Podíl nákladů za psa v oblasti úklidu , spotřeby el.energie,amortizace výtahu
SVJ na svém shromáždění rozhodlo,že každý majitel psa bude přispívat na úklid spol.prostor,spotřebu el.enegie a amoratizaci výtahu ve výši 10,00 kč za měsíc.Čemu odporuje toto usnesení,bylo přijato 95%.
Nevím, jak jste velký dům. My jsme dům se 4 vchody, asi 100 bytů. Usnesli jsme se, že budeme počítat do účtování služeb i psy. V praxi se to ale ukázalo jako více méně nemožné. Je obtížné, zjišťovat počty osob v bytech. U psů se to ukázalo jako nemožné. Nedalo se hlídat počty psů existujících, narozených, uhynulých, přinesených atd. Takže jsme tuto myšlenku, schválenou poměrně velkou většinou, nezavedli.
Jirka
Anonymous napsal: "SVJ na svém shromáždění rozhodlo,že každý majitel psa bude přispívat na úklid spol.prostor, spotřebu el.enegie a amoratizaci výtahu ve výši 10,00 kč za měsíc."
Uvedené usnesení je absolutně neplatné. Vlastníkům jednotek z neplatného usnesení žádná povinnost nevznikla. Pokud obdrží předpis plateb včetně této částky, mohou jej označit za vadný.
• Za prvé:
usnesení je neplatné pro neurčitost. Podle § 9a odst. 1 ZoVB je vlastník jednotky povinen hradit alikvotní část za poskytované služby (zálohově, nebo po poskytnutí služby). Podle § 15 odst. 2 ZoVB je vlastník jednotky povinen přispívat (zálohově) na správu, opravy a údržbu domu.
Každá z plateb tedy probíhá podle jiné právní normy. Liší se i tím, že platby záloh na služby se s bývalým vlastníkem jednotky vždy vypořádají, kdežto zaplacené zálohy na správu se nevypořádají.
Usnesení SVJ nerozlišuje která část z oněch 10 Kč měsíčně je míněna jako zúčtovatelná záloha na služby, která část je paušální platbou za služby a která část je příspěvkem na "amortizaci výtahu", což je nepochybně náklad na správu domu.
Jestliže u odhlasované částky nelze (ani s použitím obvyklých výkladových postupů) odlišit její jednotlivé složky a vyčíslit jejich výši, jde o úkon nesrozumitelný a neurčitý a proto absolutně neplatný.
• Za druhé:
I kdyby nebylo první námitky, usnesení je absolutně neplatné rovněž z důvodu porušení § 15 odst. 1 ZoVB. Podle něj přispívají vlastníci jednotek na správu domu podle svých spoluvlastnických podílů, pokud se nedohodli jinak. Částka označená "na amortizaci výtahu" měla tedy být stanovena všem poměrně podle spoluvlastnických podílů, nikoliv pevnou částkou pouze na byty, v nichž je držen pes. Souhlas 95% hlasů vlastníků jednotek není onou dohodou, kterou zákonodárce předvídá v § 15 odst. 1 ZoVB.
Jestliže částka "na amortizaci výtahu" byla stanovena postupem rozporným se zákonem, jde o úkon absolutně neplatný.
• Závěrem:
Podotýkám, že platba služeb "za psa" sama o sobě nemusí být v rozporu se zákonem. Dovedu si představit, že rozúčtování určité služby (úklid, osvětlení chodeb a provoz výtahu například) bude stanoveno poměrně "podle počtu osob užívajících jednotku a psů držených v jednotce". Společenství má v této věci volnost rozhodování danou ustanovením § 11 odst. 4 ZoVB.
V případném soudním sporu by soud jistě zjišťoval, zda zvolené kriterium není zjevně nerozumné a zda má nějaký vztah (korelaci) k intenzitě využívání chodeb a výtahů.
Judikát k tomu zatím (pokud vím) není k dispozici.
lake
„Pokud obdrží předpis plateb včetně této částky, mohou jej označit za vadný.“
Znamená to, že předpis oné částky za psa je vadný a jinak je předpis plateb v pořádku a platí (tj. platí bez oné vadně předepsané částky), a nebo je předpis plateb jako celek vadný a neplynou z něho žádné důsledky (tj. platí předchozí předpis)? Děkuji.
Pane Horský,
Oznámení předpisu záloh je nepochybně právním úkonem společenství (jednající svým statutárním orgánem) vůči vlastníkovi jednotky. Pokud jste obdržel jeden předpis záloh s jedinou celkovou částkou (součtem) a tato celková částka je vadná, pak soudím, že je vadný předpis záloh jako celek. V případu, který se týkal vyúčtování záloh na služby, judikoval Nejvyšší soud takto:
"Jestliže tedy pronajímatel provede vyúčtování nesprávně, není zde (řádného) vyúčtování jako předpokladu pro vznik platební povinnosti nájemce. Protože (řádné) vyúčtování je také předpokladem pro vznik splatnosti částky v něm uvedené (nedoplatku), nestává se vyúčtovaná částka splatná, a to ani z části.
Na tomto závěru nemůže nic změnit skutečnost, že pozdější (řádné, správné) vyúčtování může (a většinou také bude), obsahovat - číselně vyjádřeno - zčásti nebo zcela i částky, jež byly původně (nikoli však řádně) vyúčtovány.
Nejde zde totiž o to, zda - číselně vyjádřeno - bylo původní vyúčtování vyšší nebo nižší, případně stejné jako vyúčtování řádné (správné). Rozhodné je, že splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě (v důsledku) řádného, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného, vyúčtování (obdobně za dřívější právní úpravy srov. stanovisko Nejvyššího soudu ČSR ze dne 16.7.1981 Cpj. 164/80, uveřejněné pod č. 4 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1983, nebo rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 9.2.1968, sp.zn. 7 Co 598/67, uveřejněný pod č. 15 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1969)."
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky 21 Cdo 803/2002, ze dne 26.11.2003
Obdobně k téže problematice viz rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 2471/2007. Nejnověji byla tatáž záležitost (vyúčtování záloh za služby) posouzena Nejvyšším soudem v rozsudku 26 Cdo 4742/2010 ze dne 20.07.2011.
lake
Pravděpodobně by šlo použít tzv. salvátorskou klauzuli, která je vtělena do § 41 ObčZ.
Hezký den!
Pavel
Ke komentáři pana Lake dodávám, když zmiňuje § 9a zákona 72/1994 sb: §9a má čtyři odstavce. První obsahuje vyjmenování oprávnění SVJ činit právní úkony-jasné druhý odstavec:SVJ je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek,není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu-zřejmě poplatek za psa v jakékoliv výši a formě nikde stanoven není. Třetí odstavec cituji:SVJ je oprávněno vlastním jménem vymahat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomuu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona. Citoval jsem jej proto,že jednoznačně uvádí OPRÁVNĚNÍ SVJ vlastním jmínem VYMAHAT plnění povinnosti uložených vlastníkům… Co jiného je usnesení shromáždění přijaté 95 % vlastníků. Kdo nesouhlasí, může se obrátit na soud,aby tento rozhodl o správnosti usnesení. Domnívám se, že soužití členů SVJ s vlastníky,kteří mají psa je vždy otázkou tolerance.Bohužel vlastníci psa ve své většině, tuto toleranci postrádají!!
Pane Vladislav László,
Vy jste si zřejmě nepřečetl mou odpověď tazateli. Nikdo nepochybuje, že SVJ je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek.
Ale zřejmě Vám ušlo to podstatné: že popisované "usnesení", přijaté většinou 95% vlastníků jednotek, je vadné a absolutně neplatné pro neurčitost. Z absolutně neplatného předpisu záloh nevznikají vlastníkovi jednotky žádné povinnosti a není zde tedy oprávnění něco na něm vymáhat.
Někteří diskutující se stále domnívají, že SVJ si může hlasováním platně schválit věci zjevně nerozumné a protizákonné. Není tomu tak. Z judikatury se podává, že pro platnost usnesení lze použít stejná kriteria, jako pro platnost právního úkonu.
lake
Lze tedy celou problematiku psů a poplatků kolem nich zkrátit na konstatování, že je možné poplatky za držení úsů vybírat,ale je nutné před hlasováním o usnesení k této problematice, pečlivě usnesení, jeho zněmí připravit,aby bylo jednoznačné, bez možnosti různého výkladu a pochopení.
Poslední komentáře