Založení SVJ bez kooperace některých majitelů
Dobrý den, již několik měsíců se potýkáme s problémy v otázce založení SVJ. Pokusím se shrnout důležitá fakta a prosím Vás o radu, jak postupovat dále.
- Vlastním byt v OV v bytovém domě (všechny jednotky jsou v OV) s celkem 18 jednotkami. Jedna z jednotek je ve společném vlastnictví všech majitelů – každý k ní má podíl odpovídající podílu společných prostor.
- Bohužel nemáme založené SVJ. Správu domu již několik let vykonávají dva muži, jeden vlastní v domě dvě jednotky (muž A), druhý jednu (muž B). Vzhledem k tomu, že neexistuje SVJ jsou smlouvy uzavřeny na zmíněné pány: pojistka společných prostor na pana B, smlouva s vodárnami, svoz odpadu také muž B, bankovní účet, na který se posílají příspěvky do fondu oprav a na správu společných částí domu patří muži A, muž B k němu má dospoziční právo.
- Vzhledem k tomu, že tato situace není pro zbytek vlastníků akceptovatelná, vznesli jsme v roce 2014 návrh situaci řešit a uvést do pořádku v souladu se zákony. Pánové však situaci řešit nechtějí a jeden z důsledků je ten, že v domě dělají jen nezbytně nutnou správu (např. revize hasicích zařízení), nereagují na korespondenci, neberou nám telefony, nejsou ochotni vyrobit kopie čipů na vstup do domu, blokují využití domovní pojistky na havárii způsobenou zablokovanými stoupačkami apod.. Od počátku tohoto roku většina majitelů přestala na účet pana A posílat finanční příspěvky, a samozřejmě nám pánové nyní hrozí omezením služeb (např. že uzamknou popelnice a klíč dají pouze těm, kteří na účet přispívají).
Prioritou pro nás nyní je založení SVJ tak, abychom dostali IČ a mohli legitimně dům spravovat. Nicméně tito dva muži jakoukoliv snahu o řešení situace blokují. Poslední schůzi jsme měli v únoru 2014, od té doby neznáme hospodaření domu, stav účtu, přehled příjmů a výdajů. Poslali jsme jim výzvu (podepsanou více než 25% vlastníků) ke svolání schůze. Tu ignorovali. Poslali jsme tedy (opět více než 25% vlastníků) pozvánku na schůzi sami a chceme s tím nějak pohnout. Ale jak pokračovat?
V době převodu jednotek do OV (zřejmě někdy před 15 lety) se údajně nějaké stanovy odsouhlasili, nicméně SVJ jako právní forma zaregistrovaná u soudu nevznikla. Nejpozději v roce 2009 byli tito muži údajně zvoleni do výboru, po tomto roce už znovu zvoleni nebyli.
Dotaz:
- Je nutné pány A+B odvolávat? Máme je vůbec z čeho odvolat v případě, že SVJ neexistuje?
- Potřebujeme mít souhlas 100% vlastníků s novými stanovami?
- Společná jednotka se údajně využívá pro zabezpečení správy domu. Kromě pánů A + B k ní nemá nikdo klíče. Oni nám klíče poskytnout odmítají. Mají na to právo?
- Je vhodné zvolit na následující schůzi (kterou jsme svolali my vlastníci a nikoliv pánové A+B) nějaký „přípravný výbor“ – tj. lidi, kteří se budou nadále zabývat založením SVJ.
- Je vhodné založit nějaký účet např. v notářské úschově, kam budeme v mezičase posílat příspěvky abychom měli z čeho zaplatit notáře, právníky apod.?
Děkuji za jakékoliv informace, odkazy, rady. Hezký den
Pokud jsem správně pochopil údaje z Vašeho příspěvku,tak vaše SVJ vzniklo ze z.č. 72/1994 Sb., § 9 odst.3. asi již v roce 2009 a jelikož jste ješte neschválili úpravu svých stanov, dle z.č.89/2012 Sb.,tak se vaše SVJ stále řídí n.v.371/2004 tzv.Vzorovými stanovami.Doporučuji začít s pročítáním všech příspěvků na tomto webu,které se vzniku SVJ ze zákona 72/1994 Sb., týkají. http://www.portalsvj.cz/…m-vzniku-svj#… Co se týče bytové jednotky,kterou dle Vás vlastní všichni vlastníci v domě, dle velikosti podílu na společných částech domu,tak si pročtěte toto:http://www.portalsvj.cz/…-clenu-svj-0
JaVa
Dobrý den, moc děkuji za Vaši reakci. Prostuduji vše, co jste navrhoval.
Jen bych se chtěla zeptat: abych si ověřila, že SVJ tedy vzniklo ze zákona (dle zákona 72/1994) mám zavolat na katastr nemovitostí a požádat je o zaslání potvrzení, že dnem XY klesl podíl LBD (asi to bylo LBD) pod 25%? Je toto kritérium pro vznik SVJ? Ověření, že SVJ vzniklo dle tohoto zákona potřebuji abych věděla, kde začít situaci řešit. Rozumím tomu totiž prozatím tak, že pokud tomu tak je, tak se řídíme dle vzorových stanov do té doby, než příjmeme stanovy nové. Pochopila jsem, že nové stanovy musíme do 1.1.2017 příjmout, jejich přijetí se bude stále řídit vzorovými stanovami a zákonem 72/1994 nebo již NOZ – jde mi konkrétně o to, že dle NOZ je nutná 100% účast a jednohlasné schválení stanov..?
Požádejte katastrální úřad písemně. Mají na to formalizovaný formulář. S písemnou odpovědí pak můžete svolat první shromáždění, zvolit si předsedu nebo výbor, přijmout stanovy a zaslat na krajský soud žádost o zápis do rejstříku a uložení stanov. Jednou z příloh bude i potvrzení katastru o dni vzniku SVJ. Stanovy upravené dle donucovacích ustanovení NOZ by sice měly být k 31.12.2016, ale v praxi je nejzasším termínem výzva soudu, kde bude stanoven termín a pokuta při nesplnění. Toho bych se zas tak moc nebál.
O tom to tématu zde bylo již témeř vše napsáno,ale budiž, začneme opět od začátku.Na KN si za úplatu vyžádejte prostou kopii"prohlášení vlastníka".To je listina,která dokládá datum rozdělení domu na bytové jednotky. Pokud se Vám jedná o listinu potvrzující vznik vašeho SVJ dle zákona 72/1994 Sb., § 9 odst.3., tak Vám stačí, opět na vašem příslušném KN požádat o vystavení tzv.„Sdělení ze zákona 72/1994 Sb.o vlastnictví bytů“,ve kterém bude uvedeno cca toto: Příslušný KÚ sděluje, že Společenství vlastníků vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami,z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do KN nebo jiné listiny,kterou příslušný orgán osvědčuje vlastnické vztahy poslednímu z těchto tří vlastníků.A pod tím budete mít uvedeny všechny vklady bytových jednotek vašeho domu, včetně čísla vkladu ,data doručení a čísla jednotky, včetně data a čísla prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek.To je listina,kterou je dobré mít v ruce při jednání s těma dvěma „kalouskama“kteří to momentálně u vás řídí.Na ní je uveden přesný den vzniku vašeho SVJ ze zákona a to u v pořadí třetího zapsaného vlastníka jednotky a od té doby je SVJ povinno vést samostatné účetnictví dle ZOÚ č. 563/1991 Sb., § 4 odst.1 a to odděleně od účetnictví Družstva,které vám doposud dělá správce.
JaVa
JaVa napsal jste:
„.Na ní je uveden přesný den vzniku vašeho SVJ ze zákona a to
u v pořadí třetího zapsaného vlastníka jednotky a od té doby je SVJ
povinno vést samostatné účetnictví dle ZOÚ č. 563/1991 Sb., §
4 odst.1 a to odděleně od účetnictví Družstva,které vám doposud dělá
správce.“
To nemusí být pravda, mohlo se jednat o tzv. odložený vznik SVJ dle § 9(4) ZoVB, kdy SVJ vzniklo prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byly družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu.
Salmo, ať vaše SVJ vzniklo třetím zapsaným vlastníkem nebo tzv. odloženým vznikem, tak v obou případech SVJ vzniklo podle ZoVB automaticky ze zákona, i když nebylo zapsáno do rejstříku a mělo byse řídit podle vzorových stanov. Že by SVJ nevzniklo podle ZoVB nepřipadá v úvahu, vzhledem k tomu, že jak jste uvedla, už všechny jednotky byly dávno převedeny vlastníkům do vlastnictví či jedné jednotky do spoluvlastnictví.
Tzn., že vaším úkolem je přijmout na shromáždění nové stanovy (nejlépe už podle donucujících ustanovení NOZ). I když půjde o úplně nové stanovy, ve skutečnosti půjde o „změnu stanov“ (vzorových) a tedy nepotřebujete k jejich schválení 100% souhlas, nýbrž kvórum pro změnu stanov uvedené ve vzorových stanovách tj. tříčtvrtinová většina přítomných hlasů.
Při svolání shromáždění vlastníků, na jehož programu musí být bod „schválení stanov“ můžete dát do programu též volbu statutárního orgánu (volbu provede po schválení stanov kvórem, které si určíte v nově schválených stanovách) a pak oprávněný člen statutárního orgánu zařídí zápis do veřejného rejstříku. Předtím, než svoláte toto shromáždění, byste se měli domluvit s ostatními vlastníky na vhodných kandidátech/kanditáta statutárního orgánu i na tom, kdo připraví návrh nových stanov.
Mírnou komplikací je, že jak jste uvedla, nějaké stanovy se už údajně kdysi schválily. Nevím, zda je můžete ještě nějak vyhledat, ale i když ne, předpokládejme, že vycházely ze znění vzorových stanov a že tedy v nich uvedené schvalovací kvórum pro změnu stanov bylo stejné jako ve stanovách vzorových.
Děkuji za doplnění.Z dostupných informací jsem vydedukoval,že pokud byli ti dva „kalousci“ v roce 2009 zvoleni do výboru,tak se jednalo o výbor SVJ.Samozřejmě, mohlo v tomto případě jít o výbor tzv.„samosprávy družstva“ a z jejich současného chování vůči ostatním vlastníkům jednotek, to tak vypadá. Nechtěl jsem tazatele zahrnout naráz velkým množstvím informací,aby se z toho nezbláznil.Doufám,že nám zde napíše data získaná z KN a teprve pak zjistíme, o jaký vznik SVJ vlastně jde. JaVa
Obema (JaVa a Novak) Vam moc dekuju! Na katastr jdu dnes odpoledne, udajne by mi meli dat pozadovane dokumenty na pockani (za poplatek 20,–/A4). Urcite dam vedet co tam je psane.
Mimochodem, jeden z dalsich vlastniku diskutoval situaci s kolegou, ktery je pravnik (a take ve vyboru sveho SVJ) a ten udajne rikal, ze muzeme zkusit zaregistrovat SVJ u soudu se stavajicimi – tedy vzorovymi stanovami. Cilem by melo byt urychlit vznik IC (a tim padem mit moznost vyzvat kalousky k prevodu penez na nove zalozeny ucet SVJ) a paralelne chystat nove stanovy, objednat notare apod..
Ten právník Vám radí dobře.Nejdůležitější je zvolit statutáry a registrovat SVJ v RS.Vaše stanovy mohou počkat až na připravovanou novelu NOZ,která má začít platit od 1.1.2017.Hodně štěstí.JaVa
Děkuji moc! Opravdu jste mi strašně moc pomohli, pročítám teď vše možné a pokud bych se měla časem v problematice orientovat ze čtvrtiny tak jako Vy, budu to považovat za výhru :) ještě jednou díky! PS. Ještě napíšu co ten katastr..
Přehlédli jste, že nějaké OV už dávno tomu neexistuje, vizte
ústavu. Bydlíte tam jen vlastníci bytů? Čí byl dům původně, to nemá
vlastníka? Koupili jste si dům? Jak se ti pánové dostali k vedení?
Proč jim dáváte finance?
Máte s nimi nějakou smlouvu? V případě SV nebudete vlastnit nějaký
společný byt. O společné jednotce, spluvlastnictví vizte OZ. Práva a
povinnosti najdete v OZ, čtěte pečlivě. Načtěte, sejděte se, zvolte
výbor atd. Zadali jste do vyhledávače třeba „vznik společenství
vlastníků“?? Najdete toho kopu, ale aby to bylo po r. 2014.
Vašemu konání buď vlastníků požehnání.
Díky za komentář. Nerozumím „OV už dávno tomu neexistuje“. Osobní vlastnictví přece nezaniklo. V některých bytech bydlí samotní vlastníci, některé byty vlastníci pronajímají. Kdo dům vlastnil v minulosti nevím, předpokládám družstvo nebo město. Nyní jsou všechny kromě jedné jednotky v osobním vlastnictví – na té jedné jednotce jsme zapsáni všichni zbývající vlastníci. Finance jsme jim už přestali dávat (ne všichni ale alespoň většina). Určitě se podívám na spoluvlastnictví/společnou jednotku v NOZ. Do vyhledávače jsem toto téma zadala tisíckrát ale nikdy jsem nenašla odpověď na všechny dotazy.
Díky za pomoc!
Osobní vlastnictví přece nezaniklo.
Oh jak se mýlíte, vizte ústavu!! OV bylo za komunistů, věřte tomu!
Do vyhledávače jsem toto téma zadala tisíckrát ale nikdy jsem nenašla
odpověď na všechny dotazy.
Ale to musíte zadávat různě, kombinovat. SVJ se řídí zákony. Asi budete
mít „správce“, tak se ho ptejte, pokud je v místě, i u jiných SV
v okolí.
Poslední komentáře