Postup při hlasování SVJ + BD
Jde mi o princip, takže příklad:
Mějme dům o 20ti stejných bytech, v každém bydlí jeden člověk. 12 bytů je ve vlastnictví těch, co tam bydlí, 8 bytů je bytového družstva. Chceme odhlasovat něco, na co potřebujeme 100% souhlas vlastníků.
Postup:
Svolá se schůze shromáždění, kde se věc navrhuje. Je jasné, že 12 vlastníků musí být přítomno a dát souhlas. Otázkou je jak je to s družstevní částí?
a) musí se dostavit i těch 8 družstevních nájemců a dát všichni souhlas
b) aby družstevní nájemníci dali za sebe jeden souhlas o síle 40%, musí dát souhlas větší polovina z nich, tedy 5 z 8mi. Na schůzi tedy stačí když se dostaví 5 nájemníků ochotných dát souhlas
c) podobně jako za b), ale s tím, že se musejí sejít dříve, aby si o tom rozhodli a stanovisko pak "pověřený reprezentant" prezentoval na shromáždění
d) Družstevní nájemci musí mít svého "pověřeného reprezentanta", který za ně může rozhodovat a bude všechny zastupovat a právě ten se musí schůze zúčastnit a souhlas poskytnout. (za d) rozhodne za ně, za c) za ně nerozhoduje, ale prezentuje názor proběhlého hlasování)
Která z těchto 4 variant je správná, nebo pokud žádná, tak jak na to?
Máte v tom hrozný chaos, svj a BD spolu nikdy nehlasuje. Pokud Bd ještě vlastní nějaké byty, pak je BD členem SVJ (pokud tedy svj existuje) a jeho zástupce hlasuje jako člen svj váhou hlasů, která přísluší BD. Družstevní nájemnící s tím nemají vůbec nic společného, na té schůzi nemají co dělat. Ano, zcela běžně to funguje tak, že BD svolá schůzi vlastníků bytů a nájemníků družstevních bytů dohromady a vytváří chaos, ve kterém se větěinou nikdo z vlastníků nevyzná. Chápu vaší snahu udělat v tom nějaký pořádek, vaše úsilí má několik ale…
1. máte snahu, ale sám v tom nemáte jasno. 2. Družstvo vám to nedovolí, protože jeho váha hlasů není sice nadpoloviční, ale je vysoká. A bývalí členové družstva se přikloní na stranu družstva, to mi věřte, nepodpoří vás, protože lidi jsou ovce nemyslící a budou vás vnímat jako rušitele svého pohodlí, pořádků na které jsou zvyklí. Tak hodně zdaru.
Pane, kdybych v tom jasno měl, tak se zde neptám. Neřeším, zda mi družstvo něco povolí, nebo jak se kdo zachová. Ptám se na správný postup v zadaném příkladě. Z Vašeho komentáře teda vyvozuji, že správně by mělo být buď za c) nebo za d)
Družstvo má svého statutárního zástupce a statutář může jít na schůzi sám, nebo někoho, nějakého svého zástupce na schůzi pošle a ten hlasuje za družstvo. Družstevnící s tím nemají nic společného, družstevníci si nikoho nevolí.
Neboli je správná varianta D, akorát pan Werewolf zatím neví jak se to správně nazývá, tak to nazval „pověřený reprezentant“. Taisa
Nikoliv. Ani varianta C ani D není správná!!!
Až si pan Werewolf přečte zákon o vlastnictví bytů a stanovy svého SVJ, pak zjistí, že o nájemcích bytů tam není ani slovo. SVJ nemá s pouhými nájemci nic do činění a není s nimi v žádném právním vztahu. Nájemci samozřejmě nejsou oprávnění nakládat s majetkem družstva. Nemají ani právo účastnit se shromáždění SVJ, ani hlasovat, natož aby si pro shromáždění volili jakéhosi „reprezentanta“. To jsou fantazie mimo právní realitu.
Nahlédnutím do katastru zjistí pan Werewolf kdo jsou vlastníci jednotek v domě. Pouze oni se účastní shromáždění. Pouze oni hlasují a rozhodují o společném majetku, o poskytovaných službách, a také o záležitostech SVJ – právnické osoby. Seznam vlastníků jednotek s aktuálními adresami by měl mít k dispozici současný správce (kterým je bytové družstvo).
Je-li některým z vlastníků jednotek právnická osoba (např. družstvo), pak tuto právnickou osobu zastupuje:
- člen orgánu právnické osoby, který ji zastupuje způsobem zapsaným do veřejného rejstříku (§ 162 NOZ), nebo
- zaměstnanec nebo člen v rozsahu obvyklém vzhledem k jejich zařazení nebo funkci; přitom rozhoduje stav, jak se jeví veřejnosti (§ 166 NOZ), nebo
- fyzická osoba, zastupující právnickou osobu na základě udělené plné moci.
Možnost číslo 2 je naprosto nežádoucí, pro její neurčitost a neprokazatelnost. Doporučuji, aby SVJ upravilo stanovy a vyžadovalo buď postup podle č. 1, nebo č. 3.
lake
a zelený strom moudrosti. Zažil jsem osobně situaci při koupi bytu od developera v době výstavby. Developer a současně původní vlastník svolal ustavující shromáždění vlastníků. V té době bylo z 55 bytů již 45 „prodaných“. Ostatní byly ve fázi přípravy smluv – resp. ale ke dni shromáždění ve vlastnictví developera. Pro hlasování pak developer připravil „plné moci“ budoucím vlastníkům a nechal je hlasovat s tím, že „se jich to vlastně týká a jedná se o jejich majetek“. To prosím za účasti notáře, který osvědčil ustavující shromáždění vlastníků pro volbu výboru, stanov, příspěvků atd. Developer jako vlastník tak roztříštil svůj jeden hlas. Takže je třeba počítat s čímkoliv.
Zažil jsem obdobný zmatek s plnými mocemi na ustavujícím shromáždění, které jsem v zastoupení developera řídil. Mnou pozvaný notář se jen usmíval a vůbec do toho nezasahoval. Teprve když jsem ho vyzval s tím, že to bude trvat do půlnoci (a vezl jsem ho svým autem domů) tak potvrdil moje stanovisko. Ovce, které mě nevěřily ihned srazily podpadky, že to řekla i kapacita. Notáři je to jinak egál.
Vlastníkem je Bytové družstvo Takže když ve stanovách bude znít: „Pokud je vlastníkem právnická osoba, musí být zastupována fyzickou osobou na základě plné moci“, tak si družstvo někomu vydá tuto plnou moc a ten pak bude hlasovat jako ve smyslu za d), tedy jedním silným hlasem. Říkám to správně?
Jenomže stále nevím (a v žádném zákoně jsem se to nedočetl), jak se mají přijmout nové stanovy, když zatím platí staré, tzn. musí souhlasit 3/4 všech, tzn. musí souhlasit i vlastník „Bytové družstvo“. A ve starých stanovách ani v ZoVB jsem se nedočetl, jakým způsobem získat validní hlas Družstva. Jejich předsedu samosprávy (jak mi pomohl vysvětlit p. JaVa) jsem v rejstříku nenašel. Leda by ho k tomu opravňovala jeho smlouva s družstvem… Ve starých zákonných stanovách jsem nenašel k tomu zmínku.
Ne, neříkáte to správně. Právnickou osobu může vždy zastupovat člen jejího orgánu způsobem uvedeným v rejstříku, samozřejmě i bez plné moci. Takže Váš návrh obsahu stanov je protizákonný. Ale to už jste si mohl přečíst v mé předchozí odpovědi.
Tvrdíte, že jste se nikde nedočetl jak se mají přijímat nové stanovy. Ale já už jsem Vám napsal, abyste si přečetl zákon o vlastnictví bytů a vaše stanovy. Je to tam. Když neděláte co se Vám radí, pak se zbytečně ptáte dokola.
Není pravda, že při hlasování o stanovách musí souhlasit 3/4 všech. Nic takového není uvedeno ani v zákonu, ani ve stanovách.
Nedočetl jste se jak „získat "validní hlas družstva“ asi proto, že každé SVJ by si to mělo ve stanovách určit samo. Průkazné a jednoznačné je podepisování hlasovací listiny. Je samozřejmě technicky možné hlasovat mnoha způsoby: zvedáním ruky, vhazováním hlasovacích lístků do schránky, skenováním hlasovacího průkazu, posíláním SMS, atd..
lake
Už jsem byl upozorněn, že 3/4 z přítomných, děkuji…
Upravme tedy znění na: „Pokud je vlastníkem právnická osoba, musí být zastupována fyzickou osobou na základě plné moci anebo je zastoupena členem jejího orgánu uvedeném v obchodním rejstříku“ Takto jsou povoleny obě možnosti, takže v pořádku?
„SVJ by si to mělo ve stanovách určit samo“ to se právě snažím do nových stanov zavést, ale zatím nám platí vzorové stanovy
Co mi radíte, dělám. Čtu všechno stále dokola. Jak vidno, stane se mi, že přehlédnu ale nějaké slovo, např. že stačí 3/4 z přítomných a ne všech. Uvědomuji si ale, že takové přehlédnutí má pak zásadně vážné následky…
Až po: zatím platí staré stanovy tj.n.v.371/2004 to máte celkem v pořádku,ale ke změně stanov nepotřebujete 3/4 hlasů všech,stačí vám 3/4 všech „přítomných“ vlastníků.Za družstvo bude hlasovat svými 45% zmocněnec a záleží pouze na něm jak se ke změnám postaví.Abyste měl 100% jistotu,že ty svoje stanovy prosadíte,musíte si předem zajistit dostatečnou % účast a následný souhlas zbývajících vlastníků bytových jednotek v domě.Jinak jsou Vaše šance něco prosadit mizivé.
Máte pravdu, čl. 7, od13 se píše 3/4 z „přítomných“, to jsem přehlédl, asi docela podstatná informace…
Takže k původnímu příkladu (20 BJ, 12 vlastníků + 8BD vlastník):
1)) Ve čl.7 od10 se píše, že je shromáždění usnášeníschopné, když přijde nadpolovina. Tedy řekněme, že přijde předseda samosprávy, který bude mít zároveň zmocnění, v našem příkladě jeho síla je 40%. Dále stačí 3 vlastníci. Tj 40%(8mi bytová část) + 3 = 11 bytů (55%), přítomna je větší půlka a je usnášeníschopné.
Přijetí stanov musí přijmout tedy 3/4 z přítomných, v našem příkladě tedy stačí souhlas zmocněnce a jednoho vlastníka. Z přítomných má zmocněnec část 73% (8/11) + jeden vlastník (1/11) = 9/11.
2)) pokud by se zmocněnec nedostavil, musí se dostavit alespoň 11 vlastníků. Z těchto přítomných pak musí odsouhlasit opět 9 z 11, aby byla splněna povinnost odst.13 – 3/4 z přítomných
Je už nyní postup výpočtu správný? (Neřešme, koho je nutno přesvědčovat, jde jen o matematiku a legální postup)
Poslední komentáře