není výbor, není usnášeníschopnost
Věc se má takto. Výboru našeho SVJ doběhlo funkční období (5 let), tudíž v tuto chvíli nemáme výbor. Svolání shromáždění tedy v našem případě chvíli mohou iniciovat pouze vlastníci s alespoň 1/4 hlasů, což by bylo zřejmě realizovatelné. Problém ovšem je, že pro zvolení výboru je třeba nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků, což už realizovatelné není. Tudíž se táži – jak zvolit výbor / pověřeného vlastníka? Žalobou na nahrazení vůle soudem?Jakýkoliv tip, rada, atp. velice vítána.
Staci se podivat do rejstriku, co je tam napsane, pochybuji ze jsou tam prazdna mista.
Jinak se domnivam ze vybor napsany v rejstriku, ma pravomoc svolat schuzi za ucelem volby noveho vyboru.
Dale ma pravomoc predjednat pripadne nove kandidaty.
Nikde neni napsane, ze schuze, ktera bude volit vybor musi trvat 2 hodiny, muze trvat i nekolik dni ci tydnu, muze pripadne byt i tajne hlasovani, ci hlasovani jinym zpusobem.
Pokud se po nekolika pokusech nepodari toto vyresit i s pripadnym odpovednym zastupcem,
vezme stary predseda veskere dokumenty pokusu volby do vyboru a zasle je do rejstriku s pozadavkem, aby v rejstriku byly do vyboru zapsani vsichni ustavujici clenove a tim se pak zbavi sve funkce smerem k ostatnim institucim vne SVJ.
A novy vybor pak na sve ustavujici schuzi pak zvoli sve organy, samozrejme kvalifikovanou vetsinou pritomnych clenu vyboru.
Jenom ve vyboru bude pak trosku vice lidi.
Petře A,
Vaše situace není nijak výjimečná.
U nás je něco podobného. SVJ funguje, náklady se snižují, členové dostávají všechny informace emailem a většinu informací prostřednictvím nástěnek. Za této situace členové nemají potřebu někam chodit a poslouchat informace, které již mají.
Aby výbor dosáhl usnášeníschopnosti shromáždění, tak členové výboru kontaktují vlastníky, kteří nechodí, a nabízí jim, že je zastoupí na základě plné moci na shromáždění.
Bez plných mocí bychom usnášeníschopnost shromáždění nedosáhli.
Hezký den!
Pavel
U nás je problém v tom, že sehnat vlastníky je v řadě případů problém, své byty v našem domě pronajímají a bydlí někdy i v jiném státu. A druhý problém je ten, že nemáme ve stanovách výslovně uvedeno oprávnění nechat se při shromáždění zastoupit, což (tato absence) je vzhledem k nedávnému judikátu celkem průšvih.
Porad VAM unika PODSTATA. I zakone nekonformni postup se po 6 mesicich neda napadnout. CHAPETE to nebo ne? Kde neni zalobce, neni soudce! A kde neni soudce, neni co resit.
Z toho co popisujete, vyplyva, ze se vlastnici ani moc nezajimaji. Tudiz sance, ze se nektery z nich bude zalamovat se soudnim napadenim daneho postupu je blizka nule. Pokud to dobře napišete, vlastnici si to vytisknou, podepíší, naskenují a pošlou zpátky, tak to stačí vytisknout na barevné tiskárně a na 99,9% s tím nebude mít problém ani rejstříkový soud.
Pokud byste nahodou chtel namitnout, ze jsem si prave vytrel zadek se zakonem ZoVB, tak mate pravdu jen z casti. Cilem (duchem) zakona je dosahnout fungujiciho souziti lidi v spolecnem dome a spravedliveho nakladani se spolecnym majetkem. Litera tento ucel zbytecne komplikuje. A podle noveho obcanskeho zakoniku (ja vim, ze jeste neplati) plati ,ze pokud si litera a duch odporuji, ma prednost duch (ucel) zakona, za predpokladu, ze to nepovede k neprimerene ujme. A navic NOZ take vyrazne prepracovava problematiku SVJ. A to presne smerem, ktery Vam tady vsichni naznacili.
Takze vyber je na Vas. Bud postupovat, podle toho co Vam tu radime nebo si pockat 10 mesicu na NOZ. A pamatujte: Kdo chce, hleda zpusoby a kdo nechce hleda vymluvy.
Petře A,
to jsme na tom podobně. Část vlastníků bydlí v jiných krajích ČR či v jiných zemích, u nás jsme si od některých z nich nechali vystavit plné moci na účast na shromáždění. Posíláme jim emailem materiály na shromáždění a návrhy na usnesení. Pokud by s něčím nesouhlasili, tak by se hlasovalo podle jejich názoru. Ale to se zatím nestalo.
Ve stanovách jsme také neměli, že můžeme používat plné moci. Tak jsme svolali shromáždění a na základě plných mocí jsme to do stanov vtělili. Nyní čekáme, zda to někdo ve lhůtě 6 měsíců napadne. Předpokládám, že to nikdo nenapadne. Pak to již bude navždy zhojeno. Resp. do doby, že nějaký soudce zase vymyslí něco jiného. To mne nechává klidným.
Samozřejmě sehnat lidi do výboru je problém. Ale to u Vás máte vyřešeno.
Rozdíl mezi našimi SVJ je asi pouze v tom, že u Vás je 30 jednotek a u nás 141.
Držím palce.
Hezký den!
Pavel
Pavle, pokud jste neměli ve stanovách právo na zastoupení, nebude tak logicky hlasování o inkorporaci tohoto práva do stanov na hlasování v zastoupení neplatné (pro rozpor se zákonem) a to absolutně?
Petře A,
byl tu publikován článek z Právního rádce, kde je uvedeno, že pokud se do 6 měsíců nepodá žaloba na neplatnost shromáždění, které do stanov dává možnost plných mocí, tak je tento postup navždy zhojen.
Konzultoval jsem to se soudcem VS Praha, kam by tato záležitost spadala, a ten mi to potvrdil.
Pokud bych přijal ten nesmyslný rozsudek a kvůli němu bych neudělal, to co jsem udělal, tak naše SVJ nemůže vzhledem k idiotsky nastaveným kvórům fungovat.
Já se snažím, aby SVJ fungovalo navzdory vadným zákonům a navzdory vadným rozsudkům. V současné době tedy čekám, kdo by zneužil vadného rozsudku, ale věřím, že se tak nestane.
Hezký den!
Pavel
Náhodou odkaz na zmiňovaný článek byste neměl? Jinak to nemyslím zle, pouze pátrám po řešení a oceňuji Vaši pomoc.
Píšete, že máte alespoň (jednoho) „pověřeného vlastníka“, který by byl ochoten tuto funkci vykonávat. Opravdu je tomu tak? Před tím jste měli výbor a najednou to bude ochoten dělat jen jeden? Jak velké je vaše společenství? Kolik má členů/bytů?
Ze zkušenosti vím, že svolat shromáždění při nejasném výboru je těžké právě proto, aby nikdo nedostal funkci nebo alespoň aby si ušetřil výmluvy, proč ji nemůže vykonávat. A obráceně. Pokud představíte důvěryhodné 3 kandidáty, pak se cesta k jejich zvolení při troše dobré vůle a puntičkářském nelpění na zákoně či stanovách („lake“ ať to nečte) najde.
Je tomu tak, klidně budu vykonávat pověř. vlastníka já sám. Máme cca 30 bytů a zhruba stejný počet vlastníků. Řada z nich sami v bytech nebydlí. Tohle všechno je ale poněkud od věci. Jádro problému je v tom, že nejsme schopní se sejít v usnášeníschopném počtu, natož počtu nutném pro volbu orgánů. A tím se vracím ke svému dotazu – existuje nějaká cesta? Zná někdo nějakou konkrétní radu na řešení? A to takového, aby bylo dle zákona.
Pokud byste obešel dostupné vlastníky s podpisovou listinou o volbě pověřeného vlastníka, bylo by jich alespoň >50% hlasů?
Ta šance je nepatrná. Jak jsem již uvedl, v řadě případů vlastníci nebydlí v našem domě. Bude problém získat už jen 1/4 hlasů k samotnému svolání shromáždění. Krom toho ke zvolení orgánů nelze hlasovat per rollam, vlastníci musí být přítomni na shromáždění, viz § 9 odst. 12 ZoVB.
Někdy je zapotřebí si právo trochu přizpůsobit, vyřeší-li se tím věc ku prospěchu všech zainteresovaných. Proto se ptám znovu: Pokud byste obešel dostupné vlastníky s podpisovou listinou o volbě pověřeného vlastníka, bylo by jich alespoň >50% hlasů?
Nehledejte, proč to či ono ze zákona nejde, hledejte řešení.
Když seženete potřebné kvórum podpisů, byť mimo řádně svolané shromáždění, a OR vám to zapíše, tak v čem bude problém? Vlastníci předpokládám nebudou nic namítat, pokud budou mít pověřeného vlastníka, >50% hlasů bude mít a myslíte, že OR bude zkoumat, zda máte ve stanovách hlasování per rollam? Přinejhorším vám to odmítne zapsat. Já bych do tohoto mizivého rizika šel.
Kdybych měl k dispozici více jak 50% hlasů, tak bych tuto situaci řešil standardním svoláním shromáždění a standardní volbou. Proč je to prakticky nemožné jsem již dvakrát uvedl.
Způsobů řešení, která porušují zákon, je spousta. Z Vašeho řešení plynou dost závažné důsledky do budoucna (neplatnost právních úkonů odvislých od neplatné volby). Rejstřík stanovy zkoumat nemusí, protože při volbě orgánů je přítomnost vlastníků požadována přímo ZoVB.
To, co vám radím, není v rozporu se zákonem, pouze jen tento způsob hlasování nemáte ve stanovách (což můžete napravit). A pokud vám to zapíše OR, tak by to případný nespokojený vlastník musel namítnout u soudu. Myslím, že je to krajně nepravděpodobné, ledaže byste tímto hlasováním schválili naprosto nepřijatelného pověřeného vlastníka. To by s tím ale nejspíš nesouhlasila potřebná většina vlastníků.
No, napověděl jsem vám víc než dost, je to na vás. Konec konců, komu není rady, tomu není pomoci.
Pane Petře,
zdá se, že spíše hledáte důvody proč to nejde. Znám SVJ, kde předsedkyně SVJ koná schůze shromáždění v kanceláři u své známé notářky. Obě dámy si vypijí kávu, pak předsedkyně předloží plné moci, odhlasuje jménem vlastníků jednotek co je potřeba, předem připravený zápis pak notářka potvrdí.
Jak do stanov vtělit ustanovení o hlasování v zastoupení Vám už popsal pan Pavel. Komu není rady, tomu není pomoci.
lake
Nikoliv, já hledám řešení, které není protizákonné. Pan Pavel, stejně jako pan Zdeněk, přišli s řešeními, která nejsou v souladu se zákonem. To je vše.
Petře A,
ohrazuji se proti Vašemu blábolu, že mé řešení není v souladu se zákonem.
Nechápu, jak něco takového můžete vyslovit, když o právu nic netušíte, dokonce ani nezvládnete vyplnit Předmět svých uplakaných příspěvků.
Komu není rady, tomu není pomoci.
Pavel
Proboha, přečtěte si alespoň mnou citovaná ustanovení zákonů, když už reagujete. Právě proto, že právnické vzdělání mám, je mi teskno, jak laici zcela bezostyšně radí k porušování práva. Jeden netuší, že pro volbu orgánu je nutná PŘÍTOMNOST vlastníků na shromáždění, tzn. nelze volit per rolam. Druhý na základě plných mocí hlasuje o schválení práva na zplnomocnění. Celou dobu se tu snažím najít řešení, které není v rozporu se zákonem. Zatím jsem ho zde nenašel a je zjevné, že nenajdu. Každopádně i díky Vám za Váš čas.
Pane Petře, nejméně jedno řešení v souladu se zákonem samozřejmě existuje, pouze jeho realizování bude „poněkud nejisté“.
Základní premisa zní: nadpoloviční přítomnost vlastníků a jak jí dosáhnout.
Odpověď: nechť část vlastníků převede své vlastnictví na toho vlastníka (vlastníky), který se schůze bude účastnit. Pak ať tito noví vlastníci svolají schůzi, zvolí statutární orgán, doplní do stanov možnost zastupování na základě plné moci a vrátí vlastnictví původním vlastníkům.
Pravděpodobnost úspěšnosti tohoto řešení v praxi v porovnání s navrhovanými řešeními která neodpovídají zákonu ponechávám na Vás. :)
P.V.
P.V.,
když pominu takovou maličkost, jako je daň z převodu nemovitosti, tak se domnívám, že svéprávný jedinec by nepřistoupil na to, že by na někoho převedl svůj byt jen kvůli usnášeníschopnosti.
Vaše poznámka, že mnou navrhované řešení neodpovídá zákonu, je blábol. Laskavě si to pro příště odpusťte.
Děkuji
Pavel
Omlouvám se pane Pavle za nevhodně zvolený termín, rozhodně jsem neměl v úmyslu hodnotit zákonnost Vámi navrženého řešení, zejména když je sám běžně doporučuji.
Pouze jsem chtěl poukázat na skutečnost, že kromě praktických řešení se dají nalézt i jiná řešení, sice v souladu se zákonem avšak v praxi s pravděpodobností hraničící s jistotou nerealizovatelná až absurdní. Samozřejmě že nevěřím tomu, že by se rozumně uvažující jedinec takovouto cestou vydal.
Zdůrazňuji, že tento příspěvek nesleduje žádný jiný účel než omluvu panu Pavlovi.
P.V.
Petře A,
pro pláč není důvod.
Pokud chcete, aby SVJ fungovalo navzdory ZoVB, tak postupujte podle závěru článku v PR. Že by někdo podal žalobu je vysoce nepravděpodobné. A pokud by ji podal, tak je možné, že jiný senát rozhodne jinak.
Pokud chcete rozebírat všechny teoretické možnosti, jak se něco může nepovést, tak v tom Vám nebudu nápomocen. Je mnoho zajímavějšího na světě. V oblasti SVJ např. nový ObčZ, to by se zde mělo diskutovat a ne poměrně jasné záležitosti, jako je změna stanov na základě plných mocí.
Pavel
Hlasováním formou „per rollam“, pokud je upraveno ve stanovách, lze zcela korektně a po právu rozhodnout o čemkoliv v SVJ, tedy i zvolit člena/členy výboru. To je fakt, hledejte v historii diskuse.
Pozn.: My to ve stanovách máme upravené a nemáme s tím, ani se zápisem na OR skutečností takto schválených, žádný problém.
Přečetl jsem si, že máte ve svých Stanovách ustanovení o hlasování „per rollam“ Mohl byste nám jeho znění odcitovat, rádi jej (protože s účastí máme stejné problémy) do Stanov dodatečně zapracovali Již předem za pomoc moc děkuji. F.Vích
…(2) Způsob rozhodování podle odst. 1 může být použit i v ostatních případech. Návrh se vyvěsí na domovní vývěsky a zašle na členy sdělené e-mailové adresy spolu se lhůtou, která musí být alespoň 15denní, ve které a jakým způsobem mohou členové učinit písemné vyjádření. Při tomto způsobu rozhodování se stanovené kvórum počítá vždy ze všech hlasů společenství. K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Nevyjádří-li se člen ve stanovené lhůtě, má se za to, že nesouhlasí s návrhem. Výsledek rozhodnutí spolu s celým obsahem přijatého usnesení se oznámí vyvěšením po dobu min. 14 dnů na domovních vývěskách a zasláním na členy sdělené e-mailové adresy.
Pozn.: Ve stanovách máme, pokud člen sdělí e-mail, tak je s ním komunikováno palalelně i tímto způsobem.
Pane Petře, jste zabedněný a není Vám pomoci. Radu jsem Vám poskytl a
je v souladu s právem: http://www.portalsvj.cz/…enischopnost#….
I rada pana Pavla byla naprosto jasná a v souladu s právem. Psalo se zde
o tom vícekrát, i o šestiměsíční lhůtě, po které jsou veškeré
chyby shromáždění navždy zhojeny: http://www.portalsvj.cz/…node/zhojeny.
Komu není rady, tomu není pomoci.
lake
Vřele Vám doporučuji přečíst si článek od JUDr. Čecha ve věci zastupování. Z něj snad i Vy poznáte, v čem je postup pana Pavla v rozporu s právem a z tohoto důvodu v současnosti nerealizovatelný.
Petře A,
prosím přečtěte si závěr Vámi zmiňovaného článku, tam je řešení, které tu opakovaně uvádím – změnit stanovy, byť i na základě plných mocí, a pokud to nikdo nenapadne, tak je to po 6 měsících navždy zhojeno (jak uvádí judikatura).
Tento postup není v rozporu se zákonem, jak jste mylně uvedl. Tento postup pouze řeší jeden rozsudek, podle odborné veřejnosti minimálně překvapivý až vadný. Takových rozsudků, které byly v rozporu s jinými rozsudky, je celá řada. Není divu, když základem je paskvil ZoVB.
Po zveřejnění článku jsem to konzultoval:
1)se soudcem Vrchního soudu v Praze
2)s právníky MMR, odbor bytové politiky
3)s právníky na Svazu malých bytových družstev a SVJ
Všichni postup navržený v PR 8/2012,jak se vypořádat s nešťastným rozsudkem, doporučili.
Pokud snad skutečně máte právní vzdělání, tak je asi z jiné oblasti práva. Oblast SVJ je zcela specifická. Možná byste si měl o SVJ něco přečíst. Výběr z mé knihovničky na téma SVJ uvádím zde:
http://www.portalsvj.cz/…ormaci-o-svj
Až si tuto literaturu nastudujete, tak můžete se mnou, podle Vás „laikem“, začít diskutovat.
Pavel
Co znamená, že zvolení výboru „není realizovatelné“? Máte alespoň vlastníky (členy původního výboru), kteří by byli ochotni výbor dál dělat? Pokud ano, pořád jste na tom lépe, než kdyby tuto práci nikdo nechtěl dělat.
Nerealizovatelné je to v tom, že shromáždění by při velké snaze díky 1/4 hlasů bylo možné svolat, ale nebude přítomnost tolik hlasů (nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků), aby bylo možné zvolit výbor. Takže i kdyby chtěl někdo ve výboru být, tak je mu to houby platné, protože nebude zvolen.
Pane Petře, dovolím so zopakovat otázku. Máte vlastníky, kteří by byli ochotni dělat výbor? Pokud ano, hledejme cestu, jak je zvolit a ta se dá najít. Pokud ne, pak nemá smysl dál diskutovat.
Ano, máme. Min. alespoň pověřeného vlastníka, když už ne výbor. V tuto chvíli by mě zajímala cesta k jejich (či jeho) zvolení s ohledem na situaci, kterou jsem v úvodu nastínil.
Samozřejmě vědět to nemůžu, ale faktem je, že poslední dvě naše shromáždění nebyla vůbec usnášeníschopná, tudíž zkušenost mě vede k tomuto závěru.
Funkční období uvedené ve stanovách sice nesmí být delší než 5 let, ale faktický výkon funkce výboru delší být může – ba dokonce ve vašem případě i musí; zákon nikde neříká opak.
Upřímně – tomuhle nerozumím. Pokud je zákonem omezeno funkční období, zde na 5 let, po uplynutí této doby již daná osoba danou funkci platně vykonávat nemůže. Jinak řečeno, veškeré právní úkony, spojené s danou funkcí, budou neplatné, protože daná osoba již nemá oprávnění je provádě (= pozbyla funkci, s kterými je toto oprávnění spojeno). To je stejné jako by (analogicky) byl prezident ČR zvolen na pět let, ale po svém funkčním období by mohl nadále funkci prezidenta vykonávat. Stejný případ platí pro soudce ÚS, atp.
Protože jak už tu někdo napsal: Společenství nemůže ze zákona zůstat bez orgánů!!! A proto – pokud není výbor nový, funkce dosavadního výboru fakticky trvá.
Podívejte se do Vašich stanov. Vzorové říkají, že správu domu za tohoto stavu vykonávají první vlastníci.
Společenství nemůže ze zákona zůstat bez orgánů, a proto v tomto případě funkce dosavadního výboru fakticky trvá.
Nějaká opora v zákoně? Podle mě je toto nesprávné tvrzení. Konec konců viz § 9 odst. 9 zákona o v.b. – „Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.“
Poslední komentáře