Příjem zpronájmu a účetní období

Dobrý den , mám hodně hloupý dotaz, ale jak ze smlouvy poznám, kdo je vlastně pronajímatel ?

V případě, že je uveden jako pronajímatel SVJ zastoupený předsedou , komu vzniká příjem z pronájmu .

Kdo musí být psán jako pronajímatel, aby byl příjem rozdělen mezi 80vlastníků ?

Díky za rady

Opravdu, triviální dotaz. Z nájemní smlouvy poznáte kdo je pronajímatel tak, že si to v ní přečtete. Nájemné je vždy příjmem pronajímatele. Vy jste snad očekávala jinou odpověď?

Pletete si dohromady dvě různé věci, které spolu nijak nesouvisejí:

1. kdo je pronajímatel
2. v čí kapse nakonec skončí peníze z pronájmu.

Jaký bude konečný osud nájemného přijatého pronajímatelem – to nehledejte v nájemní smlouvě. Najdete to nejspíše ve smlouvě mezi pronajímatelem a vlastníkem pronajímané věci.

lake

Dobrý den, kdybych věděla jak to je, tak se neptám . Tak konkrétně

Smlouva : o pronájmu střechy za účelem umístění reklamy

Pronajímatel : SVJ v zaspoupení předsedy XY

Nájemce : firma XYZ

Zisk za pronájem 250tis.

Někteří vlastníci chtějí zisk rozdělit mezi sebe a řádně zdanit a předseda tvrdí, že peníze zůstanou na účtu SVJ a tím pádem ani vlastníci nebudou zdaňovat příjem .

Co tvrdí předseda je bezvýznamné. Už jsem Vám napsal: odpověď hledejte ve smlouvě mezi pronajímatelem a vlastníkem pronajímané věci.

Pokud vlastníci poskytli SVJ oprávnění bezúplatně, pak jediným příjemcem částky je SVJ. Nikoliv vlastníci jednotek. Pokud vlastníci udělili SVJ oprávnění, avšak nebyla sjednána výše odměny, pak vlastníkovi jednotky náleží částka v místě obvyklá za obdobný předmět smlouvy. Máte právo vymáhat na SVJ Vaši alikvotní část z oněch 250000 Kč. Mimochodem: nejde o zisk SVJ, nýbrž o příjem SVJ.

lake

Podle § 16 odst. 2 a) Nařízení vlady č. 366/2013 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-366#p16 platí:

„(2) Příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto příjmy
a)nájemné z pronájmu společných částí domu,“

V důvodové zprávě k NV č. 366/2013 se uvádí:
„Příjmy plynoucí na základě smluv sjednaných společenstvím jsou v zásadě příjmem SVJ. Výjimku představují příjmy bezprostředně související s nakládáním s majetkem, který je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, ačkoliv je s ním nakládáno na základě smluv, které může též uzavírat SVJ – tyto příjmy náležejí spoluvlastníkům příslušného majetku, tj. vlastníkům jednotek.“

Podle těchto ustanovení by vlastníci měli danit v každém případě.

Tato část nařízení vlády je protiústavní blábol.

Neexistuje zákon, který by vlastníkovi domu zakazoval přenechat svůj majetek jiné osobě k pronajímání. Třebas i bezúplatně. Neexistuje zákon, který by SVJ zakazoval, aby bylo pronajímatelem cizího majetku.

Naopak: ZoVB výslovně uvádí v § 9a, že do právní způsobilosti SVJ(2000) patří i uzavírání smluv o pronájmu společných částí domu. Tato část ZoVB platí mezi vlastníky jednotek(1994) a SVJ(2000) i nadále. K tomu viz § 3028 NOZ.

Příjem z pronájmu je vždy příjmem pronajímatele. Je k tomu samozřejmě konstantní judikatura a je to v souladu s právními předpisy. Prosím, abychom se zde nezabývali bláboly, které jsou zjevně v rozporu s Ústavou.

Jiná otázka je jak se svým příjmem SVJ naloží, aby se právnická osoba vyhnula zdanění tohoto příjmu. Ale ať laskavě nikdo netvrdí, že nájemné není příjmem pronajímatele!

lake

Pane LAKE,

a tak je v pořádku, když SVJ pronajme cizí majetek a příjem z pronájmu si ponechá a zdaní. je to samozřejmě jeho příjem a má samozřejmě zákonné právo pronajmout společné prostory. Některá SVJ jsou dokonce tak daleko, že se ani neptají vlastníků, zda s tím souhlasí a rovnou se dohodnou se zájemcem o jejich výhradní užívání a stanoví jim přiměřenou cenu. Nemohl byste dovysvětlit, jistě, že jde o příjem SVJ, ale když tu čtu, že shromáždění nějakým počtem hlasů odsouhlasí, že každý vlastník dostane „doklad o příjmu ze společných částí domu“ a ten zdaní, ale zároveň je rozhodnuto, že jej ponechá ve „fondu oprav“, tak už mi připadá vážně hodně přitažené za vlasy. Mně by se skoro zdálo, že tím, že si SVJ prostředky z pronájmu ponechá se neoprávněně obohacuje.

Jar

Čtěte např.

zde: http://www.adar.cz/…eni-svj-2014

nebo zde: http://www.100sprava.cz/…-casti-domu/

nebo zde: http://www.greenlions.cz/…pro-rok-2014

Pokud objevíte jiný názor (kromě lakeho) prosím o odkaz.

Pane Kubíku, odkazy které dáváte jsou vesměs formulovány poněkud zavádějícím způsobem: jako by v těchto případech SVJ pronajímalo společné části svým jménem, ale příjem z tohoto pronájmu by údajně byl příjmem vlastníků jednotek.

Tak tomu samozřejmě není. Bohužel, autoři odkazovaných zdrojů nezdůraznili, že je tomu jinak, a snad ani netušili proč je to jinak. Viz NOZ:

Právnická osoba SVJ je také správcem cizího majetku a platí pro ni § 1400. Z uvedeného plyne, že při sjednání smlouvy o pronájmu mohu být dva režimy: buď SVJ jedná jako pouhý zástupce vlastníka, nebo jedná svým jménem. Obrat „má se za to“ v textu právní normy říká, že jde o vyvratitelnou domněnku (může tomu tedy být tak i tak).

• V případě, že SVJ právně jedná jako zástupce vlastníka podle § 1400 NOZ, pronajímatelem není toto SVJ, nýbrž přímo vlastníci jednotek v domě. Napsal jsem už, že nájemné je přijmem pronajímatele.
• V případě, že SVJ pronajímá cizí majetek svým jménem (např. podle stanov, viz § 1415 odst. 2 NOZ), pak pronajímatelem je samotné SVJ a nájemné je opět příjmem pronajímatele. V tomto případě je povinností SVJ svůj příjem řádně zdanit.

I v účetnictví právnické osoby musí být přijaté částky správně zařazeny: je rozdíl zda SVJ obdrží nájemné jako pronajímatel, nebo tyto částky přijímá jako správce (zástupce pronajímatele).

lake

LAKE provedl výklad pronájmu společných prostor přes SVJ, kdy SVJ vystupuje buď jako pronajímatel nebo jako správce majetku vlastníků, pane LAKE, pak tedy v nájemní smlouvě bude jako pronajímatel uveden vlastník? Tedy třeba 50 lidí nebo se to prostě nějak popíše? A správce bude vystupovat jako kdo, jako zprostředkovatel? Jak bude figurovat na smlouvě o pronájmu? Ptám se na to záměrně, protože se vsadím, že u většiny SVJ vystupuje určitě jako pronajímatel SVJ.

Děkuji Jar

Jar,
na režim a obsah smluv sjednaných právnickými osobami SVJ(2000) do dne 31.12.2013 dopadá přechodové ustanovení § 3028 NOZ. Tyto smlouvy se tedy vždy posuzují podle dosavadní právní úpravy před účinností NOZ.

Je vyloučeno, aby se režim dosavadních smluv zpětně podřizoval právní úpravě nařízení vlády č. 366/2013 Sb.. To je přímý důsledek toho, že autor NOZ zapomněl na přechodové ustanovení pro SVJ(2000).

lake

Pane LAKE,

odkazujete na §1415 2) " Správce může užívat spravovaný majetek nebo informace získané při správě k vlastnímu prospěchu jen se souhlasem beneficienta, ledaže možnost takového užití určují stanovy či jiná smlouva nebo stanoví-li tak zákon."

Kdo je tedy tím beneficiente? Předpokládám že vlastník. Dá-li si SVJ do Stanov, že se příjem z pronájmu majetku vlastníků stává jeho příjmem, tak se mi to zdá hodně divné, SVJ by blbé, kdyby si to tam nedalo, ale co s tím má do činění např. vlastník, který si koupí byt v domě, kde má SVJ takovéto stanovy, kupuje si podíl na domě a chce z něj mít prospěch on, nebo ne?

Nebo příklad, kdy si SVJ odsouhlasí, že příjem z pronájmu se stane jeho majetkem, někdo bude proti, musí se podřizovat nějakým rozhodnutím SVJ? Kdo je tím beneficientem, vlastník?

Takže sdělení MF č.j.281/55 462/2002 je již neplatné ? V bodě 6 je jasně uvedeno, že příjmy z pronájmu společných prostor jsou vždy příjmem vlastníků jednotek, které SVJ rozúčtuje podle velikosti spoluvlastnických podílů. I pokud shromáždění přijme řešení, že tento příjem bude ponechán jako finanční zdroj na opravy, tak ho zdaňují jednotliví vlastníci jednotek jako příjem z pronájmu. Myslím, že je to odpověď na vaši otázku „z čeho soudíte, že příjem z pronájmu je příjmem vlastníků jednotek“ ? Pokud výše uvedené sdělení MF bylo zrušeno dejte prosím vědět kdy a čím.

Uvedené sdělení MF č.j. 281/55 462/2002 k účtování SVJ bylo zrušeno před sedmi lety, viz Finanční zpravodaj 10/2007. Toto sdělení obsahovalo školácké chyby. Například tvrdilo se tam, že údajně prostředky SVJ jsou ve skutečnosti prostředky jednotlivých členů (!!!). A že příjem z úroků na bankovním účtu SVJ je příjmem vlastníků jednotek (!!!). Viz: [1] [2]

lake

To co píšete tomu rozumím, o tom už jste psal. Neanalajzoval jsem problém z právního pohledu, neboť tomu tak nerozumím a mé formulace z právního hlediska můžou být nepřesné nebo i chybné. Tazatelka píše, že nějaké peníze jako podíl z příjmu z NBP má dostat a má zdanit (a proto vymáhá Potvrzení o zdanitelných příjmech … ), takže jsem jen předpokládal stejnou právní situaci jako je u nás. Kdyby nastala druhá varianta, že příjem náleží SVJ, tak i zdanit DPPO bude SVJ (nebo ne?) a tazatelka nebude vymáhat předmětné potvrzení…

A ještě bych uvážil toto: Nejen, že nevíme, zda tazatelka má nárok na nějaký příjem z pronájmu. Pokud takový nárok má, pak je možné, že tazatelce dosud žádný příjem nevznikl. Není zde tedy nic, co by legálně zdanila jako příjem roku 2013.

Tazatelka není osobou, kerá vede účetnictví. Nemůže účtovat o svých pohledávkách za SVJ (pokud tedy nějaké pohledávky vůči SVJ existují). Až jí SVJ skutečně připíše nějakou částku a vydá jí o tom potvrzení, bude to v roce 2014. Tento příjem bude tazatelka zdaňovat ve svém daňovém přiznání za rok 2014 (které podá v roce 2015).

lake

Proč je tak těžká odpověď na můj dotaz? Dotaz přece zněl, zda postup SVJ (potažmo správce, který vede účetnictví pro SVJ), je správný a nebo zda pro něj neplatí zákon o účetnictví- účetní období? Shrnu faktura:

1.V tomto SVJ příjem z pronájmu vlastníkům vždy vzniká (v pronájmu je zde provozovna kadeřnictví a ještě nějaké provozovna tuším mandl nebo něco takového. 2. Podotýkám, že všichni vlastníci potvrzení na příjem z pronájmu pro rok 2013 dostali. 3. I bývalý vlastník mého bytu dostal potvrzení pro rok 2013 podíl odpovídá pro celý rok 2013) ačkoliv byl vlastníkem bytu jen v době leden-červenec 2013. 4. Já potvrzení nedostala a to ani po písemné výzvě s odůvodněním, viz můj dotaz kde cituji odpověď správce. Domnívám se, že mám nárok na příjem za období srpen-prosinec 2013. 5. Můj dotaz tedy není závislý na tom, zda vlastníci příjem z pronájmu fyzicky obdrží či jenom papírově. 6. Jde mi o postup správce. Mám podezření že něco není v pořádku, neboť ani vyúčtování záloha za rok 2013 mi nebylo správce dáno o.k. Byly mi účtovány přijaté zálohy za celý rok 2013, a náklady také za celý rok 2013 ačkoliv jsem byla vlastníkem jen srpen – prosinec 2013. 7. Mám podezření, že odpověď, které se mi od správce dostalo je tedy jen výmluva a porušení zákona o účetnictví – účetní období.

A bohužel já tyto příjmy ve svém daňovém přiznání uvádím a zdaňuji je.

Díky Evík

Odpověď na Váš dotaz je těžká proto, že neznáme fakta. Co se domníváte Vy nemusí popisovat skutečný právní stav. Pokud Váš předchůdce obdržel od pronajímatele nějakou částku v roce 2013, mohlo se jednat o příjem z pronájmu za rok 2012, vypořádaný s vlastníkem jednotky v roce 2013. Takže u příjemce, který nevede účetnictví, šlo jednoznačně o příjem roku 2013. Ale to nikdo z nás neví.

Vaše podezření lze potvrdit či vyvrátit pouze jediným způsobem: nechte si předložit veškeré smlouvy o pronájmech, abyste zjistila kdo je pronajímatelem. Nechte si předložit dokument, ze kterého by vyplývalo, co Vám má SVJ hradit v souvislosti s pronájemem Vašeho majetku, v jaké lhůtě a z jakého právního důvodu. Nechte si předložit dokument, ze kterého by plynula vaše povinnost hradit nějaké platby na účet SVJ. Žádejte o nahlédnutí do účetních knih a dokladů.

lake

Děkuji Lakemu za návod jak se dostat k řešení, chápu informací z mé strany málo, variant skutečného stavu mnoho.

Předchozí vlastník bytu neobdržel žádnou částku pouze potvrzení na příjem z pronájmu pro rok 2013. Ano dle dopisu správce, který jsem obdržela se tento příjem jeví jako příjem z pronájmu vypočtený pro rok 2013 z roku 2012 a vypořádaný s vlastníkem bytu v roce 2013. Potvrzení zní přesně takto:

Potvrzení:

Potvrzujeme, že vlastník / vlastníci jednotky p. XY obdržel/i v roce 2013 hrubý nezdaněný příjem ve výši xxxx,–Kč. Tento příjem je daňově účinný a jste povinni jej zahrnout do daňového přiznání za rok 2013 ve smyslu ust. § 9 zákona č. 586/92 Sb……………….

Má otázka tedy zněla a zní stále stejně mám i já na takové potvrzení právo pro rok 2013 když jsem se vlastníkem bytu stala v červenci roku 2013? Je argument správce, proč nemám na potvrzení nárok správný? Argument, že tento příjem je správcem vypočítavaný vlastně až v roce 2014 se mi jeví jako účelový. Dle Vaší rady si nechám předložit veškeré smlouvy o pronájmech, abych zjistila kdo je pronajímatelem. Nechám si předložit dokument, ze kterého by vyplývalo, co mám od SVJ dostat v souvislosti s pronájmem mého majetku, v jaké lhůtě a z jakého právního důvodu. Myslela jsem že oním dokumentem jsou tedy právě ty smlouvy o pronájmu. Nejsou? Prosím, poraďte o jaký další dokument mám ještě tedy zažádat, mimo výše uvedených nájemních smluv tak, aby z tohoto dokumentu vyplývalo, co mi má SVJ hradit v souvislosti s pronájmem. Dokument, ze kterého by plynula moje povinnost hradit nějaké platby na účet SVJ jsem obdržela od správce v říjnu roku 2013 a jde o měsíční předpis na hradu příspěvku vlastníka a záloh na poskytované služby. Protože mi předpis byl až po několikeré urgenci doručen až v říjnu začala jsem platit zálohy a příspěvky až v říjnu 2013. Správce mě „zcela po zásluze“ ztrestal a napařil penále za měsíc září. Měsíc září jsem zaplatila totiž až v měsíci prosinci a to až na výzvě správce, že měsíc září není z mé strany zaplacen. Penále jsem ovšem odmítla zaplatit s tím, že nemohlo vzniknout, když jsem předpis obdržela až v říjnu se splatností od měsíce října. Dosud nebylo dořešeno. Ano asi se jevím jako prudič profesionál, ale já se tak necítím, jen nechci být ovcí, která vše bezmyšlenkovitě provede (zaplatí, odsouhlasí atp.a nechá si vše líbit), neboť na oko dobrých a věrohodných argumentů pro správnost toho či jiného konání je vždy dostatek.

Díky za tento web. Evík,

O vypořádání příjmu mně vůbec nejde. Příjem z pronájmu jde na účet SVJ a tam samozřejmě i zůstane, neboť někdy v minulosti na shromáždění bylo prý rozhodnuto, že příjem z pronájmů spol. prostor půjde na dlouhodobé zálohy oprav a investic. Tuhle druhou sprosťárnu tady ale teď řešit nechci. S tím se asi budu muset smířit ačkoliv je mi hodně proti srsti pomyšlení, že někdo rozhoduje o příjmu někoho jiného.
Jde mi jen o to zda mám na potvrzení příjmu za období srpen – prosinec roku 2013 nárok a zda vysvětlení správce lze chápat jen jako výmluvu protože má asi bordel v účetnictví. Vím totiž zcela určitě, že bývalý vlastník bytu dostal potvrzení na příjem z pronájmu na celý rok 2013 a ne jen za období měsíců leden – červenec. Vyúčtování topné sezóny (tedy záloha na rok 2013) mi totiž přišlo od správce také na celý rok 2013 a ne jen na období od kdy jsem vlastníkem tedy měsíce srpen-prosinec. Reklamaci vyúčtování jsem také podala, ale na vyúčtování zatím nebyla ze strany správce žádná reakce. Reakci na můj požadavek na potvrzení příjmu z pronájmu jsem zde uvedla. Mám pocit, že správce si jen ulehčil práci a mě jako vlastníka se snaží opít rohlíkem. Evík

Naše SVJ řeší obdobně. Z účetní závěrky je zpracován seznam vlastníků a jejich podíl z příjmu. Potvrzení nevydáváme, ale máme malé příjmy tak max do 3 tis. ročně/vlastník. Vlastník vykáže příjem v DPFO a potvrzení řeší: nedá žádné nebo napíše sám „čestné prohlášení“ (FU neprotestuje) nebo „puntičkář a otrava“ pak mu vydáme. Pokud FU později by potvrzení požadovalo, pak už asi vlastník bude mít k dispozici to vyúčtování, kde tento příjem je potvrzen.

Takže vlastník zdaňuje to, co nepřijal, no, tak to je fakt moc prima, nic nedostane a ještě z toho zaplatí daň, tak to je velká ochota, a SVJ si to zaúčtuje jako co?