Nový ObčZ: chyby a nesmysly

Vložil lake, 28. Leden 2012 - 16:35 ::

V návrhu Občanského zákoníku jsou závažné chyby, které jsou podle mého názoru v rozporu se smyslem ústavy a v legislativním procesu nebyly odstraněny. Zejména se domnívám, že selhal Senát, který nebyl schopen tyto chyby rozpoznat a rozporovat.

Bohužel musím konstatovat, že nová právní úprava bytového vlastnictví je jen o málo menším paskvilem než ta nynější. Navíc řešení většiny problémů odsouvá mimo ObčZ, když odkazuje na budoucí podzákonnou právní normu, kterou budou připravovat ministerští ouředníci. Už tušíte, jaká bude její kvalita? Dále uvádím jednotlivá problematická ustanovení nového Občanského zákoníku.
---------------------------------------------------

§ 1180 odst. 2
"Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně."

Návrh považuji za protiústavní, neboť diskriminuje vlastníky menších bytů oproti vlastníkům bytů s větší podlahovou plochou. Osoba, která dům spravuje, jej spravuje pro všechny jeho spoluvlastníky. Spoluvlastnický podíl na domě je dán poměrem podlahové plochy konkrétní jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek domu. Odměna za správu má tedy být rozpočítána podle spoluvlastnického podílu, nikoliv na každou jednotku stejně.
Návrh zavádí bezdůvodně nerovnost mezi jednotlivými spoluvlastníky a je tak v rozporu s Listinou základních práv a svobod.
---------------------------------------------------

§ 1183
"(1) Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
(2) Při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. (...)"

Toto ustanovení je zjevně nerozumné a povede k vysokým nákladům. Vlastník jednotky je povinen zdržet se bránění v přístupu ke společným částem domu teprve poté, co o opravě nebo údržbě bylo "řádně rozhodnuto". Jakékoliv jeho stavební úpravy před tímto okamžikem jsou legalizovány a jejich poškození mu musí být proplaceno.
Je zřejmé, že rozhodnutí o opravě společných vedení v instalační šachtě bude nejspíše přijato až po větším počtu let provozu domu. Vše, co si mezitím vlastníci jednotek nastavěli okolo bytového jádra, bude muset být při opravách odstraněno a následně uhrazeno (podle odstavce 2 § 1183) ze společné pokladny společenství vlastníků.
Jde tedy o časovanou finanční bombu, kdy k výměně stoupaček v domě bude nutno připočíst finanční náhradu v milionových položkách za nové obložení ve všech koupelnách. Částky na náhrady škody nejspíše převýší částku vydanou na opravu společné části. Přitom je zcela zřejmé, že k povinnostem vlastníka jednotky by mělo patřit umožnit po celou dobu životnosti domu přístup ke společným částem a technickým zařízením domu.
---------------------------------------------------

§ 1187 odst. 1
"Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s  bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.

Tímto ustanovením je vlastníkovi odňato právo nakládat se svým majetkem. Je neodůvodnitelné, proč by pouhý nájemce měl mít nárok na přednostní nabytí jednotky jen proto, že byl v době rozdělení budovy na jednotky nájemcem určitého bytu. Podotýkám, že předkupní právo člena družstva, který je nájemcem družstevního bytu, je v návrhu ObčZ zakotveno jinde (§ 1188).
Parlamentem schválené znění je výrazem bezdůvodné hypertrofie práv nájemců na úkor vlastníků, což přetrvává z doby socialismu. Je to obdobné, jako by taxikář byl povinen při prodeji svéhjo vozu nabídnout jej napřed poslednímu svému pasažérovi. Obdobné, jako kdyby vlastník restaurace, obchodu, živnostenské provozovny byl povinen respektovat předkupní právo ve prospěch posledního obslouženého zákazníka.
---------------------------------------------------

§ 1196 odst. 2
"Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv."

Tímto ustanovením se jednotlivému vlastníkovi jednotky upírá právo reklamovat vady na společných částech domu i vady na svém vlastním bytu. Není oprávněn po koupi bytu uplatňovat práva ze záruky a práva na odstranění vad svého majetku. Jde tedy jednoznačně o protiústavní ustanovení.
Je známo, že u novostaveb developeři před prodejem nadpolovičního počtu jednotek jednotek ustanovují za správce spřátelenou společnost. Lze si představit, jak "efektivně" bude takový správce uplatňovat záruční vady. Častá jsou opomenutí, nevymáhání odstranění vad, nereklamace po jejich opětovném výskytu, netrvání na dodržení termínů, "opomenutá" prekluze záručních lhůt.
Při znění § 1196 v současné podobě se vlastník jednotky stává rukojmím a ztrácí oprávnění domáhat se opravy vad. Vhodnější by byla fakultativní právní úprava, která by ponechala vlastníkovi jednotky právo rozhodnout se, zda právo z odpovědnosti za vady uplatní sám, nebo prostřednictvím osoby spravující dům.
---------------------------------------------------

§ 1208
"Do působnosti shromáždění patří (...) e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu (...)."

Toto ustanovení napsala osoba, která nezná vnitřní chod společenství vlastníků. Dohadovat se na shromáždění jakou konkrétní částku má platit každý jednotlivý vlastník na zálohách každé jednotlivé služby je nepraktické a někdy neprůchodné.
Text by měl znít takto:
"Do působnosti shromáždění patří (...) e) schválení druhu služeb a způsobu určení výše záloh na jejich úhradu (...)."
---------------------------------------------------

§ 1208 písm. (f)
"Do působnosti shromáždění patří (...) f) rozhodování (...)
3. o změně podlahové plochy bytu,
4. o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,
5. o změně podílu na společných částech, (...)

Podle tohoto ustanovení je shromáždění oprávněno měnit bez souhlasu vlastníka podlahovou plochu bytu, sloučit jeho jednotku s jinou, či rozdělit jednotku na menší části, a též změnit podíl vlastníka jednotky na společných částech domu. Přitom k těmto zásahům se nevyžaduje obligatorní souhlas vlastníka jednotky, jehož majetku se změna týká.
Z toho lze dovodit, že vlastník jednotky je ve skutečnosti nevolníkem, vydaným zcela na libovůli hlasovací mašinerie většiny. Jde o vyvlastnění, které sice připouští článek 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, ale v tomto případě se tak neděje "ve veřejném zájmu".
---------------------------------------------------

§ 1209 odst. 2
"Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se."

Výčet možností kdy se vlastník může obrátit na soud je taxativní. Jak víme, dnes se často stává, že vlastník se dožaduje hlasování o věci, která je výboru nepohodlná. Předkládá svůj návrh, ale výbor odmítá záležitost zařadit na pořad shromáždění. V tom případě o věci není rozhodnuto, avšak z jiného důvodu než "pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se". Podle nového ObčZ není tedy dán důvod pro soudní řešení. Vlastník jednotky se stává rukojmím výboru bez možnosti dovolat se soudní ochrany.
Za současné (rovněž nejednoznačné) právní úpravy zákona č. 72/1994 Sb. se vychází z rozsudku Nejvyššího soudu sp.zn. 28 Cdo 5216/2007, ze dne 14.5.2008. Ten judikoval, že i pouhé neprojednání na shromáždění opravňuje vlastníka k tomu, aby se obrátil na soud jako přehlasovaný vlastník. Po přijetí nového ObčZ již nebude možné tento judikát uplatnit a opět nastane období právní nejistoty, dokud některý spor nedojde až k Nejvyššímu soudu. Kdo ví, jak to nakonec rozseknou ...

lake

  • Nový Občanský zákoník

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil Neználek neregistrovaný (bez ověření), 31. Leden 2012 - 19:06

§ 1180 odst. 2

„Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“

Osobou, která dům spravuje, je podle téhož zákona v domě se SVJ právě společenství. Asi se mínila jiná osoba (jednočlenný „orgán“).

Vložil kuklík (bez ověření), 28. Leden 2012 - 18:07

§ 1180 odst. 2 „Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“

Na rozdíl od lake si myslím,že tento paragraf je zcela v pořádku. Osoba, která dům spravuje vynakládá na správu každé jednotky zcela stejné úsilí a stejnou práci. V uvedeném nevidím nic protiústavního. Otázkou je, zda si oba dva představujeme pod správou to stejné nebo každý něco jiného.

Vložil Clever (bez ověření), 29. Leden 2012 - 22:08

Osoba, která dům spravuje, spravuje především společné části domu. Pokud se na tomto shodneme, pak tento správce pracuje víc pro vlastníka velkého podílu než pro vlastníka malého podílu. Rozhodně nepracuje pro každého stejně.

Také nechápu, kdo vymyslel ten nesmysl, že se režijní náklady na činnost společenství (tj. „náklady na vlastní správní činnost“) dělí na každou jednotku stejně. Je to asi stejný nesmysl, jako kdyby se náklady na účetnictví akciové společnosti dělily na jednotlivé akcionáře stejným dílem bez ohledu na to, kolik drží akcií. Držet jednu akcii v situaci, kdy ostatní drží větší balíky by muselo být ztrátové. Podobně vlastnictví malé garsonky v domě s velkými byty se stane nevýhodným. Z garsonky totiž není takový výnos jako z velkého bytu.

Ještě by mě zajímalo, jak to bude s prohlášením vlastníka. My máme v PV, že vše kromě tepla a vody jsou náklady na správu a dělí se poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. Výslovně jsou zmíněny odměny správci, výboru a za vedení účetnictví. To pak PV bude v rozporu s Obč. zák.

Vložil PKK1 (bez ověření), 30. Leden 2012 - 10:50

„Osoba, která dům spravuje, spravuje především společné části domu. Pokud se na tomto shodneme …“ Bohužel (vůči tomuto mírně nepřesné myšlenkové zkratce) ale existují i činnosti „správy“, které nemají s m2 nic společného. Tzv. ekonomicko-účetní činnosti správcovské firmy, která vede bytové passporty a ekonomická účetní střediska. Zde je jedno, zda účetní do SW programu sází náklad na cokoli, stejně tak dlouho a náročně jí tato činnost trvá pro malý byt, jako pro velký, byt či garážové stání, zahradu či nebytový prostor. Náklady na Správu smluv a uzavření smluv s dodavateli, zpracování finančních hlášení, přiznání, atp., styk s org. st. správy, vedení jednotné dokumentace PO, BOZP,evidence reklamací a další součinnost s výborem a kontrolní komisí. Tyto náklady jsou pro všechny stejné svou náročností, max. náročnější dle počti BJ v domě, ne podle jejich m2.

Najít kompromis je těžké. Vždy si velé byty či malé budou stěžovat na druhé, že za ně na něco doplácejí …

Vložil Clever (bez ověření), 30. Leden 2012 - 12:10

Ve své úvaze děláte jednu zásadní chybu („myšlenkovou zkratku“). Dokazujete, že mnohé činnosti správy nemají nic společného s m2 (tj. velikostí jednotek). Náklady na takové činnosti se ale nedělí mezi vlastníky podle m2, ale podle velikosti jejich spoluvlastnického podílu na SČD, což je něco úplně jiného. Jako příklad uvádíte vedení jednotné dokumentace PO, kdy náklady na tuto činnost nejsou závislé na velikostech bytů. Přesto by vlastník 1/3 domu měl zaplatit 1/3 a vlastník 1/6 domu by měl zaplatit 1/6 těchto nákladů, protože jeho spoluvlastnický podíl je 2× menší.

Většinu lidí mate, že podíly na SČD jsou stanoveny zákonem striktně podle velikosti podlahové plochy jednotek. Zaměňují pak podíl na SČD a podíl plochy jednotky na celkové ploše jednotek. V novém zákoně ale tato striktní vazba již nebude. Původní vlastník určí podíl na SČD pro jednotlivé jednotky podle svého uvážení, nejspíš asi podle hodnoty/atraktivity a předpokládaného budoucího výnosu z jednotky. Stejně velké byty pak nebudou mít nutně stejný podíl na SČD jako dosud. Byt 100 m2 v přízemí s výhledem na popelnice bude mít menší podíl než byt 100 m2 s terasou a výhledem na Hradčany. Pokud jsem to dobře pochopil (a nic se nezměnilo), změna velikostí podílů bude možná i u současných domů (s jednotkami), a to i konstitutivním rozsudkem soudu. Pak (doufám) zanikne jakékoliv hloubání nad tím, zda náklady na nějakou činnost závisejí na ploše bytu nebo ne, protože to bude bezpředmětné.

Vložil AnonymousX (bez ověření), 30. Leden 2012 - 12:27

PKK1 míchá dohromady různé věci.

Souhlasím, že při rozúčtování nákladů na jednotlivé jednotky nehraje velikost jednotky žádnou roli, rozúčtování je stejně nákladné pro každou jednotku. Ale vedení účetnictví není jen o tomto a vedení účetnictví je náklad celého společenství, ne součet nákladů jednotek na účetnictví. Stejně tak uzavírání smluv s dodavateli nelze rozdělovat na byty atd. To se pak dostanete k dalšímu rozdělení, že vlastníci jednotek-garáží chtějí platit méně… důvody se vždy najdou.

Podílet se na nákladech, na odpovědnosti i na rozhodování podle stejných kritérií (podle podílů) mi stále přijde jako nejlepší volba.

Vložil Qwerty (bez ověření), 29. Leden 2012 - 23:24

Pane Clever souhlasím s vámi. Rozdělování nákladů na jednotku je zjevně protiùstavní. Bohužel vlastníkům malých bytů se to hodí a tak pro údajnou spravedlnost to nadšeně podporují.

Vložil AnonymousX (bez ověření), 30. Leden 2012 - 10:29

Domnívám se, že rozpočítávání nákladů na jednotku je výhodné pro majitele větších bytů, pro majitele menších bytů je naopak nevýhodné.

Vložil jardaparda, 29. Leden 2012 - 10:46

§ 1180 odst. 2

  • Pro někoho rozumné, pro někoho nikoliv. To, že se tím obrací naruby znění stávajícího ZoVB nic nemění na skutečnosti, že ve většině případů stojí starání se o různě velké byty/jednotky stejně peněz i času.

§ 1183

  • Jde o to, jestli je to tak horké, jak se to uvařilo, protože pokud by odst. 2 měl skutečně souvislost i s běžnými odečty, popírá to povinnost vlastníka v odst. 1, tj. např. zazděním stoupačky do neodečitatelné­ho stavu.
  • To, že vlastníkovi bude kompenzováno zničení části věcí ve vlastnictví případnou neschopností stavebníků chovat se šetrně je logické. Snad nikdo nechce, aby vlastník zodpovídal svými prostředky za výborem vybrané leváky, lajdáky a ignoranty.
  • Vlastník také samozřejmě nemá křišťálovou kouli, aby odhadoval, co bude za „údržby, opravy, úpravy, přestavby či jiné změny“ prováděno na společných částech domu v budoucnu, a rozhodně není povinen mít např. viditelně přístupnou stoupačku po celé její délce pro její celkovou výměnu, např. pomocí celo-odjímatelné stěny.

§ 1187 odst. 1

  • Především je to již v aktuálním ZoVB, §22. A protože se logicky bude dít za stejné peněžní situace jako při prodeji externímu zájemci, nevidím v tom výrazný problém (většinou na to beztak nebude přistoupeno).
  • Pokud v tom někdo vidí problém socialismu, jistě mu to vadilo jak v aktuálním ZoVB, tak mu vadí i stávající §140 ObčZ, které by měl také požadovat zrušit. A jistě také oslavoval chování RPG Byty, ze kterého jiní naopak zvrací.

§ 1196 odst. 2

  • Souhlasím, formulace je evidentně chybná. Bude řešit novela, nebo se vlastník při jejich vyčůránkovství bude muset obracet na soud.

§ 1208

  • Nevidím v tom problém. O tom, jak je to jistě myšleno hovoří další věta „jakož způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky“, podobně jako ve stávajícím ZoVB v §9a odst. 2.

§ 1208 písm. f)

  • Jistě tím není myšleno, že se o tom rozhoduje bez ohledu na kvóra v jiných částech zákona. Ostatně, ve stávajících vzorových stanovách se v čl. VII odst. 3 písm. c) hovoří o „změně účelu užívání stavby“ (a v jiným písm. o jiných věcech s rozdílnými kvóry), a jistě tím není myšleno, že se to může přijímat prostým usnesením, ale týká se to nedílně především i čl. I odst. 3, a tedy ZoVB.
  • Tato snaha to pouze přenesla přímo do zákona, nic víc, nic míň.

§ 1209 odst. 2

  • Nepochopil jsem námitku, když uvedené řeší stejný § v odst. 1. Kromě toho je to i rozebráno v důvodové zprávě, a tedy se prakticky neliší od stávajícího ZoVB.
Vložil Rotor (bez ověření), 2. Únor 2013 - 21:07

ja třeba s tímto nesouhlasím

… § 1183
Vlastník také samozřejmě nemá křišťálovou kouli, aby odhadoval, co bude za „údržby, opravy, úpravy, přestavby či jiné změny“ prováděno na společných částech domu v budoucnu, a rozhodně není povinen mít např. viditelně přístupnou stoupačku po celé její délce pro její celkovou výměnu, např. pomocí celo-odjímatelné stěny. …

Podle me musi zpristupnit celou stoupacku na vyzvani. Protoze musi zpristupnti spolecnou prostoru, resp spolecne vedeni = tzn. chceme zpristupnit celou delku vedeni napr z duvodu vymeny apod.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".