Navýšení odměny správce bez schválení schůzí (porušení péče řádného hospodáře) -může vlastník podat žalobu, když má právní zájem
Správcovská firma je současně pověřeným vlastníkem SVJ, písemná smlouva není, jelikož pověřený vlastník vykonává správu sám a zdůvodňuje, že proto smlouvu nepotřebuje. V loňském roce začala našemu SVJ fakturovat vyšší odměnu (měsíční paušál) za správu, schválili si to sami coby statutár a sami si vystavují faktury našemu SVJ a pak i proplácejí, jelikož mají přístup k našemu účtu. Tuto navýšenou odměnu pak přenesli i na vlastníky (vloni rozeslali nové předpisy navýšené o cca 30 Kč, což odpovídá zvýšení odměny správci v přepočtu na jednotku). Dle mého názoru je výběr prostředků pro odměnu externímu správci jednou ze složek „příspěvku na správu domu a pozemku“ a její navýšení tedy podléhá schválení shromáždění. Na letošní schůzi jsem toto namítl a požadoval jsem projednání vracení prostředků do rozpočtu SVJ, zhruba polovina přítomných mě podpořila, zhruba polovina byla proti, ale správce nás přehlasoval, protože jednak měl plné moci a jednak má v domě ještě asi desetinu bytů. Kdybych požadoval jeho odvolání z funkce pověřeného vlastníka a volbu vlastního výboru, dopadlo by hlasování nejspíše stejně, jedná se o bytové družstvo a to má mezi lidmi docela silnou podporu, bez ohledu na to, jak se chová. Návrh kontrolní komise pověřený vlastník odmítl, protože není ve stanovách a stanovy měnit nechce. (Má jedny unifikované stanovy pro všechna SVJ, které spravuje.)
Zajímalo by mě, jestli toto lze hodnotit jako porušení péče řádného hospodáře a jestli já jako jedinec mám právní zájem, abych za SVJ podal na pověřeného vlastníka žalobu, že tuto péči porušil a aby vrátil do rozpočtu SVJ patřičný rozdíl coby bezdůvodné obohacení? Při 130 bytech jde každý měsíc o cca 3900 Kč a za rok už se jedná o 46000 Kč (rozdíl mezi předchozí odměnou a odměnou, kterou začal fakturovat našemu SVJ asi před rokem, bez schválení schůzí).
Na co si vlastně stěžujete. Smlouvu nemáte, pravidla nemáte a uděláte takovou hloupost, že si zvolíte správce, bytové družstvo pověřeným vlastníkem a ještě nejste jednotni v tom, zda si může váš správce a pověřený vlastník sám navýšit odměnu. A ještě dodejte, že má přístup k vašemu účtu a může nakládat s účetem jak uzná za vhodné. Je to tak? Na to lze říci pouze: „komu není rady, tomu není pomoci“. Nevysoudíte vůbec nic. Za hloupost, kterou trpí členové ve vašem společenství se platí, tentokrát jsou to peníze, vaše peníze.
Zdravím a děkuji Vám za milé urážky, rád si přečtu i další, tak jen do toho. Podobné urážky od zaměstnance správcovské firmy, že jsem hlupák, slýchám na každé schůzi, čili jsem si již zvykl. Uvítám nicméně, pokud se ozve někdo s podobnou zkušeností a případně i vhodnými radami. Pověřeného vlastníka jsme nevolili, on se odvolil sám, ještě když měl přes polovinu hlasů. Jednou jsme již zkoušeli zvolit vlastní výbor, dokonce jsem kompromisně navrhl, že družstvo může být jedním z členů výboru, ale hlasování nedopadlo dobře (družstvo tu má stále desetinu bytů a mezi staršími lidmi má silnou podporu, nám mladým nedůvěřují), já se svými návrhy mívám podporu opticky asi poloviny přítomných, ale jen asi třetiny hlasů ze všech vlastníků (vč. bytů družstva a plných mocí, které výsledek hlasování vždy převáží).
Řešením, kromě uvedených Pavlem, je přesvědčit potřebnou většinu vlastníků aby podpořili Vaši snahu. Uvádíte, že máte zhruba polovinu a mezi tou druhou je třeba lobovat. Je ovšem třeba být připraven převzít funkci pověřeného vlastníka s tím, že si nasmlouváte správce, který bude práce vykonávat za cenu obvyklou, což je podle mne 150 kč/byt/měsíc. Nic jiného k cíli nevede.
TR,
prosím, dávejte svým příspěvkům nějaký název, děkuji.
První variantu, řešení soudem, nedoporučuji. Jednak se Vám jedná o 360 Kč/rok a jednak trochu znám české soudy.
Druhou variantu, zařadit se do mlčící většiny, a třetí variantu, odstěhovat se, nedoporučuji také. Sám bych na to nepřistoupil a podle toho co píšete, Vy také ne.
Čtvrtou variantou je „angažovaný“ vlastník. Zajímat se o informace, neustále něco smysluplného navrhovat, upozorňovat na chyby, a těch určitě nebude málo. Možná se něco zlepší. Mezitím můžete na svou stranu získat i některé dosud netečné vlastníky.
Jako pátou variantu vidím kandidaturu do výboru, pokud budete mít kapacitu a chuť. Lidí, kteří se zajímají o chod SVJ není nikdy dost.
Držím palce
Hezký den!
Pavel
Byla by to hra na přetahovanou, kdo koho překecá nebo podplatí (nejaktivnějším důchodkyním dává družstvo práci na DPP, čímž získává tvrdou základnu podporovatelů). Základní problém je, že lidé sousedům nedůvěřují (klasika velkých anonymních paneláků) a naopak důvěřují instituci (družstvu). Naopak ze mně mohou dělat hlupáka, protože já nejsem odborník – a oni odborníci jsou. Přitom správce dělá podle mého soudu mnoho chyb a jsem přesvědčený, že i v mnoha ohledech porušuje zákon – např. v účetní závěrce chybí příloha, což je příklad za všechny, protože vím, že příloha má být.
Uvedu jiný příklad – např. jsem protestoval, aby pověřený vlastník rozhodoval o tom, že může zvyšovat libovolně platby bez schválení shromážděním. Pracovník družstva začal naprosto nesouvisle vysvětlovat, že to je proto, kdyby vznikla nutnost nenadálých výdajů na opravu, tak aby se nemusela svolávat schůze. Jenže k tomu slouží limit pro opravy, který v případě našeho SVJ činí 200 000 Kč a pro případ havárií dokonce vůbec limit nemáme.
Proto jsem si řekl, že když na schůzi přinesu soudní rozsudek, kterým dokážu, že postupují špatně, neodborně, protizákonně, tak se mi asi podaří přesvědčit část dalších vlastníků, že je nezbytné nechat zvolit vlastní výbor.
Problém je, že lidé vůbec nerozumí rozdílu mezi nájemník a vlastník, neví, co to je statutární orgán, odpovědnost za vlastnictví a ani to vědět nechtějí a nenechají si to vysvětlit.
Potíž je v tom, že současný pověřený vlastník, kterým je ona správcovská firma (družstvo), takto nefunguje. Spravuje desítky SVJ a všude je pověřeným vlastníkem. Doposud se skoro nikde nepodařilo zvolit vlastní výbor, protože družstvo tuto snahu vždy blokne. Vím jen o dvou domech, které po velkých sporech pověřeného vlastníka odvolali a nakonec i změnili správcovskou firmu, ale uvnitř domu k tomu byla vůle. V našem domě k tomu vůle není, lidé družstvu důvěřují, já mám na své straně zhruba reálnou třetinu vlastníků. Zbytek jsou stoupenci družstva, nebo lidé v domě nebydlící a lidé nechodící na schůze a protože má družstvo desetinu bytů a vždy přinese plné moci, tak nás přehlasují. Zkoušel jsem i kontaktovat majitele podle katastru, co v domě nebydlí, aby mi poslali plnou moc, dokonce jsem přiložil ofrankovanou obálku – nikdo mi neodpověděl. Oni to mají všude stejně zavedené, dokonce všude naoktrojovali stejné stanovy. Řešit odborné věci na schůzi nemá smysl, lidé se unaví a začnou odcházet. V předloňském roce jsem takto zrušil schůzi, když jsem se snažil vysvětlovat rozdíl mezi správcem, vlastníkem, nájemníkem, pověřeným vlastníkem a výborem – dva lidi odešli, protože je to nebavilo a schůze přestala být usnášeníschopná. Po tomto jsem se stal psancem. Ředitel družstva mi následně zablokoval přístup do domů online, abych nemohl nahlížet na zápisy. Když jsem se dožadoval obnovení přístupu, sdělili mi, že na to nemám právní nárok.
„když jsem se snažil vysvětlovat rozdíl mezi správcem, vlastníkem, nájemníkem, pověřeným vlastníkem a výborem – dva lidi odešli, protože je to nebavilo a schůze přestala být usnášeníschopná“
Pokud je schůze věnována „vysvětlování rozdílu mezi správcem, vlastníkem, nájemníkem, pověřeným vlastníkem a výborem“, nelze se divit, že lidi odcházejí. Co mají podle Vás (v souladu s právem) dělat jiného?
To je jako kdybyste šel večer na jedno a místo toho vyslechl přednášku, jaký je rozdíl mezi pivovarem, sládkem, hostinským, výtočí a výročím.
že když chci něčeho dosáhnout musím to mít separátně (neformálně) projednáno předem a na oficiálním shromáždění se prosadí již předem připravená věc hlasováním, které je jen formalitou. Nelze postupovat nerovný boj, kdy předsedající, který má autoritu i moc řídit jednání může účinně mařit Vaši snahu vysvětlit vlastníkům o co kráčí.
Toto samozřejmě chápu, že je ideální dlouhodobý lobbing. Před časem jem naházel do schránek výzvu, abychom se všichni sešli v určený čas v nedaleké hospodě na informační schůzce, kde bychom projednali záležitosti domu. Přišel jsem tam já a soused-kamarád s podobnými názory. Není zájem. Jakým způsobem postupují jinde nevím. Trochu závidím domům, kde to žije.
Poslední komentáře