Výbor končí- a co dál?
Situace: SVJ jakožto právnická osoba založena v 03/2007, notář, stanovy atd., výbor 3 lidi, kontrolní komise 3. De facto ale společenství vzniklo už v roce 2000, kdy privatizovalo prvních 6 bytů, bylo smíšené vlastnictví s družstvem, které plnilo funkci správce až do roku 2007. Citát ze stanov: „funkční období členů volených orgánů společenství je 5 let“. Vyhlášena příprava na volby nových orgánů v 03/2012, ale nikdo nechce nebo „nemůže“ nic dělat, ani stávající výbor ani KK, a nebude koho volit. Jaké jsou další scénáře?
- Změnit stanovy, zvolit 1 pověřeného člena. Ale ani ten se nejspíš nenajde. KK ani „revizor“ být de facto nemusí, společenství může v nouzi být bez nich, bez výboru nebo pověřeného člena to ale nejde.
- V 03/2012 končí výbor automaticky, ze zákona i stanov. (?) Když nebude zvolen nový výbor, vykonává jeho funkci dosavadní výbor nebo je bezvládí? Může shromáždění odhlasovat, že do doby zvolení nového výboru je dosavadní výbor pověřen výkonem jeho funkce? Což může být až do jejich smrti………. Nebo ani hlasovat nemusí a je to automaticky?
- Může i zde nastoupit paragraf 9/9 ZoVB, když SVJ už dávno existuje? Týká se prvních 3 lidí, kteří privatizovali (jak se to v oněch 6 pozná?) nebo funkci výboru plní všech 6 nejdříve privatizovaných? Jeden byt z oněch 6 už změnil majitele, povinnost být ve funkci zdědil nový majitel nebo tu povinnost má už jenom 5, kteří v baráku stále ještě jsou? Že je ten 9/9 protiústavní a že nevolnictví bylo zrušeno za Josefa II jsem už někde četl, ale jako přesvědčující argument je to dobrý……..
Prosím o názor nebo spíše zkušenost každého, ale jmenovitě bych poprosil pana Pavla, jehož názorů si velmi vážím i podle nich konáme (balkony) a pana Lake, které jsou místy extrémní, ale…. to už si přeberu sám. Zdraví jizák
Podle §9 odst. 9 ZoVB budou v případě nezvolení nového výboru plnit funkci výboru tzv. původní vlastníci, což jsou „vlastníci, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku“. Jak se píše v odst. 3, SVJ vzniká „dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí poslednímu z těchto vlastníků“. Pozor ale na chybný výklad! V praxi se může celkem snadno stát, že než se třetímu kupci doručí listina o vkladu z KN, byty si v daném domě koupí celá řada dalších lidí. To pak znamená, že těmi tzv. původními vlastníky budou všichni lidé, kteří podali na KN návrh na vklad do data, kdy bylo třetímu kupujícímu doručeno z KN potvrzení o vkladu. Rozhodně tedy nemusí platit, že původní vlastníci jsou vždy tři! U nás ode dne, kdy třetí vlastník koupil byt, až do dne, kdy mu z KN přišlo potvrzení, uplynulo několik měsíců – a během této doby si byt koupila celá řada dalších lidí. A tito lidé se členy SVJ přece stali ve chvíli, kdy si byt koupili (nikoli ve chvíli, kdy jim z KN přišlo potvrzení)!
Jinak datum vzniku SVJ zjistíte buď na stránkách OR, nebo vám ho na vyžádání sdělí na KN. Na katastru vám také vyjedou seznam vlastníků ke konkrétnímu datu. Když si tedy zjistíte datum vzniku vašeho SVJ a na katastru si necháte vyjet seznam vlastníků k danému datu, budete mít v ruce seznam tzv. původních vlastníků, kteří budou muset ze zákona plnit funkci výboru.
Jinak pokud vám záleží na řádném fungování vašeho SVJ, tak bych doporučil vyvěsit na domovní nástěnku a zaslat vlastníkům třeba e-mailem upozornění, že pokud se neráčí dostavit na shromáždění a zvolit alespoň toho jednoho pověřeného vlastníka, tak prostě a jednoduše nebude v baráku nikdo, kdo by platil faktury za teplo, vodu, plyn apod., což znamená, že nejpozději do pár měsíců budou VŠICHNI bez tepla, vody apod. Takovéto katastrofické scénáře obvykle lidi trochu vyburcují. V podstatě musíte ostatní přesvědčit o tom, že tento problém, který řešíte, není váš, ale hlavně JEJICH. Sám přece víte, že když ve zprávách na Nově zazní, že v Číně při záplavách zemřelo 200 tisíc lidí, tak si toho nikdo ani nevšimne. Jakmile se ale ve zprávách objeví informace, že se rozvodnil potok v jejich vesničce a že tam utonul místní starosta, tak to všechny zvedne ze židle a mluví se o tom třeba týden.
Ač jsem nebyl tázán, dovolím si reagovat.
- Řešení situace, kdy nikdo nechce být zvolen do funkce se tady již řešilo. Nápověda: Zvyšte odměnu.
- Hlasovat o něčem takovém je naprosto zbytečné, výbor končí.
- Nastoupit jistě může. Některé informace můžete získat z KN. Pokud jste schopen obhájit neústavnost tohoto ustanovení, pak se podle něj neřiďte.
Děkuji za odpověď, pana anonymousx jsem určitě tázal také (…“všechny…“), ví-li kde se řešilo, prosím odkaz, proklikal jsem se před položením dotazu dost daleko (pravda, ne úplně nakonec), ale pouze pro nově vznikající výbory, a ne ve všech souvislostech (jaké jsou vlastně možnosti). Ad 1. Zvýšit odměny: Ano, to mě napadlo hned, dokonce bych to celé dovedl pojmout jako jakousi dražbu, chce to vhodně napsat pozvánku, zatím nevím přesně… Ale dnes odměny nemáme rozhodně nízké, zvyšovat je až několikanásobně by mi přišlo už skoro nemorální, proto zkoumám další možnosti. Ad 2. Stručně a jasně, děkuji. Konstatování z jiných vláken, že cokoliv by výbor udělal po uplynutí funkčního obdobín, nemá platnost, je dost varovné. Varianta možnosti jak alespoň dočasně překlenout krizi – dosavadní výbor se nechá zvolit znovu s tím, že současně k určitému datu odstupuje. Ad 3. Docela mě překvapilo, že je to reálná možnost i u dávno běžících SVJ. Přeložil jsem si to tak, že zákon platí do té doby, dokud se nenajde někdo, kdo to k tomu US opravdu dá a dokud ten nerozhodne. Aby mě bylo rozuměno- já nejsem zásadně proti, je v tom i jistý kus spravedlnosti- ti první, kteří de facto „rozbili“ družstvo, které jakžtakž fungovalo, si to po jeho zániku odpracují...... Stále ale nerozumím, kdo jsou to ti první a od kdy se to počítá. Privatizovali jsme postupně asi v 5ti vlnách, těch prvních bytů bylo 6 v roce 2000, ty poslední v roce 2007, teprve pak byla založena právnická osoba SVJ, ale de facto existovala už od roku 2000. V mezidobí jsme měli smíšený stav vlastníci + družstevníci- bylo zajímavé hlasování: nejprve se sešli družstevníci, hlasovali systémem 1 hlas= 1 byt, na něčem se usnesli, pak hlasovali vlastníci a zástupce družstva systémem % na společném majetku… Čili pro pana AP doplňující dotaz: je rozhodující, kdo byl zapsán jako první v roce 2000 nebo ten, kdo je první na seznamu „členů“ SVJ v roce 2007? To první by bylo na katastru, to druhé na OR, ale to druhé znamená, že by funkci výboru vykonávali všichni vlastníci, protože „původní“ byli v roce 2007 už všichni! Takže si odpovím sám- ti z roku 2000, protože jim to bylo hned doručeno. Ale stále nevím, zda plní funkci výboru všech těch 6, co byli v 1. Vlně (zapisovali se současně) nebo podle nějakých minut ti první 3 z oněch 6. Samozřejmě po odpočtu těch co tu už nejsou (nedědí se- také díky) Díky jizák.
Pane jizáku,
podáváte nejednoznačné informace. Nemohla být "založena právnická osoba SVJ", protože SVJ se nezakládá. Napřed vypátrejte, zda SVJ ve vašem domě vzniklo podle § 9 odst. 3 nebo podle § 9 odst. 4 ZoVB (po poklesu spoluvlastnického podílu původního družstva). Teprve z toho si jednoznačně odvodíte datum vzniku SVJ. Z něj Vám pak vyplyne okruh osob, kterých by se společně týkalo ustanovení § 9 odst. 9 ZoVB.
Není zřejmé, proč píšete "první 3 z oněch 6". Není zřejmé, proč mezi osobami, které byly vlastníky jednotek ke dni vzniku SVJ, chcete dodatečně rozlišovat podle toho "kdy bylo doručeno". Nic z toho v zákoně uvedeno není a pan AP Vám to napsal podrobně před třemi dny. Žádáte-li o radu, je vhodné si ji pak přečíst.
lake
Pan Lake mne sice pěkně sprdnul, ale diskusi nasměroval správným směrem (za což mu děkuji)- podle jakého odstavce vlastně SVJ vzniklo. V tomto světle je i odpověď pana AP srozumitelnější. Trochu jsem se odmlčel, bych to zjistil. Jist si tím ale nejsem stále: podle mne to bylo takhle: obojí!
____________
I. SVJ vzniklo dle par. 9/3, když privatizovalo prvních 6 vlastníků. Podmínky byly hned splněny- minimálně 5 jednotek, z nich minimálně 3 ve vlastnictví 3 různých. Ten výše uvedený rok 2000 byl z mé strany odhad, netušil jsem, že bude záležet na nějakém tom měsíci, skutečný zápis v katastru je v 10/99 se zpětnou účinností 09/99. Tedy určitě za platnosti původního ZoVB 72/1994Sb., dnešní odst. 4 tam vůbec nebyl. Těchto 6 vlastníků mělo 41% podíl, původní družstvo 59%.
II. V roce 2000 byl přijat zákon 103/2000Sb. s účinností od 1.7.2000. Cituji (zkráceně) z jednoho chytrého komentáře:
„Vlastníci jednotek tvořili do 1. 7. 2000, tj. do doby účinnosti novely Zákona, provedené zákonem č. 103/2000 Sb. , společenství, které však nemělo právní subjektivitu. Bylo souborem všech vlastníků, kteří způsobem stanoveným v zákoně rozhodovali o záležitostech týkajících se společné věci (tj. obecně řečeno ve věcech správy společných částí domu a pozemku). Ve společenství působilo shromáždění vlastníků jednotek, které rozhodovalo ve věcech v zákoně uvedených. Z právních úkonů týkajících se společné věci byli vlastníci jednotek oprávněni a povinni přímo, v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Vlastníci jednotek byli povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčila jinak, nesli náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (vypočteného podle § 8 odst. 2)…. Správce mohl v řízeních před státními orgány (v řízeních správních, soudních) vystupovat pouze na základě zmocnění, které mu udělili jednotliví vlastníci jednotek. Pokud správce nedostal potřebné zmocnění od každého jednotlivého vlastníka, nemohl jej v případném řízení zastupovat……. tato situace vedla k úvahám upravit zákonem společenství vlastníků jako právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva, aniž k tornu potřebuje zvláštního zmocnění.“
III. V mezidobí mezi I. A IV. proběhly další, asi 4, etapy privatizace.
IV. V roce 2007 poklesl podíl družstva pod 25%, (vzniklo?) SVJ podle par. 9/4, to se sešlo na ustavujícím shromáždění, zvolilo výbor atd, nechalo se registrovat jako právnícká osoba atd. Dnem zápisu do OR, (v mezidobí od vzniku do zápisu), ale už byly privatizovány všechny byty, takže podíl družstva byl už 0%, družstvo šlo do likvidace.
___________
Čili i po usměrnění diskuse od pana Lake mám stále jako na začátku dva možné výklady pro povinnost vykonávat funkci výboru dle par 9/9:
A. SVJ vzniklo dle par. 9/3, tj. dle I., povinnost vykonávat funkci výboru tedy má prvních 6, kteří privatizovali mezi prvními v roce 1999. Subvarianta – pouze první 3, protože výbor je dle stanov 3 členný (zjistit, kdo si kdy vyzvednul výpis?).
B. SVJ sice vzniklo dle par. 3 v roce 1999 dle I., ale s platností zákona 103/2000Sb. dle II. zase zaniklo, protože nemělo více než 75%, a vzniklo až v roce 2007 dle IV („.....až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího…“).. Potom je nám ustanovení par 9/9 nanic, protože dnem zápisu na OR by měli vykonávat funkci výboru všichni vlastníci, tedy celé společenství.
____________
ALE: pozor teď bomba: ve výpise OR je datum vzniku (1.7.2000) podstatně jiné než datum zápisu (2007)!!, tzn. dle II. = účinnost zákona, i když podmínky dle 9/4 ještě nebylo dosaženo. Když sesumíruju odpovědi pane Lake a AP, vychází mi tento postup:
- zjistit na OR datum VZNIKU, nikoli zápisu právnické osoby
- funkci výboru dle 9/9 vykonávají vlastnící, kteří privatizovali první dle I.
- z dalších vln privatizace se prověří ti, kteří privatizovali dle III. A jimž byly výpisy doručeny do 1.7.2000, jsou- li tací, mají stejné povinnosti jako ti první
- funkci výboru vykonávají všichni (společně a nerozdílně?), bez ohledu na to kolik členů má výbor podle později přijatých (2007) stanov (?)
Doplňující úvaha: jak to zařídit, aby takto designovaní vlastníci mohli disponovat běžným účtem (podpisový vzor dosavadního předsedy)? Co se dá zapsat na OR? Je nutná přítomnost notáře na shromáždění, kde se designovaní vlastníci uvedou do zápisu?
Vidím, že jednoduše vnutit někomu funkci výboru nebude jen tak, asi raději vsadit na dražbu: na pozvánce na shromáždění bude bod číslo 1: odměny členům výboru, bod č. 2 volba nového výboru, a ty se budou točit tak dlouho, až … až to někomu vydá na slušné celodenní zaměstnání.
s pozdravem a PF
Pokud jde o Vaše vývody ohledně vzniku SVJ, jsou nesprávné. SVJ nemohlo vzniknout jako právnická osoba v r. 1999, neboť zákon to neumožňoval. Jedinou existující právnickou osobou v té době byl správce (pravděpodobně družstvo).
- Jestliže družstvo nepatřilo mezi „původní družstva“, vzniklo SVJ dnem účinnosti zákona č. 103/2000 Sb., tedy ke dni 1. července 2000. Kdy bylo SVJ zapsáno do rejstříku je bezvýznamné.
- Jestliže družstvo bylo tzv. „původním družstvem“ a zároveň vykonávalo v tento den povinnosti správce, odsunul se tím vznik SVJ – právnické osoby na dobu po snížení podílu družstva na méně než jednu čtvrtinu (uvádíte datum v r. 2007).
Je-li zápis v rejstříku správný, pak je jasné, že platí první možnost.
lake
sorry, pokud to budete někdo číst: přenosem přes klip se v textu …a co dál 2 neobtiskly konce odstavců a především se „nějak“ pozměnila čísla, místo 1 a 2 má být I. a II.
Zabýváte se záležitostí, která vám žádný užitek nepřinese. Nestojí to za tu námahu. Takto nikdy nezískáte funkční statutární orgán. Zvolte si prostě výbor nebo PV.
Osoby plnící funkci orgánů SVJ podle § 9 odst. 9 nemohou být zapsány do rejstříku SVJ. Nejsou způsobilé činit právní úkony jménem SVJ.
Je-li majitelem bankovního účtu SVJ, bude banka (pravděpodobně) vyžadovat, aby dispozice s účtem byla změněna osobami, které k tomu jsou oprávněny podle ZoVB a zápisu v rejstříku. Tyto osoby jsou buď PV, nebo předseda a člen výboru, vždy pouze řádně zvolení.
lake
Poslední komentáře