Obec vs najemnici
Dobry den,mam na Vas dotaz.Bydlime na malem meste nedaleko Liberce.Obec nam bude prodavat obecni byty a mi bychom radi zalozili SVJ.Bohuzel nam bylo starostkou oznameno,ze chteji dum prodat jako celek a tim padem obec chce,abychom zalozili bytove druzstvo i kdyz lide zijici v tomto malem panelovem dome (vchod 12 bytu)chteji zalozit SVJ.Muze nam obec diktovat co mame zalozit a co ne?!Dekuji za odpoved H.Brabcova
Jen bych zdůraznil,že je velmi důležité si smluvně mezi kupujícím a budoucími vlastníky bytů zajistit povinnost dům rozdělit na jednotky aby jste nenaletěli chytřejšímu. Forma BD, kterou tu vždy opěvuje Pavel je vlastně nájemní (a tedy vazalský) vztah a to jistě za své peníze nechcete. Takže BD ano, ale jen na dobu určitou a vše mít smluvně zajištěno všetně toho kdo to bude provádět a jak finacovat.
Můžete zvážit také fakt, že z BD se můžete (až si vyzkoušíte, jak Vám půjde, spravovat dům a zajistit fungování představenstva, jestli na to máte lidi, a jestli na to ti lidi mají schopnosti)přeměnit na SVJ, ze SVJ na BD to nejde…
přitom pro zajištění vlastního bydlení v jednom menším domě je podle mínění některých rozumných lidí forma BD lepší
pokud ale chcete všichni byty ve vlastnictví (SVJ) hned přeprodávat…
Pratele dekuji vsem za vase nazory,at uz jsou kladne ci zaporne.Urcite se nad nimi zamyslime.Ale abych Vam nastinila celou situaci.Na vcerejsi verejne schuzi nas pani starostka tlacila prave do BD,aniz by mela zjistenou cenu nemovitosti od znalce,nedokazala odpovedet na zakladni otazky tykajici se prodeje a to mela vedle sebe pravnicku,ktera za celou dobu nerekla ani slovo.Okolni bytove domy (stejne jako mame my -tripatrove panelacky z 90.let )se prodaly majitelum,aniz by se diktovalo co si ma kdo zridit.Proto nas jeji reakce v samem zacatku velmi prekvapila.Samozrejme chapeme i obec.Dalsi schuzku,kdy uz by snad mela vedet cenu jsme naplanovali na kveten.Chceme na ni pozvat i pravnika,ktery by nas zastupoval a celou situaci pani starostce vysvetlil a snad by ji i poradil,kdyby si nevedela rady…
Paní Brabcová.Pan Pavel, a nick MMM Vám zcela určitě neradí špatně.Ve vašem konkrétním případě, je nejvhodnějším způsobem privatizace vašeho bytového domu,založení Bytového družstva stávajících nájemníků.Při tak nízkém počtu jednotek, si správu domu a pozemku budete dělat sami a účetnictví svěříte ověřené účetní firmě.
Je také docela možné,že pokud v květnu, nebudete mít k jednání připravenu variantu s právnickou osobou"BD",tak se „náhle objeví“ se svojí nabídkou nějaká fyzická osoba,která váš dům koupí i s nájemníky.Budoucí možný přechod na SVJ si můžete samozřejmě zakotvit do stanov BD.
JaVa
Pane JaVa tady je spis problem v tom,ze si najemnici nedovedou predstavit si vzit uver nebo hypoteku,placnu na 5mil.na koupi celeho baraku,jak si preje obec a pak jeste skladat podil do BD,dejme tomu 200tis.a stejne s bytem nemuze dle sebe nakladat (pronajimat,prodat,prenechat..)Neni jednodussi aby si byt koupil kazdy do osobniho vlastnictvi,kde snaze dostane hypoteku a s bytem si bude moct delat co chce???SVJ tohle umoznuje.Diky Hana Brabcova
si vezmete úvěr za daleko lepších podmínek , než byste si brali jako jednotlivci.. Řada jednotlivců na hypotéku nedosáhne. Jako družstvo na ní dosáhnete. Jinak pronájem není problém , zakotvěte si to do stanov. A nevidím problém v tom , pokud bude jednotlivec mít svůj díl úvěru zaplacený , aby jej byt bezplatně „dostal“ od bytového družstva do osobního vlastnictví.To by mělo být také zakotveno do stanov…
Hano,
na kupní smlouvu musí být nejméně dva.
Rozumím obci, že nechce prodávat jednotlivé byty. Je to práce a třeba někdo byt nekoupí a obec bude minoritním účastníkem v mnoha SVJ.
Smiřte se tedy s tím, že přistoupíte na podmínky obce. Potom zbývá problém jakou PO zvolit. Z mnoha důvodů nedoporučuji a.s., s.r.o. ani spolek.
Jako nejvhodnější je BD. Já se domnívám, že pro bydlení osob, které chtějí „pouze“ bydlet je forma BD nejvhodnější. BD je daleko vhodnější i pro samotnou správu domu.
Ale i kdyby jste se chtěli v budoucnu „překlopit“ na SVJ, tak nejdříve dům opravte případně zmodernizujte. Ve formě SVJ tyto oprace budou daleko náročnější.
Hezký den!
Pavel
„Muze nam obec diktovat co mame zalozit a co ne?!“
Diktovat Vám, co založit, určitě obec nemůže, ale pokud jí nebude vyhovovat to, co předložíte, tak Vám třeba taky nic neprodá.
Obec chce zjevně komunikovat s jednou osobou, čímž vylučuje SVJ, protože svj není vlastníkem, ale pouze jakýmsi „klubem vlastníků dané nemovitosti“, naproti tomu družstvo vlastní celou nemovitost.
Dobře vedené družstvo, spravované skutečně veš prospěch vlastníků, resp. družstevních podílníků, kteří se aktivně zajímají o to, co se v domě děje, je v menším počtu bytů dle mého názoru efektivnější a poskytuje větší ochranu oprávněných zájmů.
Vaše obec pravděpodobně prodá bytový dům v celku právnické osobě, nikoliv jednotlivcům. Právnickou osobu si musíte založit sami, třeba „družstvo“, nebo „spolek“ (dříve občanské sdružení) a pod. Ve stanovách je velice vhodné pamatovat na finanční účast členů na koupi a pozdější převod bytů do vlastnictví členů. Různé formy právnické osoby mají různé klady a zápory. My (14 bytů) jsme volili spolek, s ohledem na nebezpečí, že z družstva by členové mohli ještě před koupí kdykoliv pláchnout, žádat okamžitě vyrovnání a zůstala by nám po nich díra v rozpočtu na barák.
Obec prodá dům této právnické osobě. Co s ním nový vlastník udělá už obec nebude zajímat. Právnická osoba bude zapsána jako jediný vlastník nemovitosti.
Právnická osoba může bytový dům rozdělit na „jednotky“, a to dokumentem „Prohlášení vlastníka“. Právnická osoba bude zapsána jako jediný vlastník jednotek.
Vlastník může převést jednotky (každou zvlášť) do vlastnictví fyzických osob (= členů družstva či spolku). Jakmile bude zapsán vlastník v pořadí 3. jednotky, vznikne SVJ (samo od sebe = ze zákona), jehož členy jsou oni tři první zapsaní vlastníci. Původní vlastník (= právnická osoba) je povinen svolat „Shromáždění vlastníků“, přijmout „stanovy“, zvolit „statutární zástupce“ a vše nechat zapsat na soudu. Pak teprve katastrální úřad bude zapisovat další vlastníky jednotek.
Budete mít SVJ a budete hospodařit na svém, k čemuž Vám dopomáhej Bůh! Jinak se k vytouženému SVJ nepropracujete.
Zapsáno zhruba podle vlastní zkušenosti bez záruky na 100% správnost. Pojmy v „uvozovkách“ hledejte na tomto portálu a ve sbírce zákonů. S pozdravem Zdeněk
Může. Pokuste se na obec poslat nějaké diplomatické vyjednávače, třeba se vám povede obec přesvědčit. Otázkou je, co je větší zlo, zda malé DB nebo svj. v obou případech se dejte pozor a nenechte si vnutit nějakého správce. Dům si spravujte sami, pokud jste tedy toho schopni. Pozor na správce! A taky pozor na stanovy, co v nich bude!
Vážená paní, obec dům vlastní a vlastník sám rozhoduje, jak se svým majetkem naloží. Když tak mermomocí chcete zákon, přečtěte si Ústavu.
Předpokládám (nepochybuji), že má obec zpracovány Zásady privatisace obecních bytů, např. že nájemník nesmí mít dluhy vůči obci a zda chce prodat pouze oprávněným nájemníkům. Také má jistě zpracovaný odhad. Obec také má plán, co s bytem či dokonce s domem, který se "neprodá. Pokud jde o dům, mohla by ho dle Zásad možná prodat kamarádovi, který založí právnickou osobu, dům koupí a bude vás ždímat.
Chcete privatisovat a nevíte, kolik obec chce a zda se to nájemníkům vyplatí.
Nezlobte se, ale víte toho o konkrétní privatisaci hodně málo. Nechce se mi věřit, že by obec neměla Zásady priavtisace, že by se o privatisaci nepsalo v místních rozhledech, a že by se o tom nejednalo na veřejnosti přístupných zasedáních.
Pokud nějaká úřednice hovořila o bytovém družstvu, tak asi neví, že krom BD je také SVJ. Už jsem slyšel hodně lidí (vč. úředníků obce) mluvit o družstvu a přitom šlo o SVJ.
Proč někteří nájemníci zakládají pro privatisaci BD a jiní SVJ nevím. To by někdo mohl doplnit.
Pokud někdo privatisuje, tak snad přeměří byty a zpracuje Prohlášení. Ne že prodá dům nájemníkům do ideálního spoluvlastnictví a po zaplacení se zjistí, že v evidenci velikosti bytů byly chyby a kupci se budou hádat a soudit.
Tolik moje názory kupce privatisovaného obecního bytu.
Eva.Ho má odvahu psát buďte rádi za družstvo a neobtěžuje se obhájit, jak na to přišla.
K názoru Bubiho jen tolik, že si obec skutečně si rozhodne, jak s domem naloží (třeba ho prodá Krúpovi nebo Bubimu) ale snad ne, že oprávnění nájemníci (pokud ho chce prodat jim) musí utvořit BD, když chtějí SVJ. Bubi nezná konkrétní záměry obce a ohání se ústavou. Co tam je o způsobu privatisace domů ???
Když obec bude chtít, tak ten dům prodá přispívateli Petr. O tom nepochybuji. Závisí pouze na rozhodnutí zastupitelstva.
Bubi je už trochu mimo mísu místo aby kloudně poradil. V základním příspěvku nešlo totiž o to, zda obec prodá či nikoli (kam to Bubi hloupě stočil), ale zda může diktovat co nájemníci založí.
„Muze nam obec diktovat co mame zalozit a co ne?“
A citujte, co je v Ústavě o způsobu privatisaci a co může obec diktovat nájemníkům ohledně právnické osoby anebo neblbněte tazatelce hlavu.
Ne děkujeme. Okolo máme spousty známých, kteří na to nadávají. Je tam obrovská nepřehlednost a hlavně neprůhlednost.
Vážená paní, buďte ráda, že Vám obec dovolí BD. Jste malý dům, tak si kontrolu zajistíte snadno, jen si dejte pozor na lidi, kteří BD povedou a se kterými pak budete jednat. Nám obec také privatizovala byty,poslala nám dopis a 6 stránek Zásad privatizace. Když jsme se domáhali dalších informací, protože jsme byty zaplatili a dál platili nájem, tak nám řekla, že svolá shromáždění až nás bude více,ze 400 bytů si jich nakonec koupilo 310 lidí. Téměř po roce se založilo SVJ, obec dosadila své lidi do výboru,a od té doby peklo. Přeplacené nájemné jakoby se vrátilo na účet společenství a nikdo nám nic nedal.Dříve jsme dostávali vyúčtování na 2 stránky, teď nám vyúčtovávají jen služby, u fondu oprav se pravidelně objevuje hláška „nevyúčtovává se“,když máme námitky, tak se nám smějí ať to dáme k soudu, takže v podstatě na schůze shromáždění nikdo nechodí a nic se neděje. Naštěstí ani výbor nic nepodniká,takže moje rada: raději BD než SVJ. U SVJ ani právníci nevědí, co to je a jak si jako vlastník mám počínat, pořád mne odkazují na soudy, ale kdo má čas a peníze na takové soudy?. U BD existují nějaké orgány a zkušenosti, takže máte šance na informace. Držím palce.
Držím se stále úvodní otázky tazatelky „Může nám obec diktovat, co máme založit“ a nepletu do toho na rozdíl od Bubiho ústavu.
na okraj: Zdeno v příspěvku z 2.února nemá prvadu, že společenství vzniká samo ze zákona, jak platilo u zák. 72/1994 (ZoVB). To je také v odkazovaném článku zmíněno.
Jinak článek nechávám bez komentáře, zda je vše tak, jak autor píše. Krom toho, že zmíněné osobní vlastnictví dávno neexistuje a jem to něco jako používání pojmu „fond oprav“ v SVJ.
http://www.mesec.cz/…-a-nevyhody/
19. 3. 2014 0:00 – Družstevní byty výhody a nevýhody? Byty v domech totiž mohou nabízet i zájemcům, kteří z různých důvodů nedosáhnou na hypotéku, např. proto, že mají těžko prokazatelné příjmy. Do banky nejdou žádat o úvěr zájemci o byty (pozn. zájemci o koupi bytu), nýbrž developer. Založí družstvo, … budoucím obyvatelům bytů nabídne jim zajímavé podmínky na počáteční platbě 20 až 30 % ceny bytu, zbytek je potom rozložen do splátek, např. po dobu 20 až 30 let, jež jsou hrazeny podobně jako nájem. Po splacení celé ceny bytu vám družstvo byt převede do osobního vlastnictví. „Například bytové družstvo nechce prokázat výši vašeho příjmu, nehledí na váš věk a bere na svá bedra vyjednávání s bankou. Také družstevní byt si můžete pořídit za účelem investice do nemovitosti. Byt můžete dál pronajímat a nájemník tak za vás hradí měsíční platbu. Ale na rozdíl od klasické hypotéky se předem nezadlužíte bance,“ říká Martin Kroh, předseda správní rady DMS ČR a předseda SBD Praha.
Co nastane, pokud nebudete splácet?
Mohu družstevní byt prodat? V mnoha ohledech lze s oběma typy bytů disponovat obdobně. Dokonce platí, že prodej družstevního bytu je jednodušší než bytu vlastního. Prodej bytu nepodléhá schvalování družstvem. Kupující a prodávající mezi sebou podepíší smlouvu o převodu družstevního podílu, čímž je celá věc ukončena. Odpadá tak nutnost sepisovat složitou smlouvu a změny zanášet do katastru nemovitostí. Nemusíte se ani pídit po tom, zda na bytě neváznou věcná břemena a zástavy. Obejdete také daň z převodu nemovitosti.
Mohu družstevní byt pronajímat a vzít si na něj hypotéku? Zde družstevníci narazí pravděpodobně na největší problémy. Družstevní byt lze totiž pronajímat pouze se souhlasem družstva, které vám ho logicky nemusí poskytnout. „Převládne-li mezi členy družstva např. názor, že obyvatelé v domě by se neměli příliš často měnit, mohou tržní pronajímání bytů v domě úplně zakázat,“ říká gen. řed. spol. Ekospol Evžen Korec. Družstevním bytem v žádném případě nelze ručit za hypotéku či úvěr !!!
Jak se rozhoduje? Nejvyšším orgánem BD je tzv. členská schůze, a každý člen družstva má 1 hlas (rozhodovací proces je tedy poněkud odlišný od tzv. shromáždění vlastníků, kterého byste byli členem jako majitelé bytu; zde jejich hlasy mají různou váhu dle spoluvlastněných podílůů; ta se určuje podle velikosti bytu; majitel čtyřpokojového bytu má proto „více hlasů“ než majitel bytu dvoupokojového).
Byt ve vlastnictví a spousta povinností S koupí bytu (do vlastnictví) přichází nejen radosti, ale i řada povinností, jako povinné členství v SVJ. Někoho toto zjištění může natolik zaskočit, že by z něj rovnou rád vystoupil. Jenže to není možné. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky automaticky přechází i spoluvlastnické právo ke společným částem domu. Tím dostáváte právo ale i povinnost rozhodovat o společném majetku a navíc se musíte také spolupodílet na jeho správě a údržbě, ať už fakticky nebo jen finančně.
Adv. Mgr. Bohdana Hejduková z portálu „PravniGramotnost.cz“ se specializuje na právní poradenství pro SVJ. „Pokud tedy v domě nabízí BD byty do soukromého vlastnictví a prodá se alespoň 5 bytů min. třem různým majitelům, bude se založení společenství vlastníků jednotek týkat i vás“.
Založení společenství vlastníků jednotek Až do konce roku 2013 vznikala SVJ ze zákona, po r. 2014 nastala zásadní změna. Proces vzniku je nyní dvoufázový a prvním krokem je vlastní sepsání zakladatelských listin se všemi náležitostmi, krokem druhým je zápis do veřejného rejstříku. Dnem zapsání vznikne i SVJ.
Krok číslo jedna Při zakládání společenství vlastníků je nutné nejprve připravit stanovy podle NOZ, řádně svolat zakladatelskou schůzi a zde jednohlasně schválit stanovy, které musí být sepsány formou notářského zápisu. Notářský zápis bude nově požadován i při každé změně stanov, takže je potřeba si stanovy dopředu důkladně promyslet a připravit se raději na všechny možné eventuality, protože každý notářský zápis samozřejmě něco stojí.
Krok číslo dva Samotný vznik SVJsouvisí se zápisem do veřejného rejstříku. Dnem založení je tedy okamžik, kdy je SVJ zapsáno do tohoto rejstříku u příslušného soudu. Leckoho možná napadne, co se stane, pokud vlastníci naplní podmínku vzniku společenství vlastníků jednotek, ale fakticky ho nezaloží. K této situaci advokátka Hejduková uvádí: „Budou-li vlastníci se založením SVJ otálet, má pro ně stát připravené i poměrně důrazné sankce za nesplnění svých povinností, a to v podobě blokování zápisu do katastru nemovitostí při převodu vlastnického práva na dalšího vlastníka. To v praxi znamená, že žádný byt v inkriminovaném domě nebude možné prodat ani koupit až do chvíle, než se založí SVJ“.
SVJ si můžete založit i dobrovolně SVJ je možné založit se souhlasem všech vlastníků i dobrovolně, nemusí vznikat jen v domech, které mají více než zákonem požadovaných 5 jednotek. Kdo a proč by se měl k podobnému kroku odhodlat? Např. proto, aby se vlastníci vyhnuli nepříjemné situaci, týkající se dluhů související se správou společných prostor.
/David Sillmen/
Vážený mistifikátore, já do prodeje bytu u Liberce žádnou Ústavu nepletu. To je vy nejste schopen poruzumět psanému textu. Jinak pro paní Brabcovou uvádím, že přispívatel Petr kecá. Předožte názory tohoto přispívatele u vás na obci. Víte kam vás pošlou? Bude to nějaký „poradce“ z minulých zašlých dob, protože jinak by věděl, že soukromé vlastnictví neexistuje.
Poslední komentáře