Rozhodnutí o některých činnostech správy domu
Dobrý den,
prosím, jak chápete NOZ § 1208, písm. h?
„Do působnosti shromáždění patří: Určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti“
Náš dům nemá správce, jak to bývá obvyklé, ale necháváme si provádět jen účetnictví (např. vedení účetnictví, roční závěrka, vyúčtování záloh, výměry, zaúčtování faktur, evidence vlastníků, plateb). Protože účetnictví je jistě součástí správy domu, rozhoduje o změně účetní firmy (a o smlouvě a ceně) shromáždění?
Jak si vysvětlit termín „zajišťovat některé činnosti správy domu“? Je tím myšleno „dát k tomu mandát“? Protože činnost správy domu je třeba i sekání trávy a pochybuji, že sekáče a jeho smlouvu má schvalovat shromáždění.
Díky za reakce, P.R.
V souvislosti s § 1208, písm. h je třeba vzít v úvahu i §§ 7 – 11 NV č. 366/2013 Sb.:
1. Podle § 1208/h NOZ je v působnosti shromáždění rozhodovat o osobě, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku… nebo shromáždění podle § 11 NV může rozhodnout, že o tom rozhodovat nebude a tuto odpovědnost plně převede na osobu odpovědnou za správu domu a pozemku. Myslím, že dobrým argumentem pro to, aby shromáždění tuto působnost přeneslo na SVJ (tedy výbor), je přenesení odpovědnosti za toto rozhodování na výbor.
2. Dále z § 8/c NV plyne, že i vedení účetnicví spadá pod správu domu a pozemku.
Rozhodování o věcech, které patří do působnosti shromáždění podle § 1208 nelze přenést na jiný orgán společenství. Jde o výlučnou působnost shromáždění (viz důvodová zpráva).
Ani z § 11 NV nelze vyvodit možnost přenesení rozhodnutí o určení osoby, s níž má být sjednána smlouva o zajišťování některých činností správy domu a pozemku, včetně schvalování této smlouvy nebo jejích změn, ze shromáždění na osobu odpovědnou za správu domu. Osoba odpovědná za správu domu je pouze oprávněná uzavřít nebo měnit takovu smlouvu, ale vždy předtím musí rozhodnout shromáždění o určení osoby, s níž má být sjednána smlouva o zajišťování některých činností správy domu a pozemku, včetně schvalování této smlouvy nebo jejích změn.
Shromáždění má „pouze“ právo o těchto věcech rozhodovat, není to ale jeho povinnost. Pokud tedy v rámci tohoto svého práva rozhodne, že toto právo nebude využívat a přenese ho na statutární orgán SVJ, nevidím v tom problém.
Existuje dost dobrých důvodů k tomu, aby o těchto záležitostech rozhodoval statutární orgán.
Ostatně, i kdyby tento statutární orgán uzavřel, vypověděl nebo změnil smlouvu bez souhlasu shromáždění, platnost těchto právních úkonů to nijak neovlivní. Stane se to jen vnitřním problémem dotyčného SVJ.
Víte, co to je výlučná působnost?
Víte, že usnesení shromáždění přijaté v rozporu se zákonem může každý vlastník soudně napadnout?
Víte, že pokud se usnesením přijatém v rozporu se zákonem řídí statutární ográn, tak se na něj vztahuje § 159 NOZ?
Ustanovení diskutované v úvodním dotazu lze snad vysvětlit analogicky pomocí § 2434 NOZ.
| 89/2012 Sb. § 2434 Příkazník provede příkaz osobně. Svěří-li provedení příkazu jinému, odpovídá, jako by příkaz prováděl sám; dovolil-li však příkazce, aby si ustanovil náhradníka nebo byl-li tento nezbytně nutný, nahradí škodu, kterou způsobil chybnou volbou náhradníka. |
Za rozhodnutí svěřit některou činnost správy domu jiné osobě odpovídá zpravidla SVJ, které také nese případnou škodu vzniklou z chybné volby tohoto náhradníka.
Ovšem v případě, kdy volbu náhradníka a obsah smlouvy s ním schválili přímo vlastníci jednotek podle § 1208, neodpovídá SVJ za škodu. Odpovědnost za škodu vzniklou z chybné volby náhradníka je tím přenesena přímo na vlastníky jednotek.
Toto je tedy podle mne smyslem ustanovení § 1208 písm. (g): chce-li se výbor vyvléci z odpovědnosti, nechá rozhodnout vlastníky o smluvním partnerovi, a také o obsahu smlouvy s ním.
lake
Napsal jste: „Protože účetnictví je jistě součástí správy domu, …“
Není tomu tak! Vedení účetnictví patří do vlastní správy právnické
osoby. Pojem „vlastní správní činnost“ zahrnuje ty činnosti, které by
právnická osoba prováděla i kdyby žádný dům neexistoval. Vše ostatní
lze podřadit pod správu domu.
_____________________________
Ptáte se na pojem z §1208 „zajišťovat některé činnosti správy domu“. Část o bytovém spoluvlastnictví v NOZ je bohužel paskvil profesora Eliáše. Není příliš srozumitelné co je míněno některými ustanoveními.
Veškeré činnosti správy domu zajišťuje osoba odpovědná za správu domu. A samozřejmě – většinou k tomu používá jiné osoby. Viz příkazní smlouva, smlouva o obstarání věci, smlouva o dílo, smlouva o vedení účtu, smlouva o výmalbě společné chodby, objednavka zhotovení klíčů od vchodu – atd., atd. To vše jsou stovky činností v rámci správy domu.
Domnívám se, že pojem „zajišťovat některé činnosti správy domu“ použitý v §1208 se může vztahovat jedině na případ, kdy vlastníci jednotek schválí, že určitou činnost správy bude vykonávat jiná osoba než SVJ. V tom případě ovšem by vznikla práva a povinnosti přímo mezi vlastníkem jednotky a touto osobou. Za činnosti by platil každý vlastník přímo této osobě.
Příklad: vlastníci se usnesou, že úklid ve společných částech nebude zajišťovat SVJ, nýbrž paní Vonásková, které budou za to platit vlastníci přímo.
lake
Vlastníci se usnesou, že úklid ve společných částech nebude zajišťovat SVJ, nýbrž paní Vonásková, které budou za to platit vlastníci přímo. A proč by to s paní Vonáskovou nemohlo domluvit společenství třeba na DPP?
Klasicky to nečastěji vypadá tak, že správcem domu je společenství a pro některé činnosti zajišťování správy si sjednává smluvního správce, rozsah jeho činnosti je různý. Společenství odvádí na účet správce smluvní poplatek za správu. Jak, komu a za co budou platit za správu členové společenství podle NOZ? Bude společenství jako právnická osoba odvádět smluvnímu správci domluvenou smluvní platbu nebo budou členové platit smluvnímu správci za každý úkon zvlášť, např. za zaevidování, za připsání platby, za vyúčtování, za evidenci něčoho a pod. o on jim všehcny činnosti, které dělal vyúčtuje na konci roku? Znáte někdo odpověď? Čím více toho tady čtu, tím méně tomu rozumím. Společenství dle NOZ je pro mě naprostou nepřehlednou záhadou. Čím dál tím víc nabývám přesvědčení, že je to záměr, aby nebylo možné kontrolovat finance a hospodaření s nimi.
Proč v tom hledáte takové složitosti? Bude se postupovat obdobně jako dosud. Jakým způsobem se stanoví odměna osobě zajišťující určené činnosti správce pro SVJ (dosud smluvní správce) se dohodne ve smlouvě. Náklady na odměnu se rozúčtují na vlastníky jednotek podle pravidel určených ve stanovách.
s tím účetnictvím máte pravdu.
Dále mi to zůstává nejasné. Cítím rozdíl v pojmech „zajišťovat“ a „vykonávat“. „Zajišťování“ znamená „zabývání se“, tzn. sjednávání vykonání úkolu, kontrolu, atd.
Takže když se chce SVJ rozhodnout, že úklid společných částí bude zajišťovat (bude ho sjednávat) paní Vonásková, nebo firma ABC, musí se tak stát na shromáždění.
Když se chce SVJ rozhodnout, že úklid přímo vykoná paní Vonásková, nebo firma ABC, rozhodne to výbor, který sjedná smlouvu, kontroluje…, prostě zajišťuje.
Co myslíte?
P.R.
„zajišťovat“ kdo/co: (předmět slibu) nastane ale vykonavatelem předmětu slibu je nespecifikovaná osoba „vykonávat“ kdo/co: (předmět slibu) nastane a zároveň „kdo“ je i osobou vykonavatele předmětu slibu Jestli službu úklidu (DPČ) schvaluje výbor nabo shromáždění vlastníků to záleží na obsahu schvalovacích procedůr ve Vaších stanovách. V obou případech úklid tyto orgány pouze „zajišťuje“ neboť vykonávat bude pouze uklízečka.
Poslední komentáře