Refundace oken - jak jste toho dosáhli?
Vyměnil jsem na své náklady okna a kromě stavebního úřadu jsem další právní věci neřešil, neboť společenství tvrdilo, že okna jsou částí bytu, ne společných prostor (dle prohlášení vlastníka jsou společnými částmi okna přístupná ze společných prostor). Časem společenství získalo dotaci od města na opravy domu a provedlo (zadarmo) výměnu ostatních oken a vchodových dveří.
Jakoukoliv refundaci mi odmítlo.
Po delším handrkování jsem najal advokáta s tím, že nesouhlasím, aby společenství použilo dotaci na soukromé části budovy. Advokát tvrdí, že podle jakýchsi výkladů a nenapadnutelných zvyklostí jsou okna společnými částmi budovy, ať je napsáno na katastru cokoliv. Jedinou možnost mám žalobu pro neoprávněné obohacení, ovšem to bylo promlčené již při výměně ostatních oken.
Nevíte někdo, jak přesvědčit (donutit, byť i právní cestou) společenství, aby mi okna refundovalo?
Zde jde o starší diskusi (z r. 2008). Její obsah však ukazuje, jaké popletené názory se objevují ohledně refundace podle ObčZ. Nepodložená tvrzení odmítající jakýkoliv nárok na refundaci se dokola opakují i v novějších diskusích.
Autor úvodního dotazu se zamotal do nesprávných rad svého advokáta a nejspíš se připravil o zákonnou možnost požadovat příspěvek na svá dříve vyměněná okna. Žádný z diskutujících mu v jeho věci neposkytl použitelnou radu.
Tazatel napsal: "Advokát tvrdí, že podle jakýchsi výkladů a nenapadnutelných zvyklostí jsou okna společnými částmi budovy, ať je napsáno na katastru cokoliv."
Nesprávná rada advokáta - neználka. Rozhodující je pouze obsah Prohlášení vlastníka budovy, případně pozdější dohoda všech spoluvlastníků. Jestliže zde byla dotace od města určená konkrétně na okna vlastníků, nárok z bezdůvodného obohacení může vůči SVJ (nebo vůči ostatním vlastníkům) uplatnit i ten, kdo svá okna vyměnil dříve (§ 451 a násl. ObčZ).
Tazatel napsal: " Jedinou možnost mám žalobu pro neoprávněné obohacení, ovšem to bylo promlčené již při výměně ostatních oken."
Nesprávná rada advokáta - neználka. Nebyl seznámen s konstantní judikaturou. Nárok na plnění z bezdůvodného obohacení vznikl tazateli až v okamžiku, kdy došlo k výměně ostatních oken v domě. Teprve od tohoto okamžiku počala běžet dvouletá promlčecí doba. Čas kdy tazatel vyměnil svá okna je pro běh promlčecí doby bezvýznamný; přihlédne se k němu pouze pro určení výše refundace.
Pro úplnost dodávám, že pokud by nedošlo k výměně ostatních oken domu, právo na plnění z bezdůvodného obohacení by tazateli rovněž vzniklo, ovšem až okamžikem ukončení jeho spoluvlastnického vztahu (např. prodejem či darováním jednotky).
K domácí četbě doporučuji tyto rozsudky Nejvyššího soudu:
22 Cdo 599/99
22 Cdo 1870/2007
22 Cdo 5330/2008
28 Cdo 3316/2009
lake
Záleží kdy byla provedena výměna oken. Promlčecí doba je 2 letá.
Každý rozsudek i když Nejvyššího soudu je jiný.(hraje v rozhodování mnoho aspektů).
Míša
Napadá mě ještě jedna otázka, kterou lake nezmínil. Nemohl tazatel (když mu odmítli proplatit refundaci) napadnout použití prostředků SVJ na okna ostatních, která jsou součástí bytu (tedy nejen použití dotace o které psal tazatel)?
Použití prostředků SVJ na jiné účely než na správu společných částí by mělo být neoprávněné.
Pane Dušane,
pochopil jsem úvodní příspěvek tak, že město svěřilo SVJ - právnické osobě určité finanční prostředky (účelovou dotaci) s podmínkou, že částka bude použita na opravy domu. Zdroj financování byl tedy jiný nežli zálohy na správu domu vybrané podle § 15 odst. 2 ZoVB.
Obsah smlouvy o dotaci neznáme: je možné, že město netrvalo na tom, aby oprava se týkala pouze společných částí. I tak ovšem platí, že přijatá dotace použitá ve prospěch jednotlivých vlastníků jednotek měla být spravedlivě rozdělena podle jejich spoluvlastnických podílů. Tazateli tedy vznikl nárok na refundaci oken do výše jeho podílu.
Máte pravdu, že použití záloh na správu domu podle § 15 ZoVB k jinému účelu (ke zvelebení jednotek) by nepochybně bylo v rozporu se zákonem. Takové rozhodnutí je fakticky vrácením části vybraných záloh na správu. Vraceno musí být v témže poměru jako se vybíralo: podle poměru spoluvlastnických podílů.
I při souhlasu nynějších vlastníků s tímto postupem se mohou se svými nároky překvapivě přihlásit také bývalí vlastníci jednotek. Nespotřebovaný zbytek jejich záloh totiž posloužil (bez jejich souhlasu) ke zvelebení cizího majetku.
Vzhledem k užití prostředků na jiný účel, než jim bylo tvrzeno při vybírání záloh, mohou bývalí vlastníci jednotek uplatnit nárok na vypořádání, tedy vrácení poměrné části z jimi zaplacených částek na správu. Došlo totiž z jejich strany k "plnění z právního důvodu, který odpadl" a tím k bezdůvodnému obohacení SVJ. Viz § 451 odst. 2 ObčZ.
lake
A v čem je problém? Pokud jsou okna společnou částí domu, nemohlo dojít k neoprávněnému obohacení kohokoli.
PetrJ
Jak tomu zatím rozumím, na údržbě společných částí domu se mají podílet vlastníci dle výše spoluvlastnických podílů. Pokud se podílí pouze jeden, dochází k neoprávněnému obohacení ostatních, což teoreticky lze napadnout u soudu.
Můj problém je však ten, že dle původního tvrzení výboru SVJ, stanov a prohlášení vlastníka jsou okna částí bytu a ne společných prostor, kdežto dle právníků je tomu naopak bez ohledu na uvedené dokumenty.
Výsledkem pak je, že při mém pokusu o společné řešení výměny oken jsem byl výborem SVJ „odpálkován“ s tím, že je to výhradně věc jednotlivých vlastníků a že společenství se v tom nijak angažovat nechce a nemůže. Podle toho jsem se zachoval a výměnu provedl na vlastní náklady.
Po dvou letech však společensví získalo od obce peníze na opravu domu a provedlo výměnu ostaních oken a tváří se, že okna najednou jsou v jeho kompetenci (tedy společná) a předchozí výměna mých oken na vlastní náklady se jich nijak netýká. (Jenom si spokojeně mnou ruce, protože za ušetřené peníze za moje okna zvládli vyměnit i vstupní dveře a okna ve sklepech, což by se jinak nepodařilo a museli by sáhnout do fondu oprav nebo to nedělat.)
Radek
Pokud se promlčelo neoprávněné obohacení tak se podle mého názoru nemůžete právní cestou refundace domoci. Stejný názor má i MMR, jak jsem tu opakovaně psal. Domnívám se, že Vám to řekl i advokát.
Máte jen možnost dohody s výborem.
Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz
Dohoda s výborem není možná, neboť podle svého vlastního vyjádření „hájí zájmy většiny vlastníků“, což přeloženo znamená nikomu nic dobrovolně nevracet :-(
Jinak děkuji za odpověď.
Radek
Poslední komentáře