Vracení záloh bývalému vlastníku.
§15,odst.4 říká, že při vypořádání SVJ s bývalým vlastníkem se nepřihlíží k zálohám, které tento uhradil podle §15, odst.2. T.zn., že se mu tyto zálohy nevracejí ?
Jožko, není pravda, že se tyto zálohy nevracejí. Záloha je vždy vratná platba. Záloha je podle práva částka, která je placena před uzavřením smlouvy, před před dodáním zboží či služby, případně před konečným vyúčtováním. Záloha je od začátku do konce závazkem příjemce vůči tomu, kdo zálohu složil.
Podle § 15 odst. 4 ZoVB platí, že „Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2.“
K záloze uhrazené vlastníkem jednotky se tedy nepřihlíží (nevypořádá se s bývalým vlastníkem) pouze v tom případě, že jde o zálohu uhrazenou podle § 15 odst. 2 ZoVB „… k účelu uvedenému v odstavci 1“, to znamená „na náklady spojené se správou domu a pozemku.“
Jsou ale dosti časté případy, že záloha se vybere na správu domu, ale vlastníci dodatečně změní názor. Jen v tomto týdnu zde byly dva dotazy právě k takovým případům:
- že si současní vlastníci vyplatí zálohu 1 milion Kč, dříve složenou a určenou na pořízení kotelny,
- že si současní vlastníci vyplatí zálohu dříve složenou na správu domu, a za vrácené peníze si každý zajede s rodinou na Kanárské ostrovy, nebo si pořídí do bytu okna (která jsou podle Prohlášení v jeho vlastnictví).
V takových případech již nejde o zálohu složenou k účelu správy domu! Jde o zálohu, jejíž důvod skládání odpadl. SVJ tím získalo bezdůvodné obohacení a je povinno složenou zálohu vrátit – nejen současným vlastníkům jednotek, ale všem, kdo se na tvorbě této zálohy podíleli v minulosti.
Vrátit alikvotní část zálohy při jejím zrušení je tedy SVJ povinno i bývalému vlastníkovi jednotky.
Přijatá záloha se nevrací pouze v tom případě, kdy ji SVJ spotřebuje na účel, ke kterému byla vybrána. Teprve tím dochází k zániku pohledávky vlastníka (bývalého vlastníka) za dlužníkem (SVJ).
Z toho plyne důležité poučení: je vhodné, aby si prodávající a kupující sjednali v kupní smlouvě přechod pohledávky za SVJ na nabyvatele jednotky. A to právě proto, že tato záloha se s bývalým vlastníkem nevypořádá. Pokud si nic nesjednají, zůstává složená záloha bývalého vlastníka „viset“ v účetnictví SVJ jako závazek SVJ vůči tomu, kdo zálohu složil. A ten má právo žádat po SVJ její vyúčtování. Případně bude požadovat po SVJ plnění z bezdůvodného obohacení, jakmile se dozví, že došlo ke zrušení této zálohy, či k jejímu použití na jiný účel, než ke kterému ji v dobré víře uhradil.
lake
„…Pokud si nic nesjednají, zůstává složená záloha bývalého vlastníka „viset“ v účetnictví SVJ jako závazek SVJ vůči tomu, kdo zálohu složil. …“
- pan Lake samozřejmě nemá pravdu. Tak a teď jak je to doopravdy – tj.
jak to vyložil soud:
29 Cdo 3160/2011
Nejvyšší soud …
…němž se na nákladech spojených se správou domu a pozemku podílejí. Proto byla novelou provedenou zákonem č. 451/2001 Sb. do ustanovení § 15 odst. 4 zákona vsunuta druhá věta, který výslovně určuje, že zálohy poskytnuté podle § 15 odst. 2 zákona se v případě změny vlastníka jednotky s původním vlastníkem nevypořádávají. Jinými slovy, dosud nevyčerpaná část záloh složená původním vlastníkem se stává závazkem společenství vůči NABYVATELI jednotky novému vlastníku a členu společenství. Je věcí stran smlouvy o převodu jednotky, zda a jak se výše nevyčerpaných záloh promítne v ceně za převod jednotky, popř. bude jinak ve vztahu mezi nimi vypořádána
Neználek'
Pro Neználka i pro ostatní:
Uvedený rozsudek Nejvyššího soudu je právně vadný v části, kde soudci
Šuk, Cileček a Polášek popustili uzdu své fantazii a začali si vymýšlet
protizákonné souvislosti. Na chybu v tomto rozsudku jsem zde upozornil už
v dubnu 2013: http://www.portalsvj.cz/…zase-popletl.
ZoVB praví pouze že stále existující pohledávka se s bývalým vlastníkem nevypořádá.
- ZoVB neříká nic o tom, že by tato pohledávka snad měla zaniknout. Naopak zákon jasně říká, že pohledávka bývalého vlastníka právně existuje i po prodeji jednotky.
- ZoVB neříká nic o tom, že by tato pohledávka automaticcky přešla na nějakou jinou osobu. Naopak české právo je postaveno na zásadě, že přechod závazku či pohledávky se může stát jedině na základě smlouvy. Ostatně i toto senát NS výslovně ve svém rozsudku uvedl!
Pokud dojde k bezdůvodnému obohacení SVJ, nebude se postupovat podle ZoVB, neboť ten tuto situaci neřeší. Bude se postupovat podle Občanského zákoníku: vydáno musí být vše, čím se SVJ bezdůvodně obohatilo. A vydáno to bude osobě, která zálohu složila. (Nepíšu o případu, kdy si prodávající a kupující ujednali v kupní smlouvě něco jiného.)
lake
„…právně vadný v části, kde soudci Šuk, Cileček a Polášek popustili uzdu své fantazii…“
- soutěžní otázka:
nový proces řešící „bezdůvodné obohacení“ tím 23-tisícovým přeplatkem záloh na správu domu u soudu I.stupně- [a] přihlédne k výroku soudu III.ho stupně.
- [b] přihlédne k výkladu anonyma p. Laka, protože Lake dští síru, že judikát je vadný
- [c] nepřihlédne ani k ad-a) ani k ad-b) a bude se řídit vlastním výkladem zohledňujícím také zda spánek členů soudu předcházející dni jejich rozhodnutí byl zdravý a nerušený
Hlasujte teď.
„…Pokud dojde k bezdůvodnému obohacení SVJ, nebude se postupovat podle ZoVB, neboť…“
- a bohužel i kdyby s výkladem o těch 23-tisících z předmětného rozsudku souhlasil třeba „čínský bůh srandy“ – a já netvrdím, že nesouhlasí – tak v konkrétním případě to bylo dovolateli naprd jelikož nás prostě „Šuk“ všechny vojel, ať se to někomu líbí nebo ne. A ještě dal návod nižším soudům jak judikovat.
Neználek'
Domnívám se, že je rozpor v ZOVB.
§ 15
(1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku.
(2) K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu.
(4) … jsou finanční prostředky, zálohově poskytnuté vlastníky, závazkem SVJ vůči vlastníkům jednotek. Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku … .
- – – – – – – – – – – –
Pokud má někdo závazek (zde právnická odoba SVJ), tak se se má dle mne vypořádat s tím, vůči komu závazek vznikl.
Potom by ale musel nový vlastník doplnit zálohy bytu, aby tam všechny byty měly „správný“ podíl bytu na celkové sumě za dům.
Pane Petře, v ZoVB není takový rozpor ohledně záloh, který tam vidíte Vy. Zálohy byly vybírány pouze na budoucí nutné náklady. Jiný účel ZoVB nezná. Každý vlastník svými zálohami přispívá nejen na běžné opravy, ale i na opravu či údržbu, která nastane možná za deset, dvacet či třicet let.
Skutečnost, že vlastník svou jednotku prodal či daroval jiné osobě, není důvodem k vypořádání složených záloh. Tak to stanoví zákon a žádný rozpor v tom není.
Bylo by nemravné mu vracet složené zálohy, neboť svůj byt v domě po určitou dobu užíval, „vybydloval“, podílel se na opotřebování společných částí domu a musí proto přispět na budoucí opravy – i na ty, jejichž potřeba nastane dávno po tom, co svou jednotku prodá.
Ale bylo by nemravné, aby stávající vlastníci jednotek si prostě rozdělili tyto dříve složené zálohy mezi sebe jako nějakou pirátskou kořist. Ty zálohy byly složeny na určitý přešsně daný účel. Ne k tomu, aby si za ně kdosi později zajel s celou rodinou na Kanáry.
lake
„…bylo by nemravné, aby stávající vlastníci jednotek si prostě rozdělili tyto dříve složené zálohy mezi sebe jako nějakou pirátskou kořist…“
- ano, jenže prokázat, že zálohy skládané údajně pro účel dle §15/1 použité stávajícími vlastníky na dovolenou na Kanárech je reálně nemožné. To by zjevně musel nabyvatel (nebo jiný člen SVJ) spolupracovat s prodávajícím i v budoucnu a informovat (pokud by měl velmi detailní přehled o účetnictví SVJ) jej o tom, že se tak v SVJ děje.
- „tyto dříve složené zálohy“ tedy nejsou pirátskou kořistí
na nebohém bývalém vlastníku jednotky, ale závazkem SVJ vůči a POUZE
vůči stávajícím vlastníkům a pokud ti se všichni rozhodnou jet na
Kanáry namísto spravení střechy – je to nepochybně jejich věc
- pro reálný život vlastníků v SVJ(2000) je tedy informace
o pirátech velmi zábavná.
Děkujeme za „užitečné“ informace. :))
Neználek'
„To by zjevně musel nabyvatel (nebo jiný člen SVJ) spolupracovat s prodávajícím i v budoucnu a informovat jej o tom, že se tak v SVJ děje.“
To není zase taková vzácnost. Lidé mají často přátele nebo příbuzné v domech, kde dříve bydleli a vlastnili byt, a zajímají se o své bývalé SVJ.
Také jste zapomněl na směny bytů. V našem domě došlo již nejméně ke dvěma (malý <> velký). Je to jednoduchá a běžně využívaná transakce, pro účastníky je mnohem jednodušší a bezpečnější než prodat a koupit. Bylo by zajímavé sledovat reakci výboru, kdyby při vracení DZO vlastník malého bytu, který dříve vlastnil velký byt, požadoval vrátit vyšší částku.
Poslední komentáře