Platba zaloh v novostavbe

Hradit skutečně vzniklé náklady až po vyúčtování je podle mne postup, který je sám o sobě zcela v pořádku. Je v souladu s obecnou zásadou „nejprve zboží/službu, potom peníze“.

Nepíšete, zda vlastník promptně hradí, co mu bylo vyúčtováno.

Jiná otázka je, že by měli všichni vlastníci postupovat jednotně.

Vážení, něvěřte Anonymovi! Když se rozdával rozum a učila logika, tak chyběl. Kdo jiný uhradí za SVJ zálohy jednotlivým dodavatelům, než všichni členové SVJ – tedy vlastníci. Plně souhlasím s paní Klainovou.

Neuhrazením dvou záloh dodavatelům energií je v souladu s energetickým zákonem a dalšími předpisy právní důvod k ukončení dodávky – jedná se o tzv.„černý odběr“. Samozřejmě nehrazením záloh se zvýší celkové vyúčtovávané náklady o položky penále, úroků z prodlení plateb a smluvních pokut.

„Tak vesele dál Anonyme, asi máš plnou peněženku.“

Matějka

Pane Matějka , vždy si říkám jestli stojí za tu „námahu“ odpovídat a komentovat takové komentáře jako např. neplatit zálohy, odmítat revize atd.

Není to poprvé, co se tu objevuje „moudrý názor“, že hradit skutečné náklady až po vyúčtování je zcela v pořádku.

Anonym, který tento názor předkládá, by ještě mohl přidat radu, kdo má hradit měsíční zálohy dodavatelům služeb. Naše SVJ platí měsíčně za dodávky tepla, za ohřev vody, za dodávku vody, za společnou elektřinu přes 50 tis. Kč.

Kdyby si všichni postavili hlavu, že budou platit až vyúčtované náklady na služby, platil by těch cca 50 tis. Kč KDO ? Výbor nebo nějaký dobrovolník?

Snad se spolu s ostatními dočkám poučení.

N. Klainová

Taky bych se nechal rád poučit.

Poučení Vám rád poskytnu.

Jenom nejprve upřesním, že jsem nepsal, že úhrady až po vyúčtování pokládám za vhodné řešení. Jenom jsem psal, že takový postup je v pořádku.

Jak postupovat ve Vašem případě pravidelných nákladů 50 tis. Kč měsíčně?

1. sjednat s dodavateli častější vyúčtování (bez měsíčních záloh),
2. vyžádat od dodavatelů vyúčtování záloh,
3. čerpat provozní úvěr,
4. jistě najdete i další možnosti.

Vážení, nevěřte Anonymům!

Návrhy Anonyma nejsou „v pořádku“!

Náklady za zřízení a poskytnutí provozního úvěru vám prodraží život. SVJ je neziskový právní subjekt. Všechny náklady za SVJ musí uhradit jeho členové – vlastníci.

Matějka

Děkuji za rady, obzvlášť ten provozní úvěr se povedl.

Zákonodárci zapomněli dát do ZoVB více věcí, ne pouze povinnost platit zálohy na služby. V návrhu nového ZoVB už ta povinnost je (v návrhu ze srpna § 31).

Nového ZoVB se hned tak nedočkáme. Do té doby se docela vyplatí používat vlastní mozek.

N. Klainová

Rád bych na tomto místě poděkoval za připomenutí, že povinnost skládat zálohy na služby ZoVB skutečně nestanoví.

Petr F.

§ 15 (1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).

(2) K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. 

G.X.

„Vlastníci si určí“ je vůbec pozoruhodná formulace, když všude jinde zákon užívá formulace „společenství rozhodne“ nebo „schůze shromáždění rozhodne“. Neprozradí mi nějaký právník, zda v tom není nějaký rozdíl?

Děkuji panu G.X. za citaci ZoVB týkající se záloh.

1. Povšimněme si, prosím, že zákon úmyslně nehovoří o měsíčních zálohách, takže úhrada jednorázově za účetní období je zcela v pořádku. Byl-li by zákonodárce chtěl stanovit, že se jedná o měsíční zálohy, byl by to uvedl.
2. Dále si povšimněme, že zákon neříká, komu a jakým způsobem se zálohy skládají. Takže skládání záloh na spořící účet vlastníka jednotky nebo do jeho pokladny je rovněž zcela v pořádku. Zákon žádá, aby zálohy byly skládány předem a poskytuje návod, jak stanovit jejich výši. Byl-li by zákonodárce chtěl stanovit, že se zálohy hradí ve prospěch společenství, byl by to uvedl.

Zkombinujme nyní výše uvedené. Jiné názory vítám, ale jako oporu, prosím, používejme výhradně doslovný text platného ZoVB, nikoli naše domněnky, jak by to asi mělo fungovat.

Můžete platit klidně i jen jednou ročně, ale předem.

Za druhé nevím, jestli si z nás děláte legraci nebo snad myslíte vážně, že spoření na svůj vlastní účet považujete za skládání záloh!?

G.X.

Vážený pane G.X.,

kde přesně jste, prosím, v zákoně vyčetl, že vlastník musí platit předem?

§ 15 odst. 2 stanoví, že zálohy musí být předem určeny a že si je vlastníci dopředu určí. O tom, že by měly být předem hrazeny zákon neříká nic.

Josef K.

citovaný odstavec (2), první věta.

Nebo snad na nás vybalíte že „skládají“ neznamená úhradu? Záloha placená „po“ by nebyla zálohou.

G.X.

A Vy jste snad vyčetl v zákoně, na jaký účet nebo do čí pokladny se skládají zálohy? Je tam snad někde uvedeno, že jde o účet notáře, osoby vykonávající pro společenství některé činnosti spojené se správou domu, jeho statutárního orgánu, předsedy výboru, majoritního vlastníka, účetnímu nebo něco jiného?

Vážený anonyme, v zákoně máte , kdo vykonává správu domu. Není explicitně uvedeno, komu se hradí zálohy, snad proto, že to je zřejmé.

Považuji za ne-hodný diskuze chytrolínský přístup, že by výše uvedené snad znamenalo nepovinnost zálohy hradit.

Za mnohem zajímavější bych považoval diskuzi nad tím, co spadá do správy domu a co jsou již služby.

Tuto neplodnou diskuzi považuji za vyčerpanou.

G.X.

Pane G.X., máte naprostou pravdu, diskuze na této úrovni je skutečně zbytečná (některým z výše uvedených vykladačů to jistě vyloží soud). Ale vaše poznámka, co spadá do správy a co do služeb je zajímavá. Protože stále platí ještě starý ZoVB, který se o službách vůbec nezmiňuje, myslím, že není třeba oddělovat správu od služeb. Např. naše SVJ má přímo v prohlášení vlastníka uvedeno, co spadá do správy domu, mimo jiné: „…dodávky tepla, vody …“ (což se obvykle nazývá služby). Ale v účetnictví by se měly rozhodně oddělovat dlouhodobé zálohy na správu (tzv. FO), jejichž zůstatek se převádí do dalšího roku, a krátkodobé zálohy na správu (tzv. služby), jejichž zůstatek je na konci roku nulový, protože se vyrovnává s vlastníky formou přeplatků/nedo­platků (pohledávky/ závazky). Co přesně si konkrétní SVJ určí, že bude hradit z dlouhodobých a co z krátkodobých záloh, podle mého názoru závisí na rozhodnutí SVJ. Každé SVJ by si to mělo dát do svých stanov/zásad hospodaření nebo určit usnesením. Ale myslím, že je zbytečné dohadovat se, zda např. pojištění patří do správy nebo do služeb. Např. my to máme zařazeno do krátkodobých záloh (služeb) stejně jako poplatek za správu a odměny výboru, ale pokud to chce některé SVJ hradit raději z dlouhodobých záloh, je to jeho svobodné rozhodnutí. Žádný zákon tím neporušuje, takže na to má plné právo. Šárka

Paní Šárko, k pojmům krátkodobé a dlouhodobé zálohy jsem se vyjadřovala na svém webu www.klaiex.webnode.cz v rubrice Otázky a odpovědi. Jste srdečně zvána. Protože Vaše odpověď obsahuje spoustu nepřesnosti, rozhodla jsem se reagovat i tady.

Šárka: Ale vaše poznámka, co spadá do správy a co do služeb je zajímavá.

N.K. Ano, je velmi zajímavá. Můžete se o tom přesvědčit, zadáte-li si do hledáčku služby – definice. Diskuse probíhala velmi dlouho, osobně jsem absenci definice služeb připomínkovala na MMR a nebyla jsem sama. Kdyby se k tomu odhodlali všichni vlastníci jednotek, třeba by se na MMR polepšili.

Šárka: Protože stále platí ještě starý ZoVB, který se o službách vůbec nezmiňuje, myslím, že není třeba oddělovat správu od služeb. Např. naše SVJ má přímo v prohlášení vlastníka uvedeno, co spadá do správy domu, mimo jiné: „…dodávky tepla, vody…“ (což se obvykle nazývá služby).

N.K. Do správy domu patří zajišťování služeb jako činnost. Náklady na služby a na správu však musí být rozlišovány.

U některých nákladů jde jasně o náklady na správu domu (odměny členů orgánu SVJ, odměny externímu správci, bankovní poplatky, pojištění domu apod. ). Stejně tak je jasné, že náklady na dodávky tepla a vody do jednotek patří mezi náklady na služby, které se povinně finančně vyrovnávají.

Někdy je ale zařazení nákladu obtížné, protože ZoVB služby nedefinuje. Jediným možným řešením je opravdu apelovat na MMR, aby je definovalo.

V opačném případě ZoVB zbytečně přísně upravuje účast vlastníků na nákladech na správu. Současný § 15 odst. 1 zákona, který hlásá, že příspěvky na správu se stanoví podle spoluvlastnických podílů, pokud dohoda nestanoví něco jiného, je nadbytečný, pokud si může každý sám rozhodnout, jde-li o náklad na správu nebo na služby. Nadbytečné jsou i dohady právníků, jestli se dohodou myslí 100 % nebo menší souhlas.

Šárka: Ale v účetnictví by se měly rozhodně oddělovat dlouhodobé zálohy na správu (tzv. FO), jejichž zůstatek se převádí do dalšího roku, a krátkodobé zálohy na správu (tzv. služby), jejichž zůstatek je na konci roku nulový, protože se vyrovnává s vlastníky formou přeplatků/nedo¬plat­ků (pohledávky/ závazky).

N.K. Takto by se s účetními pojmy zacházet nemělo. Zálohy poskytované vlastníky patří mezi cizí zdroje, definice krátkodobých a dlouhodobých závazků je dána § 19 odst. 7 ZoÚ, ne tím, co si kdo dá do stanov.

Tvrzení, že zůstatek krátkodobých záloh na správu je nulový, je tvrzení naprosto nesmyslné. Stejně nesmyslné je tvrzení, že se zůstatek dlouhodobé zálohy na správu převádí do dalšího roku. V obou případech je třeba zůstatky řádně pojmenovat. Povinnost vyrovnat vlastníkům nevyčerpané zálohy se týká jen záloh na služby dodávané do jednotek.

Šárka: Co přesně si konkrétní SVJ určí, že bude hradit z dlouhodobých a co z krátkodobých záloh, podle mého názoru závisí na rozhodnutí SVJ. Každé SVJ by si to mělo dát do svých stanov/zásad hospodaření nebo určit usnesením.

Ale myslím, že je zbytečné dohadovat se, zda např. pojištění patří do správy nebo do služeb. Např. my to máme zařazeno do krátkodobých záloh (služeb) stejně jako poplatek za správu a odměny výboru, ale pokud to chce některé SVJ hradit raději z dlouhodobých záloh, je to jeho svobodné rozhodnutí. Žádný zákon tím neporušuje, takže na to má plné právo. Šárka

N.K. §9a ZoÚ Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy…..zejména k

1. zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek,
2. pojištění domu,…. atd.

Uvedení pojištění domu na samostatném řádku o něčem vypovídá, nebo ne? Pojištění společných částí domu (ne jednotek) není službou, která by měla být vyúčtovávána s vlastníky. Jde o běžný náklad na správu domu. Jedině, že by pojišťovna uzavřela smlouvy o pojištění společných částí domu s jednotlivými vlastníky jednotek, ale s tím jsem se nesetkala.

N. Klainová

Paní Klainová děkuji za obsáhhlou reakci, ale upřímně řečeno, myslím, že je zbytečná. Sama jste si několikrát stěžovala, že zákon nedefinuje, co patří do služeb a co do správy domu.Jestliže to nedefinuje, zůstává na vlastnících, aby si s tím nějak poradili. Zvlášť, když mají přímo v prohlášení vlastníka a tedy i ve svých kupních smlouvách uvedeno, že správa domu zahrnuje mimo jiné: dodávky vody, tepla, pojištění a řadu dalších věcí (je toho na celou stranu). A jestliže si vlastníci jako svobodní lidé ve svobodném státě rozhodnou, že si své společné náklady nějakým způsobem rozdělí (podotýkám způsobem, který neodporuje právním předpisům), tak na to mají plné právo. My hradíme z dlouhodobé zálohy na správu (tzv. FO) pouze opravy společných částí domu. A to, co nespotřebujeme v jednom roce, převádíme do dalšího. Všechno ostatní hradíme z krátkodobých záloh na správu, které máme rozděleny na jednotlivé účely (pojištění, úklid, správa, voda, teplo, výtahy, apod.), a zde vracíme přeplatky, ev. vybíráme nedoplatky. Mimochodem, vše vedeme přes účt. třídu 3. Výsledkem je velmi přehledné účetnictví, kterému rozumí a dokáže si jej zkontrolovat i naprostý laik. A byla s ním spokojená i naše banka, která nám bez problému poskytla 14-milionový úvěr na rekonstrukci za prime rate. Ale nic ve zlém, jinak si vašich příspěvků zde velice vážím. Šárka

Paní Šárko, budiž, Vás nepřesvědčím, ale někoho jiného třeba ano a udělá si v pojmech pořádek.

A účtování všech nákladů přes účtovou třídu 3? Bance stačilo, ale kontrolním orgánům by stačit nemuselo.

Kdo by hradil případné sankce za nesprávně vedené účetnictví? Vyhláška č. 504/2002 Sb. je právní předpis a nikde v ní nenajdete, že SVJ nemusí účtovat v účtové třídě 5 Náklady, ani že nemusí vykazovat náklady ve výkazu zisku a ztráty.

Právě proto, že vím, že je spousta věcí kolem účetnictví SVJ nejasná, zavedla jsem samostatný web, abych tu s tím neobtěžovala některé lidi, kteří se s právními předpisy nemají příliš rádi. Myslím, že kdo stojí o poučení, ten si vždycky najde cestu.

N. Klainová

Paní Klainová, právní předpisy nejsou od toho, aby určovaly, co se nemusí, ale naopak určují to, co se musí (viz naše ústava). Ale jinak účt. tř. 5 taky používáme (jdou přes ni náklady hrazené z tzv. FO do tř. 9), výkaz zisku a ztrát, jakož i další přílohy k DP řádně předkládáme a daně a nyní i ZP řádně platíme. Takže berňák, kdyby nás chtěl zkontrolovat, je vítán. Jinak jediný další oprávněný kontrolní orgán je shromáždění našich vlastníků, pro které zejména to účetnictví slouží a pro které zejména musí být srozumitelné. Jinak snad ještě banka u těch SVJ, co chtějí úvěr. Ne že bych nechtěla nechat vydělat účetním, taky si jednu účetní platíme, ale všeho s mírou. Šárka

Paní Šárko, vidím, že se už docela zlobíte, když začínáte plést do účetních postupů ústavu. S tím nic nenadělám.

Právní účetní předpisy skutečně určují, co se musí. Např. Vy dáváte odměny do služeb, vyhláška 504/2002 Sb. určitě neříká, že by se měly náklady na odměny účtovat v účtové tř. 3, ale stanoví zcela jiné postupy. Stačí si vyhradit několik málo hodin a pročíst si ji. Potom bychom se mohly bavit konkrétně.

Pokud používáte účtovou třídu 5 Náklady pouze na účtování oprav, je to Vaše věc, ale v žádném případě to není v souladu s právní úpravou vedení účetnictví.

N. Klainová

Netroufám si být vykladačem ZoVB s takovou jistotou s jakou zde vystupujete Vy, „anonymousi“. O vadách ZoVB se všeobecně ví a tak dle mého názoru je třeba někdy přistupovat k řešení nejasností i s trochou selského rozumu. Pak se dá z uvedené citace §15,odst.2, dle mého soudu logicky, selskou úvahou dojít jeho rozkladem k závěru, že :

1. "Výši záloh si určí vlastníci …

1. jak ? „dopředu“ –
2. proč ? aby byly „kryty předpokládané náklady“
3. kdy ? které bude „nutné vynaložit“ v „následujících měsících“

1. koumák s vašimi schopnostmi a svérázným přístupem k výkladu § ZoVB by jako podnikatel poskytující nezbytné služby k užívání BJ v domech by byl:

1. buď dobrák sponzor či mecenáš – takový asi neexistuje !
2. nebo celý rok závislý na úvěru, jehož náklady by jistě při konečném vyúčtování přenesl do nákladů za poskytované služby – to je pro spotřebitele cenocvě nevýhodné, zbytečné zdražení !

Mělo by to logiku ? Dle selské úvahy nemělo, a zdravým rozumem zhodnoceno vychází závěr, že měsíční zálohy na služby v předpisu plateb jsou zcela přirozenou nutností.

Kolar