Úhrada nákladů SVJ
Dobrý den, obracím se na Vás s prosbou o radu. Jsme společenství vlastníků domu o 56 byt.jednotkách, dvou garáží a čtyř nebytových prostorů, vše ve vlastnictví. Vlastníci garáží a nebytových prostor nejsou zároveň vlastníky bytu v domě. Každý z nich má svůj vlastní vstup ze zadní části domu a nechodí tedy přes společné prostory domu. Mají samostatný přívod elektrické energie. Nepoužívají společné osvětlení, výtah ani ostatní společné prostory domu. V prohlášení vlastníka a v jejich kupní smlouvě je uvedeno, že jsou spoluvlastníky společných částí domu podílem, který odpovídá velikosti podlahové plochy jejich jednotky. Do společných částí domu mimo jiné patří: sušárna, prádelna, kočárkovna, mandl, výtah, vzduchotechnika. Tyto společné části domu nejsou vlastníky garáží a nebytových prostor využívány. Odmítají se podílet na hrazení nákladů těchto prostor včetně servisu výtahu. Tento problém již řešíme tři roky. Pokud jsme žádali právníky o radu, každý z nich ocitoval pouze zákon 72/1994 ve smyslu, že jsou spoluvlastníky společných částí domu a i když společné prostory a výtah nepoužívají, mají povinnost se podílet na nákladech svým podílem. Prostudoval jsem novelu zákona, ale ani tady jsem nenašel řešení naší situace. Můžete mi prosím poradit, pokud tito vlastníci odmítají platit a tvrdí, že můžeme uzavřít dohodu o neplacení, protože nepoužívají, je tento názor správný a lze ho realizovat? Náklady na výše popsané společné části domu nejsou pravidelné, zatím co servis výtahu je pravidelný měsíční náklad. Jak má dohoda vypadat ? Musí být písemná, na jakou dobu ji můžeme uzavřít, na schromáždění se nesejde sto procent vlastníků (30 % bytů je pronajímáno), mohou být podpisy mimo shromáždění ? Podpisy shání výbor nebo vlastník garáže a nebytového prostoru ? Druhá otázka je na elektřinu společných částí domu a výtahu. Dle právníků tato nepatří do služeb a není tedy možné použit způsob rozúčtování souhlasem 3/4 přítomných na schromáždění-na osoby. Bude se tedy platit na podíl ? V tom případě i nebytové prostory, které společnou elektřinu v domě vůbec nepoužívají ? Je možné najít platnou vyhlášku nebo předpis, kde je popsáno co patří do služeb a použít tak souhlas 3/4 přítomných ? Řeší tyto otázky novela zákona ?
Významné formálně, ale ne rozhodující, je, jestli jsou garáže jednotkou nebo částí společných částí. Náklady na společné části nelze dělit dobře – jen mizerně. Garážníci sice neužívají výtah nebo alespoň ne o mnoho víc, pokud mají i byt, ale asi berou ze společných rozvodů elektřinu, garáž jim společenství nejspíš uklízí, výlučně používají vjezdová vrata – součást společných částí a podobně. To asi neplatí u ostatních nebytů – tam je jen na dobré vůli a slušnosti možné placení např. výtahu, elektřiny, ale i úklid chodníku a pod. oddělit, i když bych to nedoporučoval. Pak se budou dohadovat patra a partaje, kdo kolik najezdí, napere, nasuší, kdo kolik našlape, jak počítat děti, psy atd.
Asi takhle:
příspěvky na správu domu a pozemku musí platit, pokud se nedohodnete jinak (souhlasit musí všichni), tato dohoda by rozhodně měla být písemná. Vzorové stanovy ve čl. XII stanovují, že „v případech, kdy je podle zákona o vlastnictví bytů potřebný souhlas všech členů společenství, může být tento souhlas vyjádřen jednotlivými členy společenství také mimo schůzi shromáždění písemně na jedné listině či na více listinách, které obsahují označení záležitosti, k níž je souhlas vydáván, datum a podpisy členů společenství“. Takže to by možné bylo.
Co se týče služeb, tam je to trochu jednodušší, tam záleží na tom, jaké máte schválená pravidla pro rozúčtování služeb. Na změnu způsobu rozúčtování služeb Vám stačí 75%. Praxe je taková, že pokud tyto služby skutečně nevyžívají tak se jim prostě nerozúčtovávají.
Ještě bych dodal, že když garáže či nebytovky kupovali, věděli (nebo měli vědět) do čeho jdou a jaké budou mít povinnosti. Takto to zákon prostě stanovuje a zákony se musí dodržovat.
Elektrická energie společných částí domu je dle mě rozhodně služba, alespoň jsem se ještě nikdy nesetkal s tím, že by se s tím někde nakládalo jinak. Výtah bývá také pokládán za službu, ale již jsem se setkal s tím, že to bylo placeno z fondu oprav. Jak říkám, hodně záleží na tom, co máte v prohlášení vlastníka a v pravidlech pro rozúčtování služeb.
Jestli chcete vědět co se považuje za službu a co ne, tak bych Vás odkázal na vyhlášku 85/1997 Sb., jejíž některé části se vztahují i na vlastníky bytů. Ještě pro inspiraci bych uvedl Pravidla o poskytování a rozúčtování plnění nezbytných při užívání bytových a nebytových jednotek používaná Hl.m. Prahou – http://dokumenty.prague-city.cz/…bDemo37e.csh?….
Podle zákona je možné se dohodnout na jiném (libovolném) rozúčtování nákladů mezi jednotlivé vlastníky. Podmínkou je dohoda (tedy musí všichni souhlasit). Forma této dohody v zákoně zmíněná není, ale protože se jedná o velmi vážnou věc, doporučuji rozhodně formu písemnou a pečlivě formulovanou, aby neměla více různých výkladů. Tím si ušetříte mnoho problémů v budoucnosti.
Zda je to názor správný (nechtějí platit) – těžko říci. Lze jen konstatovat, že podle zákona musí, pokud se vlastníci nedohodli jinak. Nikoho nelze nutit, aby s takovou dohodou souhlasil. Jak je zákon spravedlivý, to již těžko říci. Lze na to nahlížet z různých pohledů (a většinou každý má svůj pohled podle toho, na jaké straně zdrovna on je).
Co se týká doby platnosti dohody – to záleží opět na vlastnících, jak jim to bude vyhovovat. Nejlépe to stanovit asi na dobu neurčitou – tedy platnost do doby, než některý vlastník dohodu zruší.
Další možností by byla změna vlastnických poměru tak, že uvedené společné prostory by se staly společnými prostory jen pro některé vlastníky. To zákon umožňuje. Zde by se ovšem jednalo o složitější právní úkon (uzavření smluv, změna na katastru nemovitostí apod.).
Co se týká platby za splečnou elektřinu za výtah, tak zde se naopak domnívám, že se o službu jedná (můj názor). Něco jiného je podle mne údržba výtahu. Domnívám se, že na provozních nákladech (náklady spojené s užíváním) by se měli podílet jen ti, kteří výtah používají (nebo bydlí „vysoko“ – od 3. NP). A naopak na nákladech za údržbu majetku (který je všech) by se měli podílet všichni.
PS: Nejsem právník
Nejsem také právník ale mám jej v rodině .výtahy přesto že neužívají nižší patra je ze zákona povinnost podílet se na nákladech na údržbu a servis neboť při koupi do vlastnictví byl tento předmět součástí výpočtu ceny a je nedílnou součástí domu ketré dohromady tvoří společenství. Je pravda že někteří jej neužívají ale nedovolil bych asi říci starším lidem bydlící v uvedených podlažích že neplatí za výtah a tudíž nemají právo jej užívat . Selským rozumem se domnívám že i ty nižší patra občas ten výtah potřebují stejné byto bylo jako kdy v přízemí by řekli že střechu nebudou financovat. A věřte že takový lidé se najdou. Zkuste říct na schůzi že by bylo dobré kdyby každý si koupil kilogram barvy a natřel si zábradlý.Výsledkem je že ti poctivý kteří si váží svého ale i společného majetku práci odvedou a nediskutujou o tom čí je čí a zbytek se spoléhá pouze na výbor svj kdy to dodělájí. Toto je realita a zřejmně to nikdo nezmění neboť nato neexistují zákony.V případě lodžií a balkonů není jasno jednoznačně zda jde o společný majetek nebo příslušenství bytu Pochopím výměnu zábradlý tady to vidim na dohodě společenství,neboť většinou jde o celkovou výměnu v domě.
Poslední komentáře