Smluvní předkupní právo ve stanovách SVJ

Vložil Elsa, 28. Srpen 2018 - 22:59 ::

Dobrý den, můžeme ve stanovách SVJ sjednat smluvní předkupní právo k bytové jednotce? Poté by by každý vlastník jednotky, který zamýšlí převod jednotky, povinen nabídnout jednotku ke koupi ostatním vlastníkům jednotek. Děkuji.

  • Lidová tvořivost

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil Baba Jaga (bez ověření), 4. Září 2018 - 19:01

Řešila jsem podobný problém. Smlouvu jsem raději sepisovala u právníka. Neboť jak mi řekl : Do smlouvy si můžete dát, co chcete, ale vymoct něco, co nemá oporu v zákoně, je nemožné…

Vložil anonymouk (bez ověření), 3. Září 2018 - 21:02

Sjednat si můžete co chcete, ale jak to bude vymahatelné, co s cenou? Když už, tak se zavázat smlouvou. Do toho bych nikdy nešel abych se dobrovolně omezil!

Vložil Markéta Gr., 29. Srpen 2018 - 10:21

U bytové jednotky je předkupní právo nájemce vůči prvnímu vlastníkovi jen při prvním převodu: https://www.svjaktualne.cz/…rJ95ljvk9–8/?…

Citace Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Co 553/1997 ze dne 26. 5. 1998: „Šestiměsíční lhůtu, v níž má při převodu vlastnictví bytu nájemce – fyzická osoba podle ust. § 22 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. (obdobně dle současného § 1187 NOZ – pozn.) právo na převod bytu do svého vlastnictví od dosavadního vlastníka bytu, nelze zkrátit, a to ani v případě, že nájemce učiní do jejího uplynutí takový projev vůle, z něhož lze bezpečně dovodit, že nabídku nepřijal.“

Téma se řeší i zde a z článku vyplývá, že se předkupní právo týká samostatně vyhrazených nebytvých prostor, ne bytové jednotky: https://ilonacernochova.cz/…nim-poradit/

Vložil Qwerty, 29. Srpen 2018 - 9:30

Zajímavá otázka. Stanovy jsou smlouvou sui generis. Pokud budou odsouhlaseny 100%, tak předkupní právo zřejmě platí. Je to obvyklé např. v Kanadě. Pokud někdo nový vstoupí do SVJ, tak jsou i pro něho stanovy závazné. Pokud by s předkupním právem nesouhlasil, neměl si v takovém SVJ kupovat byt. Že to není upraveno v NOZ je irelevantní, důležité je, že to není zakázáno. Judikatura ÚS prosazuje zásadu pacta sunt servanda a autonomii vůle v soukromém právu.

Vložil osma, 29. Srpen 2018 - 11:49

Qwerty,

domnívám se, že taková úprava stanov je protizákonná, viz par. 1012 NOZ a tudíž neplatná. Takové předkupní právo omezuje vlastníka v nakládání s jeho vlastnictvím.

Vložil Qwerty, 29. Srpen 2018 - 15:41

Osmo, § 1012 nezakazuje zřídit k věci předkupní právo. Každé předkupní nebo zástavní právo omezuje vlastníka. Jsou tedy zástavní práva u banky neplatná? Opakovaně píšu o tom, že stanovy, tuto smlouvu sui generis, by muselo schválit 100% nikoliv jen většina. Jiný § nemáte?

Vložil osma, 30. Srpen 2018 - 8:01

Qwerty,

přesně tak, smlouvu, v tomto případě stanovy, by muselo schválit 100%. Měl jsem na mysli zejména zpochybnění Vašeho tvrzení Pokud někdo nový vstoupí do SVJ, tak jsou i pro něho stanovy závazné. Nový vlastník v dobré víře, že NOZ chrání jeho vlastnická práva, nemůže a nebude studovat všechny možné smlouvy (stanovy), které by jeho práva, daná a chráněná zákonem, omezovala. To není jen § 1012, to patří k hlavním zásadám NOZ, viz obecná část NOZ, např. § 3. A z tohoto důvodu se domnívám, že stanovy v této části zřízení předkupního práva by byly neplatné.

Vložil Qwerty, 30. Srpen 2018 - 13:59

Osmo, jsme tedy zajedno, že pokud se 100% lidí shodne, tak se může zakotvit smluvní předkupní právo do stanov, neboť stanovy jsou smlouvou.

Jsem přesvědčen, že tyto stanovy platí i pro nového člena SVJ. Stanovy jsou zakládány do veřejného rejstříku. Kdyby nebyly založeny do veřejného rejstříku, tak je to první signál, že si koupit byt v takovém SVJ je rizikové.

Nový vlastník nemůže být v dobré víře, pokud se neseznámí se zněním stanov. Nový vlastník ke stanovám přistupuje a musí je akceptovat v plné šíři. Nemůže si vybírat, co se mu ve stanovách líbí a co nikoliv. Až bude členem SVJ, tak se může snažit o změnu stanov, ale do té doby pro něho stanovy platí bez výhrad.

Mému názoru svědčí i vámi uváděný § 3, ve kterém se uvádí, že „smlouvy mají být splněny“. Jak opakovaně uvádím, tak stanovy jsou smlouvou a mají být plněny. Neznalost stanov musí jít k tíži toho, kdo se s nimi neseznámil. Pokud pojedu v obci 60 km/hod, tak nemohu tvrdit, že jsem v dobré víře, že tam platí 60 km/hod, protože jsme se to tak před mnoha lety učili v autoškole. Neznalost zákona a smluv neomlouvá.

Bylo mi potěšením s vámi diskutovat.

Vložil osma, 30. Srpen 2018 - 14:14

Qwerty,

nejsem právník, možná máte pravdu. Jedna věc je naše teoretická diskuze zde na portálu, druhá věc je soudní praxe. Třeba dá za pravdu Vám, třeba mně.

Rovněž děkuji za diskuzi.

Vložil vlastník bytu (bez ověření), 29. Srpen 2018 - 10:29

Ale samozřejmě že nemáte pravdu. Stanovy se týkají správy domu a nemůžou nikoho omezovat, komu má vlastník prodat svůj majetek, tedy byt. To bystě projel i u současných soudů na plné čáře.

Vložil Qwerty, 29. Srpen 2018 - 10:52

Stanovy jsou smlouvou. Pokud budou schváleny 100%, tak tato smlouva platí. Smlouvy se mají dodržovat. Kde vidíte nějaké omezování, když všichni souhlasí? V cizině je běžné, že stávající majitelé mezi sebe nechtějí pustit osoby, které by jim snížili jak úroveň bydlení, tak i cenu nemovitosti. Znáte nějaký §, který zakazuje uvést do stanov předkupní právo?

Vložil JaVa, 29. Srpen 2018 - 11:48

LZPS Čl. 11 odst.4)

(4) Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.

Přeji hezký zbytek dne.JaVa

Vložil Qwerty, 29. Srpen 2018 - 15:46

Javo, již tu bylo psáno, že sice citujete, ale netušíte, co citovaná ustanovení znamenají. Pokud si dobrovolně (souhlasem 100% se stanovami) nechám zřídit ke svému majetku předkupní nebo zástavní právo, tak se nejedná o vyvlastnění či nucené omezení. Nemyslím, že to pochopíte, ale takovou hloupost jsem nemohl nechat bez komentáře.

Vložil JaVa, 29. Srpen 2018 - 18:13

Jen „dement“ nesplňující ani § 4 z.č.89/2012 Sb.,by si dal sám o své vůli, zřídit zástavní právo na svoji bytovou jednotku( svůj soukromý majetek), ve prospěch všech spoluvlastníků bytového domu.

Přeji hezký den. JaVa

Vložil NN (bez ověření), 29. Srpen 2018 - 18:47

JaVo, jen s prominutím „dement“ jako Vy, může zaměnit předkupní právo a zástavní právo.

Zástavní právo patří mezi věcná práva k cizí věci a slouží k zajištění dluhu v ujednané výši pro případ, že nebude dlužníkem (zástavní dlužník) včas a řádně splněn.[1] Předmětem zástavněprávního vztahu je zástava, která může být v případě nesplnění pohledávky zpeněžena a výtěžek získá věřitel (zástavní věřitel).

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/…D_pr%C3%A1vo

Předkupní právo je právo oprávněné osoby požadovat, aby při zcizení byla věc nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Jde ale pouze o povinnost zcizitele, oprávněná osoba předkupní právo využít nemusí.

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/…D_pr%C3%A1vo

Zdar

Vložil JaVa, 30. Srpen 2018 - 8:03

O tom,že se představitelé SČMBD, snaží prosazovat různá omezení soukromého vlastnictví v SVJ, se zde již napsalo dost.Viz.,jejich poslední petice na úpravu V NOZ.

Ale,že k nim patříte i VY, je pro mně novinka.Tak si ten „Váš víkend“, klidně ještě prodlužte,nic tím nezkazíte.

cituji z:

PETICE

Svazu českých a moravských bytových družstev a jeho členů dle čl. 18 Listiny základních práv a svobod a dle zákona č. 85/1990 Sb., o právu petičním za posílení práv družstev a společenství vlastníků jednotek.

„BD a SVJ ,případně členové BD a SVJ musí mít možnost vyjádřit se ke změnám v domě, které se týkají pronájmu a prodeje bytů a v odůvodněných případech musí mít možnost takový pronájem nebo prodej zakázat. Zájemce o bydlení by se musel sousedům představit a splnit podmínky, které budou pro nově příchozí nastaveny (např. potvrzení o bezdlužnosti z bydlení za určité období). Lze řešit novelizací občanského zákoníku. Zavést možnost vyjádření pronajímatele k přihlášení k trvalému pobytu.“

„Členové BD a SVJ by měli mít předkupní právo k bytu nebo členskému podílu v bytovém družstvě. Lze řešit novelizací občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích.“

Zpracováno ve spolupráci:

Ing. Jan Vysloužil, předseda SČMBD,

p. František Ryba, ředitel SBD-Krušnohor, člen předsednictva SČMBD

Mgr. Kateřina Horáková, právnička SČMBD

Konec citace.

Přeji hezký zbytek dne.JaVa

Vložil JaVa, 29. Srpen 2018 - 19:13

Kvituji s povděkem,že „potrefená husa“ opět zakejhala.

Pokud ve zřízení předkupního či zástavního práva, nevidíte žádné omezení soukromého majetku,tak zřejmě čteme každý něco jiného.

„Qwerty“ uvádí:Každé předkupní nebo zástavní právo omezuje vlastníka. Jsou tedy zástavní práva u banky neplatná?

A já jen cituji znění LZPS:

Pro Vás ještě jednou:LZPS Čl. 11 odst.

(4) Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.

Hezký zbytek víkendu.JaVa

Vložil NN (bez ověření), 29. Srpen 2018 - 20:08

No, JaVo.........­.......to, že kvitujete potrefenou husu a její kejhání je mě docela jedno – já se na rozdíl od Vás přispěvatelům neomlouvám za to, že píšu nepravdy a že se mýlím – viz naše poslední diskuze.

Jak jste přišel na to, že nevidím omezení vlastnického práva? O něčem takovém vůbec nebyla řeč, to zase jen Vy se snažíte z celé této diskuze udělat bramboračku. Když už citujete, tak citujte jen to, čemu rozumíte ale to ve Vašem případě je problém, jak Vám již bylo v tomto vláknu napsáno.

Mimochodem, s tím „hezkým zbytkem víkendu“ jste mě dnes, tj. ve středu 29. 08. 2018 dostal do kolen.

Zdar

Vložil § (bez ověření), 30. Srpen 2018 - 1:44

„s tím „hezkým zbytkem víkendu“ jste mě dnes, tj. ve středu 29. 08. 2018 dostal do kolen.“

To je odkaz na akutální diskusi o zkrácení pracovního týdne.

Vložil Ošetřující lékař (bez ověření), 29. Srpen 2018 - 22:38

NN, jste zlý. JaVa patří na našem oddělení klecových lůžek k těm nejbystřejším. A vy se mu posmíváte, že použil nevhodný pozdrav. Styďte se, takhle se chovat k nemocnému člověkovi!!

Vložil Markéta Gr., 29. Srpen 2018 - 11:01

O prodeji bytové jednotky si rozhoduje její vlastník sám, předkupní právo lze aplikovat maximálně na prostory vyhrazené, jako společné, nebo společný podíl na pozemku, ale i to je asi nesmyslný výklad.

I kdyby si vyhradili vlastníci předkupní právo, tak co to znamena? Že v Praze vlastník sežene kupce na byt za 10 mil. a nabídne ho předem sousedům za stejnu cenu…ti takové peníze nemají, takže byt je prodán kupci, který ty peníze má a může to být spekulant, který z bytu udělá ubytovnu…vlastníci nezmůžou nic. Předkupní právo neumožňuje ostatním vlastníkům rozhodovat koho chtějí do svých řad, nebo nechtějí.....umožní max. nemovitost odkoupit přednostně, pokud na ni mají.

Vložil Qwerty, 29. Srpen 2018 - 15:57

1)Nikdy jsem neuváděl, že je bytová jednotka ve spoluvlastnictví, nevím proč to zde uvádíte.

2)„Stanovy jsou smlouvou. Pokud budou schváleny 100%, tak tato smlouva platí. Smlouvy se mají dodržovat. Kde vidíte nějaké omezování, když všichni souhlasí?“

Nemáte námitky, tak asi souhlasíte. Děkuji.

3)Z bytu za 10 mil. se asi neudělá ubytovna. Kdo bude platit nájem v takovém bytě, tak nebude nejspíš na sociálních dávkách.

4)„V cizině je běžné, že stávající majitelé mezi sebe nechtějí pustit osoby, které by jim snížili jak úroveň bydlení, tak i cenu nemovitosti.“

Tam se dokonce kandidát na koupi bytu v kondominiu jde představit a teprve pokud s tím souhlasí stávající vlastníci, může mu být byt prodán. Ale o tom jsem ani nepsal, to by mne tu sežrali. Zde si myslí, že kdo vlastní byt je neomezeným pánem a může si dělat co chce. Proto se mohou vytvářet ubytovny dotované ze státního rozpočtu, ubytovny pro turisty atd.

5)„Znáte nějaký §, který zakazuje uvést do stanov předkupní právo?“

Asi žádný § neznáte a tak protože jsme v rovině soukromého práva, tak platí, že co není zakázáno, je dovoleno.

Bylo mi potěšením s Vámi diskutovat.

Vložil Petr, 30. Srpen 2018 - 15:03

Na internetu je na toto téma dost právnických názorů nebo článků v tisku.

Např.

www.magazinvybor.cz/…kupni-pravo/

11. dubna 2018 – Strašák jménem PŘEDKUPNÍ PRÁVO

Problematika předkupních práv nejčastěji komplikuje prodej bytu s garážovým stáním nebo sklepem, pokud tyto netvoří nedílnou součást bytu nebo nejsou součástí společných prostor.

  • pokud je garážové stání součástí nebo příslušenstvím by­tu…
  • je-li garážové stání vymezeno jako společná část domu …
  • je-li garážové stání vymezeno jako samostatná jednotka, …

www.realitymorava.cz/…vse-se-zmeni

15.12.2017 – Předkupní právo se vrací. Co vše se změní?

Nová právní úprava předkupního práva, která vstoupí v platnost 1. ledna 2018, vzbuzuje spoustu otázek a nejasností. V novém občanském zákoníku nebylo předkupní právo zakotveno "V aktuálně platném NOZ, jako zákon č. 89/2012 Sb., není předkupní právo spoluvlastníků zakotveno – vyjma případů, …

Jak se bude postupovat od 1. ledna 2018 ? Jednoduše, takřka jako před rokem 2014. …

Pozor na garáže a parkovací místa Bytová jednotka je definována jako prostorově oddělená část domu a s ní neoddělitelně spojený podíl na společných částech nemovité věci. Podíl na společných částech domu a pozemku, na němž dům stojí, není běžný spoluvlastnický podíl, a tudíž se zde předkupní právo neuplatňuje. Bytovou jednotku je tedy možné prodat bez jakýchkoli omezení – to platilo a platí. Zajímavá je však otázka garážových stání, případně garáží a souvisejících pozemků.

www.epravo.cz/…-105686.html

28. 3. 2017 – Návrat „obecného“ zákonného předkupního práva u nemovitých věcí

muj-pravnik.cz/aktualni-uprava-predkupni-pravo-spoluvlastniku-v-nemovitostech/

Publikováno: Červen 10, 2018 – Aktuální úprava: Předkupní právo spoluvlastníků v nemovitostech

http://reka.cz/…-pravo-2018/

Předkupní právo 2018

www.obcanskarealitniporadna.cz/…kupni-pravo/

Jaké existují typy smluvního předkupního práva? Kdy musí vlastník věci učinit nabídku odkupu překupníkovi? Co musí tato nabídka obsahovat?

  • – – – – – – – – – – – – – –

Předpokládám, že z předkupního práva plyne jen to (a stanovy to nemohou změnit), že pokud byt (nikoli společné plochy) vlastní více spoluvlastníků (např. sourozenců), lze prodej podílu nabídnout nejdříve jen spoluvlastníku bytu. Dále je právní problém s prodejem garáží v závislosti s jejich vymezením v Prohlášení vlastníka, to ale asi není obsahem dotazu tazatelky.

Vložil Elsa, 30. Srpen 2018 - 20:13

Děkuji za Váš názor, k 01.01.2018 se vrátilo do právního řádu tzv. ZÁKONNÉ předkupní právo spoluvlastníků. Ale můj dotaz směřoval ke SMLUVNÍMU předkupnímu právu … tedy předkupnímu právu, které by bylo případně sjednáno ve stanovách SVJ(což je smlouva sui generis).

Vložil Kolemjdoucí123 (bez ověření), 1. Září 2018 - 10:45

Petr podobně jako Java, pouze kopíruje texty, aniž by jim rozuměl. Na rozdíl od „dementa“ Javy ale není vulgární. Odpověď máte od Qwerty a Osma. Do stanov nepochybně můžete vtělit předkupní právo. Dále předpokládám jako Qwerty, že nový člen přistupuje ke stanovám (smlouvě) a stanovy jsou pro něho závazné.

Vložil Petr, 1. Září 2018 - 18:22

Já nekopíruji, ale cituji. Kopírování je něco jiného, např. kopírování v diplomkách bez citací. Cituji, pokud to jde, právní názory, které by mohly/měly mít minimálně stejnou váhu jako názory neprávníků. Tím netvrdím, že právníci mají správnější názory na problematiku bytového spoluvlastnictví než neprávníci zde diskutující. Pravda je, že nikoho z nich nenapadlo zabývat se závazností stanov v této otázce.

Domnívám se (na to mám právo), že ustanovení o předkupním právu ve stanovách by u případného soudu neuspělo, i kdyby se na tom usnesli zakládající členové společenství (aby zabránili tomu, že byt koupí někdo, kdo se členům nelíbí, jak argumentuje Qwerty 29.8 v 10:52hod), ani kdyby ustanovení stanovilo, že to musí být za tržní cenu. Něco podobného o předkupním právu chtěly městské části uplatnit v privatisační smlouvě, protože byty prodávaly oprávněným nájemcům za 10% ceny. Jak by fungovalo předkupní právo ve prospěch ostatních členů v případě nesplacení hypotéky bance, kdy je byt v zástavě ? Musela by ho banka nabídnout poté přednostně ostatním členům ?

Dle mne se předkup vztahuje na „podíl“. Byt není v podílovém spoluvlastnictví s vlastníky ostatních bytů. Nabídnout podíl k předkupu lze tedy dle mne uplatňovat jen u podílu na bytu (např. sourozenců), nikoli u podílu na společných částech. V článku www.realitymorava.cz/…vse-se-zmeni,

na který jsem odkazoval se k předkupu bytu tvrdí toto:

„Bytová jednotka je definována jako prostorově oddělená část domu a s ní neoddělitelně spojený podíl na společných částech nemovité věci. Podíl na společných částech domu a pozemku, na němž dům stojí, není běžný spoluvlastnický podíl, a tudíž se zde předkupní právo neuplatňuje. Bytovou jednotku je tedy možné prodat bez jakýchkoli omezení – to platilo a platí“.

Stanovami a předkupem se v r. 2016 zabýval, pokud jsem našel, jen zástupce ombudsmanky JUDr. Křeček (ten ale nebydlí ve SVJ, jak jsme se dozvěděli v době, kdy uveřejňoval svoje názory na zvyšování nájmu v nájemních bytech), a sice

neviditelnypes­.lidovky.cz/pra­vo-o-cem-budou-rozhodovat-sousede-dsm-/p_spolecnost­.aspx?c=A160403­_104327_p_spo­lecnost_wag http://neviditelnypes.lidovky.cz/…lecnost.aspx?… 5.4.2016 – „PRÁVO: O čem budou rozhodovat sousedé? … Pokud jde o bytové družstevnictví, je třeba … vytvořit možnost, aby bytové družstvo mohlo vložit do svých stanov předkupní právo … Pokud jde o společenství vlastníků bytů, pak je třeba novelizovat § 1208 obč. zák. tak, aby shromáždění vlastníků bytových jednotek mohlo stanovit předkupní právo společenství, pokud vlastník bytu jej chce prodat“.

  • – – – – – – – – – – – – – – –

Pokud chce někdo radu (nebo potvrzení svých názorů) od právníka, nechť se obrátí na portalobydleni.cz (info@portalo­bydleni.cz)

Vložil Kolemjdoucí123 (bez ověření), 2. Září 2018 - 10:54

Píšete „Dle mne se předkup vztahuje na „podíl“.“ Vlákno je však o předkupním právu na byt nikoliv na podíl. Proto se lišíme.

Vložil Kolemjdoucí123 (bez ověření), 2. Září 2018 - 10:54

Píšete „Dle mne se předkup vztahuje na „podíl“.“ Vlákno je však o předkupním právu na byt nikoliv na podíl. Proto se lišíme.

Vložil Jasný (bez ověření), 1. Září 2018 - 12:03

Do stanov jistě můžete vtělit předkupní právo. Nepochybně je ale takové ustanovení neplatné pro rozpor se zákonem.

Není ani jasné, jak byste postupoval, pokud byly stanovy přijaty menším kvórem než 100%.

Vložil Kolemjdoucí123 (bez ověření), 2. Září 2018 - 10:52

Můžete uvést konkrétní §, podle kterého je předkupní právo v rozporu se zákonem? Můžete začít u § 2140.

Při menším než 100% přijetí by předkupní právo nevzniklo. Nedošlo by k ujednání podle § 2140.

Vložil Jasný (bez ověření), 2. Září 2018 - 13:46

Předkupní právo v případě nemovité věci vzniká na základě smlouvy o zřízení předkupního práva uzavřená mezi vlastníkem věci (dlužníkem) a osobou, jež má zájem věc v budoucnu nabýt (předkupníkem). SVJ není vlastníkem bytu a na základě jeho stanov nemůže předkupní právo vzniknout nehledě na to, že SVJ nemůže zapsat předkupní právo na byt vlastníka do katastru nemovitostí. Jak chcete přinutit vlastníky, aby si zapsali předkupní právo na svůj byt do katastru nemovitostí?

Vložil Jasný (bez ověření), 2. Září 2018 - 12:59

Takže ve schválených stanovách nikoliv 100% předkupní právo uvedeno bude, ale nebude platné (po schválení stanov v nich nelze nic měnit bez dalšího projednání). Jak má např. zájemce o byt v domě po přečtení stanov v rejstříku vědět, že stanovy obsahují neplatné ustanovení?

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".