Odkoupení nově vybudovaných sklepů ze spol. prostor SVJ
Po rekonstrukci kotelny v našem domě vznikl prostor, ze kterého dle návrhu má vzniknout 7 sklepních kójí, které SVJ míní odprodat 7 členům SVJ za částku 2000Kč/m2 + náklady spojené s výstavbou kójí mají být mezi nové majitele kójí rozúčtovány.Zajímalo by mě jakým způsobem bude na katastru nemovitostí zaregistrováno, že se jedná o novou nemovitost a jakým způsobem bude změněna velikost podílu na společných částech u byt.jednotek, které nové nemovitosti nezískají. Těm se patrně trochu sníží a ostatním navýší. Dále mě zajímá zda SVJ má právo takto vůbec jednat a hradit tuto stavbu ze společných peněz, když se tato stavba netýká všech členů SVJ i když prostor, který vznikl je majetkem všech.
Společné prostory nelze prodat ani koupit. Musela by se sjednat smlouva o výstavbě nové jednotky se všemi vlastníky jednotek. Tím by se změnil spoluvlastnický podíl všech vlastníkům jednotek, tzn. bez podpisu všech vlastníků nelze výstavbu nové jednotky provést.
První otázkou je, jestli výbor může po rekonstrukci kotelny využít vzniklý prostor a vytvořit v něm 7 sklepních kójí, které následně odprodá sedmi členům SVJ. Moje odpověď je, že může. Nesmí to udělat bez vědomí nebo proti vůli shromáždění, ale zároveň je povinen to zařídit, když ho tím shromáždění vlastníků pověří a on to přijme.
Druhou otázkou je, jestli to řešení, které navrhuje výbor, je spravedlivé. Výbor navrhuje cenu 2000.- Kč/m2 a k tomu uhradit náklady na přestavbu. Spravedlnost poznáte podle stavu nabídky a poptávky. Je těch kójí dostatek? Jsou zájemci, na které se nedostalo? Chtěla jste koupit kóji za výše uvedenou cenu, ale nedostalo se na Vás? Potom je třeba cenu zvýšit. Nebo naopak snížit, je-li kójí hodně a zájemců málo. Dělá se to také formou obálek tak, že se stanoví minimální (vstupní) cena do soutěže, např. oněch 2000.- Kč/m2 + náklady a potom zájemci odevzdají obálky s navrženými vyššími cenami. Uspokojeno bude 7 prvních zájemců podle výše jimi nabídnuté ceny.
Třetí otázka je asi vyřešena, sklepní kóje se prodává, stane se tedy administrativně součástí bytu. K tomu bude třeba změnit prohlášení vlastníka a provést mnoho dalších správních úkonů (např. přepočítat podíly na společných částech). Pověřte výbor, ať vše zjistí, ať vlastníky informuje a potom (z pověření shromážděním) ať vše zařídí.
Poslední otázkou jsou mimořádné odměny členům výboru. Na ty jste zapomněla. Odměny nesmí být nízké, bude s tím totiž plno běhání, a starání se. Zároveň platí, že odměny musí být součástí nákladů na přestavbu. Navrhne je výbor a schválí je shromáždění. Účetně si dejte pozor, aby na odměny funkcionářům a na náklady na přestavbu v tomto případě přispívali jenom ti vlastníci, kteří si kóje koupí a abyste je (ty odměny) z neznalosti omylem nerozúčtovali na všechny vlastníky. Poraďte se s tím, kdo vám dělá účetnictví.
Držím pěsti, Ivanq.
Paní Pavlo, udělal jsem si pro sebe následující úvahu. Středový byt o rozloze 50 m2 se prodává za 1 až 1,5 milionu Kč. Tomu odpovídá cena 20.000.- až 30.000.- Kč za m2. To je cena přibližně 10 až 15 krát vyšší, než kolik požaduje výbor. Pokud bych nepatřil mezi ty, kteří si chtějí sklepní kóji takto levně koupit, nesouhlasil bych s uvedenými podmínkami. Ledaže by mi výbor dokázal, že 2.000.- Kč/m2 + podíl na nákladech za přestavbu představují vyšší částku než 20.000 až 30.000.- Kč/m2. Zajímalo by mě, co se stane se získanými penězi.
Výbor si možná neuvědomuje, do jak složitého procesu se pouští. Určitě dojde ke změně podílu bytů na společných částech. K tomu je potřeba souhlas všech vlastníků. Když nepodepíšete, proces tím nezhatíte, ale jen pozdržíte. Ale to je u takových jednání normální a přirozené. Výbor v tom případě bude muset podklady upřesnit nebo připravit nové pro využití, které bude prospěšné všem.
Jakmile všichni podepíšete, potvrdíte tím, že jste porozuměli všem souvislostem, že Vám to vyhovuje a že si to přejete a že pověřujete výbor, aby pokračoval. Potom začnete jako shromáždění, nejvyšší orgán SVJ, výbor kontrolovat a požadovat na něm, aby plnil to, co slíbil a k čemu jste mu dali souhlas. Proto byste měli dávat souhlas jen k tomu, co opravdu chcete.
S pozdravem Ivanq.
Paní Licielucie, na teoretickou otázku dám teoretickou odpověď. Podle mně vlastník může dát souhlas se změnou podílu jeho bytu na společných částech domu, i když má nesplacenou hypotéku na byt. Jeho souhlas může z vážných důvodů požadovat SVJ (prostřednictvím statutárního orgánu, t.j. výboru). Čáru přes rozpočet ale může oběma udělat Katastrální úřad, který to odmítne zapsat. Odmítnutí je málo pravděpodobné, ale pro jistotu by to měl výbor konsultovat s katastrálním úřadem a s bankou (=věřitelem), která hypotéku poskytla, aby po stránce formální bylo vše v pořádku. Víc nevím, snad poradí někdo jiný, zkušenější.
Mám osobní zkušenost z našeho SVJ, když jsme si brali úvěr na zateplení. Bance vůbec nevadilo, že jeden z bytů společenství je koupený na dluh od jiné banky. Zajímalo ji ale, zda máme či nemáme neplatiče a zda jsme si zvýšili příspěvek do FO na správu domu v takové výši, abychom měli dost peněz na splátky úvěru a na ostatní náklady správy. Potom banka požadovala ještě pár drobností, jako např. blokaci určité částky (cca dva a půl násobek měsíční splátky) na běžném účtu pro případ, že bychom dočasně nebyli solventní a pod. Nevím jak by se banka zachovala, kdybychom těch bytů na dluh měli víc, nebo kdybychom měli neplatiče.
S pozdravem Ivanq.
Je zde kupa divností:
- SVJ nejspíše žádnou sklepní koji nevlastní a tedy nemůže nic prodávat
- Katastr zapíše změnu prohlášení vlastníka budovy – tedy bude-li korektně schválena a provedena – viz dále vaše stanovy a zákony
- žádná nová nemovitost to není.
- SVJ žádné společné peníze nemá – má pouze zálohy na správu a údržbu nemovitosti – z čeho jste to tedy platili?
- pokud to shválil pouze výbor a platili jste z tzv „fondu oprav“ – pak se nejspíše dopustili trestného činu – viz. např. § 220 TZ.
- i pokud budete mít řádnou změnu prohlášení vlastníka budovy – bude pikantní sledovat reakci KÚ na změnu, pokud jsou ve vašem domě jakékoliv hypotéky a tedy též zástavy na bytové jednotky a příslušné podíly na společných částech, které se nyní mají měnit. Bez souhlasu zástavních věřitelů by to KÚ neměl provést.
- takže chápu, že SVJ chtělo provést bohulibý záměr a využít přebytečné prostory, ale způsob provedení je podivný.
- nejste-li dostatečně obeznámena s podrobnostmi, je možné, že to výbor provedl řádně – ale z vašeho dotazu soudím, že minimálně vy jste žádný souhlas nedávala.
Děkuji za vaše vyjádření moc mi to pomůže. Máte pravdu, v to že já jsem souhlas prozatím nepodepsala, protože chci mít nejprve jasno jak to bude celé probíhat zatím se nestaví nic je to jen navrh co by tam mohlo být, který vzešel od některých členů SVJ. Za mě bych navrhovala prostor využívat pro schůze SVJ a třeba na uskladnění věcí potřebných správci objektů. Ale s tím bohužel zase nesouhlasí ostatní a tak se asi nikdy nedohodneme a bude to nevyužitý prostor.
Paní Pavlo navrhněte na shromáždění vlastníků,aby si ti kteří mají zájem o tyto prostory, požádali shromáždění o schválení jejich pronájmu a to za cenu na m2 v místě obvyklou.Že náklady na vybudování sklepů, půjdou k jejich tíži a nájemné pak budete vyplácet všem vlastníkům jednotek v domě, dle velikosti jejich podílu na společných částech domu a po skončení pronájmu budou muset uvést prostory do původního,zkolaudovaného stavu,dle stavební dokumentace,pokud se samozřejmě se souhlasem všech tato nezmění.Jsem zvědav ,kolik se jich pak bude o ty prostory k pronájmu rvát,když to nebude „zadara“ a na úkor SVJ. JaVa
Mohla by jste sem, prosím, pověsit zápis ze shromáždění vlastníků,na kterém se o „prodeji“ těchto společných částí domu,patřících všem spoluvlastníkům jednotek, rozhodlo.Nebo se tato „geniální“ myšlenka vylíhla v hlavě některého z členů vašeho statutárního orgánu?Je totiž podstatný rozdíl mezi výhradním užíváním společných částí domu a pozemku zapsaným v prohlášení vlastníka a nezákonným prodejem společného majetku,který SVJ nevlastní,ale pouze spravuje!Děkuji.JaVa
Pokud jsou prostory o kterých píšete společnými částmi domu, tak vám svj nemůže nic prodávat, protože je nevlastní. Nejdříve si zjistětě, co je o těch prostorech uvedené v Prohlášení vlastníka. Pokud to nevíte,nemůže se hnout dál, protože vše jsou pouze dohady. Tak to zjistěte a napište to sem.
„jedná o novou nemovitost“ – nejedná se o nemovitost, ale o novou „nebytovou jednotku“, možná (to jen na okraj) dle NOZ již jen o „jednotku“
Dále, změna podílu na společných prostorách (po schválení změny Prohlášení vlastníka, nyní asi jen Prohlášení, příslušným kvórem) činí poplatek na katastru pro každý byt 1000,– Kč.
Vy nemáte sklepní kóje ?
Poslední komentáře