Příspěvky do fondu oprav
Dobrý den, prosím o radu. Jsme SVJ (3 různí vlastníci). Majoritní
vlastník vlastní 82%, zbývající dva 9%. Majoritní vlastník se rozhodl
opravit střechu a požadoval vložit 55 tisíc na fond oprav, které jsem
uhradil. Opravám v domě se samozřejmě nebráním, ale má majoritní
vlastník právo požadovat peníze i nad rámec fondu oprav? Do fondu oprav
pravidelně přispívám. Příští rok plánuje opravu fasády, další
finanční zatížení nezvládnu. Mám možnost se bránit?
Děkuji za odpověď
Viktor3
Já bych to tedy shrnula:
- Jste SVJ
- Jste opravdu jen 3 VLASTNÍCI (§11 odst.3 …spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas))
- Při hlasování o věcech podle §11 odst.2 a 4 musíte být PRO VŠICHNI 3
- Při hlasování podle §11 odst.5, kde "Jde-li o
modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu…a postačuje zde souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek" MUSÍTE BÝT TAKÉ PRO VŠICHNI 3 (protože 3/4 ze 3 vlastníků = 2,25 vlastníků )
Dle mého soudu zde nejde o klasické SVJ, neboť zákon stanoví, že SVJ vzniká v domě s nejméně 5 bytovými jednotkami a třemi různými vlastníky.
Je-li tomu tak ve vašem případě, tak rpzhodujete jako tři vlastníci nemovitosti a pak podle obchod. zák., který pamatuje i na zneužívání majoritního nebo minoritního podílu.
Nejste-li schopni z jakéhokoliv důvodu se shodnout, pak doporučuji právníka na byt. právo, případně žaloba k soudu. Není to cesta krátká ani levná, jiná však dle práva není.
V domě se nachází 11 bytových jednotek. 9 jednotek vlastní majoritní vlastník a zbylé 2 ostatní dva vlastníci. Děkuji za Vaše reakce. Viktor3
Z čeho dovozujete, že by se spory ve společenství mohly řešit podle obchodního zákoníku? Děkuji za Váš názor.
Ignác
Pane Ignáci,
přečtěte si prosím pozorně, co jsem uvedl o tom, kdy vzniká společenství. Vyslovil jsem názor a pokud původní tazatel nesdělí. že vlastnické podíly a počty jednotek jsou jinak, tak na svém názoru trvám. A netvrdím, že spory v SVJ se řeší podle obchoďáku. Ten jsem zmínil pouze jako příklad pro případ možného zneužití vlast. podílu.
Obecně o tom, kdy a za jakých podmínek vzniká SVJ se raději nebudu šířit.
Škoda, že jste mi neodpověděl, pane Richarde. Dotaz zněl, z čeho lze dovodit možnost použití Vámi citovaného ustanovení obchodního zákoníku v neobchodní věci. Dotaz nyní doplňuji: Není někde obdobné ustanovení, pro neobchodní věci? Děkuji za Váš názor.
Ignác
V úvodním příspěvku je uvedeno, že se jedná o SVJ. O počtu jednotek není uvedeno nic. Není důvod o úvodních informacích pochybovat a tedy předpokládám,že počet jednotek v domě je alespoň 5.
Pokud by se jednalo o spoluvlastnictví, pak by se spíše rozhodovalo podle obč.zák.
O hlasování tu již bylo hodně diskutováno. Přehlasovaný se může obrátit na soud, to snad ve stanovách je, nebo je to obvyklé právo spoluvlastníka.
Jak se mohl majoritní vlastník sám rozhodnout, že opraví střechu, když jste celkem jen tři vlastníci??
Řečeno s „klasikem“: při počtu pouze tří vlastníků si majoritní vlastník bez Vás ani neumyje ruce…
ZoVB § 11
(6) Jsou-li členy společenství pouze tři vlastníci jednotek, je zapotřebí k přijetí usnesení podle odstavců 2 a 4 souhlasu všech vlastníků jednotek.
Takže bez Vašeho souhlasu navyšování plateb nebo zasílání mimořádných plateb není možné.
Podle ZoVB § 11 odst. 5 k opravě fasády stačí 3/4 všech, takže Vaše vyhlídky bohužel moc nevidím.
Je otázka, zda se neuvedení odst. 5 v odst. 6 při třech vlastnících dá výkladem překlenout, a nebo odst. 5 platí tak, jak je.
Podle mne jde o chybu v zákoně.
Vyloučením odst. 5 z vlivu ustanovení odst. 6 by došlo k situaci, kdy sice nelze přijmout usnesení v záležitostech pro které dle zákona dostačuje nadpoloviční většina přítomných (tedy může jít o pouhou 1/4 podílu ), ale bylo by možné rozhodovat o věcech, které jinak přísluší 3/4 všech (podílů) vlastníků.
Nemyslím si, že jde o chybu v zákoně. Paragraf 11 odst. 5 je prostě třeba číst tak, jak je napsán. Zákaz majorizace při třech vlastnících podle odst. 6 se vztahuje pouze na rozhodování podle 2 a 4, nikoliv na odst. 5.
Odpovědět proč tomu tak je vyžaduje zmínit se o "úmyslu zákonodárce". Původní znění zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů stanovilo v § 11 odst. 5 nutnost souhlasu všech vlastníků jednotek i pro rekonstrukce, modernizace, stavební úpravy a opravy. V praxi se to ukázalo jako špatné řešení, protože jediný vlastník dokázal blokovat jakoukoliv péči o dům, nemluvě o vlastnících žijících v Kanadě či Austrrálii a zcela nedosažitelných.
Proto se požadované kvórum 100% při novelizaci (2003 ?) změnilo na nynější "souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek." Podotýkám, že při gramatickém čtení zákona jde (v tomto jediném případě) o prostý počet vlastníků, bez ohledu na spoluvlastnický podíl. Je-li to tak, pak ani vlastník s podílem 81% zbylé dva menšinové vlastníky nepřehlasuje.
Možná právě o to zákonodárci šlo?
lake
Úmysl zákonodárce zůstává nadále temný, když při gramatickém čtení § 11 odst. 5 ZoVB přehlasují tři vlastníci s celkovým podílem řekněme 1 % zbylého vlastníka s podílem 99 %, přičemž na nákladech takto odsouhlasné věci se podílejí v poměru spoluvlastnických podílů.
Ignác
Otázka je, jak to vůbec chápat ve složitějších případech. Např.:
- dům s jednotkami J1 (50 m^^2^^), J2 (40 m^^2^^), J3 (70 m^^2^^)
- jednotku J1 vlastní osoba O1
- jednotku J2 vlastní osoba SJM O1+O2
- 80% jednotky J3 vlastní osoba O2
- 2% jednotky J3 vlastní osoba O3
- 3% jednotky J3 vlastní osoba O4
- 4% jednotky J3 vlastní osoba SJM O5+O6
- 5% jednotky J3 vlastní osoba O7
- 6% jednotky J3 vlastní osoba O8
Ano, tohle je uměle zesložitěné, ale jednotlivé případy se ve větším SVJ mohou lehce vyskytnout.
Má cenu radit v konkrétních příkladech, ne ve vymyšlených situacích. S těmi by si stejně musel poradit soud, pokud by se nespokojený vlastník na něj obrátil.
Pokud správně chápu, kam míří Anonymák, tak mi jako vlastníkovi pro přehlasování ostatních podle § 11 odst. 5 ZoVB stačí, abych
(a) založil dostatečný počet právnických osob a převedl na ně podíl svého bytu,
nebo
(b) nepatrný podíl svého bytu převedl na jiné osoby, kterým jako prostislužbu poskytnu totéž.
Funguje, dokud ostatní neudělají totéž.
Ignác
Pro Anonymák a Ignác:
Vždyť ten příklad je nesmysl. Jsou pouze tři vlastníci J1, J2, J3. Žádné převádění podílů na tom nic nemění. Jak se spoluvlastníci jednotky navzájem domluví před hlasováním je jejich věc.
lake
Jasný je počet jednotek, v příkladu Anonymáka 3. Příklad Anonymáka přitom může zcela reálně nastat a při množství společenství už jistě nastal. Počet vlastníků není v ZoVB nikde definován.
Ignác
lake napsal, že počet vlastníků je definován v katastru. Ano, to je jedna možnost.
Týž lake o několik příspěvků výše napsal, že počet vlastníků v příkladu Anonymáka je tři.
Takže jsou nejméně dvě definice počtu vlastníků, což je jenom jinak řečeno to, co jsem napsal, totiž že počet vlastníků není definován, resp. že počet vlastníků není dobře definován.
Ignác
ZoVB § 11 odst. 3 věta první:
„Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas).“
Část za středníkem platí pouze při hlasování podle spoluvlastnických podílů.
Pokud připustíme, že podle ZoVB § 11 odst. 5 se nehlasuje podle spoluvlastnických podílů (to já netvrdím, dovodit se dá toto i opak), pak neplatí ani to, že „spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas)“.
Ignác
To je tak, když se sejdou dva zákono-kniho-molové. Neústupnost, nedohoda, zmatek......tlachání k ničemu. Jana1
Paní Jano,
Pan Ignác dělá ohledně počtu vlastníků stejnou chybu jako mnozí diskutující před ním. Nejde o zmatek (ten máte v hlavě vy), nejde ani o tlachání k ničemu, protože jde o zcela legitimní otázku, která se dotýká samotného principu hlasování v SVJ.
Mnoho členů výboru váhá kolik mají vlastníků a jak mají hlasovat např. manželé nebo tři spoluvlastníci jednotky. Jediný, komu tento problém připadá "k ničemu", jste Vy, protože jste nepochopila podstatu problému.
Nedohoda zde samozřejmě je, protože pan Ignác se mýlí, kdežto já a ZoVB máme pravdu. Podle ZoVB každá jednotka má jediného vlastníka, bez ohledu kolik má spoluvlastníků. Viz § 3 odst. 1.
lake
Nevím, co je možné vyvodit z § 3 odst. 1 ve vztahu k počtu vlastníků. Zní:
„Pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek (dále jen „vlastník jednotky“) upravuje občanský zákoník. Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví,^2) se nepoužijí.“
Zavádí se v něm pro další text zákona zkratka „vlastník jednotky“, kterým je „spoluvlastník domu nebo vlastník jednotky“. Všimněte si změny „a“ za „nebo“, to není omyl, to plyne z logiky.
Dále je text nepříliš srozumitelný, když budova a dům je zjevně něco jiného.
Ignác
Ignác napsal: "Dále je text nepříliš srozumitelný, když budova a dům je zjevně něco jiného."
Budova je pro účely ZoVB definována v § 2 písm. a), dům je definován v § 2 písm. d) zákona. Rozdíl obou pojmů je jasný.
Ignác napsal: "počet vlastníků není definován, resp. že počet vlastníků není dobře definován."
Někteří zde zřejmě psali o pojmu "vlastník" či "spoluvlastník" podle ObčZ, jiní o pojmu "vlastník jednotky" či "spoluvlastník" podle ZoVB. Totožné pojmy používané v ObčZ a ZoVB nelze směšovat, snad proto vznikla nejasnost. Jisto je, že podle § 3 odst. 1 ZoVB každá jednotka má svého (jediného) vlastníka jednotky s jedním hlasem. Vnitřní struktura vlastníka jednotky je řešena výhradně v ObčZ. Jisto je i to, že v § 11 odst. 6 je použit pojem "vlastníci jednotek" (první výskyt), přestože je zřejmě míněno "vlastníci". Inu, to je ZoVB ...
Otázku hlasování podle § 11 odst. 5 nepovažuji pro tazatele za důležitou, protože o financích a zálohách na správu, údržbu a opravy se hlasuje v souladu s § 15 odst. 1 a 2 postupem podle § 11 odst. 2, tedy se použije odst. 6. Dokud nebudou odhlasovány a vybrány zálohy v potřebné výši, nebo dokud se nerozhodne o úvěru, usnesení přijaté podle § 11 odst. 5 je nerealizovatelné. Jedině že by to majoritní vlastník zaplatil ze svého a vymáhal dodatečně na spoluvlastnících.
lake
Vážený pane,
„budova“ a „dům“ jsou synonyma a zákon na tom nemůže nic změnit.
Na příkladu pojmu „jednotka“ zavedeného v ZoVB (pro „byt“, „atelier“ či jiný „nebytový prostor“) je vidět, že se zákonodárce s jazykovými záležitostmi vypořádat dokáže.
Ignác
Ignác napsal: „… budova a dům je zjevně něco jiného.“
lake napsal: „Budova je pro účely ZoVB definována v § 2 písm. a), dům je definován v § 2 písm. d) zákona. Rozdíl obou pojmů je jasný.“
AnonymousX píše: Zbytečně konfrontačním stylem potvrdil lake to co napsal Ignác.
Ignác napsal: „počet vlastníků není definován, resp. že počet vlastníků není dobře definován.“
lake napsal: „…přestože je zřejmě míněno „vlastníci“. Inu, to je ZoVB …“
AnonymousX píše: Zbytečně konfrontačním stylem potvrdil lake to co napsal Ignác.
Přeji pěkný den.
„Jisto je, že podle § 3 odst. 1 ZoVB každá jednotka má svého (jediného) vlastníka jednotky s jedním hlasem.“
§ 3 odst. 1 ZoVB nic o počtu vlastníků jednotky ani počtu hlasů vlastníků jednotky neříká.
§ 3 odst. 1 ZoVB jsem citoval výše.
Ignác
Každý vlastník má List vlastnictví, kupní smlouvu či co jiného. Manželé mají SJM. V katastru cuzk.cz, klik Nahlížení, Budova, Obec, Část obce, Číslo budovy je uveden u vlastníků Podíl zlomek. Po kliku Číslo jednotky je např. u dvou vlastníků 1/2, a celkový podíl je o několik řádku výše. Kdo má 1/2, nemůže bez plné moci hlasovat za jiného vlastníka.
Poslední komentáře