Větší množství neplatičů
Máme v domě větší množství neplatičů. Slovně sice deklarují ochotu platit, ale vážou okamžik obnovení plateb na splnění řady podmínek, které si kladou. Jedná se o organizovanou skupinu, statutární orgán se proti nim nepostaví, je jimi zastrašován.
Je nějaké řešení?
Za jakých okolností mohu rovněž přestat platit?
Jeden dva neplatiči nepředstavují problém. Tohle je ale větší počet, takže žádné rozhodnutí směřující proti nim jednoduše neprojde.
Vlastník jednotky
Statutární orgán si musí uvědomit, že za vzniklou situaci, pokud nejedná, nese plnou zodpovědnost. Zákon č. 72/94 Sb. § 15 – odst.1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku, atd. odst. 3) K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlatníků jednotek z povinností uvedených v odstavci 1 vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu vlatníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka. § 16 odst.1)¨Pohledávky vlastníků jednotek vzniklé z neplnění povinností uvedených v § 13 odst. 2 a § 15 odst. 1 se při rozvrhovém jednání uspokojení z pohledávek daní a poplatků před ostatními pohledávkami, atd.atd.atd.
Výbor by měl urychleně začít jednat, napravit to co zanedbal. Jakmile začnou vznikat z nečinnosti výboru členům SVJ škody, může se kdokoliv z členů obrátit na soud.
Neplatiči porušují zákon a pokud začne výbor jednat a případ dostane na stůl právník, tak dlužníci zaplatí o několik tisíc více, než kdyby se dohodli na splátkovém kalendáři. Někdy může dokonce částka za právní služby i převýšit samotný dluh. Pokud případ dostane na stůl soudní exekutor, má co zabavit. Dlužník totiž vlastní byt. Vím, že trochu straším, ale není vyloučeno, že majetek v podobě bytu může být vzat jako majetek na uspokojení pohledávky. Nebývá to často, ale při velkém dluhu to není vyloučeno. Kromě žaloby na dluh ve fondu oprav může v extrémním případě dlužníka čekat i další žaloba. Protože je majitel bytu zároveň spoluvlastníkem domu, pokud jeho dluh způsobí domu ztráty například tím, že nedostek peněz zabrání nutné opravě , může být žalován i za tyto ztráty.
Podívejte se na stránky http://www.profit.cz/…ebracit.aspx je tam příklad, jak postupovat.
odvolejte toho připo**aného statutárního orgána. Neplatiče můžete samozřejmě žalovat, na to ale potřebujete podpis za výbor. To je jediný možný krok. Jinak v této konstelaci nemůžete dělat nic. Pokud nečinnost statutárního orgánu dosáhne určité intenzity a rozsahu, pak lze přemýšlet o trestním oznámení za porušování povinností při správě cizího majetku. Ale to už asi bude pozdě.
Jisté je pouze to, že se nejedná o standardní případ dlužníka-neplatiče. Další údaje jste ovšem neposkytl.
Dále: píšete, že jde o skupinu a "rozhodnutí směřující proti nim jednoduše neprojde". Takže mají minimálně nadpoloviční většinu. V tom případě lze odhlasovat náklady na správu domu v nulové výši, odhlásit pojištění, přestat platit výboru odměny a počkat, až dům vlivem zanedbané údržby spadne. Což by ovšem byl absurdní postup.
Otázkou zásadní důležitosti je důvod, proč část (jistě rozumných) vlastníků odmítá platit a jaké jsou jejich požadavky. Co se dělo v posledních letech s financemi? Mají vlastníci přístup ke všem dokumentům a účetním dokladům a právo kontroly? Jak se hospodařilo v SVJ, jestliže část vlastníků zvolila tento krajní krok? O co jim jde?
lake
Uživatel lake má rozumné argumenty (hledání příčiny v nepřístupnosti informací je zcela logické). Z vlastní zkušenosti mohu ovšem říci, že pokud se takto lidé chovají, ne vždy mají rozumné důvody a je to bohužel o ignoranci, nevděčnosti, nízké inteligenci (tu beru, jako jediná je objektivní), osobních sporech a manipulaci.
Dobrý den. Z vlastní zkušenosti nemám pocit o ignoraci z pohledu vlastníka, tj. neplatiče. Sám mám předpis záloh 9 tisíc měsíčně, po dvou letech mi nebyli zálohy sníženy. Urguji výbor stále dokola, ale bez výsledku. Pak už mi nezbylo, než si zálohy „samovolně“ snížit na 6 tisíc. Jelikož mi při vyúčtování vrací 50 tisíc, je asi něco špatně. Moje spotřeba se tedy vejde ca. do 5 tisíc maximálně, platím tedy i s rezervou uvedených 6 tisíc, ale jsem samozřejmě neplatič a urgují mě. Pak nezbývá, než jít vlastní cestou.
Pane kolego, máte schváleno jakým způsobem se stanovuje výše záloh na služby ve vašem společenství, neboli máte pravidla? Nemáte, protože jste si je neschválili? Můžete se tedy zlobit jenom sám na sebe. To, že vám někdo předepsal tak vysokou částku je především vaše vina. No a nakonec ještě s tím, co vám tady píši patrně nebudete také souhlasit, protože budete s největší pravděpodobností hledat viníka někde jinde. Vinu budou mít patrně všichni kolem, jenom vy ne.
Nelíbí se vám můj názor? Zcela jistě máte poruce někoho, kdo může za to, že máte nesprávně stanovené zálohy.
„máte schváleno jakým způsobem se stanovuje výše záloh na služby ve vašem společenství“
Způsob stanovení výše záloho určuje zákon.
Tonda
Zcela jistě, že výši záloh určuje zákon. Výše záloh např. za teplo nebo vodu se určuje podle spotřeby vlastníka bytu. Zákon neříká zda to je 300 Kč, 500 Kč nebo 1000 Kč nebo 5000 Kč za měsíc. Nemůžete platit zálohu 20 Kč, když máte spotřebu za stovku.
Dobrý den, ve Vašem případě jsou pochybnosti zcela na místě. Pokud máte spotřebu 5 a platíte 9, byť je Vám to po roce vráceno, divil bych se taky. Na druhou stranu, neznám situaci, vycházím ze své. My jsme nové SVJ a protože nemáme žádné peníze ve společném, taky máme jako výbor tendenci platby lehce nadhodnotit (ovšem přiměřeně, ne o 80%), protože kdyby se něco v domě podělalo, tak to není z čeho zaplatit. Moje negativní stanovisko ohledně ignorance a dalších důvodů jsem myslel spíše jako možnost, nikoli na tento konkrétní případ. Nerad bych byl nepochopen :)
Pokud se Vaše spotřeba vejde do 5 000 Kč měsíčně a platíte měsíčně 6 000 Kč, pak nemůžete být neplatič.
Počtář
Přišla mi „zatím mailem“ urgence od správcovské organizace, že mám rozdíl uhradit, a pokud „dluh“ překročí 10 tisíc, bude se situace řešit právní cestou. Jelikož jsem přesvědčený, že zálohy nejsou ničím odpodstatněné, předpokládám, že právně by byl spor v můj prospěch. Jen je škoda, že náklady s tím spojené uhradíme všichni, jakožto členové SVJ. Ještě se prosím zeptám, do jakého data nejpozději je nutné vyplatit přeplatky, případně uhradit nedoplatky za předešlý rok? – stanoveno nějak zákonem … ??
Pro Hans M:
V okamžiku, kdy jste dostal do ruky předpis záloh na služby spojené s užíváním bytu, obsahující nereálně vysoké částky, bylo Vaším právem reklamovat tento předpis jako vadný a navrhnout zálohy v roční výši odpovídající nákladům jednotky v předchozím zúčtovacím období. Navýšení nad tento limit je možno akceptovat vzhledem k inflaci a při faktickém nebo očekávaném zdražení vstupů. (V jiném vláknu jsem vyjádřil názor, že za maximální akceptovatelné překročení bych považoval 120% předchozího období).
Je třeba si uvědomit, že nejběžnější způsob zálohových plateb za služby (to jest měsíční paušální částka) znamená, že po ukončení zúčtovacího období trvá sedm nebo osm měsíců, než je vlastníkům vrácen případný přeplatek (teplo a teplá voda). Vlastníci tedy vytvářejí svými platbami finanční "polštář" sloužící k vyrovnání rozdílů mezi vybranými zálohami a skutečnými platbami dodavatelům.
Není tedy důvod nadhodnocovat zálohy. Je věcí vlastníka, aby odmítl nesprávně stanovený předpis plateb. Jestliže jste nereklamoval, stal se tento předpis pro Vás závazným.
lake
„Vlastníci tedy vytvářejí svými platbami finanční „polštář“ sloužící k vyrovnání rozdílů mezi vybranými zálohami a skutečnými platbami dodavatelům.“
Při postupu podle zákona žádný polštář nevzniká. Vytváření polštáře může být pouze dobrovolné, tj. po souhlasu všech. Jinak je protizákonné. Už se zde řešilo.
„Je věcí vlastníka, aby odmítl nesprávně stanovený předpis plateb. Jestliže jste nereklamoval, stal se tento předpis pro Vás závazným.“
Je věcí společenství, aby stanovilo nenadhodnocené zálohy. Nadhodnocené zálohy (v daném případě o 80 %) nelze vymáhat. Reklamace záloh je v daném případě zbytečná.
Tonda
Pane Tondo,
zjevně nechápete, co jsem napsal.
Za prvé: Onen "finanční polštář" není protizákonný. Vzniká již tím, že zaplacené zálohy předchozíhom období jsou s vlastníky vypořádány až po sedmi (osmi) měsících po období, ke kterému náleží. Přeplatky tedy zůstávají na účtu SVJ po celou první část topného období (leden až květen). Jde o časový posun mezi příjmovou a výdajovou složkou, tedy o problematiku cashflow.
Dále:
Uvědomte si, že zálohy jsou zpravidla stanoveny paušální částkou měsíčně. Zálohy za služby na červen až prosinec tvoří tedy 50% ročních nákladů, zatímco např. výdaje na topení v tomto období jsou průměrně pouze 40% fakturovaných částek (počítáno pro domy s centrálním vytápěním, pro průměrnou klimatickou náročnost a jednosložkovou platbu za teplo).
Finanční polštář tedy objektivně existuje, což Vám potvrdí každý předseda SVJ. Kdyby tomu tak nebylo, SVJ by nemělo z čeho platit fakturaci tepla v klimaticky nejnáročnějších měsících, kterými jsou prosinec 17%, leden 19% a únor 16% celoroční spotřeby tepla.
Napsal jste: "Nadhodnocené zálohy (v daném případě o 80 %) nelze vymáhat."
To je ovšem nesmysl. Nepleťte čtenáře. Přečtěte si § 9a odst. 2 a 3 ZoVB. Předpis záloh - není-li reklamován, ani napaden soudně - stává se splatným. Od neplatiče je možno vymáhat jak dlužnou částku, tak úrok z prodlení. Pacta sunt servanda.
lake
§ 9a odst. 2 a 3 ZoVB podle zákona 72/1994 Sb.:
"(2) Společenství je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu.
(3) Společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona."
§ 9a odst. 2 a 3 ZoVB (nebo dovození z § 9a odst. 2 a 3 ZoVB) podle stálého přispěvatele laka:
„Předpis záloh – není-li reklamován, ani napaden soudně – stává se splatným.“
„Pacta sunt servanda.“
To už sem vůbec nepatří, o žádnou dohodu nejde.
Kdybych psala Vaším stylem, tak napíšu třeba:
Nepleťte se do věcí, kterým nerozumíte. Doložte Vaše tvrzení zákony. Nastudujte základy logiky. Neplácejte.
Třeba Vás pan AnonymousX usměrní.
Anonymous napsala: "To už sem vůbec nepatří, o žádnou dohodu nejde."
Anonymous, jak se mýlíte! Zásada "Pacta sunt servanda" sem naopak patří. Překládá se jako "smlouvy je třeba dodržovat". Viz zásady římského práva (Ulpianus). Je zřejmé, že nevíte, že rozhodování ve společenství vlastníků zavazuje, a to jak jednotlivé vlastníky navzájem, tak i společenství (právnickou osobu). K tomu doporučuji prostudovat např. rozhodnutí Ústavního soudu ČR I. ÚS 646/04 ze dne 8. 3. 2005 (zveřejněno ve sbírce Rozhodnutí Ústavního soudu ČR, č. 10/2005).
Rozhodnutí o výši záloh (přijaté v souladu se zákonem a stanovami) statutárním orgánem, nebo správcem, nebo shromážděním, zavazuje tedy všechny vlastníky jednotek bez výjimky, stejně jako smlouva či dohoda. Ti, kteří se nechtějí této "společenské smlouvě" podřídit, mohou:
(a) reklamovat předpis záloh,
(b) obrátit se na nezávislý soud,
(c) převést svou jednotku na jiného,
(d) zemřít.
Není jiného způsobu, jak by se se vlastník jednotky mohl legálně vyvázat z této "smlouvy svého druhu". Pokud nějaký takový způsob znáte, napište jej sem.
lake
„zavazuje tedy všechny vlastníky jednotek bez výjimky, stejně jako smlouva či dohoda“
To je pouze Vaše domněnka. O žádnou dohodu (smlouvu) se nejedná, a to ani pactum sui generis, jak píšete.
Úvaha pana lake:
A. Smlouva zavazuje (Pacta sunt servanda).
B. Z také zavazuje.
________________________________
C. Z je smlouva (nebo smlouva svého druhu, to teď není podstatné)
Jenže A & B → C neplatí, byť byste si to přál sebevíce. Látka vyššího postupného ročníku obecné školy.
Na vyšším stupni vzdělávacího systému se potom dozvíte, že se jedná o uvažování typu Post hoc ergo propter hoc.
Lakův sylogismus je tak bohužel nepravdivý.
Počtář
Pane Počtáři.
pokud se začtete do literatury týkající se SVJ, zjistíte, že stanovy společenství jsou běžně považovány za smlouvu sui generis, po česku "smlouvu svého druhu".
Namátkou: ke stanovám družstva jakožto smlouvě sui generis viz např. rozhodnutí NS sp. zn. 29 Odo 146/2003, v. t. 29 Odo 268/2005.
Přitom znění stanov je ve společenství přijímáno pouhou tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů, jak se dočtete v § 11 odst. 4 ZoVB. Rozhodnutí přijaté na základě zákona nebo stanov je tedy rovněž smlouvou sui generis, neboť všichni toto rozhodnutí dodržují na základě smlouvy nadřazené (stanov) a na základě zákona (což není nic jiného než formalizovaná "společenská smlouva sui generis".
Váš zúžený výklad opírající se pouze o výrokovou logiku Vás nepřivede ke správnému řešení v právní oblasti. Ani Anonymous nemá nic, čím by svůj jiný názor podepřel(a). Ale pěkně jsme si pokecali...
lake
Tady jde o stanovy?
Úhybné manévry zvládáte bezvadně. Napsal jste, že předpis záloh je smlouvou. Pak jste to opravil na tvrzení, že předpis záloh je smlouvou svého druhu. Pak jste plynule přešel ke stanovám, o nichž nebyla vůbec řeč.
Pan Počtář Vám jistě vysvětlí, o jakou chybu se jedná tentokrát. Ta první se nazývá abdukcí, a na zmatení méně připraveného protivníka může být někdy použitelná.
Tonda
Pane Tondo,
Tolik keců pro nic ...
Zvyšujete jenom informační šum na tomto portálu.
Smlouva "sui generis" je v první řadě smlouva. Stanovy jsou smlouva sui generis. Rozhodnutí shromáždění v konkrétní věci je smlouva sui generis.
Ke smluvní právní povaze formalizovaného většinového rozhodování si přečtěte např. http://obchodni.juristic.cz/86433/clanek .
Nemám dále chuť komentovat Vaše výstřely naslepo.
lake
Jeden nesmysl za druhým.
Třeba tadyhle:
„Vzniká již tím, že zaplacené zálohy předchozíhom období jsou s vlastníky vypořádány až po sedmi (osmi) měsících po období, ke kterému náleží.“
Nic Vám nebrání vypořádávat dřív. Zákon pouze stanoví nejzazšít termín, aby se vypořádní nevleklo třeba 20 let.
To, že máte ve svém příspěvku asi osm rozkazů, mu na věrohodnosti nepřidá.
„Přečtěte si § 9a odst. 2 a 3 ZoVB. Předpis záloh – není-li reklamován, ani napaden soudně – stává se splatným.“
Tohle opravdu píše § 9a odst. 2 a 3 ZoVB? Asi nějaká novinka, kterou jsem ještě nezaregistroval.
Tonda
Pochopitelně, že v § 9a odst. 2 a 3 ZoVB nic takového,co tvrdí lake, není.
Pokud vlastník jakýmkoliv způsobem namítal neoprávněně vysoké zálohy (navíc opakovaně) a ze strany správce či výboru SVJ mu nebyla tato výše řádně odůvodněna, není důvod platit nesmyslné částky.
Pěkný den
Pokud se Vaše spotřeba skutečně dlouhodobě v průměru vejde do 5 000 Kč měsíčně, a nedošlo k nějaké podstatné změně, která by způsobila navýšení spotřeby, ani takovou změnu neočekáváte, pak se i platba 6 000 Kč měsíčně, tj. nejméně 120 % skutečné spotřeby, jeví jako nepřiměřená.
Platby členů ve prospěch společenství neslouží (ze zákona nemohou sloužit) ani kolektivnímu spoření, ani neslouží (ze zákona nemohou sloužit) na krytí nedoplatků neplatičů.
Poskytujete společenství bezúročnou půjčku.
Už se zde řešilo.
Počtář
„Takže mají minimálně nadpoloviční většinu.“
Ano. Na schůze chodí, resp. mají pro schůze vzájemně plné moci (každý každému).
Vlastník jednotky
„jaké jsou jejich požadavky“
Požadavky jsou nekonkrétní a nesplnitelné. Příklad: na reklamace rozúčtování bylo odpovězeno s prodlevou (a navíc zamítavě, pro nekonkrétnost reklamace), z toho dovozují neplatnost rozúčtování a z neplatnosti rozúčtování dovozují právo neplatit. Jejich požadavkem je provést rozúčtování platně, aniž by konkretizovali, o co jde.
Reklamace jsou přitom typu: „Nesouhlasím, neplatím.“ Místo rozumné reklamace typu: „Náměr měl být 128 m2 místo 148 m2.“
V minulosti problém nebyl, tohle je nová situace, nově se změnilo podstatné procento vlastníků.
Částečně tuším příčinu: Prodávající patrně neseznámili kupující s povinností hradit příspěvky na správu a služby a s jejich obvyklou výší, případně výši neuvedli správně.
Nevím, zda je povinností prodávajícího tyto údaje aktivně kupujícímu poskytovat.
Vlastník jednotky
Původně jsem chtěl napsat, proč tedy si ta většina nesesadí výbor a nedělají si to sami. Pak jsem si uvědomil, že jsem v totožné situaci – o neplacení se sice jedná jen v některých případech, spíš ohledně plánovaných oprav (výběr firem – cítí peníze, napadají objektivitu výběru, financování…). Takoví vlastníci budou stále rýpat, o nic se ale sami nezasadí, nic nedodají, nic nezařídí. V případě neplatičů bych skutečně zvážil dát to na stůl právníkovi – obvykle takoví machři začnou sekat latinu až pochopí, že vlastnictví nemovitosti se pojí s nějakými povinnostmi, a že přípravy na soudní i nesoudní spor platí všichni, takže si ani oni moc nepomůžou. Někteří správci poskytují i právní služby, byť se nedá čekat, že jejich právníci jsou kdovíjak fundovaní (to by nedělali za pár tisíc úředničinu). Za pokus to ale stojí. Nevím, odkud jste, u nás v Brně by se jich pár našlo. Co se týče povinnosti prodávajícího, podle mého povinnost informovat není, ale kupující by byl hloupý, kdyby se nezeptal – a pak už je povinnost mu odpovědět, nemá-li se jednat o případný trestný čin podvodu (dle výše způsobené škody). Zároveň hádám, že jste poměrně malý dům, stejně jako my – jinak se značné procento vlastníků obvykle nemění :). V takovém případě je na zvážení, jestli tu nevděčnou výbořinu dělat, pokud tedy nejste (jako já) v situaci, že bez vás by ten barák nejspíš spadl :-/, a to pro sebe ti rozumnější nechtějí (té „většině“ to obvykle nedochází).
Povinností nového vlastníka je, aby se ve svém vlastním zájmu seznámil s pravidly chodu společenství. Pokud mu pravidla nevyhovují, měl by se raději poohlídnout po jiném bytě. Není povinností prodávajícího, aby tyto informace vnucoval kupujícímu. Kupující si kupuje byt s nějakými pravidly a musí je respektovat.
„Je nějaké řešení?“ Rychle prodejte byt a kupte si byt ve společenství, kde to nenechali dojít tak daleko. Co na to ale řekně ten, kdo si případně váš byt koupí – nejsem schopen přepokládat. Jinak se připravte na to, že brzy budete ve svém současném bytě nájemníkem.
Poslední komentáře