Sklepní kóje - koupě, přenechání...
Dobrý den, bydlíme v domě s 12ti byt. jednotkami a 12ti sklepními kójemi. V době, kdy jsme byt kupovali, tak prodejce a předchozí vlastník (UNISTAV) řekl, že k tomuto bytu není sklepní kóje a že není možné, i kdybychom sebevíc chtěli, ani žádnou kóji odkoupit od jiného majitele, protože jsou kóje součástí bytových jednotek. I přesto jsme zkusili oslovit ostatní majitele byt. jedn. v našem domě, zda by někdo z nich neměl zájem sklepní kóji odprodat. Paní, která byt koupila se dvěma sklepními kójemi, protože ji předchozí vlastník nabídl byt se sklepní kójí o větší výměře, než byl pak schopný splnit, se pak s námi spojila s tím, že jednu z kójí nám může přenechat/odprodat. Nejsme si teď ale jistí, jak z hlediska budoucího majetkoprávního vypořádání zahájit a zvládnout celý proces. Momentálně navrhujeme změnu „prohlášení vlastníků byt. jednotek“ (jedná se o velmi malou změnu). Nejsme si jisti dalším krokem. Musí být změna:
- představena na schůzi SVJ a ta odhlasována a na základě hlasování podepsána?
- nebo stačí nechat změnu (dohodu o změně) prohlášení vlastníka podepsat jednotlivé vlastníky bytových jednotek za/bez přítomnosti notáře?
Po vyřešení výše uvedeného je potřeba dohodu o změně zanést na Katastrální úřad. Vzhledem k tomu, že „sklepní kóje“ je a není součástí byt. jednotky (jedná se o něco jako právo výhradního užívání), tak nevíme ani jakou uzavřít smlouvu mezi stávající a budoucím majitelem sklepní kóje (pravděpodobně není třeba tuto smlouvu vkládat na Katastrální úřad). Kupní smlouvu, dohodu o přenechání sklepní kóje,…? Nemáte někdo zkušenost? Budu moc vděčná za jakoukoliv radu v této věci. Děkuji a přeji krásný den.
S pozdravem
klára
Dle našeho názoru by změna vlastníka sklepní kóje neměla nikterak způsobit změnu způsobu užívání žádné části domu, navíc se sklepní kóje nezapočítává do podlahové plochy, není místností (takto to stojí ve stávajícím Prohlášení vlastníka budovy), takže by neměla ovlivnit ani pravidla pro rozúčtování nákladů nebo výpočet záloh.
V případě bytu č.1 je navíc na byt vedeno zástavní právo ČS u které máme sjednaný hypotéční úvěr. O podmínkách Souhlasu ČS s případnou změnou/nabytím sklepní kóje a jejím zapsání k bytové jednotce č. 1 už s bankou komunikujeme.
Obracíme se na Vás tedy s prosbou, zda byste nám pomohli zjistit, jak přesně v celém procesu postupovat, je-li nějaká norma/forma, jak by potřebné dokumenty mohly/měly vypadat, co by určitě měly obsahovat, popř. zda je více dokumentů, které musí být připraveny, jaká je jejich časová návaznost (pořadí), jaké orgány/instituce mají být do procesu zapojeny (SVJ, notář, Katastrální Úřad), a cokoliv dalšího, co by nám pomohlo správně v procesu pokračovat? Vzhledem k tomu, že Prohlášení vlastníka máme jen v ne úplně kvalitní pdf verzi, tak jej určitě můžeme přepsat jako Wordový dokument, když bude potřeba. Pokud už se budou dělat změny, tak by možná stálo zato celý dokument projít a zvážit, zda krom „sklepní kóje“ není potřeba změnit i něco dalšího.
Pokud sklepní koje není místností – jednotkou, je součástí spol. části domu a nelze ji prodávat. Vlastník bytu má konkrétní sklepní koji pouze vyhazenou k úžívání. Musíte hledat, co je o kójích napsané v Prohlášení vlastníka.
Dobrý den, děkuji Vám za reakci. V Prohlášení vlastníka je napsáno:
„K jednotce náleží sklepní kóje č.1 v 1.PP 1,0 m2 (sklepní kóje se nezapočítává do podlahové plochy, není místností)“
Proč chcete stále kupovat něco,co zřejmě již je, dle PV, příslušenstvím k vaší bytové jednotce?
Vy zde uvádíte:
V Prohlášení vlastníka je napsáno:
„K jednotce náleží sklepní kóje č.1 v 1.PP 1,0 m2 (sklepní kóje se nezapočítává do podlahové plochy, není místností)“
V případě bytu č.1 je navíc na byt vedeno zástavní právo ČS u které máme sjednaný hypotéční úvěr.
Nebo se snad mýlím a vy nejste vlastníkem bytové jednotky č.1.,ke které je v PV určena sklepní kóje č.1.?
Přeji hezký den.JaVa
Znovu zdůrazňují, sklepní koji nelze koupit ani prodat. Náleží vlastníkovi bytu k úžívání, nachází se ale v 1.PP, tedy ve společných částech domu. K vašemu bytu tedy taky náleží sklepní koje. Stačí jí najít a začít používat.
Opět děkuji za Vaši reakci. Kéž by to bylo tak lehké.Ano, dům má 12 bytů a 12 kóji,takže logika říká, že by ke každému bytu měla náležet 1 kóje. Bohužel v Prohlášení vlastníků jsou popsány bytové jednotky tak, že některé mají až 2 sklepní kóje a jiné byt jednotky (jako v mém případě) nemají žádnou. Vypracovala jsem sice návrh Dohody o změně prohlášení… problém je, jakým „legálním“ způspbem/dokladem se mám finančně vyrovnat s paní, která je ochotna mi sklepní kóji přenechat?
Nejjednodušší bude si tu sklepní kóji od paní pronajmout a platit jí za to pronájem. Je to zhruba stejné, jako byste si od ní pronajala jeden pokoj.
Měnit prohlášení kvůli jednomu bytu a jednomu sklepu vidím jako komplikované a změní se tím poměry v domě. Předpokládám, že se sklepy započítávají do podílu na společných částech, když patří k bytu. Takže budete potřebovat souhlas všech.
Měnit prohlášení pro všechny byty a sklepní kóje tak, aby platilo 1 byt = 1 sklepní kóje bude nereálné. Budete potřebovat souhlas všech, tedy i těch, jimž jednu sklepní kóji odeberete.
To, co požadujete, není vůbec častá situace, aby s tím byl zde dostatek zkušeností. Navíc s NOZ je právní úprava jiná, než dříve.
Vycházím NOZ § 1169
(2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.
Takže je potřeba
- Usnesení shromáždění o změně prohlášení
- Dohoda obou vlastníků (vás a vlastníka jednotky s kójí, jakožto „dotčených“). V ní může být i finanční vyrovnání. Otázkou je, co to právně je – neboť se nejspíš nejedná o převod nemovitosti, spíše je to obecné vypořádání, s tím že příjemce úhrady bude asi muset příjem zdanit jako ostatní příjem (můj názor)
Snazší cesta by byla metodou opravy prohlášení – za předpokladu že by bylo všemi dotčenými uznáno, že to prohlášení je v přiřazení kójí vadné.
Doporučil bych vše konzultovat, koordinovat a sepsat s právníkem.
Vaše prohlášení vlastníka má vadu. Bytová jednotka nemůže mít sklepní kóji. Sklepní kóji má pouze vlastník bytu k užívání. Pokud je v domě 12 bytů a 12 kóji, tak ke každému bytu přísluší každému vlastníkovi bytu jedna sklepní koje k užívání. Vzhledem k tomu, že kóje pouze k bytu přísluší, není ve vlastnictví vlastníka bytu, nezmění se žádné podíly, prohlášení není nutné měnit. Je pouze potřeba odstranit vadu. Můžete sama podat návrh na soud, aby vadu prohlášení odstranil. Takto mi to řešit připadá logické, ale může v tom být nějaký háček. Kdo takové nesmyslné prohlášení vytvořil? V našem prohlášení je plánek kóji a ty mají čísla podle čísla bytu. Pak je naprosto jasné, že vlastníkovi bytu např. č. 10 přísluší k užívání sklepní kóje č. 10. Nemůže se stát, že má k úžívání ještě nějakou další kóji.
Dosavadní shrnutí:
„v Prohlášení vlastníků jsou popsány bytové jednotky tak, že některé mají až 2 sklepní kóje a jiné byt jednotky (jako v mém případě) nemají žádnou“
„K jednotce náleží sklepní kóje č.1 v 1.PP 1,0 m2 (sklepní kóje se nezapočítává do podlahové plochy, není místností)"
„jakým legálním způspbem/dokladem se mám finančně vyrovnat s paní, která je ochotna mi sklepní kóji přenechat“
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Přispívatel A „Nebo se snad mýlím a vy nejste vlastníkem bytové jednotky č.1., ke které je v PV určena sklepní kóje č.1“
Přispivatel B „Vaše prohlášení vlastníka má vadu“
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
NOZ
§ 1168 Odstranění vady prohlášení
§ 1169 Změna prohlášení
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Já bych to zkuseil přes vadu Prohlášení § 1168. Nebo si sklepní kóji od paní pronajměte na 99 let za 1 Kč za rok.
Poslední komentáře