Nepříjemnost při koupi bytu
Stala se mi taková nepříjemnost: Kupoval jsem byt v osobním vlastnictví, v domě existuje společenství vlastníků jednotek. Dům byl celkem slušně opraven – nová okna a fasáda. Protože vím, že na takové věci si společenství vlastníků bere často úvěry, ptal jsem se při prohlídce vlastníků bytu, jestli se na tu opravu nějaký úvěr splácí z fondu oprav nebo něčeho podobného. Před svědky mi bylo řečeno, že nikoli, že všechno je zaplaceno.
Do smlouvy jsme dali ustanovení, že na převáděné nemovitosti (byt, podíl na společných prostorách a na pozemku) nevázne žádný dluh, zástavní právo… A také ustanovení, že pokud vůči mně někdo uplatní nějakou pohledávku nebo jiné právo, související s vlastnictvím té jednotky, které vzniklo před tím, než jsem byt koupil, že to prodávající zaplatí ze svého. Byl jsem tedy celkem v klidu (smlouvu dělal advokát).
Při převzetí bytu zavolali předsedu SVJ, který mi řekl, že na opravu je úvěr 4 mil. Kč na 25 let a splácí se to z fondu oprav.
Namítl jsem tedy prodávajícímu, že by tu splátku dluhu měl zaplatit on, protože mi prodával byt v opraveném domě a řekl, že žádný dluh není, takže cena toho, v jakém stavu je dům byla promítnuta do ceny bytu (kdybych věděl, že k mému úvěru na byt budu přes fond oprav splácet dalších 25 let 700 Kč navíc, chtěl bych pochopitelně slevu). Navíc ve smlouvě máme, že pokud někdo bude chtít zaplatit pohledávku z minula, tak ji uhradí on.
Dostalo se mi odpovědi, že on žádný dluh nikde nemá a po mě nikdo žádnou pohledávku nechce. Jediné co musím platit je pravidelný příspěvek do fondu oprav. Připadá mi to tak, že mě podfoukl, protože příspěvek do fondu oprav je kvůli tomu na dalších 25 let zafixovaný a já ho musím platit, i když jsem byl ubezpečen, že všechno je zaplaceno.
Jak byste v mém případě postupovali?
Úvěr SVJ, které nevlastní dům, se nemůže zapsat do katastru nemovitostí, protože úvěr má SVJ a nikoliv členové SVJ, zapsaní do katastru. Členové „pouze“ ručí za úvěr.
Jedná se o stejný problém, jako vlastnictví majetku SVJ. Zkrátka SVJ a členové SVJ jsou dvě množiny, které nejsou totožné. Majetek může vlastnit SVJ nebo podílově členové SVJ. Úvěr si může vzít SVJ nebo si ho mohou vzít členové SVJ. Není to nic složitého. :-))
Hezký den!
Pavel
Složité je to, že do ceny bytu (vlastníka) se promítá stav společných ploch SVJ. Ty jsou v daném případě kvalitnější díky prostavěnému úvěru (SVJ), který ale nyní splácí nový majitel bytu (vlastník). Bez úvěru by byla cena při prodeji nižší.
Na kom se bude „hojit“ banka při nesplacení úvěru ? Na majetku koho ? Na rekonstruovaných oknech či střeše či zateplené omítce ?
Nemůže tedy dle mne „zabavit“ do exekuce byty, když nejsou zastaveny. Nejsou majetkem „množiny SVJ“, kteréžto je dlužníkem banky.
Vzhledem k § 13/7 ZoVB banka bez problémů bude vymáhat peníze po vlastnících jednotek. Tomu se říká ručení ze zákona a proto banky nepožadují zástavy.
Hezký den!
Pavel
Milý uživateli z venku, ne každý koupil byt levně od obce a také to, že jste nedostal odpověď jakou jste chtěl, neznamená, že s takovým postupem všichni souhlasí.
Už jste si pročetl stanovy ? Už jste se seznámil s dokumenty kolem úvěru ? Už jste se seznámil se zápisy ze všech shromáždění, která byla ? Nikdo za vás váš problém řešit nebude. Musíte jednat vy.
Ne, dokumenty jsem neviděl a nečetl, předseda SVJ mi je odmítá ukázat s tím, že v době, kdy se úvěr sjednával, jsem nebyl členem a proto na to nemám právo a že vlastně žádné dokumenty nemá a všechno je v bance.
Můj problém to není, já jsem úvodní příspěvek nepsal. Když jsem kupoval byt, tak jsem si všechno dobře ohlídal. Hlavně díky tomu, že ve stejném domě bydlel dobrý známý. Znám ale bohužel pár lidí, kteří nalétli podobně a opravu domu splácí dvakrát.
Nedomnívám se, že jste byl podveden, resp. že uspějete u soudu či policie.
Byt jste kupoval do vlastnictví (nikoliv osobního vlastnictví) za určitých okolností. Jednou z těch okolností je i výše dlouhodobé zálohy (nikoliv fondu oprav).
Na nemovitosti opravdu žádný dluh nevázne. Úvěr si vzalo SVJ. To je něco jiného.
Úvěr se z fondu oprav skutečně nesplácí, protože většina SVJ fond oprav nemá.
Pokud Vám smlouvu zpracovával právník, obraťte se na něho, zda by šlo ze smlouvy dovodit to, co si přejete. Ve Vašem dotazu je řada terminologických nepřesností a zde bude záležet na každém slovíčku v předmětné smlouvě.
V našem SVJ je 141 jednotek a poměrně často dochází k jejich prodeji. Zatím se na výbor nikdo neobrátil, aby se informoval, zda má SVJ úvěr. Každý svého štěstí strůjcem. Máme úvěr 20 mil. Kč.
Hezký den!
Pavel
Situaci tazateli příliš nezávidím. Myslím, že máte pravdu v tom, že na nemovitosti nevázne dluh, protože ten vázne na SVJ (které je ovšem s nemovitostí pevně svázáno).
Z vlastní zkušenosti ovšem vím, že kupující bytů (zvlášť, když kupují byt poprvé) málokdy ví, jaké přesně je jejich postavení, a že nějaká finta se SVJ jakožto právnickou osobou mezi nimi a domem existuje. Proto se obrátí na advokáta a předpokládají, že když si výslovně vymíní, že si s bytem nekupují dluhy (a je jedno v jaké formě), že to do smlouvy správně včlení.
Pokud jde o polici, kdyby se podařilo prokázat, že prodávající o dluhu věděl a záměrně ho zamlčel, aby dosáhl většího zisku za byt, je to podvod a možná by to uspělo. Nicméně by to s téměř stoprocentní pravděpodobností nebyla cesta k penězům nazpět a dotyčný by v tom byl odkázán na civilní soud.
Jinak vidím jednu (spíš hypotetickou) šanci: Pokud by SVJ přestalo dluh splácet a banka přišla za tazatelem jakožto ručitelem, měl by možnost se uspokojit na prodávajícím, protože by došlo k situaci, kdy na něm někdo požaduje pohledávku spojenou s vlastnictvím bytu a vzniklou v minulosti.
Pokud by SVJ přestalo dluh splácet a banka přišla...............Myslíte si, že SVJ je parta sebevrahů? Je to fakt jen hypotéza. Jana1
Vaší chybou bylo, že jste si nezjistil výši a „obsah“ plateb do „fondu oprav“.
Na druhou stranu samotná výše platby na správu domu (což je povinnost vlastníka) ještě nic neříká o důvodu takové výše. Také informace o platbě do „fondu oprav“ je nepřesná a dává určitou šanci na úspěch.
Doporučuji prostudovat platné stanovy a všechny zápisy ze shromáždění vlastníků. Byla-li částka na správu navýšena z důvodu splácení úvěru, máte šanci uspět při požadavku snížení kupní ceny, případně odstoupit od smlouvy.
No tak pokud někdo tvrdí, že na nemovitosti nevázne žádný dluh a ve skutečnosti tam vázne dluh za opravu, tak to opravdu není podfouknutí ale normální podvod. Zkusil bych trestní oznámení. 700 Kč na 25 let je pěkných 200000 korun a za to už hrozí u soudu docela pěkná pálka.
Pokud si někdo koupí byt v „rachotině“, tak předpokládá, že do domu bude třeba investovat a podle toho si domlouvá cenu. Pokud si naopak koupí byt v opraveném domě a je ubezpečen, že tam není žádný dluh na proběhlou opravu, investice v tomto směru pochopitelně nepředpokládá. Proč by měl platit za opravu dvakrát – jednou v ceně bytu a podruhé ve splátkách? Myslím, že interpretace Jany1 jde úplně mimo.
Tedy, když už jsem ouplně mimo.......nechat sepsat smlouvu advokátem a o víc se nezajímat, to je podle mě úplně mimo. Když už si kupuji byt za nemalé peníze v opraveném domě, tak se hlavně budu zajímat, kolik peněz vydám měsíčně z peněženky. SVJ jsou velmi různá. Někde třeba předepisují 1 Kč/m2/měsíc. A bydlí „zadarmo“. Že to je krátkozraký přístup je všem jasné. Takže ne advokát, ale vlastní selský rozum je třeba vzít do hrsti. Ať se tazatel klidně obrátí na soud, dočká se hlavně výdajů za advokáta, nekonečné tahanice, potažmo nervy v kýblu. Hezký den. Jana1
Dotyčný psal, že se zajímal a dluh mu byl zapřen. Co víc měl dělat? Dluh SVJ není veřejná informace a pokud mu ji neřeknou, tak se ji prostě nedozví.
I kdyby měl informaci o výši záloh, ta sama o sobě nic neříká. Zálohami se může šetřit na nějakou další investici a mohou se také snížit. Aktuální výše záloh nic neříká o tom, že součástí záloh bude ještě za 20 let splátka dluhu.
Se soudem je to pravda, proto jsem v první řadě navrhoval trestní oznámení. Asi bych jím původnímu vlastníkovi pohrozil, protože pokud jednal úmyslně, tak jeho jednání nepochybně naplňuje znaky trestného činu podvodu. Mohl by to být dobrý argument pro kompromisní dohodu. V případě trestního oznámení totiž koná policie a soudy ex offo a nového vlastníka to nestojí vůbec nic.
No on ten pohled je zavádějící. Dluh má SVJ a neleží na bytové jednotce. Takže prodávající správně informoval, že na bytě dluh není. Výše platby do FO je dána hlasováním členů (jakým způsobem se k ní dospělo není podstatné). To, že SVJ splácí dluh nemá vliv na výši příspěvků. Bohužel tady měl pán nejdříve zajít za předsedou SVJ a tam se informovat o existujícím dluhu, aby měl všechny podklady pro vyjednávání o ceně bytu. Divím se, že jej na to právník neupozornil.
Na www.justice.cz je pro každé SVJ "Sbírka listin" kam by měl každý Statutární orgán ze zákona (§27... ObchZ) ukládat podstatné listiny, týkajcí se Společenství - tedy např. i "účetní závěrka" která by měla vypovídat o "zdraví" SVJ (veškeré závazky i jejich druh;hodně SVJ se ale ukládáním listin do OR nezdržuje) ;
je pak nutné kontaktovat Výbor osobně (adresy by měly být uvedeny tamtéž (ve "Sbírce listin"))
skor si myslim ze povinne by to mal ukladat prislusnom okresnom sude, na justice.cz je skor dobrovolnot daneho sudu ze to naskenuje a zpristupni, prosim opravte ma ak sa mylim.
Poslední komentáře