Odsouhlasování úvěru SVJ
Dobrý den, měla bych dotaz na hlasování v SVJ o úvěru. Našla jsem dva §. V § 1206 se vyžaduje určité hlasování, ledaže zákon vyžaduje vyšší počet hlasů. V § 1132 se vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků. Jak by se správně mělo hlasovat? Děkuji za vaše názory. § 1206 (1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. (2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.
§ 1132 K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.
Pro hlasování se použije právní úprava pro SVJ – bytové spoluvlastnictví, nikoliv úprava spoluvlastnictví – správa společné věci. Vím, že zde na portále byl prezentovaný i opačný názor…
Ovšem hlasovat o tom jak každý vlastník splatí svůj budoucí dluh na jím odsouhlasené investici je nesmysl. Vlastník není povinen se podílet na úvěru pokud chce platit jednorázově a nikdo ho k tomu nemůže hlasováním donutit. Jinou záležitostí je ochrana takového vlastníka před nesplácením dluhů ostatními. SVJ si totiž hraje na banku a půjčuje nesolventním vlastníkům a často postupuje amatérsky až diletantsky. Zatím co banka má svoji půjčku SVJ řádně zajištěnu SVJ vůči vlastníkům tuto věc neřeší a nemá smluvně, písemně zajištěn dluh u vlastníka. Tam potom ohrožuje i majetek řádně platících a dokonce i těch co se na dluhu nepodílí. Z toho se vyviníte pouze pokud budete hlasovat proti úvěru a samozřejmě budete platit naráz nebo si na to půjčíte, ale sám za sebe.
Našla jsem toto 366/2013 Sb § 14 odst. 2: (2) Ke sjednání úvěru a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, je oprávněno shromáždění vlastníků jednotek dát souhlas jen pro účely správy domu a pozemku, především pro opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena usnesením shromáždění vlastníků jednotek.
Ale banky asi zástavní právo nechtějí. I když je úvěr vysoký? Nevíte někdo?
Nevím, jestli vám to pomůže http://www.ceskatelevize.cz/…ni-vlastnici
Váš odkaz je na úpravu z roku 2013, od 1.1. 2014 máme NOZ a pokud stanovy neobsahují vyšší kvórum stačí na schválení úvěru nadpoloviční většina přítomných tj. čtvrtina všech..
Ve stanovách máme napsáno 3/4 pokud zákon neurčuje jinak, ale zákon určuje jinak, tak jsem zmatená, ale nějak se s tím poperu.
Jo a ten odkaz platí od 1.1.2014 spolu s NOZ
Ten odkaz na článek jsem nedala já, ten je opravdu již neplatný. § 1132 se na SVJ asi nevztahuje, ale je tu i nařízení vlády, kde je nejdůležitější poslední věta: Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím Některé další činnosti společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku
§ 14 (1) K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění vlastníků jednotek dát předchozí souhlas jen v případě, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nepřísluší!!!!!!!!!!!!!!!!
ještě jsem našla toto, poslední věta je důležitá: Výkladové stanovisko č. 5 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 1. 3. 2013
- k působnosti shromáždění společenství vlastníků jednotek
Dotčené ustanovení:
- § 1208 písm. g), bod 4. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“).
Stanovisko: Ustanovení § 1208 písm. g), bod 4. NOZ nepodmiňuje zastavení jednotky jejím vlastníkem nutností získat souhlas shromáždění společenství vlastníků. Odůvodnění: Dle § 1208 písm. g), bodu 4. NOZ: „Do působnosti shromáždění patří udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavním smlouvy souhlasil“. Z hlediska smyslu a systematického začlenění tohoto ustanovení je zřejmé, že upravuje právní jednání společenství vlastníků („společenství“), které směřuje k uzavření zástavní smlouvy k věci cizí. Jinými slovy, ustanovení dopadá na situace, kdy společenství jakožto obligační dlužník zajišťuje svůj dluh jednotkou, která není v jeho vlastnictví. Vlastník jednotky zde tedy vystupuje pouze jako dlužník zástavní, nikoliv obligační. Opačný závěr by vedl ke zcela absurdní situaci, kdy by vlastník jednotky musel k zastavení své vlastní věci (a ve prospěch své obligace) doložit nejenom souhlas shromáždění ale i svůj písemný souhlas. Z tohoto důvodu nelze ustanovení interpretovat tak, že tím, koho má omezovat, je vlastník jednotky – na něj vůbec nesměřuje. Cílem je výhradně omezení společenství, a to tak, že k zastavení cizí věci mu nepostačí pouze splnění podmínky uvedené v § 1343 NOZ (tedy získání souhlasu vlastníka věci), ale také kumulativní splnění dalších dvou podmínek – získání souhlasu shromáždění (jakožto vnitřního orgánu této právnické osoby) a získání souhlasu vlastníků dotčených jednotek v písemné podobě. V neposlední řadě je třeba poukázat na fakt, že nejenom bod 3, ale celé písmeno g) § 1208 NOZ hovoří o udělování souhlasu shromáždění pouze v souvislosti s právním jednáním společenství, tedy s jednáním, které se týká výhradně správy domu a pozemku (srov. 1194 NOZ). Smyslem ustanovení pod tímto písmenem je přitom zavedení bezpečnostní pojistky pro ta jednání, která není vhodné z hlediska jejich závažnosti ponechat v neomezené pravomoci statutárních orgánů (např. uzavření smlouvy o úvěru apod.).
Všechno je úplně jinak, žádný 3/4. Vlastník musí se zastavením svého bytu souhlasit. Kdo má zájem, čtěte. Nakonec jsem to našla i v našich stanovách. Ale potřebovala jsem si to ověřit, potřebovala jsem to mít podložený paragrafy. Musíme všichni podepsat, že souhlasíme se zastavením svého bytu. Je to ogické, soukromý majetek je nedotknutelný, o tom může rozhodovat jen majitel. Tak nenadávejte na zákonodárce. https://www.svjaktualne.cz/…bl9y1qZrApU/
K úpravě zástavního práva k jednotce v NOZ a vzniklým pochybnostem Do ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v NOZ bylo v modifikované podobě převzato oprávnění SVJ uzavřít smlouvu o zřízení zástavního práva k jednotce vlastníka, pokud s tím vlastník dotčené jednotky souhlasí a vyjádří-li s tím souhlas shromáždění vlastníků jednotek. V NOZ není v základních ustanoveních vymezujících postavení a působnost SVJ (§ 1194 až § 1196) výslovně formulováno oprávnění SVJ uzavřít smlouvu o zástavním právu k jednotce, vysloví-li s tím vlastník jednotky souhlas (jako je tomu dosud v § 9 odst. 2 ZOVB). Je to zřejmě z toho důvodu, že se obecně použije § 1343 NOZ odst. 1 o zastavení cizí věci (podle něhož zástavce může dát jako zástavu cizí věc jen se souhlasem vlastníka). Proto se v NOZ v rámci úpravy bytového spoluvlastnictví v § 1208 písm. g) bod 4. (ustanovení o výlučné působnosti shromáždění vlastníků jednotek) pouze upravují další specifické podmínky pro možnost SVJ zastavit jednotku (tedy zastavit cizí věc ve smyslu § 1343 NOZ) pro účely týkající se správy domu a pozemku.
Jednak jde o požadavek souhlasu shromáždění s uzavřením této zástavní smlouvy (usnesením přijatým nadpoloviční většinou hlasů přítomných, popř. vyšší většinou, určí-li ji stanovy), jednak jde o požadavek písemné formy souhlasu dotčeného vlastníka s uzavřením zástavní smlouvy k jednotce v jeho vlastnictví. V odborné veřejnosti však vznikly v důsledku této nové úpravy v NOZ určité pochybnosti o tom, zda sám vlastník jednotky nebude potřebovat souhlas shromáždění, bude-li chtít např. k zajištění pohledávky banky z jemu poskytnutého úvěru sjednat zástavní smlouvu k jednotce ve svém vlastnictví. Byly vysloveny názory, že z § 1208 písm. g), b od 4. NOZ – zástava bytové jednotky se souhlasem společenství vlastníků – není zcela zřejmé, zda bude nadále moci vlastník jednotky zastavit svou jednotku bez nutnosti získání předchozího souhlasu shromáždění společenství vlastníků. Poznámky Poznámka: Tyto názory jsou pravděpodobně důsledkem skutečnosti, že NOZ nepřevzal výslovné obecné ustanovení § 9 odst. 2 ZOVB o oprávnění SVJ uzavřít se souhlasem dotčeného vlastníka zástavní smlouvu k jednotce výlučně k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého SVJ na financování nákladů spojených se správou domu a pozemku. Záležitostí se zabývala také Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti, která jednoznačně přijala závěr, že předmětné ustanovení nezasahuje do práva vlastníka jednotky zastavit svou vlastní jednotku. Účelem ustanovení je doplnit obecné podmínky zastavení cizí věci stanovené v § 1343 NOZ a omezit tak SVJ v možnosti zastavit jednotku (tedy cizí věc) jednak požadavkem písemné formy souhlasu vlastníka dotčené jednotky, jednak souhlasem shromáždění vlastníků jednotek. Lze učinit jednoznačný závěr v tom smyslu, že jediným účelem § 1208 písm. g) bod 4. NOZ (o potřebě písemného souhlasu dotčeného vlastníka a předchozího souhlasu shromáždění k uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce) je stanovit (v návaznosti na § 1343 odst. 1 NOZ) další dvě zvláštní podmínky pro SVJ v případě, že bude potřebné zajistit pohledávku SVJ vzniklou z činností správy domu a pozemku zástavou jednotek. Předpoklady pro to, aby SVJ mohlo v takovém případě zástavní smlouvu (k cizí věci ve smyslu § 1343 NOZ) uzavřít, jsou stanoveny v § 1208 písm. g) bod 4. NOZ tak, že jednak musí SVJ získat v písemné formě souhlas vlastníka jednotky, která má být zastavena (resp. souhlas více vlastníků či všech vlastníků v domě, jejichž jednotky mají být zastaveny),jednak musí s uzavřením této smlouvy vyslovit souhlas shromáždění vlastníků jednotek svým usnesením, celé písmeno g) § 1208 NOZ hovoří o udělování souhlasu shromáždění pouze v souvislosti s právním jednáním společenství, tedy s jednáním, které se týká výhradně správy domu a pozemku. Bude-li však vlastník jednotky sám potřebovat zastavit svou jednotku (z jakýchkoli důvodů), půjde nadále (i podle NOZ) výlučně o jeho záležitost, se kterou nemá SVJ nic společného, žádné souhlasy shromáždění SVJ neuděluje a uvedený § 1208 písm. g) bod 4. NOZ se na tuto záležitost vůbec nevztahuje.
Přečetla jsem tu hodně názorů, ale já vždy musím najít paragrafy. Ale musím smeknout před lake :-) Ví o čem píše, je prostě frajer :-) Slušný a stojí si za svým. Jistě že jsem nečetla od něj vše, ale líbí se mi, že je vždy slušný a má trpělivost. Nevím zda sem stále ještě chodí, nebo jste jej vyštvali. VELKÉ DÍKY, nakopl mě se nedat a hledat dokud nenajdu.
Lake už na tento portál nechodí. Měl dobré a rozumné rady, které se časem ukazují jako právně správné. Bohužel v současné době stále více do změn NOZ pro aplikaci NOZ na svj vzniklá ze ZoVB zasahuje ČMSBD. ZoVB začalo ČMSBD ubývat oveček, ze kterých finančně těžil a tak dělá legislativními návrhy vše pro to, aby opět svou moc nad bytovými domy opět nabyl.
Celý tento článek je ve vzorových stanovách shrnut jednou větou a věřím, že ji máte všichni ve stanovách, stačí najít: Působnost shromáždění rozhodování:
- k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník
jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil
Fakt jsem se bála, že opět žijeme v socialismu. Že si někdo může zastavit můj majetek a rozhodnout, že já budu ručit za dalších xx sousedů. Zas se mi tu líbí o něco víc :-)))))
Nevím zda se můj příspěvek zde objeví, neumím se tu orientovat. Ale protože nechci jen nadávat na špatné zákony, rozhodla jsem se bojovat. Zítra jdu za advokátem. Chci napadnou odsouhlasení úvěru shromážděním, protože o tomto shromáždění nemůže rozhodovat, viz. 366/2013 Sb. § 14. A chci aby mi byla dána možnost písemně se vyjádřit, zda souhlasím nebo nesouhlasím s úvěrem. Jasně, že nesouhlasím, nabízela jsem peníze v hotovosti, odhlasovali si že nikdo takto nebude platit. Jejich věc, dvakrát nabízet nebudu. A pokud banky nepožadují souhlas vlastníků se zastavením bytu (nejspíš jim stačí §, že za dluhy SVJ ručí všichni) tak si myslím, že tady je chyba. Pokud má vlastník domek a vezme si úvěr na opravu, banka požaduje ručení. To že je víc vlastníků, neznamená, že by banka měla jednat jinak. To že SVJ zastavuje cizí majetek, banka ví, SVJ nic nevlastní. Možná by se dalo říct diskriminace, nebo to nazvat jinak, ale to nechám na odborníkovi. Nenadávám na zákony, nevidím to špatně, jen se snažím bojovat proti obcházení zákonů. Stále doufám, že o svém majetku může rozhodovat pouze vlastník a nikdo jiný.
Poslední komentáře