Neplatne hlasovani proti kratkedobemu pronajmu
Dobry den. Rad bych se nechal poradit ohledne nasledujiciho pripadu. Teprve se dovolim citovat navrh ktery byl dneska pri shromazdeni schvalen: "Tvorbu a použití Fondu údržby domu Za účelem financování některých oprav a údržby společných částí domu, vytváří SVJ fond údržby domu. Potřeba vytvoření fondu údržby domu vznikla zejména proto, že dům je užíván i osobami ubytovávanými krátkodobě v některých jednotkách. Jedná se o fond tvořený příspěvky jen od některých vlastníků, jehož nevyčerpaná část se převádí do následujících let. Pravidla tvorby fondu údržby domu:
1. Krátkodobým pronájmem se rozumí ubytovávání osob (i zvířat) a používání jednotek (bytů, nebytových prostor a garážových stání – dále jen jednotek) kratší 2 měsíců(1) v těch jednotkách, v nichž jejich vlastník (vlastníci) sám nebydlí, ale tyto jednotky nebo jejich část pronajímá převážně za účelem krátkodobého pobytu třetích osob nemajících žádný vlastnický vztah ke společným částem domu ani blízký vztah k vlastníkům (dále jen krátkodobý pronájem). 2. Vlastníci, kteří uskutečňují krátkodobý pronájem, jsou povinni přispívat do fondu údržby domu částkou 75 Kč měsíčně za m2plochy celé takto pronajímané jednotky (2) (byť i částečně pronajímané) bez ohledu na to, zda jednotka v konkrétním čase je či není krátkodobě pronajata. 3. Příspěvek hradí vlastníci, kteří jednotku sami neobývají, ale krátkodobě ji pronajímají. Příspěvek hradí po celý kal. rok, ve kterém krátkodobý pronájem uskutečňují, i když jednotka není takto krátkodobě pronajata či pronajímána po všechny dny v kalendářním roce. 4. Vlastníci, kteří takto jednotku pronajímají, jsou povinni oznámit výboru bez zbytečného odkladu své rozhodnutí o krátkodobém pronájmu. Výbor má však možnost zjistit skutečnost, že jednotka je krátkodobě pronajímána, i jiným způsobem, např. z inzerátů či z výpovědí ubytovaných. 5. Výše příspěvku je zahrnována do měsíčních záloh, které vlastníci hradí. Vlastníkům, u nichž bude krátkodobý pronájem zjištěn v průběhu kalendářního roku, vystaví výbor na takový kal. rok nový výměr záloh, do něhož bude příspěvek do fondu údržby domu zahrnut. Dlužná výše příspěvku za měsíce, za které nebyl příspěvek do výměru záloh zahrnut, bude „dopočten“ až v ročním vyúčtování. 6. Vlastník, který přestane jednotku krátkodobě pronajímat a závazně to prohlásí, může požádat výbor SVJ o vyřazení této jednotky z povinnosti hradit poplatek na mimořádnou údržbu domu. Výbor tak pro následující roky rozhodne. Pokud se však zjistí, že prohlášení vlastníka o nerealizaci krátkodobého pronájmu neodpovídá skutečnosti, platí odstavec 5.
(1) 2 měsíce – odvozeno od § 2 g zákona č. 67/2013 Sb. (2) To znamená podle výše spoluvlastnického podílu, konkrétní jednotky. Pravidla použití fondu údržby domu: 7. Prostředky ve fondu údržby domu budou použity na částečné krytí nákladů na údržbu a opravy společných částí domu či okolí domu. O každém konkrétním použití rozhodne výbor. 8. Nevyčerpané prostředky ve fondu údržby se nevrací, ale převádějí do dalšího roku. Použití těchto pravidel: 9. Výbor SVJ je pověřen provádět výklad tohoto předpisu pro konkrétní případy. 10.Fond údržby domu se zřizuje od 1. ledna 2018. 11.Schváleno na zasedání shromáždění Společenství vlastníků Šaldova 219/1, konaném dne 6. prosince 2017 v Praze"
Od sveho pravnika jsem dostal nasledujici stanovisko: "řešení, které navrhuje předseda výboru, a které je rozesíláno společně s pozvánkou, není dle mého názoru možné, platné a vymahatelné. Výše záloh a způsob rozúčtování služeb je stanoven ve stanovách, které byly přijaty již dle nového občanského zákoníku (89/2012 Sb. – nový občansmý zákoník dále jen „NOZ“) –znění stanov je ve sbírce listin SVJ na ObchRe. Dle článku A, odst. 9 stanov, „…mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a na pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek“. Tento článek pak vychází ze znění zákonného ustanovení § 1214 NOZ. Jinými slovy, nelze stanovit pro některé vlastníky jednotek vyšší platby za služby, pokud s tím všichni nevysloví souhlas. Nadto – návrh bodu usnesení schůze, jak je navržen, je naprosto diskriminační, zejména pokud jde o možnost, že výbor SVJ má možnost vlastní činností identifikovat krátkodobě pronajímané jednotky. Toto by nikdy neobstálo, neumím si přestavit, jak by na základě nějakého zkoumání výboru SVJ mohlo docházet ke zvyšování plateb za služby, nadto by byl tento nástroj samozřejmě snadno zneužitelný. “
Stanovy domu na odkaz: https://www.dropbox.com/…20131117.pdf?dl=0
Pravnik ktery byl pozvan od vyboru na shormazdeni trvdil ze tento clanek „…mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a na pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek“ souvisi s hlasovanim mimo zasedani, a proto neni treba v tomto pripade souhlas vsech vlastniku, ze staci vetsina.
Dale tvrdil ze vznik navrhovaneho fondu, nema nic spolecneho s rozuctovanim sluzeb a ze se jedna o "fond udrzby” (dle vyse uvedeneho citatu)
Prosim o nazory jak v tomto pripade postupovat dal.
Nabizim kratkodoby pronajem v dome v 2 bytech s garazi, z celkem 115, slusnem lidem. V dome dle meho odhadu se nabizi max. 10 bytu kratkodobe.
Predem moc dekuji za nazory.
Napsal jste:
„Pravnik ktery byl pozvan od vyboru na shormazdeni trvdil ze tento clanek „…mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a na pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek“ souvisi s hlasovanim mimo zasedani, a proto neni treba v tomto pripade souhlas vsech vlastniku, ze staci vetsina“
Za prvé by změna příspěvků na správu jinak než podle spoluvlastnických podílů musela být řešena změnou stanov, nestačilo by rozhodnutí shromáždění, protože by bylo v rozporu se stanovami. Vyšší počet, a to souhlas všech vlastníků, vyžaduje zákon v případech, kdy se mění velikost podílu na společných částech nebo poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech (§ 1214 OZ). Zákon sice spojuje takové pravidlo pouze s rozhodnutím mimo zasedání shromáždění vlastníků, ale uvedený základní princip fungování společenství vlastníků jednotek bývá ve stanovách upraven i pro rozhodnutí přijímaná na zasedání shromáždění vlastníků.
Dále ve svém článku k této problematice JUDr. Jiří Čáp mimo jiné uvádí http://www.portalsvj.cz/…ku-13–1–2017:
„Mělo-li by dojít ke změně poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku, jednalo by se o změnu dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek, a muselo by tedy být postupováno analogicky podle § 1169 odst. 2 NOZ (tedy jako při změně prohlášení dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek – vyžaduje se tedy písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek, písemný souhlas příslušné většiny hlasů vlastníků jednotek s touto dohodou a poté usnesení shromáždění, resp. v případě, že jsou dotčeni všichni vlastníci jednotek, vyžaduje se písemná dohoda všech vlastníků jednotek).“
Zjistěte, zda máte v prohlášení vlastníka uvedeno, že se příspěvky na správu rozúčtují mezi vlastníky podle podílu na společných částech domu. V případě že ano, měla by být podle uvedeného výkladu vyžadována písemná dohoda všech vlastníků.
Některé věci bych kategoricky neodsuzoval, chce si to načíst
příslušné normy, zda to není zakázáno! Nedat jen tak na názor
jiných. Zbytečně jsou tam věci rozepisovány. I blbinu lze schválit,
bude-li pro ni 100 % vlastníků. Pokud ne, může se přehlasovaný obrátit
na soud. Je zakázáno si vytvářet nějaké fondy?
Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti
odchylně od zákona.
Je chvályhodné, že se snažíte sepsat pravidla tvorby a čerpání fondu. Obvykle se zde existence fondu tvrdí, aniž by byl nějakými pravidly vůbec podložen.
Méně chvályhodné je, že Vaše pravidla přispívání na správu jsou v rozporu s poměrným přincipem přispívání vlastníků jednotek zakotveným v občanském zákoníku. Na druhou stranu buďte rád, že jste se nedohodli, že na správu bude přispívat výhradně otelo. Takhle máte aspoň nějaké spojence.
Spis to bylo symbolicke abych opravdu citil ten natlak moce a chytrost vetsiny a .....skoncilo to s casti Kc. 75 za m2, dostal jsem milost.
1000 Kč/m2 pro byty na východní straně domu, 10 Kč/m2 pro byty na západní straně domu.
To na nás tady zkoušeli (nejsme stejný dům?), východní strana se prý poškozuje rychleji.
Co s tím? Nerovné zacházení je v rozporu se zákonem, ale jak to řešit?
To, co schválilo vaše shromáždění je nasmyslné a absolutně neplatné. Důvodem vytvoření fondu údržby vašeho domu je udržování a opravy domu. Je zcela lhostejné, kým je dům užíván, připívá každý vlastník podle toho, jak stanoví zákon, ne jak si usmyslí shromáždění. Vlastník jednotky má právo pronajmout svoji jednotku komu uzná za vhodné a shromáždění mu do toho není oprávněné jakkoliv kecat. Shromáždění není oprávněné rozhodnout, že do nějakého fondu údržby domu budou přispívat pouze někteří vlastníci, a to proto, že svůj byt pronajímají. Pravidla tvorby fondu údržby, které se u vás schválily jsou absolutní blbost. Shromáždění není oprávně definovat co je krátkodobý pronájem a veškeré ty kecy kolem, co tam vedou. Váš právník má pravdu. Ty nesmysly co vymysleli jsou nevymahatelné.Ptáte se jak máte postupovat. Rada je jednoduchá. Vůbec se tou hloupostí nezabývejte a plaťte pouze to, co platí pro všechny, pro ty co bydlí i pro ty co pronajímají, nic navíc. Když budete pilný, tak můžete svj písmeně upozornit, že to co si vymysleli je nezákoné, že jim to nepřísluší schvalovat a nic takového platit nebudete. Nic nim neplaťte. Když takové hlouposti budou vymáhat, soud je vymete. Blbost ve vašem svj překonala vše, co tady už bylo o blbosti v svj uveřejněno.
Pokud Vám výbor oznámí nedoplatek na vyúčtování ve výši schváleného sankčního inkasa pro vybrané vlastníky, nebo zašle předpis plateb v tomto smyslu, prokazatelně a s doručenkou bych SVJ sdělil, že jejich počínání nemá oporu v platných stanovách ani občanském zákoníku a proto tyto svévolně určené poplatky hradit nebudete. Předpokládám, že jste hlasoval proti /neškodilo by si vyžádat kopii zápisu z předmětného shromáždění/ na důkaz, že jste v pozici přehlasovaného vlastníka. Pokud Vás výbor zažaluje pro dluh budete mít v ruce doklad, že vědomě neplatíte to co není SVJ oprávněno po Vás požadovat.
Jakým způsobem bude výbor prokazovat, že se jedná o pronájem podle popisu v usnesení? Nemá to jak prokázat a celé usnesení je nevymahatelné.
Poslední komentáře