SVJ s jednotkou (garážové stání) s mnoha spoluvlastníky
Dobrý den,
sleduji zdejší diskuze již delší dobu a dost jsem pochytil, přesto bych se rád zeptal na vaše zejména praktické zkuššenosti s průběhem shromáždění (od stanovení usnášeníschopnosti až po hlasování) u SVJ podobné skladby jako je to naše a také na vaše názory na to, jak to vedeme my.
Naše SVJ:
- má 106 bytových jednotek a 1 nebytovou.
- nebytová jednotka (garážové stání) je rozdělěna na 137 ideálních podílů = gar. stání
- byt. jednotky mají v souhrnu cca 62% podíl, garáž 38%
- jen 2/3 spoluvlastníků garáží zároveň vlastní i bytovou jednotku
- účast na našich shromážděních se pohybuje kolem 35–45% vlastníků bytů
- „externí“ spoluvlatnící garáží víceméně nechodí
- fyzicky se potkáme v cca 40 lidech (hodně SJM a párů co mají každý 1/2) + 10–15 plných mocí
Klíčem všeho je ta garáž pokud JE, má její „zástupce“ 38% HLAS a těch 12+% HLASů se už nechá sehnat.
Řešení, které používame, je následující:
- člen výboru SVJ, který je i spoluvlastníkem jednotky garáže se při prezenci členů SVJ přihlásí jako „zástupce“ garáže, který za tuto jednotku bude hlasovat. Tím se naplní usnášeníshopnost shromáždění
- pokud se dostaví na shromáždění i člen SVJ, který je pouze spoluvlastníkem garáže, taktéž obdrží hlasovací lístek, tento lístek vypadá stejně jako ostatní (všechny mají jen číslo)
- dotyčný člen SVJ má sílu HLASu danou součtem podílu jeho byt. jednotky a nebyt. jednotky garáže
- při hlasování řešíme dvě situace:
a. alespoň jeden ze spoluvlastníků garáže nehlasuje PRO → držitel HLASu za garáže se zdrží hlasování
b. všichni přítomní spoluvlastníci garáže hlasují PRO → držitel HLASu taktéž hlasuje PRO
- zápis a veškeré podklady ze shromáždění bez otálení poskytneme na vyžádání každému, kdo o ně požádá
Náš systém má i pár úskalí:
- hlasovací lístky členů SVJ, kteří je pouze spoluvlastníky garáže slouží jen jako vodítko
- ve výjimečných případech držitel hlasu garáží nenaplní bod b., zejména když se hlasování netýká garáží
- jednáme v dobré víře, že neporušujeme žádné ustanovení ZoVB ani ObZ
- a také, že neignorujeme práva spoluvlastníků garáží
- nedomníváme se, že by jakýkoliv člen SVJ svou neúčastí měl zájem na neusnášeníschopnosti shromáždění
- po ukončení shromáždění se třeseme půl roku, zda tento systém někdo nenapadne, pak závěry ze shromáždění dle nás platí, pokud byly přijaty v souladu se zákony bez ohledu na vůli nepřítomných nebo přehlasovaných členů
- držitel HLASu garáže by mohl mít dva lístky, ale neděláme to, vypadá to jednodušeji, i za cenu, že by dotyčný mohl chtít hlasovat jinak, v praxi se tak zatím nestalo
- sytém má jistě i další slabší místa vzplývající ze značného zjednodušení, ale ta cena výměnou za fakt, že SVJ takto může fungovat se nám vyplatí
- před zahájením shromáždění se otázka držitele HLASu a jak s ním bude hlasovat za garáže neprobírá a ani neprobírala, nikdo nikdy veřejně na schůzi vystoupit nechtěl řešit, tzn. být tázán výborem SVJ jak danou situaci při účasti, jaká bývá na místě vyřešit i na tomto faktu je to postavené
I tak bychom rádi přešli na transparentnější systém, fungující za dané účasti členů SVJ, krom možnosti „zařídit“ účast min. 69+ spoluvlastníků garáží, jsme zatím na nic lepšího nepřisli.
Těším se na vaše názory a zkuššenosti.
V první řadě je třeba říci, že váš komplikovaný systém je v rozporu se zákonem.
• Všichni spoluvlastníci garáže jsou společným členem SVJ. Je bezvýznamné, zda je přítomen jeden ze spoluvlastníků, čtyři, nebo všichni. Na věci to nic nemění. Správně píšete, že pokud se jeden ze spoluvlastníků garáže zapíše do prezenční listiny, znamená to, že společný člen SVJ je přítomen.
• Každý spoluvlastník garáže je oprávněn jednat navenek za všechny spoluvlastníky, přičemž ostatní spoluvlastníci se mohou (dodatečně) domáhat případné absolutní neplatnosti takového právního jednání. S tím výbor naprosto nic nenadělá, to je dáno právní úpravou podílového spoluvlastnictví podle ObčZ. Zda přítomný spoluvlastník garáže jedná v souladu s ostatními spoluvlastníky nepřísluší výboru přezkoumávat, a už vůbec ne v průběhu shromáždění. Tím se přece nebudete zdržovat. V souladu s § 139 odst. 1 ObčZ předpokládejte, že dotyčný jedná za celou jednotku.
• Pokud se dostaví více spoluvlastníků garáže, na věci to nic nemění. Nemohou obdržet žádné další hlasovací lístky, neboť hlas jednotky garáže je ze zákona nedělitelný. Která z přítomných osob bude uplatňovat hlas garáže je jejich věc. Pokud by v této situaci došlo mezi nimi k neshodě, strkanicím, rvačce, nechť si to vyřídí sami mezi sebou. Toto se SVJ nijak netýká. Není-li v okamžiku odevzdávání hlasů nepochybné jak vlastník garáže hlasuje, vykáže se hlas jako „přítomný“ a „neplatný“.
Opět zdůrazňuji, že zpravidla na shromáždění nemohou všichni čekat na to, jak se dvanáct spoluvlastníků garáže nakonec mezi sebou domluví. To si měl společný člen SVJ vyřešit před shromážděním – dostali jistě pozvánku a potřebné materiály.
Napsal jste: „… alespoň jeden ze spoluvlastníků garáže nehlasuje
PRO“
To je zmatečné a protiprávní tvrzení. Na shromáždění SVJ hlasuje
vlastník garáže jako společný člen SVJ jediným hlasem. Nikdy nehlasují
podíloví spoluvlastníci garáže každý za sebe. Těm přece žádné
hlasovací právo nepřísluší.
Napsal jste: „… všichni přítomní spoluvlastníci garáže
hlasují PRO → držitel HLASu taktéž hlasuje PRO“
Stejný nesmysl. Hlas společného člena SVJ je jediný a nedělitelný. Pro
SVJ je zástupcem garáže ten, kdo se podepsal do prezenční listiny za
garáž a obdržel hlasovací lístek. Přítomní spoluvlastníci jednotky tedy
buď prokazatelně hlasují společně a nerozdílně jediným nedělitelným
hlasem, nebo je jejich hlas neplatný.
lake
Zdravím pana lake
Fakt, kdy a jak si spoluvlastníci řeší a vyřeší, jak budou postupovat na shromáždění SVJ, kde mají jeden jediný hlas, to nerozporuji. Problém u nás je ten, že zorganizovat např. setkání těchto spoluvlastníků na kterém se dohodne, jak se budou tito spoluvlastníci chovat na schůzi SVJ, je prakticky neproveditelné, nesejdeme se ani na té schůzi SVJ natož o něco dříve před ní, nedejbože jindy. Takže jednání spoluvlastníků de facto probíhají paralelně se průběhem shromážděni SVJ, na 95% se jedná o tytéž lidi.
Příchozím rozdáváme lístky s čísly, ne všechny jsou určeny k hlasování v rámci SVJ. U těch co vlastní byt, jejich lístek je na hlasování a má váhu POUZE jejich bytu, u těch co mají POUZE podíl na garáži, jejich lístek není na hlasování v rámci SVJ, nemáme dotyčného zapsaného v prezenci s vydaným hlasovacím lístek, ale jen na vyjádření názoru spoluvlastníka garáže. Tím se pak řídí ten, kdo je v prezenci zapsaný jako společný vlastník za garáže a hlasuje za ni.
Snad jsem se vyjádřil srozumitelně. Při hlasování o věcech SVJ paralelně probíhá dohoda mezi spoluvlastníky na základě výše popsaných pravidel a do zápisu, protože jsme na schůzi SVJ jdou jen čísla PRO, PROTI, ZDRZEL se lístků majitelů bytů, z nichž jeden hlasuje i za garáž.
Napadlo nás ty lístky barevně odlišit, např. bílé na hlasování členů SVJ a modré jen na dohadování spoluvlastníků. Jen jsme nechtěli jakoby hlasovat dvoufázově (dohoda mezi spoluvlastníky garáže modrými a pak hlasování členů SVJ bílými), stejně bychom každé kartičce jak modré tak bíle dali unikátní číslo. V presenci je přiřazeno konkrétní fyzické osobě a tak zas má u sebe zapsané za co hlasuje (za byt, za byt +garáž, za nic).
Dle mne to vyjde nastejno, jen to vytváří menší prostor na diskuze, a sami jistě víte že, potká-li se 50 lidí co se víceméně ani neznají, tak ten čas ubíhá neskutečně rychle.
Zde jsem se chtěl zeptat, jak se to v praxi řeší jinde.
Poslední komentáře