Proč ještě nevzniklo SVJ?

Také v domech rozdělených na jednotky nemusí existovat SVJ. Při tom platí, že jednotek v domě může být libovolné množství – třebas desítky či stovky. Takový dům je domem s jednotkami, avšak v rejstříku SVJ k němu nenajdete žádné SVJ.

Zákon č. 89/2012 Sb. totiž nestanoví, že by snad SVJ muselo povinně být založeno v domě rozděleném na jednotky. Opak je pravdou. Zákon ponechává vlastníkům jednotek naprostou volnost v tom, zda založí či nezaloží právnickou osobu SVJ.

• Příklad č. 1: developer postaví dům s 120 jednotkami. Je vlastníkem všech jednotek a pronajímá byty/nebyty v domě. Jeho cílem možná je začít jednotky později prodávat (až se ceny na trhu zvýší). V tomto domě SVJ nevznikne. Na jeho založení má developer čas až do doby, kdy se rozhodne že začne jednotky prodávat.
• Příklad č. 2: Dědici miliardáře se rozhodli, že jeho dvoupatrovou vilu rozdělí na jednotky. Po rozdělení bude v domě (například) 12 jednotek, které budou ve vlastnictví (například) šesti dědiců. SVJ pro dům nevznikne ani vzniknout nemusí. V rejstříku SVJ nic nenajdete. Jednotky totiž vznikly originárně (zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví rozdělením na jednotky a vkladem do katastru).

Zákon pouze stanoví v § 1198, že při alespoň pěti jednotkách a alespoň třech různých vlastnících je možno převést na jinou osobu pouze jednu jedinou jednotku. Dokud žádný z vlastníků jednotek nechce svou jednotku převést, nic se neděje. Po převodu kterékoliv jednotky osobě mimo okruh prvních vlastníků zablokuje katastrální úřad všechny další převody. Zda se pak vlastníci jednotek rozhodnou situaci odblokovat založením SVJ nebo nějak jinak – to je pouze na jejich úvaze.

Justitianus

Problematika SVJ je upravena v NOZ v oddíle 5 – Bytové spoluvlastnictví. O bytové spoluvlastnictví se jedná dle § 1158 pouze v případě, že je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek.

Pokud dům není rozdělen na jednotky, nejedná se o bytové spoluvlastnictví a ustanovení bytového spluvlastnictví a tedy i vznik SVJ se na takový dům nevztahují. Správu v takovém domě upravují obecná ustanovení o spoluvlastnictví od § 1115 NOZ (tzv. podílové spoluvlastnictví).

Taková správa má oproti bytovému spoluvlastnictví nevýhody. Např. dle § 1127 platí. „Z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.“, jde o tzv. solidární ručení, což znamená, že za dluhy vzniklé při správě dluží každý vlastník za celý dluh, narozdíl od bytového spoluvlastnictví, kdy ručí vlastník za dluh jen do výše svého podílu.

No vždyť jste si sám odpověděl: protože domy nejsou rozděleny na jednotky.