Okna
Pane Matějko, nechci zneužívat Vaší dobroty poradit,ale řeším ještě jeden problém. V listopadu 2000 jsme kupovali byty. Jsme dům, 3 vchody a 4 patra. Vrchní patra koupili i půdní prostory s tím, že si vystaví půdní byt. Za tyto prostory neplatili do fondu údržby. Když jsme se zlobili, že by platit měli, tak došlo ke vzbouření z jejich strany, že nebudou platit za to,co nevyužívají. Jako kompromis se zvolilo, že platili od července 2002 25% z z toho,co měli platit z půdních prostor. A teď jsme u problému. Letos jsme opravovali dům, zateplení,okna, elektrika. Jsou tu 3 byty, kde si vlastníci vyměnili okna už dříve. Ta jsme jim refundovali v částce, kterou jsme zaplatili firmě co nám dělala okna. A teď ten vlastník, který si postavil půdní vestavbu chce také proplatit střešní okna. Já zastávám názor, že když neplatil od začátku v plné výši nemá na nic nárok. Prosím, víte jak na to? Mám nebo nemám správný názor. Děkuji Alena
Dobrý den,moc prosím o radu. Před dvěma lety jsme koupili byl v OV. Nyní budeme jako SVJ provádět výměnu oken. Asi 5 byt. jednotek už vyměněná okna má, těm se bude poskytovat určitá kompenzace (podotýkám, že o všech těchto věcech bylo rozhodnuto, ještě než jsme tento byt koupili). Podle jakého klíče se bude těmto 5 vlastníkům částka kompenzovat. Podle skutečné ceny oken od vybrané firmy? Či podle jejich příspěvky do fonfu oprav?? Jedná se o byty různých velikostí a jiného počtu oken. Myslela jsem, že se stanoví cena okna (cca 4 typy) a těm , kteří už mají okna hotová se vyplatí částka podle počtu a typu okna. Na schůzi jsem byla překřičena, že peníze se budou vyplácet podle podílu, tedy podle podlahové plochy bytu. Chci mít jen jasno, jak to má fungovat.
Moc děkuji Jana
Stále dokola, nikdo z tazatelů nepíše, jestli okna patří k jednotce nebo jsou spol. částí.
- okna patří k jednotce: každý si výměnu hradí sám, žádná refundace, SVJ může některým vlastníkům jednotek půjčit z DZO (= „FO“), tito pak splácejí za dohodnutých podmínek
- okna jsou spol. částí domu: vše se hradí ze společných peněz (DZO), na podíly klidně zapomeňte – je to automatické, pokud si někdo vyměnil okna dříve, lze to chápat jako, že půjčil své peníze a chce je nazpět, to ale nebylo scháleno, je to na vůli SVJ, zda mu vyhoví a v jaké výši, může argumentovat havarijním stavem a nutností okamžitého zásahu, v tom případě může dostat i plnou částku, kterou vynaložil
- okna jsou vlastněna napůl (vnější a vnitřní část): rozdělte na dva případy, viz bod 1 a 2
Prostudujte prohlášení vlastníka. V případě nejasnosti se klidně zeptejte. Všichni jsme tu amatér-právník, učetní, logik, matematik, atd. v jedné osobě :-).
Dík za pochvalu, ale těch „Anonymo“ je tu víc, jak jsem zjistil.
Takže platí jako vždy:
Fide, sed cui fidas, vide.
(Důvěřuj, ale prověřuj! jsem též amatér-klasický filolog :-)
Jen tak pro odlehčení jedno staré moudro:
Internet je zvláštní svět, kde muži jsou muži, ženy jsou muži a dvanáctiletá děvčata jsou agenty FBI.
:-)
Jano u nás se to udělalo tak, že 4 vlastníkům jsme to proplatili v ceně oken od vybrané firmy. Takže byt 3+1 dostal tolik, co stála okna v bytě 3+1, 2+1 dostal tolik, kolik stála okna v tomto bytě. Takhle jsme se dohodli a i vlastníci, kterým to bylo propláceno s tím souhlasili. Marek
Takhle by mi to taky připadalo logické, umlátili mně argumentem, že platí více do fondu oprav (92m2) než třeba my (52m2),ale s tím je spojeno i to, že mají více oken..samozřejmě. No zdá se mi to nesmysl..musím se popídit co si kdy domluvili.
moc děkuji za reakci, více hlav, více ví J.
Stále nevíme, co je v prohlášení vlastníka.
Pokud jsou okna společnou částí domu, pak vás umlátili oprávněně. SVJ odhlasovalo kompensaci úměrnou výši podílu na spol. částech. Co je na tom nesmyslného?
Pokud jsou okna společnou částí domu, pak nikdo nemá víc nebo míň oken. Každý má ideální podíl na všech oknech.
Stále dokola. Na jakékoliv zpětné proplácení, refundace, kompenzace (říkejte to mu jak chcete) za okna NENÍ nárok a tedy to není ani nikde definované.
Když se někde proplácení provádí tak se provádí tak jak se schválilo. Tedy pokud se to u vás nějak schválilo tak to tak bude a nic s tím neuděláte.
P.L.
Na rozdíl od pana P.L. se domnívám, že proto, že se v daném případě odchylujete od platné právní úpravy (podle níž by nemělo být nic zpětně propláceno či refundováno), byste buď měli mít 100 % souhlas všech a nebo se do podobných kousků raději nepouštět.
Diskuse o tom, kolika procenty je možné se odchýlit od zákona, je vůbec sporná.
To se dostáváme do teoretické roviny kolik lidí musí schválit naprosto obecný výdaj peněz víceméně na cokoliv. Je úplně jedno jestli jde o refundace oken, dotaci na nákup set-top-boxu, nákup luxusní nástěnky ve formě LCD televize, nákup trpaslíků do zahrádky atd.. Jdou vymýšlet více či méně nesmyslné výdaje ale rozdíl v tom podle mě není.
Já se domnívám, že dle nejčastěji používaných stanov je limit 75%.
V jakém zákoně vidíte to, že obecný výdaj (z „FO“) musí schválit všichni??
P.L.
To, že výdaj musí schválit všichni, samozřejmě nikde nevidím.
Mířil jsem tím směrem, že protože daný výdaj překračuje oprávnění společenství dané zákonem, asi bych se do daného kousku bez souhlasu všech nepouštěl. Šlo o moje doporučení, kdy jsem vycházel z toho, že pokud věc všichni schválí, sotva potom bude někdo namítat nezákonnost.
Jinak máte pravdu, že se lze setkat s názory, že nákup trpaslíků nemusí schválit nikdo (stačí, že je výbor jednoduše zakoupí, jistě tím zajišťuje správu domu) až po různá procenta všech nebo přítomných. Jasno v tom nemám, o zakupování (trpaslíků, nástěnek) se v ZoVB výslovně nehovoří.
Řekl bych, že tady pomůže „kriterium obvyklosti“ (pouze můj termín, nehledejte ho v zákonech). Pokud v ČR má řekněme 75% domů na zahradě trpaslíka, pak je patrně trpaslík velice užitečný (např. chrání dům před neštěstím), ač se to nedá dokázat. Za trpaslíka si můžete dosadit cokoliv podobného, třeba sochu sv. Floriána. Kriterium obvyklosti lze použít i na technická vylepšení typu nástěnka LCD. Pak může rozhodnout výbor (do určité částky, podle stanov) nebo shromáždění nadpoloviční většinou přítomných. Pokud je nástěnka LCD neobvyklým výstřelkem, pak je nutný úplný konsensus.
Nemusím snad dodávat, že je vhodné také používat selský rozum.
To jsme se ale dostali daleko od oken, že.
Je zde mnoho neznámých.
Schválil nákup a instalaci předmětu výbor většinou hlasů? Je o tom zápis?
Pokud ne, pak je to svévolná akce osoby XY, která je náhodou předsedou výboru SVJ.
Škodí takový předmět? Brání něčemu?
Dál se to tak větví, že nemá cenu to detailně rozvádět.
Vážená paní Aleno, souhlasím s panem K.Kolárem, záleží na skutečnostech uvedených ve smlouvě o výstavbě.
K vašemu problému v případě půdní vestavby se těžko vyjádřit, neznáme-li přesné znění podkladových materiálů.
V případě platby do tzv.Fondu údržby předpokládám, že hradíte v souladu s „Prohlášením…“, stanovami a případně usnesením schůze shromáždění dle velikosti spoluvlastnického podílu.
Za půdy či půdní vestavby se platí dle toho, co je uvedeno v KN – velikost spoluvlastnických podílů.
- Byla po prodeji půdy, respektive po kolaudaci půdních prostor, provedena úprava „Prohlášení …“ a v té souvislosti změna velikosti spoluvlastnických podílů u všech vlastníků? K jakému datu?
- Došlo ke zvýšení čitatele ve spoluvlastnickém podílu u „vrchních pater“? K jakému datu?
- Došlo ke zvýšení společného jmenovatele ve spoluvlastnickém podílu u všech vlastníků? K jakému datu?
Všichni vlastníci v domě si na úhradu výměny oken dlouhodobě šetřili formou příspěvku na dlouhodobou zálohu (tzv.Fond údržby), pokud za půdní vestavby vlastníci nepřispívali, neměli by mít nárok. Lze se vyjádřit či doporučit řešení jen na základě všeho výše uvedeného, včetně smlouvy o výstavbě.
Matějka
Zkusím se krátce vyjádřit k vašemu déle trvajícímu dotazu. Zřejmě půdní vestavba probíhala bez smlouvy o výstavbě, kde by podobné věci byly ošetřeny. Není patrné jaké majetkové vztahy byly ujednány. Dle mého názoru, „stavebník“ realizoval „vestavbu“ na své náklady a proto součástí jeho investice byla i střešní okna. Po kolaudaci se stávající změny stavby, vyvolané vestavbou a které mají povahu zásahu a změn spol. částí domu, společnými částmi domu, tedy i okna. Pokud nemáte ve stanovách ohledně oken něco jiného. V případě že, by se v budoucnu měnila okna, i střešní, a byla jako spol. části domu, pak by byla financována ze spol. prostředků SVJ i střešní okna.
Paní Aleno, sdělil jsem Vám jen svůj názor, který zpřesňuji. Možná jsem se nevyjádřil pro Vás dost srozumitelně. Teď jste uvedla časovou posloupnost obou akcí.
Nyní je zřejmé, že stavebník investoval do střešních oken, aby mohl bytovou jednotku vůbec užívat, své prostředky. Jeho okna jsou nová a nebude potřeba v horizontu př. 20 let okna měnit. SVJ provádělo výměnu stávajících-starých oken o rok později. Nyní jsou ve všech bytových jednotkách okna vyměněna. V případě „stavebníka“ nešlo o „výměnu“ starých střešních oken ale v rámci jeho investiční akce o osazení nových střešních oken. Nevidím žádný důvod k tomu, aby se SVJ podílelo na úhradě „střešních“ oken „stavebníka-investora“, v jeho nové BJ za předpokladu, že ve smlouvě o výstavbě jste měli vzájemně ohledně oken ujednáno konkretně něco jiného. To, že výměna starých oken v BJ ostaních vlastníků probíhala následně, na stavu věci dle mého názoru nemůže vůbec nic změnit. Zkouší to na vás. Snad je to už jasné. Zdravím.
Se zájmem si přečetl příspěvky na dotaz paní Aleny a jelikož jsem se s obdobným problémem již setkal v jiném dotazu této diskuze(pana Radka)přeposílám odpověď pana Matějky pro srovnání.Zdá se mi, že si zde trochu protiřečí dva názory,tedy za předpokladu,že by se v případě paní Aleny zmínění nájemníci podílely 100% platby do FO dle spol.podílu v době,kdy fyzicky ještě nebydlely,tedy neměly zkolaudováno a ne,že platili pouze 25%…??? "Vážený pane Radku, dle toho, co uvádíte že do tzv.FO přispíváte stejným dílem jako ostatní, v souladu s Občanským zákoníkem máte na vyrovnání nárok, jelikož ZoVB v §3 konstatuje:
* odst.1. „Pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti
vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků
jednotek (dále jen „vlastník jednotky“) upravuje občanský zákoník.
Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského
zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se nepoužijí.“
- odst.2. „Právní vztahy k jednotkám se řídí, pokud tento zákon
Z výše uvedeného vyplývá v souladu s usnesením jednání shromáždění, že proti vámi doleženému dokladu o úhradě nákladů za výměnu oken ve vaší jednotce je společenství povinno uhradit vám 60% těchto nákladů ponížených o případné nadstandartní vybavení oken: fólie proti rozbití či slunci, samočistící skla, žaluzie a pod.
Nebylo-li by tak učiněno, byl by jste znevýhodněn proti ostatním, ostatní by se neprávem obohatili na váš účet, jsou proto poninni neoprávněné obohacení vydat. Nedojde-li k dohodě, řešení je občansko právním soudním sporem.
Matějka"
Ještě bych dodal,že osobně na kompenzaci za okna půdních vestaveb (za předpokladu platby 100% do FO před kolaudací byt.j.)nevidím nic neoprávněného a nezákonného,ikdyž o nich není zmínka ve smlouvě o výstavbě.Vemte si příklad,že bude zkolaudována úplně nová půdní vestavba a byť nájemníci již částečně kompenzují jejímu majiteli finanční prostředky např.za zhotovení střešního plášť a okap.svody apod., po třech letech (není směrodatná doba)se nájemníci rozhodnou vyměnit okna u stávajích byt.j. Majiteli půdní vestavby odmítnou kompenzaci. Následně se schválí výměna el. rozvodů v bytech (ve FO bude dostatek prostředků,proč tedy nezvelebit byty…) dále výměna topných těles a tak bych mohl pokračovat. A majiteli půdy by nezbývalo než jen platit a platit do FO na úkor zvelebování ostatních byt.j. Toto Vám paní Aleno připadá správné? Mě tedy ne! Jiná otázka je ta,že oni nechtěli platit nejprve nic a až následně platili pouze 25 %. Pak by jim měla býti kompenzována pouze adekvotní část.Děkuji za další názory.
Vážený Anonymousi, vadí mě, že použijete v citaci na závěr i můj podpis, jste bezohledný.
Souhlasím s panem K.Kolárem, již jednou jsem se vyjádřil, ale opět, nelze se objektivně vyjádřit k věci, není-li známé bližší ujednání uvnitř společenství, třeba i délka doby tvorby dlouhodobé zálohy na výměnu oken a další. Vždy je nutné odborné nezávislé posouzení na základě skutečností s přihlédnutím k ZoVB a OZ.
Matějka
Bez ohledu na skutečnost, že kdosi vystupoval anonymě, rád bych znal Váš obecný názor na diskutovanou skutečnost půdních vestaveb obecně.Děkuji Radek.
Z vašeho dotazu není zcela jednoznačné co očekáváte konkretně od odpovědí. Mohl byste zpřesnit svůj dotaz ? Jde Vám o obecný názor na příspěvky které zde byly k půdní vestavbě, nebo nějakou konkretní část problematiky půd. vestavby např :
- způsob získání půdního prostoru ?
- forma její realizace ?
- spoluvlastnické vztahy po kolaudaci ?
- další okolnosti ?
Jak jste již zaregistroval, různí se tu názory na formy kompenzací
- refundací nejen za onka.Může se jednat i o výměnu TUV, el. apod.
Pane Radku, pokusil jsem se defininovat 3 otázky, ale nevybral jste si žádnou z nich. Myslím, že k půdní vestavbě jsem se obecně v rámci svých představ a zkušeností, vyjádřil již v předchozích příspěvcích dostatečně. Jsem názoru, že pokud nebylo to na co poukazujete, sjednáno předem ve smlouvě o výstavbě, asi nezbývá, než se s většinou ostatních „dohodnout“. Jinak je třeba postupovat ohledně financování do oprav společných částí domu podle ZoVB a stanov.
Nezapomínejte, že tak jako Vy jste si budoval novou BJ z půdního prostoru, tak ti co dům privatizovali nebo kupovali jiným způsobem, za své BJ také „nějakou cenu“ platili, nedostali je zadarmo. Že je rozdíl mezi jejich pořizovací cenou a tou vaší, je dáno změnou podmínek v čase. V tom se asi shodneme.
Vážený pane Kolář.Nestačil jsem z časových důvodů zareagovat. Souhlasím s Vámi. Jen se cítím být poškozen, když na mně někteří z vlastníků BJ (4 osoby z celkem cca 25) koukají skrz prsty a vystupují formou „nechali jsme Tě tu vybudovat novou BJ, tak drž hubu a krok…“. Konkrétně se jedná o výměnu oken, kdy se při investování postupovalo formou 40% z vlastních prostředků a 60% z prostředků FO. Přičemž ve smlouvě o výstavbě je toto formulováno, že součástí BJ jsou vnitřní části oken(tedy i včetně parapetů) a společnou součástí jsou vnější části oken. Pokud by se mělo tedy postupovat dle zákona, uhradit by se měla pouze ta 50% část nákladů…Samozřejmě, že tento můj subjektivní názor jsem na poslední schůzy neventiloval, neboť bych zbytečně přiléval olej do ohně, poškodil bych totiž i ostatní nájemníky se kterými vycházím.Děkuji za reakci Radek.
Pane Radku, je opravdu obtížné, spíše nereálné touto cestou řešit Váš problém, když nejsou k dispozici všechny potřebné dokumenty. Nemám už k vaší záležitosti opravdu sdělit co navíc.
Jen ještě k nešťastnému ustanovení ve vašich stanovách. Nevím kdo vám navrhoval nebo formuloval takhle nelogicky rozdělení „podílu“ na oknech ve smlouvě o výstavbě. Zřejmě vycházel z kdysi stanoveného předpisu, který se však vztahoval k nájemním bytům a týkal se dvojitých „špaletových“ oken, s venkovními a vnitřními křídly, který už také neplatí. Pro plastová okna to nemá logiku, protože jde o jeden neoddělitelný celek: rám + zasklení.
Vážený pane Kolář. Děkuji Vám za všechny Vaše reakce. Jen dodám, že v době privatizace jsme jako nově vzniklé SVJ požádali jistou společnost, která se v podstatě stará o správu Našeho domu. Zřejmě při vyhotovování smlouvy o výstavbě jen opsala formulaci z kdysi stanoveného předpisu, který se, jak uvádíte, vztahoval na nájemní byty (okna byla stará, dřevěná…). Ještě jednou děkuji Radek.
Dobrý den, Vážený pane Radku, jsem přesvědčen, že každým i odsouhlaseným vybočením z investování do jiného než společného prostoru, popřípadě finančnímu příspěvku odpovídajícímu podílu (tvorby) všem vlastníkům si SVJ zadělává na pozdější problémy. s pozdravem, Petr Vávra
JIž zde bylo několikrát poukázáno na vhodnost nereagovat na anonymní příspěvky, bylo by vhodné kdybyste to vzal „pane neznámý“ navědomí.
- Bylo by vhodné číst příspěvky tochu pozorněji. Nejde o nájemníky ale o vlastniky BJ.
- Bylo uvedeno, že není známo co bylo ve smlouvě o výstavbě ujednáno, a to je podstatné.
- Jestliže je někdo vlastníkem části půdního prostoru a zvětšuje svoji BJ o část půdního prostoru, pak půjde nejspíše o jeho „soukromou“ investici a nikoliv o investici SVJ. V opačném případě by šlo o investici SVJ, za účelem zřízení další BJ, to z dotazu nevyplývalo.Pak není důvod, aby SVJ hradilo okna stavebníkovi-investorovi. Nešlo o výměnu oken, protože BJ byla nově postavena.
Poslední komentáře