odpojení bez souhlasu všech
Dobrý den, mám dotaz, jak by jste se zachovali, kdyby se vaše předsedkyně výboru SVJ, bez řádně svolané schůze, odpojila od centrálního způsobu vytápění a následně formou oběžníku získávala souhlasné podpisy s tímto odpojením, přičemž by obešla pouze vybrané vlastníky a nikoliv všechny. Výsledkem této její akce bylo, že se postupně odpojily téměř všechny jednotky, i přesto, že jsem je informovala na schůzi (konané po odpojení bytové jednotky zmiňované předsedkyně), že odpojení od centrálního vytápění podléhá stavebnímu řízení a je rovněž nutný souhlas všech vlastníků bytových jednotek.
Dobrý den,
v našem SVJ se stalo něco podobného. Výbor svolal do prádelny schůzi, aby prý projednal otázku vytápění. Na schůzi vlastníkům sdělil, že podle názoru výboru je vhodné se odpojit od centrálního vytápění a postavit si vlastní zdroj tepla. Tedy klasicky kotelnu včetně dvou komínů. A hned chtěli podepsat, že souhlasíme. Část lidí ale nesouhlasila, tak se do nich výbor pustil, že si to prý stejně prosadí, protože my (rozuměno ti vlastníci, kteří nesouhlasí) tomu prý nerozumíme. V té prádelně to podepsalo cca 80% vlastníků, část z nich toho později litovala.
Asi dva měsíce potom výbor svolal řádné shromáždění vlastníků, na němž se ale o odpojení nejednalo, nebylo ani na programu shromáždění ani v pozvánce. Pár lidí se ptalo, co se tedy bude dít, načež předseda řekl, že posuzují lepší nabídky a pak se uvidí.
To vše se odehrálo loni v létě, pak to nějak usnulo a už to vypadalo, že z toho sejde. Nyní jeden z členů výboru řekl, že v září se má začít budovat plynová přípojka a po Vánocích se začne stavět kotelna.
Vzhledem k tomu, že naše rodina je jednou z těch, kteří nesouhlasí, a vzhledem k tomu, že o této věci se nejednalo na shromáždění (výbor to sdělil jen na informativní schůzi v prádelně a pro podpisy pak chodil s archem po bytech), chceme se bránit. Bohužel ale nevíme, kde máme začít. Chtěli jsme zápis ze shromáždění, ale výbor nám jej nechce dát. Posílá nás ke správci a správce zase k výboru, tudíž je jasné, že se zápisu nedočkáme. Obáváme se ale, že když se obrátíme na soud, tak ten bude chtít vidět právě zápis a z něj bude vycházet. Jak ale postupovat, když výbor odmítá zápis vydat? Máme podezření, že by zápis mohl být zfalšován, případně v něm uvedeny nepravdivé údaje, např. že se o odpojení hlasovalo a bylo schváleno, přestože ve skutečnosti tato otázka na programu shromáždění nikdy nebyla a tudíž se o ní ani nemohlo hlasovat. Hlasování v prádelně a obíhání bytů s archem, na který se mají podepsat i ti, co na domovní schůzi v prádelně nebyli, neuznáváme. Domníváme se, že výbor tento postup zvolil proto, aby mohl obejít zákonné povinnosti. Odvolání výboru bohužel nepřipadá v úvahu, v našem domě jsou převážně starší lidé a ti, s nimiž jsme hovořili a kteří s odpojením nesouhlasí, na rovinu řekli, že jsou staří a nechtějí si dělat problémy. Tomu sice lidsky rozumím, na druhou stranu ale vidím, že ti lidé jsou nešťastní, neboť se jim ta situace zdá bezvýchodná. Naše rodina se s tím také nechce jen tak smířit, a protože odvolání výboru je neprůchodné, obáváme se, že se budeme muset obrátit na soud. I když loni v té prádelně to výboru podepsalo těch cca 80% vlastníků, dnes už by jich byla možná tak polovina, rozhodně méně než tehdy. Alespoň to plyne z rozhovorů s nimi.
Jak ale začít, když nemáme zápis ze shromáždění a máme podezření, že v něm mohou být nepravdivé údaje, které by mohly legalizovat postup výboru? Zatím jsme si jen zjistili, že kotelnu má stavět firma, která patří kamarádovi našeho předsedy. Proto máme celou tu akci za krajně podezřelou a myslíme si, že to může být i důvod, proč se předseda o tom odmítá bavit a odpojení chce prosadit za každou cenu.
Moc bychom uvítali, kdyby někdo mohl poradit, jak se k této situaci postavit, případně jakým způsobem se obrátit na soud. Pokud to má vůbec význam a není to předem ztraceno. Děkuji, Martincová
Paní Martincová,
staré kreolské přísloví říká: Ďábel má vždy náskok.
Ve Vašem domě se již delší dobu dělo něco, co zasluhovalo Vaši
zvýšenou pozornost a kontrolu kroků prováděných výborem. Zejména bylo
potřebné prozkoumat finanční návratnost navrhovaného řešení a teprve
z toho se měl odvíjet Váš postoj k navrženým změnám.
Věc má více úhlů pohledu. Ke všem jsem se již dříve vyjadřoval, takže použijte funkci „Hledat“ a klíčová slova. Napřed je nezbytné jednat se stavebním úřadem, abyste se dozvěděla v jakém stadiu věc nyní je. Pak si obstarejte hodnověrná svědectví či jiné důkazy, že výbor porušuje své povinnosti a odmítá předložit dokumenty (tím soudu doložíte proč jste v důkazní nouzi). Jste nyní již v časové tísni, takže jednejte rychle a využijte případně možnost předběžného opatření uloženého soudem. Upozorňuji, že s tímto krokem je spojena nutnost složit kauci.
(1) Veřejnoprávní řízení – změna způsobu
vytápění:
Souhlas s odpojením od centrálního zdroje mohl dát stavební úřad na
základě vyjádření hygienika a posouzení souladu s koncepcí územního
rozvoje obce. Nejde o „důležitou záležitost“, takže právoplatné je
většinové hlasování v SVJ (75% podle § 11 odst. 5 ZoVB).
(2) Rozhodování uvnitř SVJ:
Podle § 11 odst. 5 ZoVB „K přijetí usnesení o změně účelu
užívání stavby6) a o změně stavby7) je zapotřebí souhlasu
všech vlastníků jednotek.“
Vytvoření kotelny namísto sklepa je změnou stavby, ke které je nutný
souhlas VŠECH vlastníků jednotek podle § 11 odst. 5 zákona
o vlastnictví bytů. Bez stoprocentního souhlasu nemá výbor oprávnění
činit jakékoliv další kroky. (Předpokládám, že půjde podle
instalovaného výkonu o kotelnu, avšak nevíme to).
(3) Stavební řízení
Souhlas se změnou stavby (ze sklepa kotelna) probíhá stavebním řízením
podle Stavebního zákona. K žádosti o zahájení stavebního řízení
musí stavebník prokázat právo založené smlouvou provést
stavbu. Tedy musí doložit souhlas všech vlastníků budovy.
U spoluvlastníků domu podle ZoVB se totiž postupuje jinak než při
spoluvlastnictví podle ObčZ, což výbory SVJ a Stavební úřady ignorují.
Psal jsem o tom vícekrát, např. zde: http://www.portalsvj.cz/…ebnim-rizeni
(4) Rozhodování o společné věci mezi vlastníky
jednotek:
Pokus vytvořit novou společnou věc bez souhlasu všech spoluvlastníků by
byl protiprávní: psal jsem o tom vícekrát, viz http://www.portalsvj.cz/…do+1470/2002.
Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 1470/2002: „Nelze nutit podílového
spoluvlastníka, aby souhlasil s vytvořením další věci, jež by měla být
v jejich spoluvlastnictví.“
Je tedy též vyloučeno použít na vytvoření nové věci bez souhlasu všech
příspěvky záloh a správu domu a pozemku podle ustanovení § 15 odst.
1 ZoVB.
lake
Pane lake, moc děkuji za cenný příspěvek. Prošla jsem si i některé další, co jste psal v minulosti a vidím, že to je docela živé téma.
Pokud bych to shrnula, jako první krok se tedy máme obrátit na stavební úřad a ptát se, v jaké fázi ta věc je. Předpokládám, že bude třeba oslovit je písemně i s doručenkou, aby ta komunikace byla doložitelná pro případ, že stavební úřad bude tvrdit něco, co bude odporovat zákonu. Zde bych se chtěla zeptat, zda k vybudování plynové přípojky je třeba stavební povolení. Pokud vím, přípojka by se musela vést přes cizí pozemky a tuším, že je to i přes pozemek města.
Co se týče předběžného opatření, to se podává k rejstříkovému soudu, kde je naše SVJ zapsáno? Obávám se, že si budeme muset vzít právníka, neboť v naší rodině není nikdo s právním vzděláním.
Také bych se chtěla zeptat, jak je to s těmi výkony kotlů. Původně byly plánovány dva, ale myslím, že výbor hledal nějakou jinou variantu, aby ten výkon jednotlivých kotlů byl nižší, patrně proto, aby ta stavba nebyla posuzována jako lokální kotelna, ale jako něco jiného. Nevíme ale, jak to klasifikovat. Je v tom výkonu nějaký zásadní rozdíl, který by určil, že nejde o kotelnu, a tudíž že nepůjde o změnu části stavby a tedy není ani potřebný souhlas všech vlastníků?
Ještě jednou moc děkuji za příspěvek, Martincová
Paní Martincová,
pokud oslovíte stavební úřad písemně a s doručenkou, pak určitě dostanete písemně strohou odpověď že nejste účastníkem řízení, a k tomu doporučení, abyste se obrátila na vaše SVJ. Tudy tedy cesta nevede. Vyberte si dobu kdy u přepážky bude volno a požádejte úřednici prostě o radu. Máte šanci, že Vám o věci a jejím průběhu sdělí alespoň něco.
O předběžném opatření rozhoduje obecný soud. Může opatření uložit SVJ i stavebnímu úřadu. Doporučuji projít věc s právníkem, ale teprve až získáte alespoň základní informace o tom, co se vlastně děje a v jaké fázi záležitost je. Jeví se mi, že nevíte prakticky nic s jistotou.
Znovu připomínám, abyste si zjistila plánovanou věcně usměrněnou cenu tepla a kalkulovanou finanční návratnost. Je zbytečné protestovat proti akci, která možná přinese úsporu všem. Kalkulace finanční návratnosti byla jistě předložena při hlasování o odpojení, to je ten nejzákladnější dokument.
lake
Pane lake, děkuji mnohokrát. Co se týče plánované věcně usměrněné ceny tepla a kalkulované finanční návratnosti, tu výbor nikdy nepředložil. Na finanční návratnost a jak se po odpojení změní cena tepla pro náš dům, to bylo to první, co nás zajímalo už loni. Na to výbor všem vlastníkům vždy odpovídal, že to nelze zjistit. Proto také začali později pochybovat i ti vlastníci, kteří návrh na odpojení původně výboru podepsali na té informativní schůzi, která byla loni v prádelně. My bychom pochopitelně proti odpojení nebojovali, kdybychom měli v ruce kalkulaci a z ní viděli, že budeme skutečně šetřit. Jedinou proměnnou je pouze cena plynu, ale ta by se našeho domu dotkla tak jako tak, tedy ať už bychom se odpojili, nebo ne.
Jinak ale máte pravdu, že s jistotou nevím prakticky nic. Bohužel to není tím, že bychom se nezajímali, naopak. Potíž je v tom, že výbor odmítá komunikovat, nereaguje na výzvy (ani na písemné) a povinné dokumenty nepředkládá. Proto ani nemohu s jistotou říci, v jaké fázi ta věc vlastně je. Máme ale pochopitelně obavy, abychom něco nepromeškali, protože z dosavadního průběhu se zdá, že jistotu budeme mít až v okamžiku, kdy se pod okny začne stavět přípojka. A to už asi bude pozdě.
Ještě jednou mnohokrát děkuji za příspěvek, pane lake. Zkusíme cestu, kterou navrhujete. Přeji mnoho zdaru, Martincová
Paní Martincová napsala: „… jak se po odpojení změní cena tepla pro náš dům, to bylo to první, co nás zajímalo už loni. Na to výbor všem vlastníkům vždy odpovídal, že to nelze zjistit.“
V tom případě neměli vlastníci jednotek nic podepisovat, nýbrž vzít bič a vypráskat ty vypečené členy výboru z místnosti.
Pokud výbor plánuje odpojení od centrální dodávky tepla, vybudování plynové přípojky a kotelny a přitom tvrdí, že nelze zjistit, zda se něco ušetří, pak buď tyto osoby jsou mdlého rozumu, nebo jde o prohnané manipulátory, kteří si chtějí nahrabat provizi na tom, že nějaké firmě dohodí předražený kšeft.
O nemyslícím stádu, které i přes toto varování podepsalo souhlas s odpojením, se raději nebudu vyjadřovat …
lake
Už se to tu také řešilo !!!
„Podle § 103 zákona č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) platí, že vedení technického zařízení uvnitř budov je stavbou. Změna tohoto vedení (např. odstranění jedné ze stoupaček nebo odstranění radiátorů) je tedy nepochybně „stavební úpravou“ podle § 103 odst. 1 písm. (b) bod 2 Stavebního zákona. Nevyžaduje sice stavební povolení ani ohlášení stavby, avšak k přijetí rozhodnutí SVJ o stavební úpravě ve smyslu StavZ je zapotřebí souhlasu tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 věta druhá ZoVB).“
Doporučuji vytisknout varování Nováka a dát třeba na nástěnku možná že dostanou rozum.
Domovní kotelnu můžete postavit jako samostatnou stavbu nebo přístavbu, anebo ji umístit v některé části nynějšího technického zázemí domu (třeba v prádelně). Ve všech těchto případech potřebujete souhlas všech vlastníků (tedy 100%). V prvních dvou případech jde o změnu stavby, ve třetím případě o změnu užívání části stavby (viz ZoVB).
Kdo tady mluví o domovní kotelně? Natož abys řešil jestli je to nástavba či přístavba? Ani jedno. Je to bordel hodný lakeho znalostí.
jako info k dané problematice může posloužit i toto: http://www.tzb-info.cz/…-vody-v-dome
Systém centrálního vytápění je společnou částí domu. Takže 100%! Odpojením jen jedné jednotky se nabourá celá soustava a je zle.
§ 11, odst. 5, zákon 72/1994Sb. O vlastnictví bytů
(5) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby6) a o změně stavby7) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů7) tím nejsou dotčena.
Myslím si tedy,že stačí 75% souhlasu.
děkujeme za informaci, že „Myslíte …“. Prosím nemyslete ale sneste argumenty. Jen myslet – nebo citovat čemu nerozumíte – mnohdy nestačí…
Zrovna jsem se chtěl pozeptat, která vyhláška nebo zákon si vysloveně říká, o 100% souhlas vlastníků, k odpojení bytové jednotky od centr. vytápění. Abych nemusel myslet, pane Anonymoussi, můžete mně poučit?
Děkuji za odpověď, pravděpodobně se budeme muset obrátit na soud, aby v dané věci rozhodl, neboť se už odpojila převážná většina bytových jednotek, a to bez souhlasu všech.
Vaše SVJ je cochcárna. Zde vám nejlíp odpoví mnou zatracovaný lake. Tímto se mu předem klaním. Jestli tohle dokáže, je dobrej. To by Novák koukal, co je možné.
Poslední komentáře