Jak vyhamat predepsane zalohy
Dobrý den,
prosím o radu, jak vymáhat předepsané zálohy od vlastníků. Vlastníci z našeho SVJ mají předepsané měsíční zálohy (teplo, voda, úklid, odvoz odpadu, FO, elektřina). Někteří z nich celý rok zálohy neplatí, což způsobuje problémy SVJ s cashflow při placení faktur . Potřebujeme zálohy od vlastníků dostávat průběžně. Podle informací na internetu nelze zálohy považovat za dluh, dokud neproběhne vyúčtování záloh (u nás jednou ročně cca v dubnu následujícího roku, poté následuje vymáhání). Nelze vlastníky ani stimulovat hrozbou penále, smluvní pokuty apod. Jak tedy donutit vlastníky zálohy platit dle předepsaných záloh? Pokud neplatím zálohu např. na elektřinu či teplo, tak dodavatel službu odpojí a na žádné roční vyúčtování nečeká. To v SVJ aplikovat nelze. Vedle toho pokud před vyúčtováním dojde k prodeji bytu vlastníka, tak SVJ ani nemůže tvrdit, že je na bytu dluh, jen upozornit, že jsou nezaplacené zálohy. Dluh po vyúčtování pak SVJ vymáhá komplet na novém vlastníkovi? Pokud tedy SVJ nedostane na zálohách dostatek peněz na placení faktur (i zálohových), jak má postupovat? Nechat odpojit dodávku služeb, což postihne většinu platících vlastníků, s tím ať vlastníci žalují neplatiče záloh, že jim znemožňují bydlení? Nebo si SVJ má vzít úvěr? Ten si ale zase nelze vzít bez souhlasu všech vlastníků… V jednom článku jsem našel radu, že je potřeba rozlišovat příspěvek a zálohu; přičemž příspěvek je vymahatelným dluhem, ale musí být předem jasné na jakou službu a v jaké výši bude použit – je tedy nějakým řešením rozdělit zálohy na příspěvky a zálohy?
Děkuji
oslovte právníka. dluhy za vlastníky které popisujete vymáháme naprosto běžně a je to rutinní práce.
bludy o tom že fondy oprav a zálohy na služby jsou dobrovolné zde na serveru neberte vážně.
pokud to opravdu máte nastavené chybně, neposíláte vyúčtování, neposíláte předpisy plateb, neschvalujete na schůze výši „fo“ a záloh, tak vás na to právník upozorní a poradí co dělat abyste to napravili.
případně se obraťte na vašeho správce nebo účetního, je pravděpodobné, že s tímto také mají zkušenosti, nebo vám poradí, na koho se obrátit.
hlavně si ale neberte úvěr
problém s nedostatkem peněz vyřeší překlenovací úvěr. Cenu za tento úvěr pak rozúčtujete mezi ty výtečníky, kůli kterým musel být použit.
Dluh není na bytu ale na vlastníku… podle Lakeho „dluhy nemají nožičky“.
je otázka zda můžete technicky neplatiče odpojit. V běžném paneláku to nepude, jedině byste přestavěli stupačky do společných prostor a byt napájeli z nich. Pokud máte dluhy kolem 3/4 melounu jako u nás, pak se to vyplatí
Zálohy lze vymáhat u soudu, ale PŘED sknčením účtovacího období. Pak je již musíte vrazit do vyúčtování. Zamyslete se zda ste je správně předepsali podle schválenějch pravidel a zda ty za teplo a teplou vodu jsou ve výši podle vyhláški. Bo jinak pohoříte.
rozdělit zálohy na příspěvky a zálohy? – to Vám může být jedno. Pokud je platba neurčená, pakji použijte jak libo na obvyklý účel: u nás se takovéma platbama platí nejprve nejstarši přispěvky na spravu. Dyž zbude, tak pak i služby.
Pro tazatele:
Nelze rozdělovat zálohy na příspěvky a zálohy. To se točíte v kruhu.
Zálohy a příspěvky samozřejmě nejsou totéž.
Pro Pub:
Pozor na tvrzení o pořadí plateb na jednotlivé účely. Není pravdou, že
„… to Vám může být jedno“! Není pravdou, že
„… pokud je platba neurčená, pak ji použijte jak libo na obvyklý
účel! Viz štítek "pořadí plateb“.
Pokud nemá SVJ nastavena pevná a jednoznačná pravidla pro identifikaci plateb a pro užití přijatých částek, pak vzniká problém. Neví se (není jednoznačně stanoveno) jak přijaté platby použije SVJ přednostně na který účel.
Částečně to řeší § 1930 až § 1933 NOZ. Ale pravidla přednosti pro jednotlivé důvody plateb si musí SVJ nastavit samo, to za vás nikdo neudělá. To je ten problém, že v SVJ se vše řeší většinou naprosto amatérsky. Pak se může stát, že nejste schopni dokonce ani identifikovat důvod přijaté platby.
Před účinností NOZ existovala k věci judikatura Nejvyššího soudu; ten vyložil na který účel má být přednostně použita platba, jestliže plátce neurčil její účel jednoznačným způsobem:
- O rozsudku Nejvyššího soudu 33 Cdo 1598/2009, ze dne 21.10.2010, se psalo zde: http://www.portalsvj.cz/…-fondu-oprav#….
- Z usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 1649/2004 ze dne 15.06.2005 se citovalo zde: http://www.portalsvj.cz/…-fondu-oprav#….
lake
Především velmi doporučuji oddělit zálohy na služby (teplo, voda, úklid, odpad, apod.) od záloh na správu domu (píšete „FO“, což je nesprávný termín). Když to budete míchat, pak v tom bude jen zmatek. Nebudete vědět, co vymáháte a jakým zákonem se řídíte.
Až to rozdělíte, tak začněte vymáhat zálohy na služby. To je jednodušší a rychlejší, vymáhat můžete i zálohy. Prostudujte si zákon č. 67/2013 Sb. (o službách). V něm jsou stanoveny i sankce. Podejte žalobu, tu můžete co dva tři měsíce rozšiřovat.
Co se týče záloh na správu, tam je situace složitější. Záleží na mnoha okolnostech. Zejména je důležité, abyste měli všechno v pořádku. To má ale málokdo a z vašeho dotazu usuzuji, že mezi tu menšinu vaše SVJ nepatří. Případný soudní spor je potom jako šachová partie, zvítězí lépe připravený.
Zdravím a mám dotaz. Jak má SVJ postupovat v případě, že vlastník jednotky neplatí několik měsíců příspěvky na správu a zálohy na služby a byt prodal. S kupujícím uzavřel smlouvu, ve které se zavázal, že zaplatí veškeré úhrady za energie a služby spojené s užíváním bytu. Dále je v kupní smlouvě uvedeno, že přeplatky či nedoplatky z vyúčtování cen služeb (bude k dispozici v dubnu 2015) budou vypořádány správcem objektu přímo s prodávajícím a na kupujícího nepřecházejí. Děkuji za odpověď.
Na co se vlastně ptáte? SVJ má postupovat tak, jako u kteréhokoliv dlužníka. To znamená vymáhat.
Dnes je možno bezpečně vymáhat pouze splatné a neuhrazené příspěvky na správu domu do dne účinnosti změny v osobě vlastníka jednotky. Pokud z vyúčtování služeb vzejde přeplatek úhrad za služby, budete oprávněni jej započíst vůči pohledávce SVJ za dlužníkem.
lake
My jsme v pozici kupujícího, ale zajímá mne, jaký zákonný postup může SVJ uplatnit. Prodávající byl cizinec, který se ůdajně v ČR už nezdržuje. Prodej proběhl přes jeho zástupce v ČR. Mám obavu, aby v souvislosti s NOZ nakonec SVJ nechtělo zaplatit nedoplatky po nás. Vím, že se to tu už xkrát řešilo, ale v tomto případě nejde o splácení úvěru. Také by mne zajímalo, zda nás ochrání ujednání v kupní smlouvě, že prodávající uhradí všechny své závazky vůči SVJ. Díky za reakce.
Kupní smlouva je uzavřena mezi prodávajícím a vámi, SVJ s prodejem bytu nemá už nic společného. Dluhy jsou na vašem bytu a SVJ může dluhy vymáhat jen po současném vlastníkovi bytu, a je jen na vás, jak si to s prodejcem bytu vyřídíte. Já jsem laik, ale tak si vysvětluji dnešní zákony. Domnívám se, že jste naletěli chytrákovi a toho mazaného prodejce budete jen obtížně shánět.
Jožin
Pokud máte pravdu a naletěli jsme, jak píšete, potom v první řadě naletěli právníci firmy, kterou jsme se nechali zastupovat. Upozorňuji, že se nejednalo o RK zastupující prodávajícího, ale o http://www.home-institute.cz Už by to chtělo nějakou zpětnou vazbu z podobných dořešených případů. Mám pocit, že zatím tady víceméně přešlapujeme na místě. V každém případě děkuji všem za názor a pokud se někdo posunete v praktickém řešení dál, podělte se prosím o svou zkušenost.
Pokud máte pocit, že tady stále přešlapujeme na místě, je to proto, že jste neuvedla jaký byl důvod k úhradě dlužných příspěvků. Nevíme ani zda jde o SVJ(2000), nebo o SVJ(2012).
Pracovníci firmy Home institute o právu mnoho nevědí. Na jejích stránkách lze nalézt takové perly, jako že vlastník jednotky hradí „poplatek do fondu oprav“, že vlastnictví je prý „osobní“ a že nový vlastník po nabytí jednotky prý splácí SVJ jakýsi „úvěr“.
Divím se, že jste si před koupí nezjistila souhrn aktiv a pasiv SVJ. Zda SVJ má dluhy, u koho a z jakých důvodů. Zda SVJ má pohledávky, za kým a z jakých důvodů. Jak má právně zajištěno splácení od dlužníků. A zejména zda existují pohledávky po lhůtě splatnosti a jak je SVJ úspěšné při jejich vymáhání. To Vám nejspíše experti z Home institute zapomněli poradit.
lake
Zatím po nás nikdo nedoplatky místo prodávajícího zaplatit nechce. Byli jsme prostřednictvím správce požádáni, abychom předali přehled předpisů a úhrad minulého vlastníka za rok 2014 jeho právnímu zástupci. V přehledu je vidět, že posledních 8 měsíců nic SVJ neplatil. Prý mu posílali upomínky, ale bez výsledku. V e-mailu od správce byla ještě uvedena poznámka, že by byli rádi, kdyby došlo k doplacení pohledávek původním vlastníkem. Pokud jde o SVJ, domnívám se, že se jedná o SVJ (2000), je zapsáno v obchodním rejstříku k červenci 2009. Pokud jde o práci Home institutu, musím Vám dát v tomhle bodě za pravdu. Slíbili, že ohlídají možná rizika a úplně se nepovedlo. Bohužel jsem v té době nebyla ještě proškolená tímto portálem.
Pan Praks napsal: „Dluhy jsou na vašem bytu …“
Pan Praks se mýlí. Dluh není „na bytu“,není-li k bytu zapsáno zástavní právo v katastru. Pane Praksi, na Vaší ledničce také není žádný dluh, dokonce ani na Vašich ponožkách a slipech.
Dlužníkem je osoba, která byla vlastníkem jednotky v den splatnosti příspěvku na správu. Mohou existovat výjimky, ale to by tazatelka musela uvést právní důvod příspěvků, o které jde.
lake
Děkuji – konečně jsem se dověděl, jak efektivně vymáhat dluhy. Každý dluh musí SVJ zapsat jako zástavní právo v katastru nemovitostí, přičemž zapsanou částku hned zvýšit o poplatky spojené se zápisem do katastru nemovitostí a u prvního zápisu i o náklady na pozdější výmaz z katastru nemovitostí. Jinak asi nemá SVJ naději dluh vymoci, vždyť nyní nezná ani současnou adresu prodejce bytu.
Jožin
Naštěstí máme samé solidní vlastníky, když se náhodou stalo, že nám nepřišlo od někoho SIPO, zašel jsem za ním a rukoudáním jsme si dohodli, že do měsíce dluh uhradí. Tak se i stalo.
Tak mě ještě napadlo, že dluh, který popisuje Matka, bude muset nakonec částečně hradit i ona, když SVJ neuspěje u původního vlastníka bytu. No vztek ostatních vlastníků domu, kteří budou muset uhradit zbytek dluhu, se přenese zřejmě na členy výboru, kteří efektivně nekonali. Pokud by se to stalo u nás, odskákal bych si to osobně, protože jsem pokladníkem výboru.
Jožin
Poslední komentáře