Vznik společenství

Děkuji za Váš komentář a přiznávám, že můj příspěvek byl asi zmatečný. Pokusím se tedy část uvést na pravou míru. Náš bytový dům byl po prohlášení vlastníka stále majetkem BD. Po dvouch letech(v r. 1997) přešly byty do majetku vlastníků (celkem 28 bytů) a nebytové prostory zůstaly v majetku nově vyčleněného BD. SVJ tedy ze zákona vzniklo, ale nebylo zapsáno. Všichni členové SVJ platili příspěvky dle velikosti svého vlastnického podílu správci nemovitosti, který měl ale smlouvu jen s BD (v tu dobu byly ale všichni členové BD zároveň vlastníci a tvořili SVJ)! Část těchto prostředků označoval správce jako „fond oprav“, zbytek sloužil jako zálohy na služby (el., voda, odpady, atd.). Po dalších třech letech se ze společných prostor půdy, vybudovali nové 3 bytové jednotky. Po kolaudaci přešly do osobního vlastnictví a tím došlo opět k přepočtu jednotek v domě. BD mělo nově již zmiňovaných 13,2% jednotek. Všichni tři nový majitelé bytů, podepsali smlouvu o výstavbě, kde se zavázali, že po zapsání zkolaudovaných bytů do KN začnou hradit správci nemovitosti zálohy na služby. Ten také pro ně vydal předpis, kde označil část záloh jako příspěvek FO. Vždy po konci roku předložil správce společníkům SVJ vyúčtování služeb a také investic, oprav atd., které byly hrazeny z těchto prostředků. Částky označované jako zústatek FO převáděl do dalších období. Ano, připouštím, že jsem neználek a možná i nesvéprávný jak uvádíte. Po odmítnutí jednoho nového vlastníka, který nebyl členem BD a dožadoval se zapsání SVJ (snad oprávněně) přestal platit správci BD zálohy na služby a tím donutil BD k zapsání SVJ a jeho počátku faktické činnosti. Dnes má již fungující SVJ uzavřenou přímou smlouvu se správcem nemovitosti, kterému každý vlastník jednotek odvádí dohodnutou sumu, jako zálohu na služby a také odsouhlasený příspěvek do FO. Tedy až od zapsání SVJ začalo BD přispívat svým spoluvlastnickým podílem do FO. Jak to mělo být tedy dříve? Náklady na opravu společných částí nemovitosti hradili pouze majitelé bytů, nikoliv BD, to správci nic neplatilo. Předem děkuji za vysvětlení

Pane svjwuchterlova,
žádáte vysvětlení. Vysvětlení toho, co se dělo ve Vašem SVJ a proč, je obsaženo ve Vaší větě „V domě nejsou všichni členové SVJ členy BD, neměli žádná práva podílet se na správě domu, hlasovat, atd.“

Tato věta je totiž v rozporu se zákonem. Naopak platí, že vlastník jednotky má právo podílet se na správě domu (včetně konání shromáždění a hlasování na nich) bez ohledu na to, zda je či není členem nějakého spolku či bytového družstva. Vztahy mezi vlastníky jednotek se řídí podle zákona o vlastnictví bytů od okamžiku převodu vlastnictví k první jednotce v domě (§ 7 ZoVB). BD je pouze jedním z vlastníků jednotek a má stejná práva a povinnosti jako ostatní.

Pokud tedy Vámi uvedený mylný názor zastávali vlastníci jednotek ve Vašem domě, pak je jasné, proč se nechovali jako vlastníci svého majetku a řádní hospodáři: neuplatňovali svá vlastnická práva, neujali se správy domu, nekontrolovali zda jeden z členů SVJ (družstvo) platí řádně svou alikvotní část příspěvku na správu domu (kterou zmatečně označujete „fond oprav“). Plnění těchto povinností zřejmě nebylo ze strany společenství ani ze strany smluvního správce kontrolováno a vymáháno.

Chybějící částky je třeba rozdělit na dvě skupiny s odlišným režimem:

• Částky, které již byly vydány se souhlasem vlastníků na správu domu a pozemku:
  Soudím, že u nich počal běh promlčecí lhůty podle Občanského zákoníku od okamžiku vynaložení těchto částek. Tehdy totiž vznikla družstvu zákonná povinnost podílet se na těchto nákladech podle svého spoluvlastnického podílu (§ 13 odst. 1 ZoVB). Dlužník se může vyhnout placení, uplatní-li námitku promlčení.
• Zálohy, které byly vybrány, avšak dosud nebyly použity:
  U těchto částek nelze promlčení uplatnit, neboť promlčecí lhůta vůbec nepočala běžet. SVJ může rozhodnout například o tom, že všichni vlastníci jednotek jsou povinni dorovnat své zálohy na určitou výši (poměrně podle spoluvlastnického podílu). Ti, kteří dosud nesložili zálohu, dostanou předpis plateb záloh podle § 15 odst. 2 ZoVB. SVJ může rozhodnout i tak, že nespotřebované zálohy vrátí, samozřejmě pouze těm, kteří je na účet SVJ složili. Pokud družstvo neplatilo, nedostane nic.

lake

Děkuji za obsáhlost vysvětlení. To že není vše v pořádku se zákonem opakovaně upozorňoval jeden z vlastníků, co právě není členem BD. Dokonce jeden nový vlastník a člen BD (po převodu a nybytí vlastnictví) upozornil výbor BD, že je potřeba zapsat SVJ. Byl však vyhozen! Až po nátlaku a odmítnutí úhrad záloh pouze třech vlastníků (co nikdy nebyli a nejsou členy BD) a právního posudku těchto vlastníků, donutili BD k ustavující schůzi SVJ. Nejsem znalcem zákonů a můžu si samozřejmě vyhledat příslušné znění, ale o jaké době promlčení se tu bavíme? Jak může SVJ rozhodnout například o tom, že všichni vlastníci jsou povinni dorovnat své zálohy, tedy i zmiňované BD? Mají převahu a při hlasování lehce přehlasují zbylé tři vlastníci, kteří mají celkem asi 13% jednotek? Vždyť by museli ze „své“ společné kapsy BD doplatit předepsané zálohy.

Pane svjwuchterlova,
promlčecí doba (dvouletá, tříletá, desetiletá) je popsána v Občanském zákoníku.

SVJ může samozřejmě velmi jednoduše rozhodnout o zálohách na správu domu, neboť shromáždění je k takovému rozhodování oprávněno podle § 15 odst. 2 ZoVB. Nemáte-li k tomu něco speciálního ve stanovách, postupuje se při hlasování podle § 11 odst. 2 ZoVB.

Výše zaplacených záloh vlastníkem jednotky má odpovídat ustanovení § 15 odst. 1 ZoVB (každý hradí zálohu podle svého spoluvlastnického podílu, nedohodnou-li se všichni jinak). Máte-li vlastníka, který dosud zálohu nehradil, je nejen právem, ale povinností výboru nebo pověřeného vlastníka stanovit platební povinnost tak, aby ustanovení § 15 odst. 1 bylo splněno.

lake

Děkuji pane lake, asi jste mne zcela ne pochopil. SVJ již funguje, všichni vlastníci včetně BD, které má také v domě vlastnický podíl již řádně platí příspěvky na správu dle svého spoluvlastnického podílu. Žádné zvláštní ustanovení ve stanovách SVJ nemáme, jsou v souladu se vzorem vlád. nařízení. Jde mi o období, kdy řádně nefungovalo SVJ (bylo poze založeno) a veškerou správu ovládalo BD, které si rozhodovalo podle vlastních stanov, které jsou pochopitelně zcela odlišné od těch SVJ. V tomto období všichni vlastníci až na BD platili dohodnutou částku na správu domu správci nemovitosti, který měl smlouvu s BD. Můžeme teď požádat, bez ohledu na promlčecí dobu vlastníka BD = 90% vlastníků SVJ o doplacení sumy? Nebo můžou zbylý tři vlastníci (co nejsou členy BD) požádat o vrácení částky správy již uhrazené?

I vám děkuji za vysvětlení, snažil jsem se to popsat v předchozím „vlákně“. V době, kdy existovalo jenom družstvo, byly zároveň vlastníci členy BD. V této době platili pouze vlastníci. Po výstavbě nových bytů a přepočtu jednotek platili stále jenom vlastníci i tři nový, kteří nikdy nebyly členy BD. Po založení SVJ začalo BD taktéž přispívat své zálohy správy. Je to teď již jasnější?