Reklamace zatravněných teras ve výlučném užívání a promarněné investice majitele bytu - jak postupovat
Dobrý den,
Jak postupovat v níže opsaném případě z pohledu Výboru SVJ a na co má kdo jakýkoliv právní nárok?
- dle Prohlášení vlastníka Byt s výlučným užíváním, dle Prohlášení vlastníka a kupní smlouvy k bytu, zatravněné terasy, což je vegetační střecha nad podzemními garážemi
- po 1 roce a 8 měsících od kolaudace bytového domu developerem Výbor SVJ zjistil vadu na vegetačních střechách, kdy v rámci uplatněné reklamace u developera bude provedena oprava = skrytí veškeré půdy ze střech/teras a oprava vrstev střechy
- vlastník bytu s výlučným užíváním jedné ze zatravněných teras tuto terasu na vlastní náklady upravil, zkulturnil trávník, který byl u novostavby v době kolaudace a koupě žalostný. Trávník téměř neexistoval, půda použitá developerem byla místní jílovitá skrývka. Majitel bytu svou část terasy a půdy výrazně zvelebil a vypěstoval kvalitní trávník
- Výbor majitelům oznámil, že budou probíhat opravy, dle Prohlášení vlastníka požádal Výbor o umožnění přístupu na terasu za účelem oprav
- vlastník bytu, který terasu zvelebil chápe situaci, ale chce, aby terasa byla uvedena po opravě do stavu před reklamací, respektive chce nějakou kompenzaci za „zmaření“ jeho práce a investice a nemožnost užívat terasu po dobu reklamace a uvádění do původního stavu
Jak v této situaci postupovat ze strany Výboru? Chápu, že vlastník bytu asi nemá žádný právní nárok na kompenzace, ale současně chápu, že se mu to nelíbí a chce terasu užívat a mít ji v takovém stavu, v jakém byla před reklamací – to samozřejmě nepůjde dodržet už kvůli tomu, že vypěstování trávníku bude trvat minimálně rok a stavební firma terasu stoprocentně neuvede do takového stavu. Jak může/má Výbor postupovat, aby prodejce/developer uvedl terasy do stavu před reklamací? Na co má vlastník teras, tedy SVJ, právo, co může požadovat? Lze v rámci reklamace žádat o kompenzaci vlastníkům za dobu, po kterou nebudou moci terasy, které samozřejmě v kupní ceně zaplatili, využívat, protože budou v opravě a pak bude muset být terasa nepoužívána, aby mohl být vypěstován nový trávník?
Děkuji za konstruktivní názory a rady.
Lukáš Macek
Je skutečně vlastníkem teras svj? Je to málo pravděpodobné, ale budíž. Tak tedy jak to je, kdo je podle Prohlášení vlastníka vlastníkem teras.
Jak jsem psal, dle Prohlášení vlastníka je vlastníkem teras SVJ. Z Prohlášení vlastníka: "Vlastníci vymezili společné části Nemovité věci společné vlastníkům všech jednotek (dále také jen „společné části“) se zřetelem k jejich stavební, technické a uživatelské povaze následovně: …
- terasy, zatravněné terasy, lodžie,"
Vlastníci bytových jednotek přiléhající k jednotlivým částem vegetačních střech/zatravněných teras mají terasy ve výlučném užívání dle Prohlášení vlastníka.
Vazeny pane Lukasi Macku. Vase terasa je dle Prohlaseni vlastnika spolecnou casti domu a je tedy ve spoluvlastnictvi vsech vlastniku dle jejich spoluvlastnickych podilu. SVJ ji tedy nevlastni, ale jako pravnicka osoba ma mj. opravneni resit reklamace techto spolecnych casti domu (tedy i Vasi terasy).
Jak uvadite, terasu jste „zvelebil“ vlastnim nakladem a nyni pozadujete kompenzaci. Na ni byste mel narok pouze v pripade, pokud ostatni vlastnici odsouhlasili vasi „zvelebovaci“ investici, nebot jste „zveleboval“ nejen svuj, ale i cizi majetek. Predpokladam, ze tento souhlas nemate, takze nedostanete vubec nic.
Ostatni vlastnici pochopili, ze provedeni teras je nekvalitni a je treba je v ramci zaruky reklamovat (sam to potvrzujete nekvalitnim jilovitym podlozim). Vy jste naopak zvolil cestu „zvelebeni“ vlastnim nakladem bez souhlasu ostatnich. V teto situaci Vam nezbyva nic jineho, nez se pokusit dohodnout se vsemi spoluvlastniky, ze Vasi „zvelebene“ terasy se oprava tykat nebude (pokud je to tedy technologicky proveditelne). Ovsem zde se vystavujete riziku, ze v pripade vyskytu budoucich zavad na Vasi terase odmitnou spoluvlastnici opravy financovat ze spolecnych penez nebot jste dobrovolne odmitl bezplatne uvedeni do radneho stavu v ramci reklamace.
Co se tyka kompenzace za nevyuzivani terasy, tyto naroky budete muset resit s tim, kdo tento stav zavinil. Zrejme se asi jedna o developera, ktery dum postavil. K tomu Vam muzu poprat jen pevne nervy a zrejme i zkuseneho pravnika. Hezky den. Jirka
Pane člene výboru, v Prohlášení není napsáno, že členem je SVJ, čtěte pomalu a znovu a odpovězte si, kdo je vlastníkem teras. Já tam čtu, že vlastníci nemovité věci, tedy bytů. To není SVJ, SVJ je právnická osoba, které nepatří v domě NIC.
Bohužel, SVJ zastupuje dle NOZu vlastníky při reklamacích vad. ačkoli si nekoupilo NIC. A to je neštěstí, protože evidentně neumí statutáři chápat jednoduchý text.
Vlastníci si koupili od developera společné části, tedy i zatravněné terasy, nejspíš by měla být uvedena, někde v projktové dokumentaci, skladba takového souvrství, protože věřte, zatravněná střecha, a tu máte právě u Vás na domě, má svá poměrně náročná pravidla a developer ji měl samozřejmě dodržet, pokud ji nedodržel, mělo ji SVJ reklamovat, bohužel nyní podle NOZu, SVJ. SVJ rovněž, za vlastníky domu, je povinno po dobu trvání stavby archivovat ověřenou projektovou dokumentaci ke stavebnímu povolení. Má ji SVJ, že? Tak ji prostudujte, pokud ji náhodou nemáte, což je hrubá chyba, odeberte se na archiv příslušného stavebního úřadu a nahlédněte do ní, tedy, jakou skladbu měla mít ta zatravněná střecha. Vyžádejte si rovněž stavební deník, ten byste měli mít rovněž. Pokud skladba neodpovídá projektu, a z toho, co píšete, neodpovídá, reklamujte její skladbu včetně mizerného trávníku. A pak, pane, trávník není třeba rok pěstovat, koupíte si ho, tedy ten Váš developer za 100 Kč/m2 hotový v super kvalitě a druhý den ho užíváte. Nezapomeňte si požádat o prodloužení záruky na terasy o dobu, po kterou se budou opravovat. A hlavně písemně, nechat si potvrdit reklamační protokoly. Někteří developeři, např. Ekospol, nikdy a zcela systematicky žádný reklamační protokol nepodepisuje… Na něj se zákon na ochranu spotřebitele totiž nevztahuje.
Směle do toho a hlavně zapomeňte na to, že SVJ něco vlastní.
řešit liknavost SVJ, která nemá dokumentaci k domu. To jen pro upřesnění Vašeho jinak velmi dobře zpracovaného názoru. Slovo vyžádejte bych proto nahradil pokorně poproste.
Pane Jare, předem děkuji za reakci. Samozřejmě chápu, že vlastníkem teras jsou všichni spoluvlastníci dle podílu na celkovém majetku. SVJ bylo myšleno jako soubor všech vlastníků, ale to není předmětem mého dotazu a nemá cenu si trhat triko na slovickach.
Stavební dokumentaci bohužel developer předat novým majitelům nebo SVJ nemusí a ani to neudělal, ale samozřejmě jsem byl na stavebním úřadě a do dokumentace jsem nahlédl. Bohužel dokumentace neobsahuje přesnou specifikaci skladby vegetační vrstvy/půdy/substrátu, protože platná norma toto v roce vydání stavebního povolení nespecifikovala. Co se týká trávníku, ten samozřejmě, stejně jako při stavbě, budou zasívat, aby je to stálo co nejméně. A samozřejmě máme reklamační protokoly ke všem reklamacím. Děkuji ještě jednou za reklamaci a poprosil bych o odpověď nebo radu ohledně mých původních dotazů.
Stavební dokumentaci bohužel developer předat novým majitelům nebo SVJ nemusí ? stavební dokumentaci sice ne, ale projektovou ano. to máte blbý, jestli ji nemáte. vy, jako vlastníci, ji po celou dobu užívání stavby mít musíte:-)
Poslední komentáře