Technické zhodnocení
Jsme SVJ – garážový dům, na malé části střechy je vybudována bytová nástavba.
Proběhla výměna hydroizolace obou střech + na střeše BJ byla vyměněna i tepelná izolace za lepší. U bytů tedy došlo ke zlepšení technických parametrů – snížení prostupu tepla.
Výměnu hydroizolace zaplatí všichni, o tom asi není potřeba diskutovat. Ale je možné, aby se vlastníci BJ nějak více finančně podíleli na výměně teplené izolace? Takto mi přijde nespravedlivé, že 92 % vlastníků zaplatilo zlepšení tepelného komfortu pár lidem.
Děkuji
(střecha samozřejmě nepatří právnické osobě, ale na lepší název jsem nepřišel…)
Často a opakovaně se zde vyskytuje názor, podle něhož by opravy a údržbu střechy měli hradit jen vlastníci v posledním patře s odůvodněním, že ostatní vlastníci střechu neužívají a nepotřebují…
Kam na takovéto názory chodíte?
Je zcela nepodstatné, zda se jedná či nejedná o technické zhodnocení podle daňových předpisů.
- Stavěl napsal: „Je zcela nepodstatné, zda se jedná či nejedná o technické zhodnocení podle daňových předpisů.“
Stavěle, nesnažte se psát o věcech o kterých víte velké prd.
Jde-li o společnou část ve výlučném užívání, pak vlastník jednotky je podle § 1175 povinen provádět a hradit pouze údržbu a drobné opravy. Pokud se však bude jednat o nástavbu, přístavbu, stavební úpravu, rekonstrukci či modernizaci (což je technické zhodnocení), pak to bude hrazeno ze společných prostředků na správu domu. Výlučný uživatel nemá povinnost tyto činnosti ani provádět, ani hradit.
Stejně tak je zásadní rozdíl mezi rozhodnutím shromáždění o opravě (což přehlasovaný vlastník jednotky nemůže napadnout žalobou podle § 1209) a rozhodnutím shromádění o technickém zhodnocení (což přehlasovaný vlastník jednotky může za určitých okolností napadnout žalobou podle § 1209).
Je tedy podstatné zda se jedná o pouhou opravu, nebo o technické zhodnocení.
Justitianus
Dle PV jsou od sebe byty a garáže odděleny, a např. opravu plynovodu tak hradili pouze vlastníci bytů.
Financování správy provozu a oprav, údržby popř. i rekonstrukcí ostatních konstrukčních částí objektu i prostor náležejících pouze vlastníkům garáží nebo pouze vlastníkům jednotek bytů bude hrazen z analytických účtů pouze vlastníků garáží nebo pouze vlastníků bytů.
Náleží tepelná izolace pouze bytům? No, mohl bych si to tak vyložit
Pane vzh, bohužel vytrháváte z prohlášení jen malou část textu. Tím jste nic neprokázal. Nás celkem nezajímá co vaše prohlášení praví o financování.
- To je totiž pouze důsledek skutečnosti, že některé části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek (§ 6 odst. 1 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb.). Nás zajímá které části domu to – podle prohlášení – jsou. To jste nenapsal.
- Nebo je to pouze důsledek skutečnosti, že některé společné části jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 zákona č. 89/2012 Sb. s přihlédnutím k § 1175 odst. 2). Nás zajímá které společné části to – podle prohlášení – jsou. To jste nenapsal.
Justitianus
1. Společné části budovy, určené pro společné užívání všemi spoluvlastníky: střecha, vodorovné konstrukce, nosné konstrukce a obvodové zdivo včetně fasády.
2.Společné části budovy, určené k užívání jen vlastníky některých jednotek:
- pro garáže: žádná zmínka o střeše, jen vjezdy atd.
- pro vlastníky BJ: opět nic o střeše, ani izolaci
Mají právo užívat a povinnost podílet se na opravách pouze vlastníci BJ.
Vzhledem ke konstrukčnímu i komunikačnímu oddělení garážových prostor od prostor jednotek ve 2NP jsou chodby, schodiště a jiné prostory určené výhradně k užívání pouze ke G nebo pouze k BJ započítány pouze vlastníkům GJ a nebo pouze vlastníkům BJ.
Pane czh, děkuji za upřesnění. Střecha je tedy společná všem vlastníkům jednotek. Pojmem „střecha“ se míní veškeré její části, tedy např. nosná konstrukce, spádová vrstva, parozábrana, tepelná izolace, hydroizolace, povrchová nášlapná vrstva, oplechování.
Zásah do střechy se zesílením tepelné izolace tedy budou hradit všichni vlastníci jednotek podle svých podílů, pokud nebylo mezi nimi dohodnuto něco jiného.
Rozumím tomu, že se Vám to může jevit nespravedlivé. Ale nikdo vás přece nenutil zesilovat tepelnou izolaci nad byty! Shromáždění mohlo zesílení odmítnout – a pak bylo pouze na vlastnících bytů zda připlatí za lepší izolaci, nebo nepřiplatí.
Justitianus
Díky. Sypu si popel na hlavu, že jsem toto neřešil už při zpracování projektu a všimnul si toho až teď – ostatní nechť se z toho poučí
zní to komicky, ale v podstatě ano. bytová nástavba je pouze na malé části střechy (400m2 vs 1200m2 pouze nad garážemi)
Píšete, že garáže nejsou pod střechou. Jsou v ČR? Stavby bez střechy se v některých místech světa běžně staví. Stavební úřad kolaudoval nezastřešené garáže? Garáž, která není pod střechou, si představuji jako obezděné parkovací místo.
tady došlo k nepochopení/špatnému vyjádření jsou dvě střechy s celkovou plochou cca 1.600m2:
- střecha nad garážemi (1NP, 1.200m2)
- střecha nad byty (2NP, 400m2), která má navíc tepelnou izolaci
byty tedy nejsou přes celý půdorys zastavěné plochy
v případě, že izolace dříve byla, a je vyměněna za lepší, nejde o technické zhodnocení. Za změnu technických parametrů se nepovažuje jen samotná záměna materiálu.
Ohledně podílení se na nákladech hlavně nemastěte hlavně žádnou smlouvu podle ZDP dle rady justiho :-)
můžete zkusit navrhnout, aby si to zaplatili jen ti pod střechou, proč ne. Ale pochybuji, že bude někdo z nich souhlasit, natož pak všichni :-)
Radka-popletka opět píše nesmysly. Nerozumí tomu o čem se snaží psát. V tomto případě jde o rozdíl mezi opravou a rekonstrukcí (technickým zhodnocením).
Podle § 33 odst. 2 ZDP platí, že rekonstrukcí se pro účely tohoto zákona rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů. Z uvedeného plyne, že jde o rekonstrukci, protože se mění technické parametry izolační vrstvy (bude jiný tepelný odpor R). Rekonstrukce je podřazena pod technické zhodnocení majetku, viz § 33 odst. 1 ZDP.
Druhé Radčino nepravdivé tvrzení také vychází z neznalosti zákona o daních z příjmů, a z neznalosti praxe Finančních úřadů. Zvýšený příspěvek vlastníka jednotky nad rámec jeho podílu je vždy bezúplatným příjmem ostatních vlastníků jednotek. Podléhá u nich dani z příjmu. Finanční úřad uzná osvobození od daně fyzické osobě pouze za předpokladu, že daňový subjekt bude schopen úřadu prokázat existenci dohody o jiném způsobu přispívání na správu domu podle § 4a písm. p) ZDP.
Proto jsem doporučil aby tato dohoda byla písemná.
Justitianus
přečtěte si co říká k TZ D – 22 :-) to, že pouhá záměna materiálu, která bude mít vždy vzhledem k technickému pokroku lepší vlastnosti, není TZ, ale opravou, bylo vyjasněno už v devadesátých letech. koukněte do jakýchkoliv judikátů, když neznáte D 22.
Zvýšený příspěvek vlastníka jednotky nad rámec jeho podílu je vždy bezúplatným příjmem ostatních vlastníků jednotek – ale já nereaguji na to, zda je osvobozen či ne, ale na to, že má „sepsat smlouvu podle ZDP“. to je blbost.
Radko, zase se ztrapňujete. Pokyn D-22 řešil pouze okna (náhrada dřeva za plast) a zimní pneumatiky. Pokračujte v psaní Vašich nesmyslů, jste zábavná.
Justitianus
neřešil jen gumy a okna, ale podstatou je, že záměna materiálu, která bude mít vždy vzhledem k technickému pokroku lepší vlastnosti, není TZ, ale opravou. pokud izolace byla, a byla vyměněna za jinou, je to oprava. ale to nemá cenu dementovi jako jste vy vysvětlovat. zkuste se prohrabat judikáty, tam je toho spousta.
Hlupačko, tazatel napsal že jde o silnější vrstvu EPS. Nenastala tedy žádná záměna materiálů, nýbrž došlo ke změně technických parametrů (jiná tloušťka izolace, tedy se mění tepelný odpor R). Ale to už jsem zde napsal, a Vám to ještě nedošlo do mozku.
Justitianus
Díky za názor. Ještě doplním, že se zde částečně změnila skladba střechy – dříve byla nad byty zasypána kačírkem, nyní silnější EPS desky a jiná hydroizolace bez kačírku
- Ptáte se: „… je možné, aby se vlastníci BJ nějak více finančně podíleli na výměně tepelné izolace?“
V první řadě: Nedošlo k pouhé výměně (tedy opravě výměnou). Naopak platí, že nová izolace má jiné, lepší izolační vlastnosti než ta původní. Jde tedy o technické zhodnocení, nikoliv o opravu. Sám jste to uvedl v nadpisu.
Záleží pouze na vlastnících jednotek, zda se rozhodli nechat provést pouze (levnější) opravu, nebo (nákladnější) technické zhodnocení společných částí. Je tedy bezvýznamné co Vám „přijde nespravedlivé“. Rozhodující je pouze jak o společném majetku rozhodlo/rozhodne shromáždění.
- Dále se ptáte: „Ale je možné, aby se vlastníci BJ nějak více finančně podíleli na výměně teplené izolace?“
Jistěže je to možné: běžná písemná smlouva podle § 4a písm. p) zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. A smím-li se zeptat, už jste jim to navrhl? A co na to řekli? Souhlasili?
Justitianus
Poslední komentáře