzniku společenství § 1191 až 1193 fragment #f4582724 zákona č. 89/2012 Sb.
René,
souhlasím s tím, co píšete o vzniku SVJ i o osobě odpovědné za správu. O tom ale můj dotaz nebyl. Já tvrdím, že okamžikem schválení stanov (ať už jako součást prohlášení vlastníka dle 1166 nebo formou veřejné listiny dle 1200), je SVJ založeno a JE ZNÁM první statutární orgán. Dle mého názoru NELZE založit SVJ bez prvního statutárního orgánu, i když v případě jediného vlastníka to budou zástupci právě tohoto vlastníka, který je, jak jste správně napsal, osobou odpovědnou za správu. Dokud nevznikne SVJ, uplatňuje tento statutární orgán správu bez vzniku společenství, tj. 1191–1193.
Poslední komentáře