Platba za správu byt.jednotek

Mohu se prosím zeptat, co je smlouva o vydání bytu? Googlil jsem, ale nic mi dotaz do vyhledávače nenašel. Děkuji.

Je to smlouva mezi BD a vlastníkem co a za jakých podmínek bylo privatizovaná bytová jednotka předána prvnímu vlastníkovi tj. uživateli družstevního bytu. V těchto smlouvách bylo uvedeno i souhlas s osobou správce jako BD ev. souhlas o způsobu placení poplatků správci za poskytování služby správy. Tyto smlouvy mají jen původní první vlastníci, získávající byt od BD vydáním dle zákona ZoV.

Pan AsiTak poskytuje nesprávné informace. Kontrolní komise není osoba. Nemůže být tedy adresátem jakékoliv stížnosti. Tazatel správně směřoval svou stížnost na SVJ – právnickou osobu.

Není pravdou, že za působení orgánů SVJ je zodpovědný každý vlastník. Za působení statutárního orgánu jsou odpovědni pouze členové statutárního orgánu. Jednotlivý vlastník nemá ani pravomoc to změnit, ani odvolat a vyměnit statutární orgán.

Jednotlivec se proti zvůli SVJ může bránit dvojím způsobem: oznámí všem zúčastněným, že jde o neplatný požadavek, nebo předloží svou věc shromáždění, které je nejvyšším orgánem – nebo se obrátí na soud.

lake

Neposuzoval jsem problém z pohledu právního (nemám takové vzdělání), ale podle vlastní praxe a dle zásad OTŘ (organizace a technika řízení). Organizace útvarů a osob je obvykle hierarchická (nad/podřízený, paralelní). Zjišťuje-li nadřízený útvar nedostatky u podřízené jednotky má pravomoc zasáhnout a sjednat nápravu.
U SVJ nalezneme úrovně vlastník, výbor a shromáždění vlastníků. Externí správce je smluvním (obchodním) partnerem SVJ (výboru). Může zasahovat do činnosti SVJ jen v rozsahu, vyplývající ze smluvního vztahu. Z hlediska funkce řízení, výbor je orgán výkonný a řídící (přikazovací a schvalovací) a shromáždění je pouze řídící. Mimo organizační strukturu je ustanoven orgán KK (kontrolní komise / kontrolor).
O tomto orgánu ve stanovách máme následující (nevím co ostatní SVJ?):
„Kontrolní komise je kontrolním orgánem společenství, který je oprávněn kontrolovat veškerou činnost společenství a projednávat stížnosti jeho členů na činnost společenství nebo jeho orgánů.
Kontrolní komise nebo její pověřený člen je oprávněn nahlížet do účetních a jiných dokladů společenství a vyžadovat od výboru nebo pověřeného vlastníka potřebné informace pro svou kontrolní činnost.
Kontrolní komise je nezávislá na výboru a odpovídá pouze shromáždění …
KK zejména …
= kontroluje, zda společenství a jeho orgány vyvíjejí činnost v souladu se zákonem o vlastnictví bytů a s těmito stanovami,
= podává shromáždění (případně výboru) zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti, a návrhy opatření včetně termínů na jejich provedení.
= …“ 

Nastane-li situace chybného jednání výboru/správce zjišťovaný členem, je prakticky neúčinný stížnost nasměrovat na vykonavatele jednání. Není-li člen orgánu ignorant, pak je vždy přesvědčen, že činnost vykonává dobře a vždy nalezne zdůvodnění „protože na proč“ (jako i já a ostatní „rádci“ z příspěvků). K nalezení objektivního soudu je třeba nezávislý subjekt s pravomocí zjišťovat fakta uvnitř SVJ ale i mimo (odborné stanovisko). Dále je třeba navrhnout změnu pro nápravu chyby a předložit ke schválení a realizaci. A jak z popisu vyplývá, přesně tuto funkci má KK a je nesprávné snažit se vlastní aktivitou člena („lustrátor“) suplovat činnost tohoto orgánu. Dle rčení „špinavé prádlo se pere doma“, první pokus o nápravu by měl realizovat KK a i proto abychom nezatěžovali zbytečně soudy. V případě, že neuspějeme, použijeme „větší pračku“ – soudy. U soudního řešení vidím problém v tom, že neposkytuje systémové řešení, řeší jen konkrétní kauzu a změnu do orgánů SVJ nebo způsobu výkonu činnosti asi nenavrhuje.
Aby to celý fungovalo, je třeba aby:
= vlastník sledoval dění v SVJ a při identifikaci problému napsal stížnost KK
= člen KK byl odborně fundovaný, nestranný, objektivní, schopen analyzovat problémy a navrhnout řešení
= vlastník se zúčastňoval schůzí shromáždění vlastníků, a aby byl účastníkem řídících aktů tohoto orgánu.
V tomto rozsahu člen SVJ odpovídá za funkčnost SVJ a v součinnosti s KK má možnost ovlivnit působení SVJ.

Pane AsiTak, mýlíte se. Nexistuje žádná „hierarchie“. Jak jste na takový nesmysl přišel? Existuje pouze jednotlivý vlastník jednotky na straně jedné a SVJ – právnická osoba na straně druhé. Spory jsou vždy mezi těmito dvěma stranami. Nikdy uvnitř SVJ samotného.

Proti Vaší kontrolní komisi nikdo nic nenamítá. Uvědomte si ale, že obrátit se na kontrolní komisi je jako obrátit se na lampárnu. Jde o krok právně bezvýznamný, který jedině zhoršuje právní postavení stěžovatele. Vlastník by na Vaši nemoudrou a naivní radu těžce doplatil, pokud se bude chtít ve své věci později obrátit na soud. Soud bude v první řadě zajímat, zda své právo uplatnil řádně a včas u SVJ, to jest u statutárního orgánu. Pokud neuplatnil – soud prohraje, neboť jde o předčasnou žalobu a vlastník nebránil svá práva. A buďte ubezpečen, že soud nebude zajímat, že se vlastník obrátil na „kontrolní komisi“. Tomu se ani nezasmějí.

• Pokud budu chtít reklamovat vadné rozúčtování služeb, obrátím se s písemnou reklamací přímo na SVJ. Nikdy nebudu ztrácet čas tlacháním s kontrolní komisí. Tím bych zmeškal reklamační lhůtu – a byl bych mimo hru.
• Pokud budu chtít reklamovat vadný předpis plateb na správu, obrátím se přímo na SVJ. Nikdy ne na kontrolní komisi. Ztratil bych zbytečně čas tlacháním s těmi, kteří nezastupují SVJ a nemají moc cokoliv změnit.
• Pokud mi děravou střechou poteče do bytu, obrátím se na SVJ s požadavkem, v případě nečinnosti výboru na shromáždění, případně na soud. Kontrolní komisi z toho vynechám, ta střechu nespraví.

Způsob jednání, který nabízíte, k výsledku nevede. Vaše myšlenky jsou naivní pacifistický mor.

Je to asi stejně účinné, jako kdybyste nabízel Izraelcům, ať ukončí veškeré vojenské akce, ať nechají na své území dopadat rakety teroristů, obrátí se na OSN a trpělivě vyčkají jak tato slavná organizace rozhodne.

lake

Já si myslím, že pravda o tom, za jakých podmínek který postup je správný a který vede k řešení. Z hlediska teoretického postup mnou navržený přes KK je správný a je aplikovatelný za podmínek, které uvádím v závěru příspěvku. Víme-li, že místo KK máme „lampárnu“, tak je třeba aplikovat Váš postup přes soudy. Ale stejně tak můžeme mít v SVJ „lampárnu“ místo výboru nebo shromáždění, ba dokonce i soudní cesta může vést k řešení jako v „lampárně“. A ještě několik poznámek k tématu:

1. je-li trochu cílem tohoto serveru členy SVJ vzdělávat, měli bychom charakterizovat postupy jinak, než „moje KK a další charakteristiky…“ a „Vaše soudy“
2. Vaše příklady vady vyúčtování, předpisu a tekoucí střecha je běžným problémem správy a řešíme standardně mimo KK. Teprve až nelze vyřešit a identifikujeme nečinnost nebo vadu činnosti orgánu (a nemáme „lampárnu“) řešíme přes KK
3. Vaše rada přenést problém přímo shromáždění je problematický v tom, že tento orgán není výkonný tj. u složitějších problému může jen uložit výboru aby analyzoval a navrhoval řešení, tj. aby dělal to co má dělat KK, nicméně zde by vznikl střet zájmu, že by někdy i vyšetřoval „sám sebe“.

Pane AsiTak,
v praxi je to většinou tak, že najde-li se v domě pár ochotných vlastníků, skončí jako členové výboru. Na obsazení kontrolní komise jaksi už nejsou lidi. Těžko najdete v domě takové, kteří by toho věděli o právu, plánování, chodu SVJ a účetnictví tolik, aby mohli výbor SKUTEČNĚ kontrolovat.

Problémy mezi vlastníkem a SVJ nelze efektivně právně řešit jinak než jednáním přímo se SVJ, za které jedná statutární orgán. Jakási kontrolní komise je mimo hru.

Pokud existuje neshoda uvnitř SVJ, jediným orgánem schopným vytvářet vůli SVJ – právnické osoby je shromáždění. Nikoliv jakási kontrolní komise. Váš názor o úloze shromáždění je tedy mylný.

Jedině na shromáždění se musí vlastník obrátit, aby pak jako přehlasovaný vlastník mohl předložit svou věc soudu. Dokud jeho návrh neprojednalo (nezamítlo) shromáždění, jeho případný pokus o soudní řešení skončí debaklem, jak už jsem upozornil. Není-li přehlasovaným vlastníkem, nemá u soudu co pohledávat. V tomto je shromáždění jako nejvyšší orgán právnické osoby naprosto nezastupitelné.

lake

Pane Soukupe, nepište laskavě ty nesmysly. Se zněním zákonů nejste seznámen a pletete páté přes deváté hůře, než autor úvodního příspěvku.

Spletl jste si označení: to, co jste citoval, je NOZ § 1180 odst. 2. To ale není Váš hlavní problém. Ustanovení § 1180 NOZ se automaticky použijí pouze na ty právnické osoby, které jsou upraveny v NOZ: to jsou nová SVJ(2012), která vznikají od 1.1.2014. Je to v NOZ jednoznačně uvedeno a mohl jste si toho při čtení NOZ všimnout. Že jde o odlišnou osobu od stávajících SVJ(2000) jste mohl zjistit z jednoznačně formulovaného § 3081. Také § 1200 a § 1204 Vám mohly napovědět, že zákonodárce upravil v NOZ novou právnickou osobu, odlišnou od právnické osoby upravené v ZoVB.

Dále: v NOZ chybí jakékoliv přechodové ustanovení,které by přikazovalo aplikovat část NOZ o bytovém spoluvlastnictví na dosavadní právní vztahy. Pokud se tvrdíte opak, jde jen o Vaši neznalost NOZ a Ústavy.

Samotný NOZ výslovně uvádí, že je aplikovatelný na právní vztahy vzniklé dne 1.1.2014 a později. K tomu cituji notoricky známý § 3028 NOZ (který jste si v NOZ snad zapomněl přečíst):

Takže práva a povinnosti vzniklé ze zákona č.72/1994 Sb. a ze stanov SVJ(2000) před dnem 1.1.2014 platí i nadále. Pane Soukupe, Vaše opačné tvrzení je zjevně v rozporu s právem. Stávající SVJ(2000) se i nadále řídí ustanoveními ZoVB a svými stanovami. Není povinno stanovy „opravit“ do konce roku 2016. Mějte se pěkně a příště si přečtěte CELÝ zákon č.89/2012 Sb., než začnete udílet bezcenné rady.

lake

Lake zcela opomíjí podstatu dotazu pana Soukupa, totiž zda je možné se odchýlit od ustanovení „Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“, tj. zda se jedná o donucující ustanovení. V odstavci není uvedeno „Od tohoto ustanovení se nelze odchýlit ani dohodou všech“, takže (případná) dohoda má přednost před zákonem.

#

Vážený pane „lake“, Váš problém je v tom, že ignorujete přechodná ustanovení NOZ, zejména § 3041 odst. 2, který zní: „Ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnických osob uvedených v odstavci 1, která odporují donucujícím ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti; právnická osoba přizpůsobí do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona společenskou smlouvu nebo statut úpravě tohoto zákona a doručí je orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána.“

Chcete-li úspěšně oponovat, dokažte, že SVJ není právnickou osobou uvedenou v odst. 1 tohoto paragrafu, nebo že § 1180 odst. 2 nepředstavuje donucovací ustanovení.

Pane Soukupe, Váš problém je, že nerozumíte základům práva. Prokazovat negativní tvrzení je v právu nemožné. Já tvrdím, že SVJ(2000) není upraveno „tímto zákonem“ (rozuměj zákonem č.89/2012 Sb.). Proto na ně nedopadá § 3041 NOZ v záležitostech týkajících se bytového spoluvlastnictví. Jde o negativní tvrzení, které nemusím prokazovat nikomu a nijak – ostatně ono to ani nejde.

Po Vás přece také nemohu požadovat abyste Vy, Josef Soukup, prokázal, že jste neznásilnil čtyři nezletilé školačky. Je to úplně shodný případ: negativní tvrzení nejste povinen prokazovat a důkaz nepravdivosti tohoto tvrzení nelze po Vás požadovat (ostatně takový důkaz je prakticky neproveditelný). Už jste pochopil základy práva?

Takže pokud se Vám moje negativní tvrzení o SVJ(2000) nelíbí, prokazovat opak musíte Vy sám. Do toho!!!

• Prokažte citací ze zákona č.89/2012 Sb., že tento zákon upravuje právnickou osobu SVJ(2000), která vznikala ze zákona do 31.12.2013. Kde v NOZ je podle Vás tato právnická osoba upravena?
• Citujte přechodové ustanovení NOZ, podle něhož se právní poměry v SVJ(2000) údajně dnem 1.1.2014 změnily na právní poměry uvnitř společenství vlastníků podle NOZ. Kde je to v NOZ podle Vás uvedeno?
• Citujte kde v NOZ je výslovně uvedeno, že na právní vztahy vzniklé přede dnem účinnosti NOZ se použije NOZ. Ustanovení § 3028 NOZ totiž říká pravý opak: na dříve vzniklé právní vztahy se použije ZoVB a samozřejmě i dosavadní stanovy SVJ, které jsou smlouvou sui generis. Takže se pěkně zapotíte, chcete-li nám zde prokázat opak toho, co výslovně říká zákon …

Protože nic z toho, co po Vás požaduji, nebudete schopen citovat či odůvodnit, činím rovnou závěr, že nerozumíte právu a uvádíte v omyl neznalé čtenáře. Nejste jediný, kdo dokola opisuje nesmysly. Mějte se pěkně.

lake

svjvmt, pan xyz jen prudí. Chce nějakého opatrovníka, který by za jeho neschopnou osobu řešil problémy. Ale je mu jasné, kde je problém: v přestárlých důchodcích!! xyz to má v hlavě srovnané!!! Jen se divím, že internet je k dispozici i na odděleních s klecovými lůžky.

„přestárlý může být pes“

Amape, neurážejte.

#

Omlouvám se všem psům a dalším zvířatům Amap