Stavba technického vybavení bez č.p. s přísl.pozemkem
Dobrý den,
prosím o radu ve věci správy a oprav technické budovy stojící mimo bytový dům, která není a nebyla zahrnuta v Prohlášení vlastníka, ale byla odkoupena od původního vlastníka dvou byt. domů, jako další majetek. Jedná se o studnu a vodárnu, domy nejsou připojeny na veřejný vodovod.
Stavbu i s pozemkem pod ní a v okolí odkoupili všichni vlastníci bytů ze dvou vedle stojících bytových domů do podílového vlastnictví (stejný podíl všem). Nepatří tedy pod správu SVJ ani jednoho domu. Přesto případné opravy a náklady na správu jsou hrazeny z dlouhodobých záloh a záloh na služby (např. elektřina: elektroměr je evidován na jedno SVJ, které vystavuje pak fakturu na část nákladů druhému SVJ). Stejně tak opravu objedná jedno SVJ a podíl pak fakturuje druhému SVJ… Je takový postup vpořádku?
Tak to jsem už zkusila na PČR a přestože šetření stále probíhá, komisařka hospodářské kriminálky naznačila, že zatím neshledala nic, co by naplňovalo skutkovou podstatu trestného činu, a zákon 200/1990 Sb.o přestupcích tuto problematiku neřeší. Žádala jsem o seznámení se jak výbor hospodaří, o právní/finanční audit, žádala jsem o schůzku s výborem za účasti někoho, kdo se správou bytových domů profesionálně zabývá a tedy této problematice rozumí..ale v ničem nebylo vyhověno. Tedy jsem požádala PČR o prověření účetnictví a finančních operací za 3 roky zpětně. PČR mi umožnila nahlížet do doložených důkazů, tedy všech podkladů SVJ, které mám právo vidět, ale neumožní mi to výbor. Pro mě zatím nejlevnější cesta, jak shromáždit důkazy o protiprávním jednání předsedy a předložit Shromáždění, pokud u něj neuspěju, pak asi soud.
„komisařka hospodářské kriminálky“
Jak jste se dostala na hospodářskou kriminálku? Moje podání v podobné věci odkládá místní oddělení.
Asi proto, že jsem už nechtěla ztrácet čas a po téměř dvou letech dohadování obstrukcí, naschválů ze strany předsedy SVJ, když už bylo poškozeno i mé auto (ohnuté stěrače, zalomená zrcátka, škrábanec na laku), pak jsem se asi stala tím „magorem“ a obrátila se na PČR s žádostí o pomoc. Protože mám podezření z chyb a protiprávního jednání při hospodaření se společným majetkem, tak jsem napsala email na vedení místní hospodářské kriminálky, kam spadá moje bydliště. Odpověď mě překvapila – pozvali mě na „konzultaci“ a pak po předložení dokladů, které jsem si zajistila od dodavatelů služeb a po porovnání s mým vyúčtováním komisařka nevěřícně zvedla obočí a nabídla mi prověření činnosti předsedy SVJ. Např. faktura za službu, účtovanou paušální částkou za osobu – za 30osob je rozdělena mezi 40 osob – „Kulíkův úsporný systém“ – nezaplatím za všechny lidi v domě a ušetříme, třeba na to na úřadě nepřijdou. A přišli a mě byla doručena výzva k úhradě dluhu a zároveň mi byl poplatek stržen i ve vyúčtování SVJ – logicky nižší častka, než obec účtovala na osobu. Nikomu to nepřišlo divné, přestože je výše poplatku vyhlašována rozhlasem, v místním plátku i na strankach obce.Jako služba je stržena ze zálohy daň z úroku připsaného na účet SVJ, ale ten kladný úrok vyplacen nebyl…ale to už je spíš sranda. Další příklady nechci rozebírat. Jenže neznalost, laxní přístup, finanční a právní negramotnost nejsou trestné. Člen výboru musí funkci vykonávat s potřebnými znalostmi, loajalitou a pečlivostí…ale pokud ty znalosti nemá, není to trestné a nevím, zda by to soud nějak řešil.
Až (jestli) vyhraju žalobu o nahlížení, zveřejním přesný návod, vč. šablony žaloby. Soudní poplatek je 2000 Kč a to je jediný náklad, pokud se nepotřebujete nechat zastoupit advokátem. Pokusím se dát dohromady návod, aby nebylo právní zastoupení nutné. Počítám nejdříve tak za rok, stále nemám nařízeno poslední jednání k vyhlášení rozsudku.
Osobně ale nejsem zastáncem zneužívání policie k osobním potřebám. Setkal jsem se nedávno s jedním kverulantem (rozuměj bláznem), který za posledních 5 let už na výbor podal asi dvacet trestních oznámení. Bydlet v domě s takovým magorem musí být za trest.
„Soudní poplatek je 2000 Kč a to je jediný náklad, pokud se nepotřebujete nechat zastoupit advokátem.“
To bohužel nemusí být zdaleka jediný náklad. K tomu přistupují náklady řízení (advokát prostistrany), náklady na znalecké posudky (i opakované), svědečné ad. (v případě neúspěchu).
Mám stejný záměr – podělit se se svými zkušenostmi a dát ostatním „návod“, jak se bránit. Bohužel v mém případě jde o více, než pouhé nahlížení..např. že většina vlastníků platí opravy za větší spoluvlastnické podíly na spol.majetku, které mají členové výboru – což mě už ani nepřekvapuje. Hlasovací právo si ponechali „vyvolení“ o 1,6% silnější, ale opravy zaplatí stejným dílem, jako ostatní. Ve stanovách, ani prohlášení nic takového dohodnuto není.
Taky platím z daní PČR a budu jako vlastník platit i právníka, který by zastupoval předsedu SVJ, když si to Shromáždění odsouhlasí. On nedá z vlastní kapsy ani korunu, to se to pak soudí…Není to absurdní platit osobě podezřelé z protiprávního jednání obhájce, který ho případně vyseká?
Každý má právo na svůj názor, ale pokud nezná veškeré pozadí konkrétního případu jsou takové útoky předčasné… Asi jsem až moc podrobně studovala různé rozsudky žalob vlastníků na protiprávní jednání SVJ a také tady vlastníci moc optimismem nehýří a těch úspěšných je jako šafránu. Proto mám z žaloby strach a není to jen otázka financí (které nemám nazbyt), ale i času…Do spisu a důkazů u PČR mohu nahlédnout kdykoliv na požádání, jak je to v případě soudního jednání? Píšete nejdřív za rok, možná dýl…
Pokud by zákonodárci za mé daně odváděli kvalitní práci i pro vlastníky a umožnili mu i jinou možnost domoci se svých práv, než soudně, pak by se vlastník v tom tak neplácal. Samozřejmě, že jsem se nejprve obrátila na advokátní kancelář a cituji z odpovědi: „Mohu vám nabídnout pouze bežný proces, tedy načtení celého případu specializovaným teamem právníka a advokáta (vždy pracují ve dvojici + asistent) , přičemž standardní sazba 3490 Kč bez DPH/pracovník.“ Sepsání a zaslání předžalobní výzvy předsedovi k sjednání nápravy cca 15tis.? Pro tři pracovníky? Asi tak mi to vychází, pokud budou číst a psát hodinu.
Z diskuzí mi vychází, že ti co se nebrání libovůli správců jsou „tupé ovce“ a ti co se brání v rámci svých možností jsou „magoři“ a „svině“, protože nemají desítky tisíc na dopisování mezi právníky a zneužívají PČR. Hledala jsem zde radu a pomoc… Stejně tak i u PČR, kde mi bylo nabídnuto prověření hospodaření SVJ, mohli mě taky poslat domů s tím, že to není v jejich kompetenci a mám se obrátit na soud. Já žádnou zkušenost s PČR a jejich postupy nemám, tak jsem souhlasila.
Překvapivě i zde mi přispěvatelé doporučují „přečíst trestní zákoník“ i v řadě jiných diskuzí. Žádná metodická příručka, jak postupovat při porušování práv vlastníka a porušování povinností při správě mého majetku předsedou SVJ prostě není.
Bytové spoluvlastnictví a (podílové) spoluvlastnictví jsou dvě různé formy společného vlastnictví věci. U bytového spoluvlastnictví funguje a provoz zabezpečuje SVJ. U (podílového) spoluvlastnictví vše dělají spoluvlastníci podle velikosti svých podílů. Pokud tedy spoluvlastníci technické budovy dohodli s SVJ, že se SVJ bude „starat“ i o technickou budovu, tak by to myslím šlo…
Do majetku svj nepatří až na výjimky vůbec nic. Když si technickou budovu odkoupili vlastníci, tak nemůže v žádném případě patřit do majetku svj, protože patří vlastníků, kteří si ji odkoupili.
Pokud si budovu a pozemek koupili samostatně všichni vlastníci těch dvou domů, tak to nepovažuji za úplně šťastné řešení, protože budou nastávat situace, kdy někdo prodá byt/podíl na domě a zapomene prodat podíl na technické budově.
Dále si nemyslím, že SVJ může cokoliv řešit (zejména po finanční stránce) v oblastech, které nesouvisí se správou domu a pozemku. Svého domu a pozemku, což technická budova se svými samostatnými vlastníky bohužel není, nezávisle na tom, jestli jsou ti vlastníci totožní jako vlastníci bytů.
Kdyby budovu koupila půl na půl ta dvě SVJ přímo jako právnické osoby, bylo by to jiné.
Lze tedy aplikovat § 1195? (1) Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.
Vlastníkem tech. budovy by v Katastru muselo být svj, pak by to byl majetek svj, třeba jak uvádíte, nutný ke správě domu. Pokud tam jsou zapsané jako vlasatník fyzické osoby, tak je to jejich majetek a nespadá pod správu svj. Jeho opravy tedy nelze hradit z příspěvků na správu domu.
Souhlasím. Problémem v popsaném případě také je, že vlastncí mají stejný spoluvlastnický podíl na technické budově, tzn., že mají přispívat na opravy stejnou částkou. V případě úhrady oprav z dlouhodobých záloh, nehradí vlastníci opravy stejnou částkou liší-li se výše jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Je tedy možné uzavřít dohodu mezi vlastníky a SVJ?
Vlastníci SVJ č.1 dají písemný souhlas „jednateli“ = předsedovi k uzavření dohody, že technickou budovu bude spravovat SVJ č.2 a pak SVJ 1 a vlastníci z SVJ 2 uzavřou tuto dohodu a SVJ 2 bude objednávat a hradit služby a opravy. Část pak bude fakturovat SVJ 1, a ne každému vlastníkovi z SVJ 1 zvlášt. Jde to takto?
To, že se technická budova dotýká SVJ dovozujete pouze z toho, že aktuálně jsou členové SVJ i spoluvlastníci budovy. A to je podle mě málo, aby se tím SVJ mohlo zabývat. Do budoucna totiž někdo prodá byt bez podílu na technické budově a nového vlastníka už ke koupi podílu na technické budově nijak nedonutíte, není to totiž svázané.
Spoluvlastníci technické budovy by si měli mezi sebou určit svého zástupce, který bude za ně opravy a údržbu domlouvat a mezi ně rozúčtovávat. Bez účasti SVJ.
Čisté řešení by podle mě bylo, aby spoluvlastníci své podíly na technické budově za korunu prodali těm dvoum SVJ, kteří ji pak budou přímo vlastnit a přímo se o ni starat. Jelikož se jedná o technickou budovu pro tyto domy, tak by taková koupě byla v souladu se zákonem.
Předpokládám však že každý vlastník musí uzavřít solo smlouvu s SVJ, pak každý zaplatí 1000Kč na KN za vklad změny vlastnického práva, což bude ve finále 40 tis. náklad na převod vlastnictví.
Kdo pak bude rozhodovat o dalším nakládání s objektem, kdyby do budoucna přestal být využíván, nebo o nákladnější opravě? Platí stejná pravidla, rozhoduje Shromáždění? Musela by se však konat obě shromáždění obou SVJ…a v případě, že jedno odhlasuje PRO a druhé PROTI, jak by se situace řešila? :o/
Obávám se, že důvodu poplatku KN to ani nemá smysl předkládat a budou to SVJ dále lepit z peněz dlouhodobých záloh…a já budu jen za prudiče, když chci dát agendu do pořádku.
Dobrý den, přepis na katastru nemovitostí lze udělat i hromadně. Za cenu jednoho kolku a ověření podpisů (na poště 30 Kč/podpis). Musíte, ale mít jednoho „ochotníka-vyřizovače“, který na základě kupní smlouvy [uzavřené mezi SVJ1,SVJ2 (kupující) a 40 stávajícími spoluvlastníky budovy a pozemku (prodávající)] a 39 plných mocí spoluvlastníků (lze mít i jednu PM s podpisy všech), podá na KN žádost o přepis na nové vlastníky (v tomto případě SVJ1 a SVJ2). Přeji hezký den
O nakládání s objektem rozhodují jeho vlastníci. Je to jejich spoluvlastnictví. Nerozhoduje se na žádném shromáždění členů svj. Svj ani shromáždění s tím nemá vůbec nic společného.
Jednalo by se o majetek obou SVJ, takže každý by měl 50 % hlasovací podíl. Museli by se shodnout, což je žádoucí.
Aktuálně je jen otázkou času, než někdo koupí byt, nekoupí podíl na technické budově (nemá důvod), a bude rozporovat, že z příspěvků na správu domu a pozemku jdou peníze na údržbu a opravy úplně cizí budovy. Podle mě výbor/předseda těchto SVJ nejedná o péčí řádného hospodáře.
Domnívám se že zatím má důvod, jelikož se jedná o studnu a vodárnu, domy nejsou připojeny na veřejný vodovod. Pak by musel hradit nějaký nájem, nebo poplatek za službu – dodávka vody – vodné vlastníkům ,stočné obci. Původní vlastník, který by prodal byt by asi taky neměl zájem dál platit náklady na provoz něčeho, co již nemůže využívat, ale jen vlastní – takže je to v zájmu prodávajících. Nějak se to musí ošetřit…
Jako předseda SVJ bych nevydal peníze na správu cizí budovy. Ale jsou různá SVJ a různě „odvážní“ předsedové.
Teprve nyní má Váš úvodní dotaz smysl.Vlastnictví technické budovy,za účelem dodávky vody pro pro obě SVJ,která se za tímto účelem spojí,by se dle mého soudu,dalo zařadit do
"§ 1195
(1) Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku."
Proto by bylo možná vhodnější,aby tuto budovu s technickým zařízením(studnou), vlastnily stejným dílem obě právnické osoby SVJ a nikoliv vlastníci jednotek.
Možná se mýlím,ale berte to pouze jako jeden z názorů na Vaši konkrétní situaci.
Přeji hezký zbytek dne.JaVa
Poslední komentáře