Správce dle rozhodnutí soudu není odpovědný za své chyby při výkonu zákonných povinností. .. :-O
Dobrý den, stala se mi následující situace. Koupil jsem panelákový byt v osobním vlastnictvím v Brně. Správu v domě pro SVJ vykonává SBD Mír (firma, která po revoluci zdědila velký bytový fond několika sídlišť). Byt jsem koupil za situace, kdy mi byl předložen předpis nájmu, roční zúčtování bytu i potvrzení správce, že na mě nepřechází žádné dluhy. Až po koupi jsem se dozvěděl, že dům splácí úvěr, kterým si v minulosti zateplilo fasádu. Tato skutečnost nebyla uvedena v žádném z předchozích dokumentů (kolonka “komerční úvěr” v ročním zúčtování je nulová). Vždy je uváděna pouze částka příspěvku do fondu oprav, z něhož se úvěr splácí.
Obrátil jsem se s dotazem na správce, ten mi následně potvrdil, že jím vydané potvrzení je chybné, ale dle jeho názoru je to jedno, protože úvěr na mě stejně přechází ze zákona a on mi tím tedy žádnou škodu nezpůsobil. Dodatečné žádosti o vyčíslení dluhu z úvěru odpovídajícího mé jednotce vždy odmítli s tím, že to (nejen) v tomto SVJ na jednotlivé byty nerozepisují a v žádných podkladech poskytovaných jednotlivým vlastníkům to uvádět nemusí.
Poté co jsem je zažaloval, zcela obrátili a ve vyjádření soudu sdělili, že potvrzení vydali správné, protože SVJ úvěr řádně splácí a tak v tomto potvrzení být uveden nemá, navíc je dle nich má chyba, že jsem si sám neuvědomil, že SVJ mít úvěr nutně musí, když je dům zateplen.
Po téměř roce minulý týden proběhl soud u Městského soudu v Brně (soudce paní Chlupová). Ta si svým právním názorem byla natolik jistá, že po přečtení seznamu důkazů ihned vyhlásila rozsudek, ve kterém se ztotožnila s názorem SBD Mír. V ústním vysvětlení uvedla, že NOZ je příliš nový a na jeho aplikace je nutné vyčkat, až některé kauzy doputují až k Nejvyššímu soudu. Dle jejího názoru je potvrzení vydávané správcem určené jen k tomu, aby koupě bytu měla všechny zákonné náležitosti a ze zákona nelze nijak vyvozovat odpovědnost správce za jeho vystavení (písemné vyjádření ještě k dispozici nemám).
Asi nemusím říkat, že jsem v naprostém šoku jak z rozsudku, tak z průběhu jednání i vlastního zdůvodnění. Přemýšlím co dál. Škoda, kterou mi způsobili je cca sto třicet tisíc (jde o celkovou částku která půjde za mou jednotku na splátky úvěru a nikoli do fondu oprav na opravy budoucí, jak jsem v dobré víře při koupi předpokládal), nicméně mám i důležitější práci a zájmy v životě, než se zřejmě zbytečně soudit s tím, kdo mě dle mého názoru poškodil. Na druhou stranu nemohu překousnout, že by se takovýto rozsudek měl stát pravomocným a odvolání pociťuji téměř jako občanskou povinnost, byť mohu utrpět další finanční ztrátu za další soudní jednání.
Na okraj dodávám, že původní majitelka byt získala v dědictví, nežila v něm a o úvěru objektivně nevěděla, neboť také vycházela z podkladů správce, ze kterých tato skutečnost zjistitelná nebyla a jelikož všechna potvrzení byla v tomto konzistentní, nebylo tedy důvod o čemkoli pochybovat. Objektivně tak jednala v dobré víře a vymáhat škodu po ní, je odsouzeno k neúspěchu. V minulém roce byl takto poškozen další kupující bytu v našem domě od prodávajícího v totožné situaci, ale jelikož jde o starší paní a o hodně menší byt, tedy i škodu, nebude to zřejmě řešit.
SBD Mír dělá řadu dalších chyb při správě domu, čímž poškozuje zejména ale nejen vlastníky větších bytů, ale jelikož jde o škody menší než tisíc korun ročně, nechce to pro svůj klid nikdo řešit a pro ty, co z této situace profitují, jsem ten největší gauner pod sluncem, když se snažím věci napravit. Toto zde uvádím jen proto, aby bylo jasné, že ani přes shromáždění vlastníků cesta k nějaké nápravě či řešení není možná.
Mám nyní načteno poměrně dost článků a analýz kolem problematiky koupě bytu, ale každý řeší jen selhání jedné ze stran kupující/ prodávající. Takto fatální selhání správce asi nikoho nikdy nenapadlo, takže jsem k této situaci žádnou analýzu nikde nenašel.
Rád bych tedy poprosil o věcné postřehy, náměty, názory jak dále postupovat, co si myslíte o rozsudku a odpovědnosti jedné či druhé strany za vznik této situace.
Děkuji Markovič
Závazek čili obligace (též závazkový právní poměr) znamená vztah mezi dvěma lidmi nebo skupinami, z něhož jednomu z nich plyne povinnost v budoucnosti něco dát, udělat, případně nedělat.
Závazek je tedy širší pojem. Ale dluh je vždy závazek.
Dluh můžete mít před splatností i po splatnosti. Stejně tak závazek může být před splatností i po. Pokud máte dluh po splatnosti, stává se z vás neplatič. Tedy pokud není v prodlení věřitel. Například tím, že vám nezdělí jak máte dluh uhradit. Ale to jsme už hodně daleko.
Zdá se mi legrační tvrdit, že byť mám milionove dluhy na byt, tak vlastně žádné nemám, neboť ty dluhy nejsou po splatnosti.
Magda
Jak může být „splatný závazek a to i před splatností“? To snad jen u Čmuchala. Jinak jeho osobní vulgární výpady proti ostatním diskutujícím by měly být mazány. Děkuji.
A vy jste absolutní hulvát, jehož příspěvky padají rovnou do žumpy. Nezdvořák, který se neumí vyjadřovat bez urážek. Jedinec, který si myslí, že je nejchytřejší a neumí respektovat názory druhých. Styďte se, takto se chová dospělý muž? To je chování pubertálního nevychovaného fakana.
pánové,
můj učitel na matematiku říkával: je to možné ale trestné. Pane Dvořáku. Pan AsiTak má často i rozumné příspěvky, a pokud nemá, jistě přivítá, pokud mu někdo vysvětlí kde dělá chybu. Advokáta „Dvořáka“ ani hlupáka „češtin“ myslím že nepotřebuje. Pokud si pan AsiTak zaslouží pohlavek, rád mu vyhovím. Drsně.
Pokud Vy máte jiné vysvětlení NEZNALÝM co to je DLUH, jak vzniká DLUH, zda DLUH existuje jak ve formě splatné tak nesplatné, tak to napište. V případě že ne, neplevelte vlákno, ve kterém se akurát svatosvatě rozčilujete zcela bez užitku.
cit. „…fakt, že SVJ má úvěr neznamená, že by vlastníci byli dlužníci…“
pane Dvořáku, ano za to může §13/7 ZVB a §1194/2 NOZ. Již jsem to na tomto Portále popisoval v minulosti. Dokud budou v zákoně obdobné perverzní §§, do té doby budou ofce sehnané do stáda zcela neodpovědné a budou dluhy své přenášet v rámci jednoho stáda na ostatní spolu-ofce a ještě se budou cítit dotčeně pokud nějaký rozumný spoluvlastník bude chtít zkontrolovat účetnictví, kde by měly být tyto dluhy podchyceny.
Někde to jde, nejsou tam spolu-ofce ale spolu-vlastníci. Vědí, co dluhy jsou, vědí jak vznikají, vědí jak se mají hradit, a také jim dům „nespadne na hlavu“, jak zde často straší troubelíni co sem na Portál padají z nějaké vesmírné jahody již … no kolik to koštuju… AsiTak min. 8 let co sleduju tento portál.
Takže Dvořáku, když si úvěr vezme SVJ, AUTOMATICKY jsi v dluhu i ty Dvořák → člen SVJ – přesto že (1) o tom nevíš (protože ti to SVJ může zatajit, nebo tě to nezajímá) nebo (2) dětinsky tvrdíš, že jsi nic nepodepsal a že ho nemáš.
Dluh označuje povinnost splnit závazek. Klidně někdy v budoucnu. Podpisem smlouvy máte povinnost plnit závazek někdy v budoucnu a máte tedy dluh. Pokud neuhradíte dluh dle smlouvy, dostáváte se do prodlení a věřitel může začít dluh vymáhat. Ale to nic nemění na tom, že věřitel u vás má dluh i před jeho splatností.
Podívejte se do úvěrové smluvy. Je tam uveden dlužník a věřitel. Dlužník proto, že dlužíte. Dlužíte v momentě, kdy si peníze půjčíte, nikoli až v momentě, kdy máte peníze vrátit.
Magda
Napsala jste:
„Dluh označuje povinnost splnit závazek. Klidně někdy v budoucnu.“
Ale u příspěvků na správu (tzv. fond oprav) po převodu jednotky už nejde o dluh či pohledávku bývalého vlastníka, protože se příspěvky na správu podle § 1186 nevypořádávají mezi bývalým a novým vlastníkem.
„(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.“
Tzn., že se příspěvky na správu (tzv. fond oprav) nevyúčtují ani nevypořádají k okamžiku převodu. Nový vlastník pokračuje v platbě příspěvků ve stejné výši podle dříve shromážděním schváleného předpisu plateb jako bývalý vlastník a není potřeba, aby byly společenstvím vyčerpané či nevyčerpané příspěvky uhrazené bývalým vlastníkem uvedeny v potvrzení o dluzích. Do potvrzení by se uvedly pouze po splatnosti neuhrazené příspěvky bývalým vlastníkem, ptotože ty by přešly na nového vlastníka.
„se příspěvky na správu (tzv. fond oprav) nevyúčtují ani nevypořádají k okamžiku převodu.“
Kde to čtete, pane Hrubý? Vámi citovaný § píše pouze o nevypořádání, Vy píšete i o nevyúčtování. Kde to čtete?
Rozlišovat!
Myslel jsem to tak, že u nás a domnívám se že většině SVJ obrží vlastník vyúčtování příspěvků na správu/dlouhodobé zálohy (tzv. fond oprav) vždy po skončení kalendářního roku za uplynulý rok. Ano vyúčtování se provádí průběžně, ale zůstatek k okamžiku převodu se převede z bývalého na nového vlastníka a roční vyúčtování obdrží nový vlastník po skončení roku a je v něm uveden zůstatek zjištěný z vyúčtování celého období, tj. i z doby před převodem jednotky. Pokud o to sám nový vlastník nepožádá, neobdrží automaticky od SVJ vyúčtování k okamžiku převodu.
Ovšem kdy se vyúčtovává není podstatné, podstatné je, že se zůstatek nevypořádá při převodu z bývalého na nového vlastníka tzn., že přechází na nového vlastníka přímo na základě § 1186 NOZ a není třeba ho úvádět do potvrzení o dluzích, které přecházejí na nového vlastníka.
Myslím, že pan AsiTak to uvedl naprosto přesně. I když to na tomto portále může být menšinový názor.
Zkusím ho podpořit rozvedením toho, co napsala paní Magda. „Podívejte se do úvěrové smlouvy. Je tam uveden dlužník a věřitel“. To jsou klíčová slova. Protože když se do té smlouvy podíváte, s největší pravděpodobností je dlužníkem SVJ, nikoliv vlastníci. Tedy fakt, že SVJ má úvěr neznamená, že by vlastníci byli dlužníci. Vlastníci si peníze nepůjčovali, nemohou být tedy dlužníci.
Pane Dvořáku, to je tedy podpora za všechny prachy.
Nikdy tady nikdo netrvrdil, že v úvěrové smlouvě mezi SVJ a bankou jsou uvedení jako dlužníci jednotliví vlastníci. Nikoli pane Dvořáku. Je tam uveden jeden dlužník – právnická osoba SVJ. A tato právnická osoba má dluh od chvíle, kdy dle smlouvy převezme pěníze. Nikoli až v době, kdy má dluh splácet. A je to dluh, který souvisí se správou domu a pozemku.
Magda
Paní Magdo, souhlasím s Vámi, že na úvěrové smlouvě je uveden jeden dlužník – právnická osoba SVJ. A že tato právnická osoba má dluh. Ale jak sama s oblibou používáte – dluh nemá nožičky. Tedy dluh nemůže přeběhnout z právnické osoby na vlastníky jednotek. Právnická osoba SVJ a jednotliví vlastníci jednotek jsou zcela jiné subjekty. To by bylo zhruba stejné, jako by si Svaz včelařů vzal úvěr a někdo by tvrdil, že pak všichni členové jsou dlužníci. Dlužníkem u úvěru je ten, kdo je napsán v úvěrové smlouvě.
Takže pokud neexistují nějaké individuální půjčky mezi SVJ (právnickou osobou) a jednotlivými vlastníky, nemají vlastníci s dluhem právnické osoby SVJ vůbec nic společného (kromě toho, že jsou ručitelé). A tedy úvěr SVJ se nemůže objevit na potvrzení o přechodu dluhů, neboť to žádný dluh vlastníka není. Je to dluh SVJ nikoli vlastníků.
Tím neříkám, že by vzorné SVJ nemohlo na potvrzení o přechodu dluhů jako dodatečnou informaci uvádět, že SVJ má úvěr a vlastník má povinnost splácet měsíčně určitou částku. Ale je to informace navíc, není to potvrzení o přechodu dluhů.
s tímto názorem správce také vyrukoval.
SVJ chápu jako sdružení vlastníků jednotek. Každý vlastník je za dluhy SVJ odpovědný svým podílem v tomto sdružení. V tomto kontextu, přiznám se, že nechápu výklad, že dluh SVJ není dluhem svým dílem každého jednoho člena SVJ.
Na druhou stranu musím přiznat, že toto SVJ tehdy údajně hledalo banku, která jim poskytne úvěr bez nutnosti souhlasu všech členů SVJ (nakonec zakotvili za velmi nevýhodných podmínek u ČSOB). To částečně podporuje Váš výklad, že jde o dluh SVJ, nikoli jeho členů, za kterou však ručí/dluží? všichni členové.
Zkusím to vysvětlit příkladem. Když si Váš bratr vezme půjčku a Vás uvede jako ručitele, stáváte se dlužníkem? Samozřejmě, že ne. Dluh (půjčku, úvěr) má Váš bratr. On dluží peníze. Vy, přestože jste ručitelem, tak peníze nedlužíte. Pouze ve chvíli, kdy z nějakého důvodu Váš bratr nebude půjčku splácet, dojde si banka pro peníze k Vám. Ale do té doby jste ručitelem a peníze nikomu nedlužíte.
A stejné je to, podle mého názoru, i v SVJ. SVJ si vzalo úvěr a vy jste ručitelem (společně s ostatními vlastníky). A to, že jste ručitelem, nemůže znamenat, že byste byla dlužníkem. Je to stejné, jako s půjčkou bratrovi.
Zkusím to vysvětlit příkladem. Když si Vaše spolu-ofce odhlasují výměnu výtahu za meloun a nemají na to cash, pověří výbor aby zadlužil SVJ-právnickou osobu (tzn. všechny ofce ve společenství) a na její jméno uzavřel půjčku a Vás neuvede jako ručitele, stáváte se dlužníkem? Samozřejmě, že ne. Dluh (půjčku, úvěr) má SVJ kterého jste členem a za jehož NESPLÁCENÉ dluhy ručíte celým svým majetkem v poměru ke společným částem domu. SVJ dluží peníze. Vy, přestože jste ručitelem, tak peníze „nedlužíte“ přímo. Pouze ve chvíli, kdy z nějakého důvodu Váše SVJ nebude půjčku splácet, dojde si banka pro peníze k Vám. Ale do té doby jste ručitelem a peníze dlužíte jen Vašemu SVJ, kterému je splácíte skrze příspěvek na správu domu. teprve když nesplácíte řádně „příspěvek na správu domu“, který z pohledu přispěvatele nazýváte chybně „fond oprav“, stanete se NEPLATIČEM.
A PROTO, ŽE ručitelství v SVJ existuje ex-lege (pro ty čtenáře s nižším IQ: ručitelství v SVJ NENÍ dobrovolné) a jen proto, si může tlupa nejen důchodců vedených výborem a jejími přisluhovači odhýkat „zateplení“, „úvěr na výtah“, „na havárie“, „na někdy“, „na nikdy“, … apod. ANIŽ BY MUSELA dopředu dobře spočítat a uvážit, že (1) úvěr, ŽERE Z JEDNOHO TALÉŘE 2X; (2) nebudu li mít po celou dobu úvěru dobrej JOB, skončím jako nájemník nebo nakonec „pod mostem“ (3) a to zda budu za 20-let žít v domě stále s kulturně blízkými osobami, záleží aktuálně na politice Bundestagu a Páté republiky.
Úvěr SVJ, holenku ROZHODNĚ není úvěrem vlastníka (ačkoli právě TEN vlastník jež byl členem SVJ během jeho schválení je odpovědný za to, proč byl přijat a zda skutečně byl/je/bude rozpuštěn do investice do domu samotného → tedy jeho udržení v provozuschopném stavu), ale musí-li ho člen SVJ splácet prostřednictvím „defraudovaného“ příspěvku na správu domu (tzn. že alikvótní část úvěru není vedena na účet vlastníka BJ) přičemž soudy nezajímá účel tzn. že to jsou zálohy na správu domu a nikoli sud peněz pro plnění fondu oprav – jak tady teď napsal v jiném vlákně „TN“, pak se tím NEPOCHYBNĚ sníží soukromá finanční bonita „člena SVJ“. A že to tak je, zjistil každý, kdo si chtěl vzít nebo vzal úvěr od ČSOB, která co vím jedna z mála, zahrnuje do podmínek pro udělení úvěru SVJ BUĎ souhlas všech členů SVJ NEBO půjčí jen alikvótní část na počet úvěrových participantů a s podmínkou že ti kdo neparticipují na úvěru zaplatí svou alikvotní část cash před vyplacením částky úvěru SVJ. Jiné banky přímo verbálně zájemcům o uvěr sdělí, že jim ručitelství v SVJčkác uložené zákonem postačuje a že s tímto rizikem umí „podnikat“…
Takže Dvořáku v klidu se napij uklidni se a dokud nebudeš mít jasno jaké důsledky má „pro fyzickou osoby – člena SVJ – být dlužníkem“, tak bys měl méně grafomanit.
ANO „markovic“ utrpěl škodu ve výši jakou tvrdí, protože kdyby věděl resp. kdyby mohl zjistit že dluh existuje, ponížil by o něj kupní cenu bytu bez ohledu na to, že riziko ručitelství za spolu-vych..nce, které na něj ale uvalil náš „dobrotivý zákonodárce“. „markovic“ o riziku ručitelství věděl nebo vědět měl a chtěl li by se tomu vyhnout, mohl si koupit pozemek a postavit dům. Tím by se tomuto riziku vyhnul.
© Čmuchal
Obávám se, že kromě obšírně popsaného principu ručení nepřináší Váš příspěvek nic. Je pravda, že princip ručení jste popsal téměř bravurně a pokud by šlo o výuku finanční gramotnosti, tak máte jedničku. Dalo by se to shrnout – nebuďte lehkomyslní, když se stáváte ručitelem. Může nastat situace, kdy to banka bude chtít po vás splatit.
Ale jak sám píšete – „Úvěr SVJ, holenku ROZHODNĚ není úvěrem vlastníka“ (zde Vás neoslovuji, jen Vás cituji). Vlastník tedy nic nedluží, pouze za úvěr ručí. To jsme se nikam neposunuli.
Pokud se neobjeví relevantní nový argument, pokračovat v diskusi již nebudu – omílat stále dokola to samé nemá smysl a zbytečně to zapleveluje zdejší server. Od původního dotazu jsme se již i tak dost vzdálili, za což se původnímu tazateli omlouvám.
Obávám se, že kromě obšírně popsaného principu ručení nepřináší Váš příspěvek nic. Je pravda, že princip ručení jste popsal téměř bravurně a pokud by šlo o výuku finanční gramotnosti, tak máte jedničku. Dalo by se to shrnout – nebuďte lehkomyslní, když se stáváte ručitelem. Může nastat situace, kdy to banka bude chtít po vás splatit.
Ale jak sám píšete – „Úvěr SVJ, holenku ROZHODNĚ není úvěrem vlastníka“ (zde Vás neoslovuji, jen Vás cituji). Vlastník tedy nic nedluží, pouze za úvěr ručí. To jsme se nikam neposunuli.
Pokud se neobjeví relevantní nový argument, pokračovat v diskusi již nebudu – omílat stále dokola to samé nemá smysl a zbytečně to zapleveluje zdejší server. Od původního dotazu jsme se již i tak dost vzdálili, za což se původnímu tazateli omlouvám.
Poslední komentáře