Rozhodování na Shromáždění
prosím, dovolím si ještě jeden dotaz. SVJ si na Shromáždění schválilo do Stanov rozhodování 3/4 přítomných vlastníků. Toto rozhodnutí je stanoveno ke všem záležitostem, které mají vztah jak změně velikosti jednotek, tak de facto ke všem záležitostem, které se v SVJ řeší !! Toto rozhodnutí odůvodnil předseda na základě „jistoty“, než aby čekal např. na 100% účast nebo na účast 3/4 všech vlastníků!! Připouští tuto možnost zákon 89/2012 Sb.? Zda-li ne, jak tedy postupovat? Nechat věc v klidu do doby, když vznikne problém?
Pepo,
podle § 1214 NOZ platí „Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“
To znamená, že uvedené změny nelze schválit 3/4 přítomných vlastníků. I kdyby jste výše citované ustanovení ve stanovách neměli, nebylo by schválení uvedených změn 3/4 přítomných platné, protože by bylo v rozporu s ustanovení § 1214 NOZ.
Zároveň podle § 1208 f) platí, že do působnosti shromáždění patří rozhodování o „změně podlahové plochy bytu“ nebo o „změně podílu na společných částech“.
a také platí ustanovení § 1169 (2) NOZ o změně prohlášení „Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.“
Z obou uvedených ustanovení vyplývá, že v případě změny podlahové plochy nikoli všech bytů, ale např. u dvou bytů tak, že by se u jednoho bytu zvýšila podlahová plocha bytu na úkor druhého bytu, by stačil souhlas (dohoda dotčených vlastníků) vlastníků těchto dvou bytů a k odsouhlasení takové změny by stačilo rozhodnutí shromáždění ve vašem případě 3/4 přítomných vlastníků. Nebylo by potřeba souhlasu všech vlastníků proto, protože by se neměnily spoluvlastnické podíly všech vlastníků, ale pouze podíly dvou vlastníků (dotčených vlastníků). Samozřejmostí je, že shromáždění by nemohlo odsouhlasit změnu podlahové plochy dvou bytů a tedy jejich spoluvlastnických podílů bez souhlasu vlastníků obou bytů.
Poznámka: Předpokládám, že je v návrhu stanov kromě toho navrženého schvalovací kvóra o 3/4 přítomných vlastníků také to, že je shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Pokud by nebyli přítomni vlastníci s většinou všech hlasů, tak by bylo shromáždění podle zákona neusnášeníschopné.
To špatně chápete § 1169 NOZ. V případě „Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech", nestačí souhlas nadpoloviční většiny všech vlastníků, nýbrž dohoda (tj. souhlas) všech vlastníků, protože dotčenými vlastníky jsou všichni vlastníci. Ta druhá věta odst. 2 § 1169 znamená, že kromě dohody dotčených vlastníků je potřeba ještě souhlas nadpoloviční většiny vlastníků.
Kromě toho, § 1169 řeší pouze změnu prohlášení. § 1214 však řeší i případ „nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech“ tj. případ, kdy se nemusí provádět změna prohlášení (protože se nemění spoluvlastnické podíly), ale pouze změna stanov. Jde např. o ustanovení, kdy se v případě výlučného užívání společné části stanoví výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
Je pravda, že § 1214 upravuje rozhodování mimo zasedání, ale v ustanovení § 1206, které upravuje rozhodování na shromáždění se uvádí, že se k přijetí rozhodnutí vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek ledaže zákon vyžaduje vyšší počet hlasů. A zákon vyžaduje vyšší počet hlasů právě v druhé větě ustanovení § 1214 tj. souhlas všech. Mohlo to být asi napsáno jasněji, ale výkladem lze dovodit, že souhlas všech pro případy uvedené v § 1214 (při rozhodování mimo zasedání) se vztajuje i na rozdování na shromáždění vlastníků.
„pro případy uvedené v § 1214 (při rozhodování mimo zasedání) se vztajuje i na rozdování na shromáždění vlastníků.“
Dovodím výkladem i opak, totiž že rozhodování na shromáždění vlastníků se vztahuje i pro případy uvedené v § 1214.
Unikl vám podstatný rozdíl u obou ustanovení. Opak výkladem (totiž že rozhodování na shromáždění vlastníků se vztahuje i pro případy uvedené v § 1214) nelze odvodit proto, protože § 1206 říká, že v případě že zákon stanovuje pro souhlas vyšší počet hlasů (slovy „ledaže zákon“), neplatí potřeba většiny uvedená v § 1206, nýbrž platí příslušné ustanovení zákona. Tím ustanovením zákona je § 1214 a vněm uvedený „souhlas všech“.
Všimněte si, že ustanovení § 1214 neobsahuje odkaz výjimky na zákon (neobsahuje slova „ledaže zákon“), což znamená, že v případě hlasování mimo zasedání platí jen to (s výjimkou stanov), co je uvedeno v tomto ustanovení a neplatí to, co je uvedeno na jiném místě zákona třeba právě v § 1206.
Poštolko,
v případech uvedených v § 1214 tj.
„Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“
se souhlas všech vyžaduje i v případě, že se o nich bude hlasovat na shromáždění.
Nebo snad chcete tvrdit takovou blbost, že v případě hlasování vlastníků na shromáždění o změně spoluvlastnických podílů všech vlastníků jednotek nebo změně výše příspěvků na správu jinak než v důsledku změny spoluvlastnických podílů, nebude nutný souhlas všech vlastníků?
pouze na hlasování per rollam. pokud tvrdíte opak, musíte dokázat, že §1214 se pod nadpisem Rozhodnutí mimo zasedání nalézá náhodou a vůbec tam nepatří.
prvotně je však nutné, aby o navržených změnách (které se budou týkat stanov nebo prohlášení nebo obojího) nejprve hlasovalo shromážění standardně podle §1206, neboť to patří mezi výlučné pravomoci shromáždění dle §1208 f)
Poštolko,
ustanovení § 1214 se vztahuje na rozhodnutí mimo zasedání. To ale nebrání tomu, aby bylo v některém jiném ustanovení NOZ uvedeno, že se bude řídit ustanovením § 1214. Tak se stalo v případě § 1206, kde sice není uvedeno, že se bude řídit přímo ustanovením § 1214, ale je uvedeno, že pokud je na jiném místě zákona stanoveno jinak než v § 1206 (slovy „ledaže zákon“), tak platí to, co je uvedeno na jiném místě zákona. A na jiném místě zákona je uvedeno jinak právě v § 1214, proto se použije úprava § 1214 i při hlasování podle § 1206.
Netvrdí to OZ, už to vysvětlil Orel. Pokud jste názoru, že OZ něco tvrdí, tak citujte příslušné ustanovení OZ, jinak je váš příspěvek o ničem.
se primárně rozhoduje podle §1169, takže většina všech dotčených. §1214 se vztahuje pouze na hlasování per rollam, a pro případ, „mění-li se…všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu…“
dále vyžaduje změna prohlášení dohodu dotčených v písemné formě podle §1169 (2) dohoda nabývá účinnosti, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody
Poštolko napsal jste: „o změně prohlášení se primárně rozhoduje podle §1169, takže většina všech dotčených.“
Cituji § 1169: „(2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě.“
Skutečně nechápete, že dohoda dotčených vlastníků znamená souhlas všech dotčených vlastníků a nikoli většinu všech dotčených, jak tvrdíte?
výčet dotčených jednotek, přičemž k účinnosti dohody postačuje souhlas většiny
jde o záměrné zmírnění §11 (4) ZoVB (změnu prohlášení schvalovaly 3/4 přítomných)
Ano, k účinnosti dohody stačí souhlas většiny, ale předtím je nutná dohoda tj. souhlas všech dotčených vlastníků. Pokud byste neměli písemný souhlas byť jediného dotčeného vlastníka, je vám souhlas většiny na prd, změna prohlášení je neplatná a takové prohlášení vám katastr nemovitostí vůbec nezapíše. Katastr má stanovený metodický postup při provádění změn prohlášení a písemný souhlas všech dotčených vlastníků je vedle souhlasu většiny vlastníků nezbytnou součástí návrhu na změnu prohlášení.
Zaráží mne, že lidi si žádnou normu nepřečtou a hned se ptají. Pak se někde ozvou a řeknou, na intu píšou že … a už se to šíří. Takže Pepo D. prioritní je zákon, od ústavy dolů. Pokud to umožňuje, můžete si tam dát co chcete. Na druhou stranu v zákonu je diktatura menšin, je třeba se shromáždění účastňovat.
Buďte v klidu, vůbec to neřešte. Velikost Vaší ani žádné jiné jednotky nelze měnit hlasováním na shromáždění. Je to pouze lidová tvořit. Jednotku znelze změnit hlasováním na shromáždění. Že si to někdo myslí, to způsobily blbiny v NOZ. Hlasovat na shromáždění se může, třeba i o tom, jak daleko má doletět vrabec, ale vrabec si letí kam chce. Žádnou změnu velikosti jednotky hlasováním na shromáždění Katastr nezapíše. U nás měli 3 tupí statutáři podobný nápad, dokonce se na to byli ptát i na Katastru a tam s nimi vyrazili dveře. Naši statutáři chtěli hlasováním na shromáždění znárodňovat. Klidně jim řekněte, že jsou blbí.
Poslední komentáře