postavení vlastníků před vznikem společenství vůči družstvu
Perotože nemáme potřebný počet vlastníků nutných pro založení společenství,nevíme jaké je naše postavení vůči družstvu.Družstvo organizuje roční schůze pro vlastníky samostatně, ve věci nutných oprav a investic nás přesvědčuje předseda že oni jsou vlastníci budova a tudíž oni budou rozhodovat o všem, ať již jde o zasklení okna do sklepa, nebo opravě střechy, včetně toho za kolik to bude a kdo to provede.Naše postavení je jakési trpěné s bez jakýchkoliv práv. Jaká je tedy pozice vlastníka v domě, kde převažují družstevníci? Děkuji za odpověď. Josef Říha gastroprojekt@volny.cz
Jsme podobné situaci, momentálně kvůli tomu, že předseda oddaluje a podmínkami v převodních smlouvách znemožňuje založení SVJ s IČO (nad 75% podílů vlastníků). Je to nezávděníhodná situace, které drusžtva v drtivé většině zneužívají a chovají se k vlastníkům jako k družstevníkům, tj. o vás bez vás. Pokud je vaše drusžtvo „zvláštní“ BD dle §24 ZoVB, jako že asi ano, a bylo původním vlastníkem vaší budovy, pak se na vás vztahuje §9 odst. 4 ZoVB v platném znění, kde se uvádí, že než spoluvlastnický podíl v domě klesne u BD na méně než 25% je SBD váš správce ze zákona, který musí postupovat dle § 9, 11 a 15 odst. 2 ZoVB platná „před účinností tohoto zákona“, tj. zákon o vlastnictví bytů před novelou 103/2000 Sb. Pro chod nejdůležitější asi ten §11: § 11 Společenství vlastníků jednotek
(1) Pokud je dům rozdělen na jednotky, které vlastní více než jedna osoba, tvoří vlastníci jednotek společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) (2) Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění. (3) Shromáždění se sejde buď z podnětu správce, nebo z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Shromáždění svolává správce, a to písemně tak, aby vlastníci jednotek obdrželi oznámení o konání shromáždění alespoň 15 dnů předem. (4) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnického podílu vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2), hlasy spoluvlastníků jednotky jsou společné. Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů, k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů. (5) K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení, je zapotřebí tříčtvrtinové většiny všech hlasů. (6) K přijetí usnesení o odvolání a ustanovení správce a o určení jeho práv a povinností a způsobu jeho odměňování je zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů. (7) K přijetí usnesení týkajícího se změny účelu užívání stavby a o zcizení společných částí domu, které jsou nezbytné pro zachování účelu užívání stavby, je zapotřebí jednomyslného souhlasu všech vlastníků jednotek. (8) Nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. (9) Všechny změny, které se týkají obsahu prohlášení, je společenství povinno do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu. Přílohou oznámení katastrálnímu úřadu je zápis z jednání společenství včetně prezenční listiny.
Pane Vadrane, zjistěte si, zda na váš případ se vztahuje § 23 odst. 5 ZoVB:
Jestliže družstvo nesplní svoji povinnost [uzavřít smlouvu o převodu] ani do deseti měsíců ode dne, kdy jej jeho člen, který má nárok na převod bytu nebo nebytového prostoru a který splnil všechny své závazky vůči družstvu včetně uhrazení částek podle § 24 odst. 5 a 7, písemně vyzval k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru, je povinno tomuto členovi zaplatit pokutu ve výši 100 Kč za každý započatý den prodlení, ledaže k uzavření této smlouvy nedošlo z důvodů na straně tohoto člena družstva.
lake
Děkuji, o této novele vím, ovšem u nás je problém, že BD nejprve sdělovalo, že k převodu stačí jen „uhradit poplatek“ (na základě této úhrady byly skutečně byty převáděny, ovšem nenapadlo nás, že „doklad o platbě“ vlastně není žádná žádost, tudíž BD nic nezavazuje, nyní nám lhůta na základě písemné žádosti běží). Druhý problém je, že BD do převodních smluv dává různé sankce (za změnu správce atp.) a podmínky a nutí nás podepsat. My s tím nesouhlasíme, snažíme se jednat, ale… (BD není zvyklé, doposud každý podepsal vše, ani by lejstro četl :-/)
BD koná protiprávně, ale klidně můžete tyto smlouvy podepsat. K ničemu vás totiž nezavazují. Jestliže váháte, jste sami proti sobě.
Okamžikem vzniku SVJ jako právnické osoby bude zcela bezvýznamné, co jste družstvu podepsali jako jednotliví vlastníci. SVJ okamžikem svého vzniku nejen získá způsobilost vykonávat správu domu ve smyslu § 9 odst. 1 ZoVB, ale fakticky se tohoto práva i ujme. Správa družstva tím okamžikem skončí. Pak se SVJ samo rozhodne, zda uzavře smlouvu o správě a s kým.
Už se zde řešilo, viz rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009.
lake
Hmm… U nás je „problém“, že část družstevníků (ten samý závazek však mají i už převedení – vlastníci) si s BD vzalo úvěr na revitalizaci (smlouva na BD k našemu domu, oni indiv. ručitelské závazky). Spořitelna nám odepsala, že BD může dluh převést na SVJ příkazní smlouvou, nebo SVJ může přistoupit k dluhu jako spoludlužník. BD však úvěr využívá jako strašidlo pro méně informované. Podmínka sankce je formulována ve stylu, že po dobu úvěru si nesmí vlastník zvolit jiného spráce, jinak zaplatí sankci x desítek tisíc. Přitom dosavadní vlastníci, kteří mají ten samý režim úvěru, tuto podmínku samozřejmě ve smlouvách nemají a ani to s nimi nikdo neřeší. Jak se díváte na toto? Jak se vlastně dá věc řešit? Jde o to, že oni mají samozřejmě k dispozici náš FO a při vyrovnávání nám zřejmě nebudou chtít FO uvolnit s odkazem na ty smlouvy, takže s největší pravděpodobností skončíme u soudu. Nechceme tedy v téhle fázi udělat chybu… JV
Pane Vadrane,
mně to připadá, že není zájem o převod bytů do vlastnictví na straně nájemců a hledají se výmluvy.
Napřed jste si ani nepodali žádosti o převod bytů.
Pak, když družstvo připravilo smlouvy, odmítáte je podepsat.
Běh desetiměsíční lhůty je zastaven od okamžiku, kdy družstvo smlouvy nabídlo k podpisu. Nyní věc zdržují nájemci, nikdo jiný.
Vysvětlil jsem Vám, že dodatek v individuální smlouvě ohledně závzaků vlastníka týkajících se správy je bezvýznamný. Nyní přicházíte se stejně bezvýznamnou námitkou ohledně "sankce x desítek tisíc": cokoliv vlastník podepíše, je pouze a jen jeho individuální závazek vůči BD na dobu do vzniku SVJ (navíc podle mne může být v rozporu s dobrými mravy, tedy neplatný). Jakmile vznikne SVJ, bude si záležitosti správy řešit samo podle svého uvážení, bez ohledu na obsah individuálních smluv. Pokud jde o úvěr, jeho část připadající na budoucího vlastníka musí být řádně splacena a teprve pak se byt převede do vlastnictví, viz § 24 odst. 5 ZoVB (možná se vás netýká?).
Vaše úvahy o FO jsou z téhož soudku. Pamatuji si, že před delší dobou jsem Vás vyzval, abyste si přečetl ZoVB. Je v něm přesně uvedeno, jak družstvo vypořádá Fond oprav s jednotlivými vlastníky nebo s nově vzniklým SVJ, viz § 24 odst. 7 ZoVB. Jak jste došel k názoru, že "nebudou chtít FO uvolnit"? Máte to písemně potvrzeno od předsedy družstva, nebo je to opět pouze ničím nepodložený názor?
lake
Pane lake,
vy jste fakt neuvěřitelný. Možná vám je vždycky všechno hned jasné, ale to si opravdu nedovedete představit obavy a postavení lidí, kteří s různými právními kličkami doposavad neměli žádné zkušenosti a je jim vyhrožováno velkým bytovým družstvem, že pokud si dovolí vybrat nového správce zaplatí 100tis. a že to podepsali, takže co je psáno, to je dáno…fakt si to nedovedete představit? Opravdu si nedovedete představit velké BD, které využívá své velikosti (realita shromáždění delegátů, kteří se vybírají podle nejasného klíče, jejichž seznam má pouze představenstvo, kde si většina lidí neuvědomuje svoje výsadní postavení…) k manipulaci, vyhrožování, zastrašování… My v téhle realitě žijeme, a budete se divit, naše BD není zdaleka výjimkou, bohužel…
A to, že BD neuvolní fond oprav je skutečnost, kterou před několika lety řešil jiný bytový dům, který se pokusil od BD odtrhnout. Přesto, že podle vás toto řeší ZoVB jasně, fond uvolněn nebyl, muselo dojít na soudní řízení a nepřeju vám vidět stav našeho soudnictví v těchto záležitostech…
lake. "úvěr, jeho část připadající na budoucího vlastníka musí být řádně splacena a teprve pak se byt převede do vlastnictví, viz § 24 odst. 5 ZoVB (možná se vás netýká?)! – to je právě ono, my nevíme, jestli se nás to týká a zatím nám to nebyl nikdo schopen jasně potvrdit nebo vyvrátit. BD vyrovnání nežádá, trvá na tom, že bude správcem až do splacení úvěru, přitom úvěr si ve stejném režimu vzali i už převedení vlastníci. Pokud by se jednalo jen o tu správu, tak je mi to jasné též, figuruje tam ovšem onen úvěr. BD třeba zatím odmítá i jen diskutovat o příkazní smlouvě o úvěru, tak babo raď…
Jste asi znalec zákonů a bytové problematiky, škoda, že často děláte tak rychlé závěry o „kvalitě“ lidí a jejich pohnutkách. JV
Pane Vadrane,
přeskočím onu část o Velkém Bratrovi BD, který kuje pikle a manipuluje a mafiánsky zastrašuje. Jestliže se Vaši spoluobčané nechají bez odporu vodit za nos, a nejsou schopni se sami rozhodovat, co očekáváte od nás za radu?
K Fondu oprav: takže je jasné, že o jeho budoucím osudu nic nevíte. Zabýváte se věcí, která bude aktuální teprve až Vaši spoluobčané konečně podepíší ty smlouvy a teprve až vznikne SVJ a teprve až uplyne doba šesti měsíců určená zákonem na vypořádání FO.
Pokud BD od žadatelů o převod nežádá vyrovnání úvěru, buďte rádi, že je to tak. O tom, že smlouva o převodu bytu nijak nezavazuje SVJ jako právnickou osobu, jsem Vám už psal podrobně v předchozích dvou příspěvcích.
Jasně jsem napsal, že BD přestane být správcem se vznikem SVJ (konkrétně volbou statutárního orgánu) a dal jsem odkaz na příslušný rozsudek NS. Nerad opakuji stále dokola totéž. Nechcete-li si nechat poradit, Vaše věc.
lake
Pane lake,
jen vám chci pogratulovat. Zřejmě žijete v nějakém ideálním státě, resp. SVJ/BD, kde každý je znalý, schopný a rozhodný, takže podobné problémy, co máme my, kteří se necháme vodit za nos, nemáte. Já bohužel žiju v obyčejném světě, ve kterém nám právník družstva tvrdí něco úplně jiného než vy (což je pochopitelné), ale, opět se asi budete divit, moji spoluobyvatelé se nechají zastrašit, chtějí od nás aktivních „záruky“, že těch x-tisíc platit nebudou, že nepřijdou o své zálohy, nechtějí se soudit… Vím, je to absurdní, mě osobně to štve neuvěřitelně (ať to někdo zařídí, hlavně ne já), ale musím s nimi žít a musím se s tím nějak vyrovnat, proto hledám onu radu. Možná byste mohl oslovit SON, aby vám sdělili, jak „jednoduchá“ jsou jednání s velkými BD, třeba byste potom nezněl tak pohrdavě. Ale nebudu zbytečně zaplevelovat diskusi, jenže prostě dotazy, které vám se zdají banální až hloupé, mohou být pro druhé důležité. Každopádně děkuji za váš čas. JV
Ve vašem případě již byl dům rozdělen na jednotky Prohlášením vlastníka, avšak dosud nevzniklo společenství. Družstvo není (jediným) vlastníkem budovy, nýbrž vlastníkem některých jednotek a podílovým spoluvlastníkem společných částí domu..
Při rozhodování o společných věcech se postupuje podle § 11 odst. 8 Zákona o vlastnictví bytů. Jsou konány schůze a shromáždění vlastníků (družstvo je jedním z nich) na nich přijímá rozhodnutí s vahami hlasů podle spoluvlastnických podílů.
lake
Pane Řího, najděte si vlastníky na www.cuzk.cz klik Nahlížení, klik vlevo Budova, zadat např. Brno, Bohunice 158. Zjistíte vlastnictví a velikost podílu. Někdy nutno přepočítat zlomky na stejného jmenovatele, jak jsme tomu říkali ve škole. Z toho spočtete procenta všech vlastníků mimo BD. Na schůzi dbejte aby hlasovali vlastníci z katastru nebo řádně zplnomocnění. Za manžele hlasuje jeden z nich, za jiné vlastníky bytu (sourozenci z nich každý je uveden jako vlastník s svojím podílem hlasu) oba nebo zplnomocněný.
V Aresu http://wwwinfo.mfcr.cz/…s_es.html.cz
si najděte dle adresy bytové družstvo. Někdy to je pod adresou vedlejšího čísla popisného než konkrétně bydlíte, když to je BD pro více domů. Takže třeba zadejte jen ulici a pak si ve výběru vyberte to vaše družstvo. Kliknete potom na OR (Obchodní rejstřík) a zjistíte kdo je předseda a zda jim končí mandát.
Poslední komentáře