Jaké podklady mohu požadovat k opravě nebo stavební úpravě
Obdrželi jsme pozvánku na shromáždění vlastníků a podle pozvánky se měla schválit oprava střechy za 4,5 mil. Kč a k tomu schválit navýšení úvěru, tedy současný úvěr refinancovat. Neobdrželi jsme žádné podklady, podařilo se mi však oba body odložit a shromáždění se svolá na začátku roku. Kontaktoval jsem investiční oddělení SBD, které mi však podklady odmítlo ukázat s odůvodněním, že jsou jejich a že bych tomu stejně nerozuměl, což je asi pravda, ale jsem schopen se zorientovat a případně se poradit, strýc je stavební inženýr a má stavební firmu. V minulosti jsem krátce pracoval v bance, jsem schopen tedy posoudit úvěrovou nabídku i co do konkrétních parametrů úvěru.
Zajímalo mě, jaká je obvyklá praxe v jiných SVJ, když se schvaluje úvěr a velká oprava.
Představuji si, že ohledně schvalování úvěru nám bude poskytnut návrh smlouvy o úvěru nebo uvedeny konkrétní podmínky úvěru, případně porovnání variant, jestliže máme vybrat mezi více nabídkami.
Ohledně podkladů k opravě a stavební úpravě mi strýc poradil vyžádat si následující podklady:
- záznam o provedení průzkumné sondy do střechy, fotodokumentaci stavu střechy, odborný posudek
- projektovou dokumentaci, vč. výkresů (od projektanta)
- rozhodnutí o stavebním poovolení (od stavebního úřadu)
- návrh smlouvy o dílo
- položkový rozpočet
- protokol o otevírání obálek, hodnocení nabídek výběrového řízení
A po provedení opravy, tedy až bude shromáždění „brát na vědomí“ dokončení stavby, mám si vyžádat:
- zápisy z kontrolních dnů (od technického dozoru)
- zprávu autorského dohledu (od projektanta)
- stavební deník (od mistra)
- protokol o odstranění vad a nedodělků
- kolaudační rozhodnutí (od stavebního úřadu)
- dílčí faktury
Zapomněli jsme na něco?
Shromáždění SVJ je předložen návrh na opravu nebo novou investici. Návrh je zdůvodněn statutárem, protože vady jsou evidentní i laikovi. Každý má právo požádat o posudek znalce pokud si jej zaplatí. Shromáždění může takový posudek schválit i ze „společných“ peněz. Pro větší opravy /v řádu statisíce kč a více/ předloží statutár rozpočet vypracovaný nezávislým rozpočtářem. Po schválení investice se řeší financování. Každý vlastník se vyjádří zda platí keš, pořídí si svůj úvěr nebo by chtěl být úvěrován SVJ. Pro třetí případ si ostatní vlastníci vyžádají záruky a pověří SVJ aby uzavřelo s dlužníky smlouvy, kde se především řeší situace, kdy dlužník přestane splácet nebo b.j. prodá před splacením. Shromáždění pak určí jaké pravomoce předá předsedovi, co chtějí členové kontrolovat sami nebo s pomocí třetích osob. Mohou vyžadovat výběrové řízení /u SVJ není povinné pokud to neobsahují stanovy/. Na opravy se stavební povolení nevyžaduje a tedy se nic nekolauduje. Vždy si zajistíme na stavbu našeho dozora, který není spojen s dodavatelem a rádi jej zaplatíme.
Jsem technický laik a nikdy bych (jako člen výboru vědom své odpovědnosti) nenavrhoval na schůzi opravu střechy, kdy vady nejsou opravdu zjevné (díra ve střeše, požár apod.). Většinou jsou závady neviditelné a odhalí je odborná osoba právě např. po zavedení sondy do střešních vrstev, případně jinou metodou, kterou já se odborně necítím posuzovat, protože tomu nerozumím a stavební průmyslovku jsem nestudoval.
Pokud tedy na schůzi přijde člen statutárního orgánu (třeba SBD nebo TN.) a chce po vlastnících, aby mu přiklepli 4,5 mil. Kč, jeví se mi oprávněná a logická otázka PROČ? A tazatel se přece ptal, jaké dokumenty si má vyžádat, protože se mu cena zdá možná podezřelá, nebo prostě se o věc zajímá hlouběji než většina poddaných jeho veličenstva SBD, která se bojí na schůzi zeptat, ale po návratu domů začne v kuchyni chytračit, jak je družstvo zase okrádá a tuneluje jejich fond oprav. Na schůzi ale všichni mlčeli a zvedli ruku…
Dobrý den, je určitě správnější na shromáždění jít se záměrem opravy střechy a usnesením o odsouhlasení vypracování projektové dokumentace. A teprve až když je projektová dokumentace hotová (včetně výkresů, položkového rozpočtu, slepého výkazu výměr ap.) jít znovu na shromáždění kde už víte projektovou cenu díla, máte slepý výkaz výměr pro výběrové řízení. Z průběhu zpracování projektu máte už vyjasněné detaily jako průzkumnou sondu do střechy (nutná je pokud chybí původní stavební dokumentace nebo se nedá na dokumentaci tak úplně spolehnout), spočítanou tloušťku izolantu ap. Myslím že před shromážděním je možné, aby proběhlo i to výběrové řízení, nabídky by pak měly obsahovat vyplněný výkaz výměr, návrh smlouvy o dílo ap. Stavební povolení bych zařizoval až po odsouhlasení díla (i způsob financování) shromážděním.
Po provedení díla je možnost seznámit se se stavebním deníkem (spíše deníky), do něj se zapisovalo všechno (od změn které nařídil statik, TDI, zápisy z kontrolních dnů i stížnosti vlastníků které zapisoval zástupce SVJčka) ze stavebního deníku se odkazovalo na změnové listy a ty se pak promítly ve fakturaci. Předávací protokol a kolaudační rozhodnutí nemá moc smysl kontrolovat, jakmile jsou podepsané horkotěžko dostanete stavební firmu zpátky, aby něco opravila. Výjimkou je právě ten protokol o odstranění vad a nedodělků podpořený zádržným sjednaným již ve smlouvě o díle.
„Kontaktoval jsem investiční oddělení SBD, které mi však podklady odmítlo ukázat s odůvodněním, že jsou jejich a že bych tomu stejně nerozuměl.“
Váš dotaz plně nechápu.Proč jste požadoval něco, po nějakém investičním oddělení SBD,když tu investici bude dělat právnická osoba SVJ,které jste zřejmě členem.Všechno,to co Vám Váš strýc poradil, musíte písemně požadovat pouze po právnické osobě SVJ!
Mohl by jste, prosím, vysvětlit v jakém právním vztahu, jste k Vámi zmiňovanému SBD?
Děkuji.JaVa
Jelikož neobdrželi „žádné podklady“,tak není k čemu se vyjadřovat!Tazateli stačí navštívit Stavební odbor příslušného obecního úřadu,kde mu vše,co se týká stavební stránky rekonstrukce střechy a dokumentů k ní nutných,vše vysvětlí.Alespoň se osobně přesvědčí,jak daleko ta připravovaná oprava střechy vlastně je.Na SÚ,by o ní měl být veden spis.
Přeji hezký zbytek večera.JaVa
V takovém případě by však měl znát číslo jednací stavebního řízení, že? Navíc účastníkem řízení je SVJ, nikoli onen vlastník. Jak se vypořádá úřad s nahlížením do spisu v těchto případech? (když ani žadatel není schopen označit konkrétní stavební řízení), máte někdo zkušenost z praxe?
je každý vlastník i když je žadatelem SVJ. To m.j. musí předložit souhlas všech vlastníků a ti jsou pak vedeni jako účastníci řízení u každé nové investice. U oprav se rozhodnutí nevydává pokud se nemění vzhled domu viz. zákon 183/2006 Sb. § 103 1)d
„oprava střechy za 4,5 mil. Kč… SBD však podklady odmítlo ukázat s odůvodněním, že jsou jejich a že bych tomu stejně nerozuměl, což je asi pravda, ale jsem schopen se zorientovat a případně se poradit, strýc je stavební inženýr a má stavební firmu. V minulosti jsem krátce pracoval v bance, jsem schopen tedy posoudit úvěrovou nabídku i co do konkrétních parametrů úvěru“
Oprava za 4,5 mil Kč se mi zdá vysoká (což není podstatné, protože nevíme co vše je v položce). Předpoklám/doufám, že máte právo (jako člen SBD) doklady vidět nebo by vám měli dodat takové podklady, které můžete (se strýcem, kamarádem apod.) posoudit. Nevím do jaké míry je to vlastnictví SBD (snad že zpracování projektu nezahrnou do nákladů domu ?) U SVJ jsou doklady a podklady asi vymahatelnější.
Co máte ve stanovách o právech družstevníka a o tak velkých investičních akcích ? To přeci není jako zadat opravu v řádech „desetitisíců“. I když i v takových případech se jedinec těžko domáhá podkladů s odůvodněním div ne na obchodní tajemství.
Co ostatní vlastníci/členové SBD ? Investice za 4,5 mil. Kč je nezajímá ? Obraťte se na ně.
Poslední komentáře