Pronájem nebo užívání společných prostor,

Dobrý den, děkuji za odpověď. nerozumím přesně této části vašeho vyjádření. „Ale asi pouze na základě písemné dohody všech vlastníků(omezení jejich práv, pří užívání společných částí domu) jednotek v domě a usnesení shromáždění vlastníků, odsouhlaseného kvalifikovanou většinou hlasů,uvedených ve vašich stanovách.“

Chápu to tak, že v případě, že došlo k odsouhlasení na schůzi SVJ „kvalifikovanou většinou“ ke schválení rekonstrukce a následného užívání společných prostor. Pak musí být na nové schůzi SVJ písemně odsouhlaseno všemi vlastníky „omezení jejich práv, při užívání společných částí domu“ a teprve poté můžu sepsat se SVJ smlouvu o pronájmu společných prostor?

Dále přesně nechápu: „(2) Příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto příjmy písm.a. nájemné z pronájmu společných částí domu,“ Pokud příjem z pronájmu společných prostor není příjmem společenství čí je to příjem a kdo ho daní? děkuji za odpověď. Tom

1. Pokud, se ve Vašem případě, opravdu jedná o pronájem společných prostor,které vlastní všichni vlastníci jednotek v domě ,dle velikosti svého podílu na společných částech domu a pozemku a ne o „nebytovou“ jednotku ve vlastnictví právnické osoby SVJ (jak správně uvádí„abx“),pak by s pronájmem této společné části domu měli písemně souhlasit všichni vlastníci jednotek v domě.V praxi to znamená,že Vy osobně obejdete s listinou na,které o tento pronájem žádáte všechny dotčené vlastníky jednotek a všichni vlastníci(zmocněnci spoluvlastníků jednotky), Vám na tomto konkrétním dokumentu, potvrdí svůj písemný souhlas.Po tomto úkonu, by se vše,včetně celého znění smlouvy o pronájmu, mělo nechat odsouhlasit shromážděním vlastníků podle kvóra, zakotveného k tomuto účelu, ve vašich stanovách.

2)„Příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy z pronájmu společných částí domu a pozemku“

Z tohoto znění zákona, jasně vyplývá,že příjem z pronájmu výše uvedených společných prostor je příjmem všech vlastníků těchto prostor,tj. všech vlastníků jednotek v domě, dle velikosti jejich podílu na společných částech domu a pozemku a nikoliv právnické osoby SVJ.Proto, musí právnická osoba SVJ, vždy tento příjem, po skončení účtovacího období,všem vlastníkům jednotek, řádně vyúčtovat,vyplatit a vystavit všem potvrzení o příjmu.

Stačí Vám toto upřesnění? JaVa

Děkuji, takto mi to stačí. Není jiná cesta aby se k tomu museli kladně vyjádřit všichni vlastníci ve 100%?

Já osobně, preferuji pouze tu,která je v souladu s platnými zákony!

Přeji hezký zbytek dne.JaVa

Při schvalování pronájmu společných částí domu není potřebný souhlas všech. Stačí nadpoloviční většina. Souhlas všech se vyžaduje podle NOZ jen v případě, mění-li se k všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech.

Stejný názor je uveden např. v článku zde:

http://www.portalobydleni.cz/…-casti-domu/

Společné prostory jsou společným majetkem všech vlastníků jednotek v domě.Tudíž každý z vlastníků je jejich vlastníkem resp.spoluvlas­tníkem!

§ 1012

Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.

Pokud jeden z vlastníků nebude souhlasit s pronájmem společných částí domu,pak by k pronájmu nemělo dojít,poněvadž by se tím porušilo zákonné právo tohoto spoluvlastníka k užívání společné částí na,které má svůj podíl dle velikosti podílu na společných částech domu a pozemku.Každý spoluvlastník má také zákonný nárok, na finanční kompenzaci, z důvodu omezení jeho vlastnických práv.

LZPS čl. 11

(3) Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.

(4) Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.

Přeji hezký zbytek večera.JaVa

JaVa,

když něco uvedete pod § 1012, tak laskavě uveďte uvozovky, když citujete, abyste odlišil, kdy citujete ustanovení zákona od vašeho komentáře. Abyste nemátl čtenáře, upřesním, že ten druhý odstavec, který jste uvedl pod § 1012 není citace uvedeného ustanovení zákona, nýbrž o váš komentář. Ten je ovšem vadný. Ustanovení § 1012 upravuje vlastnictví. V případě spoluvlastnictví se o běžném hospodaření se společnou věcí (sem patří pronájem) uvažuje s omezením práv jednotlivých spluvlastníků na základě většinového rozhodnutí.

Vysvětleno je to v článku zde: https://www.epravo.cz/…-106381.html

Cituji část odkazovaného článku:

„V nové právní úpravě obsažené v novém občanském zákoníku č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, již není výslovně uvedeno oprávnění SVJ uzavírat nájemní smlouvy na společné prostory a části domu. Majitelem těchto prostor a částí není společenství vlastníků, ale jednotliví majitelé bytových i nebytových jednotek v domě jako spoluvlastníci společné věci. Jedině oni jsou oprávněni nakládat s touto společnou věcí – domem, tedy mimo jiné rozhodovat o jeho pronajmutí a o naložení s výnosy z pronájmů.“

„O běžném hospodaření se společnou věcí, tedy i o jejím pronajímání a nakládání s výnosy, rozhodují všichni spoluvlastníci většinou hlasů, počítáno podle velikosti spoluvlastnických podílů. Aby se nemuseli všichni spoluvlastníci společných částí a prostor domu scházet individuálně kvůli rozhodnutím o pronájmech a výnosech, doporučuji, aby spoluvlastníci využili k rozhodování shromáždění vlastníků jednotek, které se schází minimálně jednou do roka. Na tomto shromáždění nebudou spoluvlastníci hlasovat o otázkách hospodaření se společnými prostorami a částmi domu jako členové SVJ, ale jako jednotliví spoluvlastníci, podle velikosti svých spoluvlastnických podílů, přičemž pro rozhodnutí musí hlasovat nadpoloviční většina všech spoluvlastníků.“

Pane Konečný, citujete z článku, který ignoruje ustanovení § 10 NV č. 366/2013 Sb. Jak už uvedl Java, je SVJ oprávněno uzavírat smlouvy o nájmu společných částí. Najdete to pod písm. d). A NV je, pokud se nepletu, prováděcím právním předpisem k OZ.

Ke změně došlo, ale v jiné věci.

Podle § 9a ZoVB mohlo SVJ uzavírat i smlouvy o nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. A právě tohle oprávnění už SVJ nemají.

Autorka píše:

…Souhlas se způsobem rozdělení výnosů musí vyslovit nadpoloviční většina všech spoluvlastníků podle velikosti spoluvlastnických podílů. Bez tohoto rozhodnutí není možné vyplatit výnosy jednotlivým členům SVJ, i když o to někteří požádají.

To nemá oporu v zákonu. Sousedé se přeci nemohou sejít a rozhodnout, jak naložím se svými příjmy!

Nehledě na to, že příjmy z nájmu společných prostor nejsou výnosy.

Příjmy z pronájmu společných prostor JSOU výnosy. A tedy to jsou příjmy jednotlivých vlastníků..

Podle mě taky příjmy z pronájmu nejsou výnosy, nemají s SVJ nic společného, SVJ je zde pouze jako výběrčí. Ale mohu se mýlit, nejsem účetní

Příjmy z pronájmu společných částí hrazené na běžný účet SVJ by se měly souvztažně účtovat na účtu závazků SVJ k vlastníkům jednotek (379-xxx).

SVJ je podle ZoÚ povinno účtovat i o závazcích a příjem z nájmu společných části na účet SVJ je jasný závazek SVJ k vlastníkům.

Rozdělovány by měly být podle podílů na společných částech. Výjimky existují např. pro případ, že by šlo o nájem společných částí ve výlučném užívání některých vlastníků jednotek. Potom by se přijaté částky rozdělovaly podle přepočtených podílů na společných částech.

Neumím si představit, že by měl někdo jiný rozhodovat o tom, jak s těmi příjmy jednotlivci naloží.

Umím si představit, že se všichni dohodnou, že je nechají na účtu SVJ. Na základě písemného souhlasu všech se zaúčtuje snížení závazků k vlastníkům a zvýšení záloh na správu, jsou-li příspěvky na správu vybírány formou záloh.

Pokud už byly příjmy z nájmu zaúčtovány na účtu výnosů, musí z něj být přeúčtovány na účet závazků.

Vlastníci dostanou oznámení o částce, aby se mohli postarat o případné zdanění.

Dodavatel tepla zrušil rozvody tepla z výměníkových stanic do domů a pronajal si místnosti v domech pro domovní předávací stanice (DPS) tepla. Příjem z nájmu místnosti pro DPS činí v průměru na byt u nás 190 Kč za rok. Byty jsou většinou ve společném vlastnictví manželů, takže roční příjem na jednoho manžela je tak většinou 95 Kč, což činí v průměru 7,91 Kč na měsíc. Místnost má 2 okna, které se budou muset vyměnit, dvě stěny místnosti DPS by se měly zateplit z vnitřku a protože se jedná o místnost v přízemí, okna je třeba zabezpečit proti zlodějům. Nájem místnosti má dodavatel tepla zakalkulovaný v pevné složce ceny tepla a tu SVJ rozúčtovává zpětně majitelům bytů, u nás to loni činilo 4661,30 Kč na byt a rok, což jsou hrubé náklady na dosažení příjmu z pronájmu DPS pro každý byt. SVJ by mělo prokazatelně včas seznámit vlastníky, jak vysoké měl náklady na dosažení příjmu z pronájmu. Kdybychom totiž v té místnosti měli vlastní kotelnu, žádný vlastník by nedosáhl toho skvělého příjmu, který je třeba řádně vyúčtovat a prokazatelně s ním seznámit každého vlastníka, aby se řádně mohl vypořádat v daních se státem.

Konečný,

autorka se neodvolává na žádné § NOZu, z čeho myslíte, že asi vychází? Rozhodují-li vlastníci, tak obecně je potřeba pro rozhodnutí 2/3 podílů, proč by to u společných prostor mělo být jinak? A jak k tomu přijdete, že si koupíte s bytem společné prostory a pak zjistíte, že ta polovina, která si je mezi sebe rozdělila, odhlasovala jejich výhradní užívání, není náhodou definice toho, co je společné, a co společného ve výhradním užívání uvedeno v Prohlášení vlastníka? Jako veřejné a závazné listině?

Moje SVJ má v úmyslu pronajmout zdevastované společné prostory téměř všechny a ačkoli má ve stanovách jasně uvedeno, že příjem z nájmu není příjmem SVJ, hodlá si dát do FO a argumentuje, že to nazve jinak – odstupné.

Na dotaz, že když jsem si k bytu koupila k užívání sklad, tak mám sklad a nevím, proč by ho měl užívat 1 člověk, mi odpovíte jak?

Jar

Zdravím a děkuji za připomínku k grafické úpravě mého příspěvku.Byla na místě.

Jen mi stále uniká,jak je možné, bez souhlasu všech vlastníků jednotek v domě, změnit aktuální stavební dispozici společných prostor,původně stavebně zkolaudovaných k zcela jinému účelu,než k tomu, k jakému je bude po dobu nejméně 9 let používat jejich nový nájemce.Jelikož si ve svém úvodním příspěvku podmiňuje délku jejich pronájmu,tak je zřejmě nebude používat pouze k uskladnění „zavařenin“.

Uvedu příklad, jak to ve svých směrnicích řeší jedno SBD.

Cituji:

"Žádost souhlas s pronájem za účelem podnikání musí obsahovat:

číslo místnosti, název, m2, v domě, účel pronájmu, účinnost, uvažované stavební úpravy a zařízení, užívání sociálního zařízení, jméno, datum narození, adresu, č. bytu, telefon, podpis. V případě pronájmu kočárkárny musí být určena náhradní místnost (číslo místnost, název), živnostenský list,

nájemné, obvyklá výše činí 900 Kčúm2/rok + samostatná platba za topení, elektrickou energii, vodu (platba topení zálohou, zřízení samostatného elektroměru včetně doložení kopie revizní zprávy elektrického zařízení a smlouvy s dodavatelem, instalace vodoměrů). Nájemné bude vloženo do dlouhodobě přijatých záloh (fond oprav) výkres suterénu (přízemí) domu s legendou, dle kterého místnost bude ověřena.

Výkres obdržíte po předchozí domluvě u příslušného technika provozu domu na SBD,

souhlas výboru samosprávy domu nebo společenství vlastníků na žádosti (razítko a podpis),

souhlas nadpoloviční většiny nájemců,

souhlas všech vlastníků dle spoluvlastnického podílu,

souhlas všech vlastníků s tím, aby veškeré příjmy z pronájmu společných a nebytových prostor byly převedeny do dlouhodobé zálihy na opravy domu.

seznamy bydlících včetně příslušné formulace Vám na základě žádosti o pronájem vytiskneme,

souhlas hasičského záchranného sboru,

souhlas krajské hygienické stanice,

v případě stavebních úprav předložit projektovou dokumentaci (zjednodušená technická zpráva, statické posouzení a výkres starý a nový stav),

smlouva bude uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 1 měsíc,

smlouva bude obsahovat mj. zajištění přístupu k instalacím a uzávěrům v místnosti a předání náhradních klíčů v zapečetěné obálce výboru samosprávy domu (společenství vlastníků), úhrada za úkon družstva včetně DPH činí 1 210,– Kč při podpisu nájemní smlouvy

uhrazení vratné kauce 5 000,– Kč při podpisu nájemní smlouvy,

ohlášení změny v užívání stavebnímu úřadu

Konec citace

Přeji hezký zbytek dne.JaVa

Další článek, který potvrzuje nadpoloviční kvórum

https://www.epravo.cz/…-106381.html