přednostní uspokojení pohledávek SVJ za neplatičem při rozvrhovém jednání
V našem SVJ máme neplatiče, který dluží za předepsané platby spojené s vlastnictvím a užíváním bytové jednotky a podílu na společných prostorách domu a pozemků již částku přesahující 100 tis. Kč. Postupně jak dluh narůstal byl po četných upomínkách zažalován u OS v Ústí n.L. Byly podány 3 žaloby. Po dlouhé době OS rozhodl o první žalobě s tím, že žalovaná strana je povinna uhradit SVJ dlužnou částku a soudní výlohy.Rozsudek nabyl právní moci. Žalovaná strana se nadále vyhýbá úhradě pohledávek. Uhrazení pohledávky ev. exekučním řízením je, dle vyjádření advokáta, nejisté neb na bj. a souvisejících nemovitostech dlužníka je zástavní právo mimo SVJ i dalšího zástavního věřitele a to za poskytnutí úvěru. Při ev. exekučním řízení má být údajně přednostně uhrazena dlužná částka z první zástavy a náklady exekučního řízení, čímž nezbude na vyrovnání pohledávek SVJ dostatek prostředků . I když pohledávky vlastníků jednotek vzniklé z neplnění povinností uvedených v §13 zákona 72/1994 se při rozvrhovém jednání uspokojí dle občanského soudního řádu z podstaty po daních a poplatcích přednostně nemusí k úhradě pohledávky SVJ resp. ostatních vlastníků jednotek dojít pokud je na nemovitostech dlužníka již první zástava od jiného věřitele.Toto prakticky staví SVJ do nevýhodného postavení. Značná část jednotek je kupována na úvěr s tím, že na jednotku je v souvislosti s úvěrem uzavřena zástavní smlouva. Tím si poskytovatel půjčky jistí její splatnost a současně za poskytnutí vybírá od příjemce úvěru příslušné poplatky.Je to jeho podnikatelská činnost kde event. rizika z nesplácení úvěru může řešit tím, že může rozhodovat o tom zda úvěr poskytne či ne. Naproti tomu SVJ nejsou podnikatelský subjekt a hospodaří jen s prostředky jednotlivých vlastníků jednotek. Členem SVJ se ze zákona automaticky stává nabyvatel jednotky. Přitom SVJ nemůže v žádném případě si nabyvatele jednotek vybírat ani si dopředu jistit řádné úhrady se strany nabyvatele ev. zástavou nemovitosti na případné budoucí dluhy. Navíc vlastník jednotky může kdykoli v průběhu vlastnictví jednotky tuto zastavit s tím, že zástavní věřitel bude mít opět přednost. Pokud je výrok advokáta ( i zástupců realitních kanceláří) o přednostní úhradě pohledávky z první zástavy nemovitostí správný, pak je postavení SVJ respektive ostatních vlastníků jednotek vůči podnikatelských subjektům v naprosté nevýhodě a vyžadovalo by potřebnou právní úpravu. M.j. by vzhledem k značně pomalému jednání OS o podaných žalobách prospěla možnost v některých případech využití rozhodce místo příslušného soudu. Také by prospěla úprava ve věci platnosti Platebních rozkazů. Dlužníci se vyhýbají převzetí platebních rozkazů případně mají zcela nesouvisející a nekonkrétní důvody k jejich odmítnutí, čímž se platební rozkaz stává neplatným. Než příslušný soud pak svolá v této věci jednání vždy uplyne několik měsíců, případně i delší období. S tím samozřejmě dlužníci počítají. Tím je mj. zbytečně zatěžován soud který většinou nestíhá vyřizovat podané žaloby a nenaplní tím zákonné právo žalobců na rychlé a účinné vyřízení jejich nároků. Přitom by rozhodně prospěla možnost většího využívání elektronického platebního rozkazu s tím, že odvolání a zrušení by bylo možné jen na základě kvalifikovaného důvodu prokazujícího nepodloženost pohledávky. Děkuji za Vaše názory a zkušenosti k tomuto tématu. Miroslav Tartárek, předseda výboru SVJ, domu Husova ul. 437 a 438 v Ústí nad Labem Krásné Březno
Pane Tartárku,
žádné „přednostní uspokojení pohledávek SVJ“ neexistuje. Určitou přednost zákon přiznává pouze pravomocně přisouzeným pohledávkám vlastníků jednotek. Nikoliv pohledávkám, které byly uplatněny SVJ – právnickou osobou.
Totéž platí pro možnost zřízení zákonného zástavního práva. Hlavní výhoda uplatněných pohledávek vlastníků jednotek spočívá v tom, že ihned po právní moci rozsudku lze nechat zapsat zástavní právo zákonné k jednotce dlužníka. Žaluje-li SVJ, nelze tento zrychlený postup uplatnit.
lake
Dobrý den, pane Tartárku,
nebudu zde opakovat to, co jsem už napsal, takže bych vás chtěl odkázat na jeden můj nevybíravý komentář: http://www.portalsvj.cz/…u-dluznikovi#…
Jelikož máme ve svém domě také pár dlužníků, z nichž 1 dluží už více než 100 tisíc Kč, nechávali jsme si k vypracovat právní stanovisko k zákonnému zástavnímu právu. Chtěli jsme vědět, zda bychom v takovém případě měli přednost před ostatními věřiteli (především před bankou – hypotečními úvěry), a právník nás vyvedl z omylu, který zde tak často prezentuje jistý pan „lake“. Více se dozvíte v komentáři (viz odkaz) a v literatuře, kterou tam zmiňuji.
Zákonné zástavní právo má přednost při uplatňování pohledávek. Běžte podnikat a teprve potom uvidíte jak často budete pracovat s pohledávkama. A to nemluvím o tom, že budete bojovat o Vaše vlastní penízky. To potom teprve bolí. S nějakou změnou zákonů nepočítejte. V podnikatelské sféře se s pohledávkami bojuje den co den a nikdo Vám nepomůže. Jednoduše musíte zafungovat ihned při zjištění sebemenšího dluhu. Hodně zdaru.
Vážený pane Oto T. Bohužel nemám právní vzdělání abych rozlišil postup při zřízení zástavního práva zákonného a smluvního.Pokud by uplatnění zákonného zástavního práva bylo možné vycházet z citace zákona o vlastnictví bytů a na základě pravoplatného rozsudku soudu toto jednostranně vložit zástavu do KN a tato měla přednostní právo před ostatními zástavami bylo by to rozhodně řešení. Při zřizování zástavního práva na neplatiče uvedené v mém příspěvku jsem s neplatiči uzavřel zástavní smlouvu na jejich nemovitosti a to na výši aktuálního dluhu k době splacení( počítal jsem s tím, že nezaplatí ve sjednaném termínu a dluh ještě naroste).Bohužel tato zástavní smlouva a vklad zástavy do KN je až druhá, neb první zástavní smlouvu žalovaná strana uzavřela již při koupi bytu. Při jednání o zahájení exekuce mi advokát doporučil nepodávat návrh na exekuci, neb právoplatným rozhodnutím soudu není pokryt celý dluh, ale pouze první žalovaná částka (cca 50% z celkového dluhu). OS další k dalším dvěma žalobám dosud nesvolal jednání ač byly žaloby podány v uplynulém roce (platební rozkazy od soudu žalovaní nepřevzali i když výši dluhu uznávají).Dále upozornil na to, že přednost při úhradě bude mít firma která uzavřela zástavní smlouvu jako první dále pak náklady exekučního řízení. Tedy, že na SVJ prakticky nic nezbude. O tom jsem svůj příspěvek psal. Problém je tedy v tom, že naplnění ustanovení zákona o vlastnictví bytu, ač deklaruje přednostní právo SVJ, není toto přednostní úhradou dluhu z první zástavní smlouvy zajištěno. Jinak se mi strašně líbí Vaše doporučení abych šel podnikat a zjistil jak se řeší pohledávky a že se bude jednat o moje peníze.Víte v SVJ se vždy jedná o moje peníze a peníze dalších vlastníků jednotek.Nemůžeme neuhrazené pohledávky odepsat do nákladů firmy, ale jenom ze své kapsy.Nečekám že problém s vymožením dluhu za mne někdo vyřeší ale nejsem samozřejmě spokojen s tím jak obtížně se vymáhá právní nárok – neúčinnost platebních rozkazů , zdlouhavé jednání soudu které by se dalo označit skoro jako nekonání( nejsou vázáni žádnými termíny), nedostatečná právní úprava pro SVJ i když vím, že pro jiné zájmy se řešení takových problémů zákonodárci nevěnují a není to jen tato problematika.Samozřejmě ,že jsme hledali i další cesty jak zamezit nárůstu dluhu a jeho úhrady. Mimo četné upomínky spojené se sankcemi dle stanov SVJ,uzavírání splátkových kalendářů ,osobního jednání s dlužníky jsme se angažovali i při pomoci s prodejem jejich bytu.Jejich celkové dluhy a vyplacení zástav však převyšovaly tržní hodnotu bytové jednotky ( dříve byla vyšší než nyní kdy se v okolí aktivovaly různé ubytovny obsazené ubližovanými). Stav kdy každý dlužil každému a jak to komplikovalo podnikání jsem měl tu čest dostatečně poznat ještě v období mé aktivní pracovní činnosti když jsem řídil jednu organizační jednotku ve velké dopravní firmě a pohledávky byly jedním z velkých problémů hospodaření.Jinak děkuji za Vaše stanovisko a zdravím Tartárek.
Vyjádření k příspěvku:
„Vložil Miroslav Tartárek (bez ověření), 19. Květen 2011 – 0:17“
Vážený pane Tartárek,
absence Vašeho právního vzdělání je bezvýznamná, citace:
„Vážený pane Oto T. Bohužel nemám právní vzdělání …“
To Vám ovšem nemůže bránit řádně užívat význam slov ve Vašem „mateřském jazyce“, i když čeština není první jazyk ZoVB, mohou se Vaše formulace jevit ZovB jako zmatečné, citace:
„Při zřizování zástavního práva na neplatiče uvedené v mém příspěvku… “
„Na fyzickou osobu“ nelze zřídit zástávní právo (pokusy o znovuzavedení otrokážského řádu jsou obecně negovány).
Nyní konkrétně, co Vám Vámi označený údajný neplatič dluží ? Snad ne (bezdůvodné) zálohy.
Popište nám vadu věci (společných částí domu), kterou bylo nutno opravit a na které se Vámi označený údajný neplatič nepodílel.
Doložte nám řádné (aby bylo vůbec splatné) vyúčtování.
Pokud jste předešlé (vůči údajnému neplatiči) neučinil, žádný dluh mu nemohl vzniknout.
ZovB
Vážený pane ZovB nevím s kým mám tu čest. Nemám rád kontakty s anonymy i když se označí několika písmeny. Je skutečností, že se v mém příspěvku, na který tak spontálně reagujete,vyskytují i pravopisné chyby . Měl jsem příspěvek poslat až druhý den, po přečtení a opravení několika chyb a ne hned po napsání v noci. Samozřejmě , že právní vzdělání je značnou předností, neb právník samozřejmě umí rozlišit mezi váhou zástavního práva smluvního a zástavního práva zákonného a podle toho konat.Proto jsem vyjádřil politování, že bohužel právní vzdělání nemám. Pokud se týká Vaší připomínky k zástavnímu právu na neplatiče, nebyla to v začátku mé věty příliš vhodná formulace, ale vytrhl jste jen pár slov z jedné věty kde je dál jednoznačně uvedeno, že s dlužníky byla uzavřena zástavní smlouva na jejich nemovitosti. Dál se dotazujete čím je tvořen dluh neplatičů,s tím, že by mohl být zpochybnitelný.V mém prvním příspěvku je jednoznačně uvedeno, že se jedná o platby spojené s vlastnictvím a užíváním bytové jednotky. Předpokládám, že každý kdo má co společného s SVJ a zná zákon o vlastnictví bytů ví, že se jedná o příspěvky do FO , zálohy na služby a vyúčtování služeb.Tedy platby jednoznačně definované a podložené, nezávislé na přáních výboru, nebo předsedy SVJ. Jak jsem ve svém příspěvku též uvedl soud ve svém rozhodnutí k první žalobě uložil neplatičům dlužnou částku uhradit, což by samozřejmě neučinil pokud by nebyla oprávněná a řádně doložená. Když jsem psal svůj úvodní příspěvek předpokládal jsem diskusi a výměnu zkušeností s ostaními statutárními zástupci SVJ, případně s odborníky schopnými jednoznačně potvrdit, nebo vyvrátit, zda bude při exekuci přednostně uhrazena pohledávka prvního smluvního zástavce, nebo pohledávky SVJ ( s ohledem na ustanovení zákona o vlastnictví bytů),resp. vlastníků jednotek sdružených v SVJ. Očekával jsem že, oslovení statutární zástupci SVJ sdělí zda mají již nějaké konkrétní poznatky o skutečném průběhu resp. pořadí vyrovnání pohledávek při exekučním řízení, délce exekučního řízení a pod. Nezlobte se na mne, ale Váš příspěvek má v tomto směru nulovou hodnotu a spíše vyvolává dojem o jiné motivaci k jeho napsání, než o odborné diskusi a výměně zkušeností k této problematice. S pozdravem a prosím pokud nemáte nic konkrétního, než Váš subjektivní názor, již nereagujte. Tartárek
Poslední komentáře