souběh SVJ a BD
Dobrý den můj dotaz je ohledně souběhu BD a SVJ.
Na základě rozhodnutí členské schůze se začal v roce 2013 převod BD na SVJ ještě podle podle z. č. 72/1994, BD vzniklo na zakladě privatizace bytového fondu tedy po 1.1.199..(2010) V průběhu si BD vzalo úvěr na rekonstrukci, stavební spoření a hypoteční uvěr, splatnost 25 let.
Vše se začalo realizovat na poslední chvíli. zápisy do katastru až prosinec 2013, leden 2014, současný stav dle informací představenstva jsou nasledující:
K dnešnímu dni máme převedeny takřka všechny byty do vlastnictví. Jeden byt čeká na vyřízení dědictví. Vlastníkům vznikla povinnost vytvořit společenství vlastníků jednotek a stále všichni jako členové družstva (členství jsme převodem z důvodu úvěrů nesměli zrušit) musíme do 30.6.letošního roku přijat nové stanovy družstva (k obojímu je potřeba přítomnost notáře).
Nový občanský zákoník nám všem navíc přinesl obrovskou komplikaci v podobě § 1195 odst. 2), kde se hovoří, že: „K právnímu jednání, kterým společenství vlastníků zajistí dluh jiné osoby, se nepřihlíží.“
Co to pro nás znamená? Znamená to, že od Nového roku nesmí Společenství převzít úvěr za družstvo. Jedna z věcí, kterou jsme si od převodů slibovali, a to, že sloučíme úvěry do jednoho s výhodnějším úrokem a potom jej převezme Společenství – toto podle zmiňovaného §1195 odst. 2) NOZ nelze.
Na přechodnou dobu, tedy do novely NOZ, budou muset nadále vedle sebe fungovat ve vzájemné symbióze dvě právnické osoby – družstvo a společenství vlastníků.
Co to pro nás všechny znamená? Přijmeme dva základní dokumenty – stanovy družstva a stanovy vlastníků. Návrhy Vám stávajícím představenstvem budou předloženy do konce dubna t.r.
Předpokládám, že cca v květnu-červnu bychom mohli svolat ustavující schůzi společenství a členskou schůzi družstva, kde bychom oba dokumenty přijali. Dům bude fungovat jako doposud, bude na statutárních orgánech Společenství, aby poté uvedli v život to, co bude schváleno ve stanovách.
Problém budou mít ti, kdo budou chtít své byty prodat.
Problém 1 – do vzniku SVJ: Dokud nebude Společenství zapsáno ve veřejném rejstříku (cca 2 měsíce od ustavující schůze), nezapíše katastrální úřad žádného nového vlastníka.
Problém 2 – do novely NOZ: Prodejce jednotky (současný vlastník bytu) musí převést na kupujícího i svůj podíl v družstvu, aby tak přešla povinnost hradit úvěry na revitalizaci na nového majitele bytu.
Můj dotaz se týka zda je taková forma souběhu možná?? Popřípadě radu v jak dané situaci postupovat Děkuji
Pane pejure,
souběžná existence SVJ a vlastníků jednotek v domě je samozřejmě
možná: vždyť toto je samotný základ vlastnictví bytů, a je tomu tak ve
všech 53000 domech v České republice, kde existuje SVJ. Váš dotaz je
celkově velmi popletený.
- Nemohl být započat žádný „převod BD na SVJ“, protože něco takového je právně vyloučeno.
- Není pravdou, že by „vlastníkům vznikla povinnost vytvořit společenství vlastníků jednotek“. Pokud alespoň dva zápisy do katastru proběhly v roce 2013, jak sám píšete, pak SVJ již vzniklo před půl rokem. Není tedy co „tvořit“.
- SVJ existuje, má členy, má stanovy a je povinno vést účetnictví již od prosince 2013.
- Nebudete tedy svolávat žádnou „ustavující schůzi společenství“. Ta by byla absolutně neplatná pro zmatečnost.
O převzetí splátek úvěru právnickou osobou odlišnou od dlužníka by mělo smysl uvažovat pouze pokud s tím úvěrující banka vyjádřila předběžný souhlas. Jinak by šlo o fantazii, se kterou nemá smysl ztrácet čas.
Člen družstva neručí za závazky družstva. Pokud se snad něco takového domníváte, jste mimo právní realitu.
Člen družstva nemá povinnost "… hradit úvěry na revitalizaci ". Pokud se snad něco takového domníváte, jste mimo právní realitu.
Mimochodem, zajištění dluhu jiné osoby podle § 1195 NOZ je něco úplně jiného než převzetí dluhu jiné osoby.
- Váš problém č. 1 neexistuje. Požádejte katastrální úřad, aby vydal potvrzení o dni vzniku SVJ.
- Váš problém č. 2 neexistuje. Nikdo není povinen převádět na jinou osobu své členství v družstvu. Zabýváte se fantaziemi, které nemají právní podklad.
Chybou družstva bylo, že převádělo byty do vlastnictví, aniž by trvalo na předchozí úhradě ceny jednotky a bez toho, aby si zajistilo např. zástavní právo k převáděné jednotce ve výši zůstatku úvěru, který připadal na převáděnou jednotku. Chybnou činnost družstva při privatizaci stěží napravíte pokusy o protiprávní řešení.
lake
pokud Vám tohle prošlo (u bank), tak Vám blahopřeji, až bude převeden poslední byt, tak pošlete družstvo do konkurzu i s dluhy (nemá už žádný majetek) a jste za vodou :-)
Poslední komentáře