Převod společně užívaných prostor a ostatní vlastníky bytů
Dobrý den, Zdědil jsem po příbuzném dům o šesti bytových jednotkách. Dům byl zakoupen po revoluci a už tenkrát byla smlouva podle mě špatně sepsaná. Problém je následující: Tři ze šesti bytů jsou v mém vlastnictví, mám však 100% podíl na vlastnictví schodů, střechy, pláště budovy. Potřeboval bych, aby se vlastnictví těchto prostor, které stejně užívají všichni zaneslo do smlouvy ostatních vlastníků bytů – vlastníci bytů pak argumentují tím, že nebudou např. vytírat, když schody nejsou jejich. Potřebovali bychom časem novou střechu, rozvody atd… Jak bych měl postupovat? Jde sepsat např. smlouva o bezplatném převodu těchto prostor? A co když s tím někdo nebude souhlasit, mám právo zakázat používat např. ty schody? Nechci dělat v domě zle, chci mít jen klid a dát nemovitost časem do dobrého stavu. Děkuji.
Dobrý den,
nechci paušálně zpochybňovat, co píšete, ale zde „něco nehraje“
Pokud jste zdědil DŮM, a píšete, že nyní byty mají různé vlastníky, pak mezi těmito okamžiky musel být dům rozdělen na jednotky dokumentem Prohlášení vlastníka, a to jste musel provést vy (a tím vymezit rozsah spol. částí domu) a dokument vložit do katastru (a posléze některé byty převést).
Uveďte prosím, co se v Prohlášení vlastníka praví o spol. částech domu. To, co jste naznačil v dotazu, by bylo nezákonné a skoro bych řekl, že i nemožné.
G.X.
Při dědictví právě nastal problém, kdy v katastru nemovitostí bylo zjištěno, že procentuálnní podíly ostatních vlastníků jsou vztaženy jen na podlahovou plochu bytů. Stejně tak, stoprocentním vlastníkem parcely pod domem jsem jen já. Pročítal jsem si smlouvy, kdy se byty z tohoto domu rozprodávaly současným vlastníkům (r. 1992). Ve smlouvách se píšou jen rozměry místností bytu a velikost sklepa. Pak také, že majitel domu musí umožnit přístup do bytu, do sklepa a instalaci. Nic o podílu na střeše, plášti, schodišti. Podle mě je smlouva neplatná.
Pravdepodobne u vas nebyl dum rozdelen na jednotky, ale byly prodány podíly na domě. Pak se jedná o spoluvlastnictví domu.
Ujasněte si to. Případně sdělte adresu domu, pak dá se nahlédnout do katastru nemovitostí.
Já bych se přeptal místně příslušného katastrálního úřadu nebo na jejich ústředí (na pobočkách mohou mít různé znalosti a názory).
Největší problém podle mě je, že vlastníci nemají odpovídající podíl pozemku pod domem. Přitom, co jsem pochopil, musí mít odpovídající část. Takže řešením je dodatek ke smlouvě?
Jak nevím? Mám dokumentaci, na domě jsem opravil za vlastní peníze fasádu, vymaloval chodbu. To, že mi barák spadl do klína s takovým nepořádkem ve smlouvách, za to nemohu. Podle výpisů vlastním 69 procent z podlahové plochy, 100 z pozemku pod domem. Jennže: nikdo mi na nic nepřispěje když maj byt vy vzduchoprázdnu. Já jsem si moc dobře vědom, co mají ve smlouvách, jaký je stav na. Neznám pojmy, ty si postupně ujasňuji, tak si odpusťte ten sarkasmus.
Pane cerven87,
přestaňte laskavě fantazírovat o tom, že vám patří "tři jednotky". Jasně jsem napsal, že o věci má cenu se bavit teprve až přesně napíšete co je zapsáno v katastru o budově a případně o domě a jednotkách v něm a co je napsáno ve smlouvách.
Že by existovalo Prohlášení vlastníka budovy jste vyloučil, ovšem v tom případě nemohl katastrální úřad zapsat žádné jednotky; vlastnické vztahy se tedy neřídí zákonem o vlastnictví bytů. Že by v katastru byl zapsán Váš spoluvlastnický podíl jste rovněž vyloučil - v tom případě Vám nepatří 69% podlahové plochy, jak tvrdíte.
Zatím svými nepřesnými, rozpornými a místy tajuplnými informacemi pouze zaměstnáváte ostatní diskutující, kteří se marně snaží pomocí otázek vypáčit z Vás prostá a základní fakta. V tomto vláknu končím, dokud neposkytnete pravdivé a úplné informace.
lake
To není sarkasmus. Jenom vám chci naznačit, že když člověk má nějaký majetek a neví jak s ním naložit tak pravděpodobně o něj bude připraven chytřejšími z okolí. U vás mi přijde, že to tak může být. Dělejte si s vašim domem a pozemkem výlučně ve vašem vlastnictví co uznáte za vhodné. Nakonec je to vaše věc.
Pane cerven87,
tvrdil jste, že jde o "dům" a že v něm jsou "bytové jednotky" a nyní se ukazuje, že o dům nejde a bytové jednotky ve smyslu zákona o vlastnictví bytů v něm nebyly nikdy vyčleněny. Není nad to vyjadřovat se přesně a srozumitelně.
Existují dvě možnosti:
(a) máte smlouvu o podílovém spoluvlastnictví k budově podle Občanského zákoníku, nebo
(b) máte jaousi smlouvu o bytových jednotkách - pak tyto smlouvy jsou absolutně neplatné a Vy jste pravděpodobně jediným vlastníkem celé nemovitosti.
Teprve až zde uvedete co je o nemovitosti zapsáno v katastru a rovněž doslovně ocitujete obsahy smluv, bude mít cenu začít řešit jak lze budovu rozdělit na jednotky. Mimochodem Vaše starost o vlastnictví pozemku pod domem je nevýznamná. Zákon o vlastnictví bytů to řeší, ale opakuji: teď je to předčasné.
Napřed si Vy sám ujasněte svůj vlastnický vztah k nemovitosti a rovněž vztahy ostatních osob, které se domnívají, že v budově údajně vlastní nějaké byty.
lake
NAPSAL JSTE: Vložil cerven87, 16. Září 2011 – 14:16 ..... podle katastru dum neni rozdelen na jednotky.....
JAK TEDY MŮŽETE MÍT TŘI ZE ŠESTI BYTŮ PODLE KATASTRU ??
Když se na netu kouknu do KN tak to vypadá takto: vlevo jsou jména a iniciále spoluvlastníků, uprostřed adresa a vpravo ve sloupečku podíl – není nic. Žádný zlomek nebo procento.Omlouvám se, že jsem neznalý pojmů, už chápu co je to jednotka a co podílové spoluvlastnictví. Zatim si prostuduju zákon 72/1994 a obč. zákoník, nechci abych vypadal, že si vymejšlim nebo tak něco.Totiž když se dům od města po revoluci kupoval, musel můj děda tento dům odkoupit od města s podmínkou, že jakmile tak učiní, odprodá stávajícím nájemníkům jejich byty. Takže z kupní smlouvy na dům vyplývá, že děda měl ty tři byty a ostatní maj ten svůj. Ale v katastru není o podílech nic. Jeden z nájemníků/vlastníků má dokonce v kupní smlouvě, že veškeré opravy střechy, fasády… Bude hradit výlučně vlastník nemovitosti. To je právě to, co tady já a ani ostatní diskutující nechápou. To přeci nejde, jde ta smlouva napadnout? U právníka toto leží už několik let (co děda zemřel) a stále se nic neřeší, proto jsem chtěl slyšet i názory jiných. Je to tedy ojedinělá situace, a to asi tak, že mi nikdo nevěří nebo si myslí, že si vymýšlím. Jenže na úřadech je obecně takový nepořádek, že je možné cokoliv. Omlouvám se tedy těm diskutujícím, které jsem naštval a děkuji za projevenou snahu pomoct.
Podle KN se patrně jedná o podílové spoluvlastnictví domu s neuvedením výše spoluvlastnických podílů, což je u nemovitosti spíše výjimečné. Z toho vyplývá, že na opravách se podílejí všichni spoluvlastníci, jen není stanoveno jakým podílem, to si musíte dohodnout. Zmíněná kupní smlouva je tedy v tomto bodě („… bude hradit výlučně vlastník nemovitosti“) v pořádku, tam bych problém nehledal.
Pokud nehodláte zpochybnit tyto staré smlouvy, doporučuji dohodnout se s ostatními spoluvlastníky na vymezení jednotek a společných částí domu. Vypracujte společně Prohlášení vlastníka se všemi náležitostmi podle §4 ZVB a dále smlouvy o převodu jednotek. Podíly na spol. částech jsou dány velikostí podlahových ploch (§8 ZVB). Poté si bytové jednotky převeďte do vlastnictví. Patrně budete chtít nějakou kompensaci za dosud provedené opravy a také za podíl na pozemku. Po převodu jednotek vznikne ve vašem domě společenství vlastníků jednotek (SVJ).
Pokud nebudete chtít jít touto cestou (tj. SVJ), můžete společným prohlášením uznat spoluvlastnictví domu, právo užívání jednotlivých bytů a stanovit si výši spoluvlastnického podílu na domě (např. podle podlahové plochy užívaných bytů). Pozemek pod domem se v tomto případě dělit nemusí.
Mějte na paměti, že dohoda všech spoluvlastníků o společné věci je skoro vždy tou nejlepší volbou.
Máte dle mne ideální spoluvlastnictví dle Obč. zákoníku par. 136. Každý vlastník má List vlastnictví, nebo máte jeden společný (hromadný). Bych se obrátil na katastr a potom třeba na právníka. Tady za právní rady nikdo nemůže ručit. Pokud se pletu, tak nemusím dostávat hned záporné body. Na toto téma se zde diskutovalo (zadejte Ideální spoluvlastnictví, Podílové vlastnictví) již v r. 2008
http://www.portalsvj.cz/…ednotky-v-ov
a další vlákna
Poslední komentáře